不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は?

不動産投資ローン

不動産投資を始めるにあたって、不動産投資ローンを組むことで資金面の問題を解決することができます。
しかし、不動産投資ローンを組む場合、融資を受ける金融機関の審査をクリアする必要があります。
本記事では、不動産投資ローンの審査の内容や、審査をクリアするポイントなどについて詳しく解説していきます。

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不動産投資ローンは住宅ローンよりハードルが高い?

不動産を取り扱ったローンには、大まかに分けると不動産投資ローンと住宅ローンの二種類があります。

住宅ローンとは、本人やその家族が住むための住居・土地を購入・新築・増築・改築などを行うために金融機関から受ける融資であるのに対し、不動産投資ローンは不動産投資という事業を行うための融資となります。
簡単に言えば、住宅ローンは「住むため」に組まれ、不動産投資ローンは「稼ぐため」に組まれます。

「住むため」に組まれた住宅ローンは、収入さえ安定していれば返済が滞る心配は少ないので、審査基準は比較的緩めになります。
それに対し、「稼ぐため」に組まれた不動産投資ローンは、不動産投資事業を行う際に生じる様々な障害を考慮して、審査基準が厳しく設定されています。
同じく金利についても、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が高く設定されます。

不動産投資ローンにおける審査内容は?

それでは実際に不動産投資ローンの審査内容について見ていきましょう。

信用力って何で判断されるの?

不動産投資ローンの審査において、融資を行うか行わないかを決める大きなポイントとなるのがこの「信用力」です。
簡単に言えば「この人に融資を行って、果たしてきちんと返済が行われるのかどうか」ということです。

住宅ローンの審査においては、職業や年収、過去の信用履歴(過去の借り入れで、延滞や滞納がなかったかどうか)といった、その人自身の信用力について審査されます。
不動産投資ローンについても、同様にその人自身の信用力について審査されるのですが、住宅ローンと異なる点は、これに加えて物件の「収益性」が重視されます。
つまりは「その物件への投資がうまくいくかどうか」ということが審査されます。
具体的に言えば、事業計画・最寄り駅までの所要時間・物件の周辺の情報(コンビニやスーパーがあるかどうかなど)・競合物件の有無など、様々な観点からその物件の収益性について審査されます。

金融機関によって審査基準は異なる

前述したように、個人の「信用力」と物件の「収益性」が審査におけるポイントとなっていますが、その細かい審査基準というのは各金融機関によって異なっています。なぜかというと、融資の状況や方針が金融機関によって異なるからです。
例えば、不動産投資ローンの融資を増やしたい金融機関は審査基準が比較的ゆるくなり、逆に不動産投資ローンの融資を抑えたい金融機関は審査基準が厳しくなります。
そのため、本記事は実際の各金融機関の審査基準ではなく、一般的に考えられている審査基準についての解説となりますので、その点はご了承ください。
各金融機関の違いについては、後で詳しく解説します。

一般的にどのようなポイントを見られている?

一般的には、次のようなポイントが審査基準と考えられています。

物件の収益性

不動産投資ローンの審査において、最も重要なポイントがこの物件の収益性です。詳しくは後で解説します。

物件の資産価値

返済が滞った際の「担保」として物件の資産価値が評価されます。詳しくは後で解説します。

資産状況・収入・勤務先

資産状況は、貯金残高やその他のローンの返済額などを指します。
不動産投資では、家賃収入を元にローンを返済していくので、一見これらのような個人の経済状況を示すものは関係ないように思えますが、もし何か問題が発生して正常に家賃収入が得られなかった場合、投資者は自ら負担してローンの返済を行わなくてはなりません。
そうなった時に安定して返済できるかどうか確かめるために、これらの項目が審査対象となっています。

金融機関によって融資の積極性が違う?

前述したように融資の積極性は金融機関によって異なります。不動産投資ローンを取り扱う金融機関は以下のように分類できます。

・メガバンク
・地方銀行
・信用金庫
・ノンバンク
・日本政策金融国庫、商工中金

一般に、上の4つに関しては、上に行けば行くほど金利は低いが審査は厳しくなり、下に行けば行くほど金利は高いが審査は緩くなると言われています。
一番下の日本政策金融国庫と商工中金に関しては、政府が出資している金融機関のため、他の4つとは少し性格が異なります。

各金融機関の特徴

それでは、各金融機関の融資の特徴について見ていきましょう。

メガバンク

メガバンクは金融機関の中でも最も審査が厳しく、審査にかかる時間もかなり長くなります。
しかし、金利は他の金融機関と比べて低いことや、支店が多いので融資を受けることができるエリアが非常に広いことが利点となります。
そのため、厳しい審査基準をクリアできるのであれば、メガバンクから融資を受けるのがベストと言えます。

地方銀行

地方銀行は融資によってその地域の経済発展に寄与することを目的としているので、基本的には投資者の居住地にも支店があることが求められます。
しかし中には例外もあるので、各行の融資要件を確認しておくことをおすすめします。

信用金庫

信用金庫は銀行と違い営利目的としては設立されていません。
そのため、審査基準は上の2つに比べて緩く設定されています。
また、信用金庫は事業性を重視する傾向が強いので、築年数が古い中古物件であっても、事業計画がしっかりしていれば融資が受けられる場合が多いです。

ノンバンク

銀行や信用金庫は顧客から預かった預金を原資として融資を行っています。
それに対してノンバンクは銀行からの借入や他のノンバンクからの融資を原資としているので、融資に関しては自己責任の側面が強く、規制も緩くなっています。
そのため、ノンバンクは銀行や信用金庫と比べると積極的に融資を行い、審査基準も緩く設定されています。
しかし、金利に関しては銀行や信用金庫と比べると高くなってしまいます。

日本政策金融公庫、商工中金

日本政策金融公庫と商工中金は政府が出資している金融機関で、ともに中小企業向けの資金調達支援を業務としていますが、不動産投資への融資も行っています。
担保としての物件の資産価値を重視する傾向があるのが特徴です。
そのため、資産価値が高く評価される築浅物件に投資する場合に適しています。
また、政府が出資している金融機関のため、公共料金や税金に未払いがないことが融資の要件となる場合や、若年者や高齢者、女性が優遇を受けることができる場合があります。

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物件によって融資内容が変わってくる?

収入や資産状況が同じであっても、物件が異なれば融資内容は変わってきます。
その時に重要になるのが物件の「収益性」と「資産価値」であり、これらが高く評価されるほど融資内容は良くなります。

物件の「収益性」

不動産投資ローンでは、家賃収入を元にローンを返済していきます。
そのため、金融機関は投資者がその物件の家賃収入で利益が得られるかどうかを確かめなくてはなりません。
その際、物件の実質利回り(関連記事参照)や周辺の状況などを総合的に見て、物件の収益性が評価されます。

関連記事:不動産投資の利回りって何? 投資の世界において基本のキ「利回り」について

物件の「資産価値」

事業計画通りに家賃収入を得られればローンの返済が滞ることはありませんが、あくまでも「投資」であるので、何らかの問題が生じて家賃収入が得られなくなってしまう場合があります。
その際、金融機関は担保とした不動産を売却することによってローンの返済を受けることになります。
多くの場合、担保とした不動産というのは実際に投資した物件のことを指しますので、金融機関は投資する物件がローンの返済に相当する資産価値があるかどうかを確かめなくてはなりません。
物件の資産価値は、一般的に積算価格(関連記事参照)を用いて評価されます。

関連記事:その物件、正しく評価されてる?積算価格と収益価格について解説

下記の記事では物件選びの実例を挙げておりますのでよろしければこちらもご参照ください。

参考記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

フルローンって可能なの?

フルローンとは、不動産投資に必要な物件の購入金額を、金融機関からの融資のみで調達できるローンのことです。
自己資産をほとんど減らさずに投資が行えるので、非常に魅力的に思えますが、フルローンを実現するためには、前述した審査基準を非常に高い水準でクリアする必要があります。

以前は、売買価格よりも積算価格が高い物件を購入することによって資産価値を増やして、新たな物件のローンを組むという方法があり、フルローンも珍しくなかったのですが、現在は投資者の実質的な純資産額や金融資産を重視する傾向にあるようです。

現在は物件価格の7割~9割を金融機関からの融資で調達して、残りの1割~3割と物件購入に係る諸費用を自己資産から支払うのが一般的になっています。

不動産投資を検討している場合

これまで解説してきたように、不動産投資を行う場合、必ずと言っていいほど不動産投資ローンが重要な位置づけになってきます。
職業や年収だけでなく、過去の信用情報によっても融資を受けられるかどうかが変わってきます。

年収1,000万円を超える方でも、過去に何かしらの理由でキャッシング履歴が残っているなどすると、審査を通過できない場合があります。
そのため不動産投資物件を購入する際、不動産販売会社の提携先の金融機関が多ければ多いほどローンを組める可能性が広がり、自分に最適な条件を選ぶことが可能になるので、提携先の金融機関の多い会社を選ぶと良いでしょう。

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融資の審査が通った事例

では実際に融資の審査が通ったケースを紹介します。
投資家のプロフィール、投資物件、融資についての情報を以下に示します。

表 1 投資家のプロフィール

年齢 38歳
職業 大手IT企業
年収 850万円
不動産投資を始めたきっかけ 老後の私的年金として

 

表 2 物件に関する情報

エリア JR山手線「五反田」駅から徒歩3分
構造 鉄筋コンクリート造
築年数 新築
購入価格 2,730万円

 

表 3 融資についての情報

金融機関の種類 信用金庫
頭金 10万円
融資額 2,720万円

 

こちらの投資家の方は頭金10万円と非常に少ない額から融資を受けることに成功しています。
では、このような融資を成功させるためにはどのようなことに注意すればよいのでしょうか。

第一に、融資がうまくいかなかった場合にはその理由を確認することが重要になります。
ここで確認をしておくことで融資がうまくいかなかった原因が、自分の信用にかかわる部分の問題なのか、あるいは物件の評価が悪いのかといった情報を得ることができます。

審査が通らなくても!

仮に一つの金融機関で審査が通らなくても、めげずに別の金融機関でも融資の依頼をするようにしましょう。例えば、以下のような例を見てみましょう。

  • キャッシングの履歴によって融資不可になったが、別の金融機関で融資可能となった。
  • 別の金融機関での融資を考慮しない金融機関であるため、限度額以上の融資が認められた。
  • 団体信用生命保険が通らなかったが、別の金融機関では問題なかった。

このような事例もあるため、一度審査が通らなくても別の金融機関で審査が通るケースはたくさんあります。
弊社では、提携する金融機関数が12行と業界最多クラスを誇ります。
したがって、それだけ融資の選択肢が多いということが言えます。

新築マンションの投資に興味がございましたら、ぜひ弊社にご相談ください。

本記事では不動産投資ローンを組む際の「審査」のみについてのご紹介しました。不動産投資ローンの概要について知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。
関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンの解説と実例も踏まえて解説します。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。