【専門家監修】不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

不動産投資を始めるにあたって障壁の一つとなるのが、資金面の問題でしょう。しかし、そんな経済的な課題を解決してくれるものとして、不動産投資ローンがあります。
今回は不動産投資ローンがどういったものなのか、また不動産投資ローンの特徴について説明していきます。

不動産投資ローンとは

不動産投資には大きく分けて収益を得る方法が二つあります。一つは、アパートやマンションを購入して家賃収入を得る方法(インカムゲイン)。もう一つはローンの返済が進んでいくことによりローン残高と売却額との間に生まれた差額で利益を得る方法(キャピタルゲイン)です。
しかし、このような収入を得るためには、第一に自分が現物の不動産を所有する必要があります。不動産投資ローンは、事業用不動産を購入するための資金の融資を受けることを言います。

不動産を取り扱ったローンには不動産投資ローンの他にも住宅ローンがありますが、この二つは貸付目的の違いから区別されます。前者は不動産投資という事業に対して、後者は個人的が住むための物件に対して融資をしているという考え方があります。したがって、不動産投資ローンと住宅ローンは融資のための審査基準や金利の設定も大きく異なります。

 不動産投資ローンの仕組み

不動産投資ローンの仕組みは以下のようになっています(図 1)。まず、不動産の売り手と不動産を購入する買い手がいます。売り手は買い手に不動産を渡しますが、その対価となる代金は金融機関から支払われます。そして、買い手は不動産の代金と利息を金融機関に分割で支払っていくことになります。このような仕組みを利用することで、買い手は不動産購入に必要なお金を現金で用意しなくても不動産を手に入れることができます。

しかし、金融機関は買い手に対してただお金を貸しているというわけではなく、取引の間で物件に抵当権というものを設定しています。抵当権とは、家や土地などをローンの担保として確保しておくものです。
物件に抵当権を設定することで、金融機関はローンの借主(不動産の買い手)が返済を行えなくなった際に当該物件を取り上げることができるようになります。すなわち金融機関は、取り上げた物件を競売にかけることができ、それによってローンの残高を回収することができるようになります。

 い-300x169 【専門家監修】不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説図 1 不動産投資ローンの仕組みの概念図

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを組むことのメリットは、以下のような点にあります。

 少額資金で高額の不動産を購入することができる

不動産の購入には、本来であれば数千万円から数億円の資金が必要となります。自己資金が十分にあるような場合にはそのような物件を現金で一括購入することができますが、現実的に考えると多くの方が不動産投資ローンを利用することになります。

巨視的にみると、不動産を購入するための資金は全て自分で支払うことになりますが、不動産投資ローンを組むことによって、その支払いを分割することが可能になります。かつ、実際の返済は入居者の方の家賃収入から支払うことになりますので、自分で支出する金額はごく僅かで抑えられることになります。すなわち、不動産投資ローンを組むことを前提とすれば、事業を開始するにあたって所持しておくべき資金は、不動産購入に必要な資金よりも大幅に少なくて済むということになります。

したがって、事業開始時でみると比較的少ない投資金額で高い利回りを得ることができ、レバレッジを効かせることができるという点でメリットといえます。

 不動産投資の開始タイミングを選ばない

前項の「少額資金で始められる」という点は他にも良い影響を及ぼします。それは、投資に即時性が生まれるという点です。不動産投資ローンを組むことを考えなかった場合には、不動産を購入するための資金を貯めることから始めなければなりません。しかしながら、不動産投資ローンを組むことによって貯金のための期間を短縮することができ、魅力的な物件が見つかり次第すぐに不動産投資を始めることが可能になります。

土地や建物といった不動産は流動性が低く、自分が欲しいと思う物件が都合よく売りに出ているということは極めて稀です。したがって、ローンを活用することでいつでも投資を始めることができるというのは、不動産投資において極めて重要なポイントです。

団体信用生命保険への加入ができる

住宅ローンの借り入れなどで加入する「団体信用生命保険」は、不動産投資ローンでも加入することができます。団体信用生命保険とは、ローンの返済中にローン契約者が死亡または高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が残りのローンを全額弁済してくれる保障制度です。

すなわち、もし投資した本人が亡くなっても、不動産投資によって得た不動産を、ローン負債なしで家族に残すことができるということです。逆に、その不動産はただローンがなくなるだけではなく家賃収入を生む資産であるわけですから、生命保険の代わりとしても機能することになります。これは不動産に関するローン特有の保険であるため、他でもなく不動産投資ローンを組むことのメリットといえます。

不動産投資ローンを組んで不動産投資を行なった成功事例

それでは、実際に不動産投資ローンを組み、不動産投資を行なったサラリーマンのAさんの実例をご紹介します。い-300x169 【専門家監修】不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

【Aさんのプロフィール】
性 別:男性
年 齢:40歳
職 業:外資系IT会社

Aさんは外資系企業に働いていたため、退職金がありませんでした。したがって老後の生活に不安を抱えたために不動産投資を検討し始めました。

不動産とローンの情報は以下の通りです。

表 1 不動産の情報

立地 山手線巣鴨駅から徒歩2分
購入価格 2,675万円
築年数 新築
種類 ワンルームマンション
構造 鉄筋コンクリート造

表 2 ローンの内容

頭金 15万円
融資額 2,660万円
金利 1.65%
期間 35年間

Aさんは、山手線沿線駅徒歩2分かつ都営三田線からは徒歩1分という立地の良さを理由にこのマンションを選びました。物件を購入した時期が7月という夏場で、賃貸市場的には閑散期でした。しかし、物件の引き渡しまでにはしっかりと入居者が付いた状態になったのです。一般的な物件であれば夏場の賃貸付けは苦労するようですが、今回のように夏場でも入居者が付くようになったのは、決め手となった好立地の条件が活かされたことが考えられます。

その結果、運用の状況は以下のようになりました。

表 3 運用状況

家賃収入 94,500円
ローン返済 △83,414円
管理手数料 △3,310円(家賃の3.5%)
建物管理費 △6,395円(修繕積立金・町会費等を含む)
収支 +1,381円

毎月の収支がプラスで、今後も安定した入居が見込める為、今回の投資は成功だといって良いでしょう。では、Aさんの事例から何を学ぶべきなのでしょうか?

人口が流入超過している東京23区内などに絞り、かつ駅からの徒歩分数が近いエリアの物件を選定することがとても大事なポイントです。利回りが非常に高い地方のアパートもありますが、それも入居者がついているという大前提があってのものです。入居者がいなければ全て机上の空論となってしまいます。表面的な利回りだけで判断せず、多方面から物件の選定を考慮する必要があるということを念頭に入れておきましょう。

不動産投資ローンによるリスクとデメリット

一方で、ローンとは、言い換えると金融機関への借金とも捉えることができるので、当然リスクやデメリットも伴ってきます。

住宅ローンとの違いによる影響

不動産投資ローンと住宅ローンが区別されるという点は先にも説明しましたが、一般には不動産投資ローンの方が住宅ローンに比べて金利が高く、融資の審査が厳しいとされています。というのも、融資前の審査における返済能力は、住宅ローンの場合では現在や過去の収入から判断されますが、不動産投資ローンではそれだけでなく、将来的に不動産投資によってどれだけ稼ぐことができるかという点からも判断されるからです。

したがって、自宅を購入したときと同じような心持ちで不動産投資を行おうと思っても、場合によっては融資を受けられない可能性があるということを予め認識しておく必要があります。

 借入利息の支払い

これは不動産投資ローンだけに限ることではありません。ローンを組むことになった場合、お金を借りることになるわけですから、返済にあたっては利息が付いてきます。したがって、トータルで考えると、ローンを組まずに購入した場合に比べて多く支出をしていることになります。

簡単なシミュレーションでどれだけの違いが出るのかを試算してみましょう。

3,000万円の物件を金融機関からフルローンで借りると想定します。(計算を分かりやすくする為、手付金等は考慮しないこととします)また、利率は1.6%、返済期間を35年とします。この場合、月々の返済額は93,331円になります。すなわち、トータルの支出はこれに35年分の月数をかけた39,199,414円ということになるので、購入金額3,000万円との差額である約920万円は、利息としてさらに出費しているということになります。

返済能力が入居率依存

不動産投資ローンでは、不動産を購入するための支払いを分割にしているため、その返済は不動産収入から賄うのが一般的です。仮に、投資した物件が満室になってくれるのであれば、借入金の返済をしても採算が取れるように計算して投資しているでしょうから、トラブルなく返済を行うことができるはずです。

しかし、入居率が低くなった場合には、それに伴って家賃収入が減少します。すなわち、入居率の低下によって月々のローン返済額が家賃収入によって賄えなくなるという可能性があるということです。そういった場合、自分の貯金を崩すなどの形で返済することになるので、ローンを組んだこと、ひいてはその物件に投資をしてしまったことが悪影響を及ぼしたといえるでしょう。

売却のタイミング次第では残債が残る

前項で述べたような入居率の低下がみられた場合には、早期に物件を売却することになるでしょう。このような場合には、保有期間が短いためローン返済額が多く残っているということになります。したがって、売却する際の価格がある程度高額でないとローンによる負債が後に残ってしまいます。

このような点は不動産投資ローンにおけるリスクであると同時に、不動産投資そのものに潜在的にあるリスクといえます。したがって、不動産投資を考える場合には見込める収入だけでなくローンの返済シミュレーションなども自分なりに計算しておくことが必要であることが分かります。

不動産投資ローンを組んで不動産投資を行なった失敗事例

それでは次に、不動産投資ローンを組み不動産投資を行なったBさんの失敗実例をご紹介します。い-300x169 【専門家監修】不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

【Bさんのプロフィール】
性 別:女性
年 齢:50歳代
職 業:損害保険会社

Bさんは旦那さんの退職に伴い、老後の資金を確保するために不動産投資を始めました。50代ということもあり、比較的短い10年のローンを組みました。

不動産とローンの情報は以下のとおりです。

表 4 不動産の情報

立地 茨城県内 終点駅徒歩16分
購入価格 350万円
築年数 18年
種類 戸建て4LDK


表 5 ローンの内容

頭金 10万円
融資額 340万円
期間 10年間

競売に出ていた物件で、とても安価な値段であったため購入に至りましたが、終点駅から徒歩16分というアクセスの悪さや物件そのものの魅力がネックとなり、入居者が全く付きませんでした。さらに購入当初、中古であったこともあり、物件の修繕等で思わぬ出費がかさんでしまいました。

今は何とか入居者の方に住んでいただいていますが、その方が退去した後、また入居者が付くのか不安であるとのことです。当然、次の入居者が見つからないと修繕費も含めて大きな損失となってしまいます。

物件を購入する際、「販売価格」はもちろん大事な要素の一つですが、実際に運用する際にかかる費用はそれだけではありません。新築であれば突然大きな出費というケースはあまりないでしょうが、中古物件では想定外の出費が発生する場合もあるので注意が必要です。

また、「万が一今の入居者が退去してもすぐ次の入居者が決まるだろう」というよう立地を選ぶことが、運用面でも精神的も重要かもしれません。

関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

不動産投資ローンの金利と具体的な商品

固定金利と変動金利

住宅ローンと同様に、金利の設定には固定金利と変動金利があります。

固定金利は、ある期間中(3年、5年、10年など)の金利が変わらないタイプの仕組みです。借りる側からみると、固定金利型の方が長期間先の返済プランまで確定しているので、資金繰りなどの計画が立てやすいといえます。一方で、固定金利に設定している間に金利が減少傾向になった場合には、その恩恵を受けることができません。

一方で変動金利は、金利が変動するタイプの仕組みです。金利の見直しは半年に1回行われます。返済額が金利の増減に影響される仕組みなので、金利上昇の影響といったリスクを負っていることになります。しかし、家計への負担を抑制するため、「5年ルール」や「1.25倍ルール」などの、極度な金利の急上昇に制限をかけるルールが存在しており、あっという間に返済額が膨大になっていたということは起きにくいといえます。一方で、金利が下がっていくと、当然返済にかかる金額も減ることになるので、その点はメリットになりえます。

このように二種類の金利の仕組みがあるわけですが、お互いに一長一短であることが分かります。どちらの金利を選ぶかは悩ましいところですが、後からローンの借り換えなども行えるので、ある程度柔軟に考えてもよいといえるでしょう。ただし、借り換えの際には手数料等がかかるため、その点は注意しておく必要があります。

 不動産投資ローンの例

不動産投資ローンの商品例をいくつか紹介します。2017年2月7日現在のデータです。(※こちらは各社ホームページにて確認し作成しました。)ただし、最も信頼度の高い優良企業と金融機関から評価されている不動産会社では、プライムレートといった一番優遇された金利を採用しているところもあります。なので、金利がいくらになるのかは、実際に不動産屋に足を運んで確認してみると良いでしょう。

●オリックス銀行(マンションセレクトコース)

■借入金
1000万円から2億円以内

■借入期間
最長35年

■金利
3年固定;年2.3%
5年固定;年2.5%

■変動金利
年2.675%

■利用条件
借入時の年齢が55歳未満

■その他
借入対象不動産の所在地は首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市と限定されています。また、融資対象物件は専有面積40m2以上のマンション一室

オリックス銀行では他にも、アパートセレクトコースやマンションプレミアムコースなど、対象物件や対象者に応じて様々な金利コースが設定されています。

●三井住友信託銀行

■借入金
100万円以上3億円以内(10万円単位)

■借入期間
1年以上最長35年以内(1か月単位)
ただし、借り換えの場合は、借り換えの対象となるローンの残存期間内。原則的には建物の法定耐用年数以内

■金利
変動プラン;年2.575%
3年固定プラン;年2.9%
5年固定プラン;年2.9%
10年固定プラン;年2.9%
5年上限プラン;年2.925% (上限金利:年2.925%)
10年上限プラン;年2.925% (上限金利:年2.925%)

■利用条件
借入時満20歳以上

●東京スター銀行

■借入金
100万円以上1億円以内(10万円単位)

■借入期間
1年以上20年以内(1年単位)

■金利
変動金利:年0.85~8.65%

■利用条件
日本国籍または外国籍で永住権を持っている
年収200万円以上
申込時年齢が満20歳以上69歳以下の方で、完済時の年齢が84歳以下、等

借入れの流れ

では、実際に不動産投資ローンを組むにあたってどのような手続きを行う必要があるのでしょうか。

一番大事なのは準備段階で必要書類を揃えるところです。融資を受ける銀行などによって必要な書類は異なってきますが、主に以下のような書類が必要であると考えられます。

【本人の属性資料】
・源泉徴収票
・自己資金確認資料
・所有資産資料(賃貸物件であればレントロールなど)
・借入返済予定表、等

【 購入予定物件の資料】
・公図
・建物図面
・謄本
・各階間取り図
・レントロール、等

これらの書類を金融機関に提出し、申し込みの手続きを行います。提出した資料に不備がないことが確認された段階でローンの審査が開始されます。審査期間は銀行によって異なりますが、数週間かかるのが一般的です。この間は、借り手側でローンに関してやらなければいけないことは特にありません。

金融機関による審査で無事通過が決まったら、借り手には融資決定の通知が来ますので、ここで初めて融資の契約手続きを行うことができるようになります。必要な契約は主に、①不動産の抵当権設定、②金銭消費貸借契約、③団体信用生命保険等になります。契約の締結が確認されると融資が行われ、物件の購入ができるようになり、晴れて融資が完了します。

まとめ

今回は不動産投資ローンの概要について紹介しました。不動産投資を少ない頭金から始めるには、不動産投資ローンの存在は不可欠になります。また、ひとえに不動産ローンといっても、ローンの具体的なプランなどは金融機関ごとに多種多様ですので、自分に合った金融機関を選ぶことが重要になるといえるでしょう。これをきっかけに不動産投資に興味を抱いていただければ幸いです。

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