海外不動産投資のローンは通らない?!海外不動産の真実

先日打ち合わせ先でマレーシアの不動産市場のお話を伺う機会がありました!
最近だとフィリピン セブ島のコンドニウムの話も聞きました。結構アンテナを張ってらっしゃる方も多いようです。

そこで今回は、皆さんが気になる海外不動産投資の事をテーマにお話をします。

海外の不動産が人気な理由は以下です。

⬛︎人口増加する国に投資不動産が欲しい
⬛︎GDPが上昇傾向にある国がいい
⬛︎物件価格が安い国がいい


《キャピタルゲインが見込める》

上記を理由に新興国の不動産を購入したい方は数多くいらっしゃいます。
インドネシア、マレーシア、ベトナム、フィリピン、タイやブラジルやペルーなど地球の裏側の南米大陸を狙っている人も中には居ます。
先進国は基本的にGDPの上昇が緩やかですし、さらに日本のようにデフレが続いている上に人口減が見えている国より生き生きしている国にかけたい気持ちはすごく理解できますよね。
では海外不動産への投資を始めるために越えなければならない「壁」はどのような事があるでしょうか。

この「壁」をご理解いただくとメリットとデメリットが理解しやすいので簡単に解説致します。

海外不動産の壁

◆融資の壁

海外不動産投資は融資を受けられないと思っている方が多いのではないでしょうか。実際はどうか?

ローンを受けられる方法もありますが、極めて困難です。当てにしない方がいいかもしれません。
まず、融資先としては外資系金融機関や地元の銀行があります。
しかし、融資を受けるための条件が良くて自己資金が30%以上必要であることや、永住権に準ずるものを持っていること、現地に保証人がいることなど単純に投資においてレバレッジを活かしたいという人にとっては困難な場合が多いです。
日本国内で外国籍の方がローンを組むのが困難であるように海外でローンを組むのは大変ですね。
何より仮に融資を受けられたとしても、マイナス金利の恩恵がある日本と大きく違うところは、融資を受ける為の非常に高い金利です。
金利を上回る売却益が見込めば問題ないですが、その部分は覚悟しておいたほうがいいでしょう。

◆円高・円安の為替の壁

海外不動産のメリットの一つに円高の時には安く購入できるというものがあります。
しかし、購入時より円高がさらに進んでしまった場合には売却益が見込めなくなってきます。
外国の不動産を購入する場合は、日本だけでなく、その国の情勢にアンテナを張っておく必要があります。

◆納税に日本と各国の税法のカベ

海外不動産に投資をしてる人が日本に住んでいる場合は、基本的には日本の税法が反映させます。
不動産所得に対しての所得税が発生し、通常の確定申告も必要になります。購入した不動産のある国(又は地域)に納税が必要な場合、ニ国間租税条約を結んでいる国(又は地域)であれば日本での所得税から一定額を差し引いてくれます。
税率などは国によって変わりますが、税金がかかるのは不動産所有・不動産所得・不動産売却などに対してです。
どんな法律があるか調べること自体を楽しめる方にはオススメの投資ですね!
個人的には《海外》《財産》ってキーワードだけでパナマ文章を思い出して色んな意味でドキドキします。

◆信頼できる物件と管理会社の選定の壁

今まで海外不動産の「壁」をいろいろ伝えてきました。
ここまで読んでくださった方はお気づきかもしれませんが、一番の「壁」は海外に心から信頼できる物件や管理会社があるかどうかです。
海外の投資用不動産を扱っている日本国内の会社も増えてきました!
しかし不動産投資会社に勤めている私でも選定基準についてアドバイス出来ない程に海外の情報は入ってきません。

聞いたことある海外不動産投資のインパクトある話

物件について

フランス・パリでは“お金持ち”が不動産投資をするのが当たり前です。
しかし、景観を大事にする条例のため壁が叩いただけでも壊れる修繕も出来ない物件が、その希少性のために底利回りで高価格で売買されています。

管理会社について…

笑えるくらいひどい話なのですが、ハワイのコンドミニアムを買った方の体験談として毎月エアコンの修理代を請求されたというものがあります。
常日頃から海外に頻繁に行かれる方にはオススメですが、殆どの方にとってハワイは土日にぷらっと見に行ける距離ではないので管理会社の言うことに従うしかないんですよね。
日本では現地視察や、不動産会社、各種制度などを詳細まで調べる方でも、海外投資になると調査が甘くなる方が多くいます。
トラブルを避けるためには、事前に目当ての国・物件・管理会社を確認することをお勧めします。
現地の口座開設や税金面のサポートをする会社もあると聞いているので、海外不動産へ投資をするのであれば自分が求める水準の会社を見つけるまで諦めないで欲しいですね。

まとめ

なんとなく否定的な意見が続いてしまいましたが、先に述べた海外の不動産が人気な理由にも絡んでくる海外不動産の大きなメリットもあります。
それは何と言っても「キャピタルゲイン」と「夢」です。
そのほかにも、国・地域によっては現地物件の減価償却が日本の確定申告で取れたり、場所によっては居住権が取得できたりするので、海外不動産はキャピタルゲインと海外に移り住みたい方によってはある意味では夢あふれる投資だと思います!

しかし、もちろん注意も必要です。
そもそも実は日本もそうですが、世界の代表的な大都市では表面利回り10%を超える物件は存在しないと言ってしまっていいくらい少ないです。
それでも投資するのは、今までお伝えしたように金利も高く利回りも低いのに投資をする理由はキャピタルゲインが見込めるからです。

日本でスタンダードになりつつある投資方法はインカムゲインです。なぜかご存知でしょうか?
それは確実性が高いからです。

元々は日本も先の大戦の後はキャピタルゲインをメインとしていました。
しかし、バブルの崩壊とサブプライムローンの崩壊を乗り越えた結果、家賃の強さに気づいたんですね。
家賃は明日突然変わったりするものではないですからね。

手にする家賃が変わらないという事は、物件を買った時点で将来にわたっての収益性がおおよそ分かる。つまりは、投資としての勝ち負けがおおよそ分かるという事です。
キャピタルゲインは数年、数十年後の状況に頼っているところが大きいです。不確実ですね。

個人的にはご自身に資産が有り余っていて、「多少ギャンブルでも乗っかってもいい!」というぐらいのお気持ちであれば海外不動産投資は大賛成です。
ただ、レバレッジを利用したい方や一世一代の投資先としてといった日本の価値観が居心地良い方にはオススメ致しません。

ちなみに、私の親戚がペルーに土地買ったのですが、自分の土地を見に行った時に知らない方が勝手に家を建てて住んでいたらしいですよ。『海外の不動産持ってるんだよね!』と言ってみたいですけど、今のところリスクに震えています。
少しでも発見があることを願っております。

今なら書籍を含む 「失敗しない不動産4点セット」もプレゼント!!

①書籍 ②動画カスタマーズレポート ③エピソードブック ④最新優良投資物件情報
プロパティエージェントでは専任のアドバイザーが不動産投資に関する相談を承っております。
疑問に思っていることや分からないことなどお気軽にお問い合わせください。

今だけ「失敗しない不動産投資4点セット」をもれなくプレゼントいたします。