2021.05.11

フラット35の金利水準が上昇？住宅ローンや不動産投資への影響は？

【目次】

2021年3月、長期固定型住宅ローン「フラット35」の金利水準が3年前の水準に引き上げになることが発表されました。住宅ローンは不動産投資ローンとは異なるとはいえ、見逃せる変化ではありません。フラット35の金利水準の上昇がなぜ行われたのか、また不動産投資ローンへの影響や注意点について解説します。

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フラット35の金利水準引き上げ

フラット35とは住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して取り扱う住宅ローンで、最大35年間、金利が固定されます。景気に左右されない、借用時に返済額が決まるため計画が立てやすいという固定金利ならではのメリットに加え、保証料や繰り上げ返済手数料が無料、返済中にサポートが受けられるといった特長があります。

この「フラット35」において、最長35年ローンの最低金利が2021年2月から0.03ポイント引き上げ、3月は年1.35％になると発表されました。これは2018年12月以来、2年3ヶ月振りの高い水準です。

金利引き上げについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

金利上昇の噂はホント？不動産への影響は

昨今の新型コロナウイルス、ウクライナ情勢などの影響から世界的に不景気に直面しています。日本国内においても、金融緩和縮小による金利上昇が囁かれるようになりました。その影響で、ローンを組んで不動産を購入することに戸惑っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。本記事では、不動産ローンの種類や金利上昇による不動産市況への影響から、金利上昇時の対策方法などを解説します。

金利が引き上げられた理由

高度経済成長期からバブル時代に渡り高金利が続いていた日本ですが、その時代はとうに過ぎ去り1999年には0金利政策、2016年にはマイナス金利政策が導入されるなど、超低金利環境が当然の状態が続いています。そのような状況下で、なぜフラット35の金利は引き上げられることとなったのでしょうか。

その背景にはアメリカの長期金利の急上昇があります。アメリカではバイデン政権発足後、大型の景気対策として国債の発行が増加しました。その影響を受けて金利が上昇、さらに新型コロナワクチンの普及により景気回復が期待されたことも相まって、2021年初頭には1％未満だった長期金利が、3月には1.6％にも上昇し、その動きは今後も続いていくとも予想されています。
そうしたアメリカでの動向を受け、日本の債券市場でも流通利回りが上昇、それに連動して長期プライムレートも上昇、さらに長期プライムレートに連動しているフラット35の金利も上がったものと思われます。

つまり、フラット35の金利上昇は

アメリカの国債発行増加　→　アメリカの長期金利上昇　→　国内債券の金利上昇
→　長期プライムレートの上昇　→　フラット35の金利上昇

と、複雑な過程を経て決定されたものであると考えられます。

長期プライムレートと短期プライムレートとは

先ほどフラット35は長期プライムレートに連動しているとご紹介しました。
この「プライムレート」とは、銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことを指します。プライムレートには長期と短期があり、それぞれ異なる種類の住宅ローンと連動しています。プラムレートのそれぞれの特徴と、住宅ローンや投資ローンとの関係性をご紹介しましょう。

大まかに両プライムレートの違いを表にすると以下のようになります。

	短期プライムレート	長期プライムレート
貸出期間	1年未満	1年以上
決定要因	各金融機関が決定	債券市場に連動
金利（もう一方のプライムレートとの比較）	低い	高い
金利の変動（もう一方のプライムレートとの比較）	緩やか長期プライムレートに遅れて変動	激しい短期プライムレートに先行して変動
住宅ローンとの関係	変動金利に影響	固定金利に影響

短期プライムレート

まずは短期プライムレートの特徴と関係する住宅ローンについてご紹介します。

■特徴
プライムレートのうち、1年未満の短期貸出の金利が「短期プライムレート」です。短期プライムレートを決定するのは各金融機関であり、長期と比較すると金利が低く、また金利変動が緩やかである傾向にあります。

■住宅ローンとの関係
短期プライムレートは住宅ローンの変動金利に大きな影響を与えます。短期プライムレートが上がれば、住宅ローンの変動金利の基準も上がります。基本的には短期プライムレート＋1.0％で金利が決定されます。

長期プライムレート

続いて長期プライムレートの特徴と関係する住宅ローンについてご紹介します。

■特徴
プライムレートのうち、1年以上の融資を行う場合の最優遇金利が「長期プライムレート」です。先ほどご紹介した通り債券市場に連動しており、短期プライムレートに先行して動くという特長があります。また、短期と比較すると金利が高く、金利変動も激しくなる傾向にあります。

■住宅ローンとの関係
フラット35に代表される固定金利型住宅ローンは、こちらの長期プライムレートに影響を受けます。フラット35は借入時の金利で固定されるためすでに低水準の金利で融資を受けている場合は良いのですが、今後もし金利上昇が続くとなると、変動金利型住宅ローンと比較して不利になる危険性もあります。

投資用ローンはどちらに影響する？

上記でご紹介した通り、短期プライムレートは変動金利型のローンに、長期プライムレートは固定金利型のローンに影響を及ぼします。

それでは、投資用ローンの今後の金利推移を予測する際は、どちらのプライムレートを参考にすれば良いのでしょうか。

多くの金融機関では、投資用ローンには変動金利型を採用しています。そのため、短期プライムレートに着目すべきだと思われるかもしれません。
しかし、これまでの実測値から、長期国債金利と不動産投資ローン金利には強い相関関係があることが分かっています。不動産投資ローンの金利がどのように動くかを予測するためには、長期国債金利の動き、ひいては長期プライムレートの動きを注視する必要があるといえるでしょう。
フラット35の金利水準引き上げは、不動産投資家にとっても決して他人事ではないのです。

ローン必須の不動産投資は今後不利になる？

アメリカの金融政策による金利上昇や、コロナワクチンの普及による経済回復への期待により、不動産投資ローンの金利が今後上昇するという可能性は否定できません。

不動産投資は低金利の時代にこそ有利であるともいわれています。低金利でローンが組めるだけではなく、家賃収入は金利低下の影響を受けにくく、不景気下でも安定した収入源となることがその理由です。

その点から考えると、金利上昇による不動産投資は不利な投資法になると考える方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん金利が上昇すれば不動産投資ローンの返済が大きくなりますが、それ以上に先行き不透明な今だからこそ、不動産投資が持つ多くのメリットを生かすべきだといえます。以下に詳しくご紹介しましょう。

インフレ対策

アメリカで金利上昇の原因となった金融政策やコロナワクチンの普及による景気回復への期待は日本においても見られるもので、アフターコロナのインフレリスクが懸念されています。
不動産投資はインフレ対策として非常に有効な手段になりえます。その主な理由は以下の2点です。

【１】
現金や預貯金はインフレが進むと価値が下落するが、不動産の資産価値や家賃は物価指数と共に上昇するため。

【２】
インフレ時にはお金の価値が下がることから、借金（ローン）に有利性があるため。

変化への対応

現在、アメリカでは急激な金利上昇が見られますが、これは2021年初頭に始まったばかりの変化であり、今後も続くとは限りません。特に上昇の理由が大胆な金融政策と今後の景気回復への期待であることを考えると、今後金利がどのように変化していくかは極めて予測しづらい状況です。
しかし、どのような状況になっても必ず住む場所は必要です。そのため不動産投資による家賃収入は情勢変化の影響を受けづらく、現在のような先が読めない状況においても比較的安定した利益を得る手段になります。

資産運用について考える際には、金利の上昇といった一つの側面のみに目を向けるのではなく、物価や景気の変動など多方面に目を向けることが重要です。
不動産は変化に強く、どのような状況でも比較的安定した利益を得ることができることから、目まぐるしく変化し続ける現在の状況に適した投資法であるといえます。

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ローンを組んで投資用不動産を購入する際の注意点

不動産投資を始める際には、多くの場合は多額のローンを組むことになります。ローンを組むことで少額の初期投資から大きな利益をもたらすレバレッジ効果がある点はメリットですが、選択を誤ると返済が困難になり、大きな損害をもたらす危険性もあります。
ローンを組んで投資用不動産を購入する際、特に注意したいポイントをいくつかご紹介しましょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資を行う際には、当然のことながら資産価値の高い物件を選ぶでしょう。資産価値の高い物件は空室リスクや家賃下落リスクが低く、安定した収益を得ることができます。

また、融資を受ける際にも資産価値の高い物件であることは非常に重要な要素になります。不動産投資はひとつの「事業」であり、収益性が低いと判断されると、例え属性が良く自己資金が高くても、融資を受けることは困難になります。

※参考記事：不動産投資の融資は厳しい？銀行が融資を決める条件と通りにくい人の特徴
※参考記事：不動産投資家必見！マンションの資産価値は間取りで決まる！？

プロパティエージェントでは独自の仕入れ基準として「SSスコアリング」を設け、物件の資産性・収益性を客観的に採点し、基準をクリアした物件のみを仕入れています。融資の受けやすさの面でも、利益の面でも安心な資産価値の高い物件を、新築・中古問わず取りそろえており、ご自身の投資目的に合った物件をお選びいただけます。

返済計画をしっかり立てる

融資を受ける際には綿密な返済計画を立てましょう。自己資金額はいくら準備できるか、経費はどれくらいかかるかを試算し、無理のない借入金額と借入期間を設定した上でローンを組む必要があります。
計画をしっかり立てないまま、無理をしてローンを組んでしまうと、支払い不能に陥り、不動産を手放さなければならないことにもなりかねません。

プロパティエージェントでは不動産投資を始める前に頭金の設定や月々の返済額、返済期間などの綿密な「プランニング」を行ないます。基本的な経費だけではなくいずれ必要になる修繕費や起こりうるリスクなども盛り込み、長期的な視点のもとで返済計画を立てるため、安心して不動産投資を始めることができます。

※参考動画：28社不動産会社を比較したオーナーが納得したプロパティエージェントのプランニング

金融機関の選定に注意

金融機関を選ぶ際、やはり目がいくのは金利の低さでしょう。しかし、金利の低いメガバンクや大手銀行は融資審査が厳しく、そもそも融資が受けられないという場合もあります。
こちらも物件の選定と同じく、自身の属性（年齢や職業、収入など）や自己資金額に合わせて、適切な金融機関を選ぶ必要があります。また、長期間に渡る付き合いになるため、担当者との相性も重要なポイントになります。

しかしながら、自身で金融機関に飛び込み、交渉をするのはハードルが高く、また手間や時間もかかるため、不動産会社と提携する金融機関でローンを組むのが一般的です。

参考記事：【金融機関別に比較！】不動産投資融資の金利を把握すれば、不動産投資を成功させられる！

不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資の8大リスク回避法　|　リスク対策チェックリスト配布中！

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれ、８つの主なリスクがあります。家賃変動、ローンの金利上昇、価格変動、空室や賃料下落、家賃の滞納、修繕、地震・火災といった天災、管理会社の倒産がそれにあたりますが、それぞれのリスクヘッジ法を知っておくことで、リスクは軽減できます。予備知識として押さえておきましょう。

まとめ

フラット35の金利水準引き上げの背景には、金融政策や社会情勢の変化が見られます。そうした変化は不動産投資においても決して無関係ではありません。特にフラット35に影響を与える長期プライムレートの金利上昇は、不動産投資ローンの金利上昇とも強い相関関係があるといわれています。不動産投資ローンの金利が上昇するのであれば、その点においては不動産投資に不利に働くといえます。

しかしながら、目まぐるしく変化を続ける現状においては、物事は金利の変動という一側面だけではなく、多方面から見なくてはなりません。アメリカや日本の金融政策やコロナワクチンの普及は、物価や景気にも影響を与える可能性があります。

不動産投資は現物資産であるがゆえに物価や景気の変動に強く、比較的安定した収入を得られるという強みがあります。ローンを組むことで少額の初期投資から始めることができる点も大きなメリットです。

プロパティエージェントではこのような変化の多い時代だからこそ、安心して資産運用を行っていただけるよう、お客様のニーズに合った物件や返済プランをご提案します。ぜひ、一度ご相談ください。

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