ズバリ金融機関が融資したい人の特徴とは?不動産会社が解説します!

ズバリ金融機関が融資したい人の特徴とは?不動産会社が解説します!

投資用不動産を購入するときに、ほとんどの人が活用する「ローン」。誰でもいつでも借りることが出来るのでは?と思いがちです。しかし、実はそうではありません。今回は、不動産購入時に活用する「ローン」をテーマに、金融機関が融資したい人・融資したくない人の特徴を解説していきます。これから不動産購入を検討している人は参考にしてみてください。

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住宅ローンと投資用ローンは審査が異なる

投資用不動産とマイホームとではローンの審査基準が異なります。これは不動産の「使用目的」が異なり、ローンの返済方法も変わってくるためです。マイホームは自己資金でローンを返済するのに対して、不動産投資ローンは入居者に貸し出し、家賃収入でローンを返済します。

住宅ローンは自分で住むことが目的となるので、借りる本人(個人)の属性(※1)が融資審査において基準となります。
一方、不動産投資ローンは、借りる本人(個人)の属性に加えて、物件の収益力も審査基準に加わります。
(※1)年齢、年収、勤め先、勤続年数、滞納などの金融事故歴、その他借入れ状況など

 

住宅ローン・投資用ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンのより詳しい違いについては下記をご覧ください。
関連記事:【徹底解説】住宅ローンと不動産投資ローンは何が違う?両立はできる?

 

不動産投資ローンを借りる際に金融機関が重視する2つのポイント

先ほど、不動産投資ローンの融資審査は「個人の属性」と「物件の収益力」と説明しました。

個人の属性とは、借りる本人の返済能力や信用度にかかわる年齢、勤め先、勤続年数、年収、金融事故歴、その他借入れ状況などを指します。簡単に言うと、返済能力がある人なのかを確認するためです。

物件の収益力について、ローンの返済が滞ってしまった場合のために、金融機関は融資対象の不動産に抵当権を付けます。つまり当該物件が融資した金額相当を回収できるかどうかを確認するのです
もしも自分が金融機関の融資担当者だったら…ということを想像して考えると「何を見るか」イメージがつきやすいかもしれません。

抵当権についてはこちらの記事を参考にしてみてください。
関連記事:根抵当権と抵当権の違いとは?比較や登記・抹消方法まとめ

 

審査基準1:個人の属性について

審査基準となる「個人の属性」について、詳しく解説していきます。

 

年齢

年齢は、ローンの返済期間がどれくらいあるのかという点で確認されます。30歳のサラリーマンであれば、おおよそリタイアの65歳まで35年間の働く期間があり、返済する期間も35年間あると考えられます。
目安として、おおよその金融機関は満25歳~55歳と年齢制限を設けています。

 

勤め先

勤め先は、返済能力がどのくらいあるのかという点で確認されます。長期に渡って安定した企業経営が見込めて、数十年後にも安定した給与収入があり、そしてきちんと返済を見込めるかどうかを確認します。そうすると大手企業もしくは公務員が好まれます。ただ、大手企業であっても「3期連続で赤字になっている企業」などは不安要素としている場合があります。

 

勤続年数

勤続年数も、一般的に返済能力がどのくらい見込めるか、という点で確認されます。おおよその金融機関は3年以上の勤続期間を目安としています。社会人歴が浅い人や、転職で試用期間中である方はお金を貸す金融機関からみると「社会人としてこの先も長く勤めて、給与収入を得て、返済できるのか?」、「無事に試用期間を終えて本採用になるのか?」などと不安になります。勤続期間は長い方が好まれます。

 

金融事故歴

上記に挙げた「年齢」や「勤め先」「勤続年数」といった条件では特段問題がないのに、ローン審査をしたころ落ちてしまった、という方がいます。そういった方の多くは、過去5年~7年以内にクレジットカードの支払いに関する滞納や遅延履歴、または他に申告をしていない債務がある場合が多いです。

多額のお金を貸す金融機関では、予めお金を融資する相手の信用度をチェックし、未然に滞納や遅延、多重債務などの金融事故を防ごうとします。一般的に消費者の信用情報を管理する機関は「信用情報機関」と呼ばれており、日本には下記の3つがあります。
1:シー・アイ・シー(CIC)
∟主に信販会社やクレジットカード会社などが加盟

2:日本信用情報機構(JICC
∟主に消費者金融やクレジットカード会社が加盟

3:全国銀行個人信用情報センター
∟全国の銀行が加盟、運営

自分の信用度を手軽にチェック出来てオススメなのはシーアイシー(CIC)です。パソコン、スマートフォン、郵送などで自分の信用情報を開示することが可能です。過去にクレジットカードや携帯料金の支払いなどの遅延や滞納に心当たりがある方は、一度開示してみるのも良いでしょう。

※シーアイシー(CIC)開示についてはコチラ

 

借入れ

投資用ローンを借りる際にマイホーム、車、奨学金、ペアローン、カードローンなどの借入れがある方は、必ず審査前に金融機関に申告しましょう。審査の為に返済表などの提出を求められるので用意する必要があります。

※金融機関によって融資審査の基準は異なります。A銀行では融資審査に落ちてしまっても、B銀行では通ったという事例・可能性もあります。

 

審査基準2:物件の収益力について

次に、「物件の収益力」について融資の審査基準をご説明します。

金融機関が物件の収益力を判断する際に基準とするのは、物件の立地、築年数、間取り、構造、価格、賃料などです。融資対象物件の収益力があるかどうかを審査するには、中長期に渡って入居者が付くのか、資産価値は維持していけるのかどうかを判断軸にします。個人の属性は問題がないが、物件選びで審査が通らなかったということも起こり得ますので注意しましょう。

 

立地

投資用不動産は特に立地が重要です。例えば、最寄りの駅から徒歩1分と15分では、入居希望者の数も土地の希少性も大きく変わります。最寄り駅から近いほどプラスになるでしょう。また人に貸し出すという観点から見ても、学校や企業が多い首都圏と地方とではニーズの差があります。地方より人が多い首都圏の方がプラスに見られます。

 

築年数

築年数も人に貸し出すとなった場合に重要です。例えば、新築か築30年かでいうと新しい方が、人気が高い傾向にあります。また、耐震性、エアコン・給湯器などの設備、エントランスなどのセキュリティ面などの部分でも差がでます。そうした場合に、入居率の安定性の観点でみると築浅の物件の方がプラスに見られます。

 

間取り

間取りに関しても築年数と同様です。人に貸し出す場合に、四方に柱の無いきれいな長方形や正方形であると入居者は家具の配置がしやすく人気です。いびつな形をしていると、家具の配置が難しく、生活の導線などで不便に感じてしまいます。またトイレとお風呂が別であったりすると、特に女性に好まれるためプラス材料です。

 

構造

構造については、耐震性や防火性に関係します。わかりやすい事例として、鉄筋コンクリートで造られているRCマンションは地面に杭を打っていることや柱の数が多い分、地震などの揺れに強いです。また火災が起きても燃えません。一方、W造と言われる木造のアパートなどは、主要構造部分において木材を使用している建物です。耐震性や防音の心配、そして自然災害、害虫などの影響を受けやすい特徴があります。木造よりも鉄筋コンクリート造りのほうが耐震性や火災などの災害にも強くプラスに見られます。

 

価格と賃料

融資対象となる不動産価格と貸し出す場合の査定賃料も重要です。上記の項目などを併せて価格帯や賃料設定が妥当かも確認されるでしょう。あまりにも高すぎる価格や賃料設定である場合は融資審査に落ちたり、フルローンではなく頭金が必要になる可能性があるでしょう。

また上記の項目に加えて、融資対象物件の「積算価格」と「収益価格」というものも算出し、審査基準にします。

■積算価格
積算価格は、「現在と同じ土地を購入し、同じ建物を建てた場合、どのくらいかかるのか(再調達原価)」を表す価格です。金融機関がお金を貸す際、担保として預かる物件の価値を見極める価格で、客観的に査定することができます。

■収益価格
「現在建物から得られる家賃収入等から計算した場合、どのくらい儲かるのか」を表す価格です。収益価格は賃貸用建物やテナントビルなどを購入する際に多く用いられます。

上記を基に、金融機関は融資対象物件の収益力を判断します。
積算価格と収益価格の詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
関連記事:その物件、正しく評価されてる?積算価格と収益価格について解説

 

金融機関が嫌うお金を貸したくない人の特徴

マイナス要素となり得るポイントの特徴は以下がよく挙げられます。

それでは、金融機関が嫌う「お金を貸したくない」と思う人の特徴を、具体例を見ながら解説していきます。

信用 低男さんは、一見、年齢・勤務先・勤続年数・年収において申し分がない属性に見えます。しかし、「借入れ」と「その他」の部分に金融機関が嫌がる懸念要素が複数含まれています。

 

金融機関が懸念する4つのポイント

 

  • リボ払いや分割支払い

まず、リボ払い残債30万円と高級時計の分割支払いが残り31回がある点です。リボ払いや分割払いがあると必ずしも融資がNGという訳ではありませんが、金融機関から見ると「リボ払い30万円も支払いが容易ではないのに数千万のお金を貸しても大丈夫?」と不安要素になります。これは金額の大小関係がありません。

 

  • 消費者金融系でのカードローン

次に消費者金融系での借入れです。金融機関が消費者金融を嫌がる理由としては主に2点です。
1つ目に挙げられる点としては、消費者金融の金利は3%~18%と利子が高く、その分、返済額も多くなります。資金に困って借入れをし、さらに利子が高いとなると、より一層、返済能力に不安が残ります。
2つ目に借入先です。通常、お金の借入れをしようとした場合、なるべく金利が低いところから借りようと思うはずです。しかし金利が低い金融機関は審査も厳しくなります。
つまり
お金に困る → 金利の低い金融機関で審査 → 審査に落ちる → 審査がゆるく、金利が高いところで借りる
という構図が想定されます。この場合、個人の属性に問題があるとみなされます。

 

  • 携帯料金滞納歴

3点目は、携帯料金滞納履歴です。こちらがもし低料金で、かつ1回だけの遅延だったとしても心証は良くないでしょう。低料金だとしても、この金額で遅延するということは、「お金を貸した場合に支払えるのか?」 「支払いにおいてルーズな人なのではないか?」 と懸念要素に繋がります。「滞納した事実」は、数年残ってしまうので注意が必要です。

 

  • 保有総資産の額

最後に保有総資産です。金融機関の多くは保有資産が最低いくらある場合であればOKなどといったボーダーは特段設けていません。しかし信用 低男さんの場合は年齢の割に収入が高いものの、借入れが多く、月々の支払いも多いです。そういった状況で、貯金80万円となると、いざ返済が滞った場合や何かあった際に「貯金80万円であればすぐになくなるのでは…?」と金融機関は不安になる可能性があります。逆に、貯金や株などで多くの資産があった場合は、「借入れが多いし、金融事故もあったが資産は多くもっているのだな。万が一、何かあってもその資産で返済できそうだ」とプラス材料になる場合もあります。

以上から総合的に見て、信用 低男さんは借入れの数も多く、また預金額も少なく、支払い能力に不安要素が多く残る人という印象です。お金を貸す金融機関にとって、積極的にお金を貸したくなる人物ではないことが予想されます。

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金融機関がお金を貸したい人の特徴

次に、プラス要素となり得るポイントの特徴をみていきましょう。

それでは、金融機関がお金を貸したい人はどのような人なのでしょうか。

信用 高男さんは信用 低男さんと比べると年齢や短めの勤続年数を見てマイナス要素ではないかと思われる方もいらっしゃるかと思います。また、大学費用や高校生の子供がおり、養育費も多くかかる懸念があります。しかし金融機関がプラスと判断するポイントは以下が考えられます。

 

金融機関がプラスに捉える5つのポイント

 

  • 年収アップを伴う転職

転職があまりにも多い人や、転職したての人は金融機関からあまり良い印象を受けないでしょう。しかし、信用 高男さんのように役職・年収アップを伴うヘッドハンティングやキャリアアップの転職はプラス評価とされます。「長期的に安定してお金を稼ぎ、収入を得られる人」とみなされ、ローン返済への安心材料になるからです。転職した直後に融資審査を受ける場合は、役職や年収アップを示したオファーレターや雇用契約書を提出しましょう。

 

  • 住居コストがあまりかかっていない

こちらは社宅だからOKという訳ではなく住居コストが3万円とあまりかかっていないという点がポイントです。つまり持ち家でもローン残高が少ない、もしくは完済している場合もプラス評価になります。収入に対して、住居コストなどの固定費があまりに高い場合、「新たな借入れの返済は可能なのか?」と、金融機関は不安になります。なるべく新たな借入れをしても返済に余裕がある印象を付けることは重要です。

 

  • 保有総資産の額

信用 高男さんは、貯金残高600万円・株式500万円・生命保険満期で3,000万円という合計4,100万円もの資産があります。仮に「融資をして、返済が滞ったとしても別途、返済が出来るであろう資産が十分にある」と金融機関にみなされ、安心材料になる可能性が大いにあります。またこのようにコツコツ資産を貯めてきた実績は、「お金を借りてもコツコツ返せる人なのかな?」という心証アップにも繋がるでしょう。

 

  • 夫婦ダブルインカムである

パートナーの方が専業主婦(夫)の場合は融資の審査には不利で、ダブルインカムであれば審査に有利になるという訳ではありません。しかし信用 高男さんのように、奥様も正社員で安定的な収入があるということは「信用 高男さんの年収が下がってしまった」「子供の学費が高額」などといったネガティブなケースが起きたとしても、家計が大幅に崩れるリスクは低く、ローンの返済も滞る可能性も低いとみなされプラス材料になります。

 

  • 特に大きな借入れがない

最後に、信用 高男さんは上述した信用 低男さんと比べて借入れがないことが特徴です。借入れが一つもないからといって、必ず融資の審査がクリアする訳ではありません。しかし、お金を貸し出す金融機関からすると、なるべく他で借入れがない方が返済滞納のリスクが下がるため安心です。

以上から総合的に、信用 高男さんは金融機関からみて、「融資をしたとして返済が滞るリスクが少ない状況」、「しっかりと長期に渡って返済できる人」と判断ができます。

 

まとめ

いかがでしたか。今回は、不動産投資ローンを好条件で活用できるために借り手である個人がより気を付けるべき点について解説しました。プロパティエージェントでは、収益力が高く、金融機関より100%融資の審査がおりたもののみ仕入れ・販売をしております。また提携金融機関も12社以上と業界でトップクラスです。そのため金融機関が納得した収益力の高い物件と、最も好条件なローンを活用できる金融機関のご紹介が可能です。不動産投資をご検討中の方は是非、お問合せをお待ちしております。

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