不動産投資をしているサラリーマン必見!不動産投資の節税メリットと注意点とは?

不動産投資をしているサラリーマン必見!不動産投資の節税メリットと注意点とは?

不動産投資を行っている人の中にはサラリーマンの方も多く見受けられます。その理由の一つとして、不動産投資を通じて節税につなげられるという点が挙げられます。今回は、不動産投資を行うことによるメリットやその注意点などについて解説していきます。

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不動産投資を通じた節税

不動産投資を行うことで、いくつかの種類の税金を節税することができる場合があります。以下、その詳細について見ていきましょう。

所得税の節税

一つ目に節税できる可能性があるのが所得税です。所得税とは、個人の所得に対して課せられる税金であり、その計算方法は以下の通りとなっています。

所得税額=(総収入額-必要経費-所得控除額)×所得税率-税額控除額

従って、所得税額を考える上では総収入額から必要経費を差し引いた額(総所得額)を計算する必要があります。不動産投資を行っているサラリーマンの方の場合、総所得額はサラリーマンとしての給与所得額と、不動産投資での所得額とを足し合わせた額となります。

ここで重要になるのが損益通算という考え方です。国税庁によれば損益通算とは、「各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得金額から控除すること」だとされています。不動産投資による所得は損益通算することが可能なので、不動産所得が赤字だった場合には、給与所得など他の種類の所得と合算することで総所得額を減らし、支払う所得税を少なくすることができるのです。

また、不動産投資による所得は以下のようにして計算されます。

不動産所得の金額=不動産投資での総収入額-不動産投資での必要経費

総収入額には家賃などの賃貸収入の他に、以下のようなものが含まれると定められています。

  • 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
  • 敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
  • 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

一方で、必要経費とは不動産所得を得る上で直接的に必要な費用のうち、家事上の経費とは区分されるものであり、主に以下のものが含まれると定められています。

  • 税金(固定資産税、不動産取得税、印紙税など)
  • 損害保険料(地震保険、火災保険など)
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理費
  • 利息(建物分)
  • ローン保証料

これらの必要経費が年間の総家賃収入額を上回った場合には、不動産所得がマイナス、つまり赤字になるので、給与所得額と損益通算することで課税対象となる所得額を小さくし、支払う所得税を少なくすることが可能になるのです。

住民税の節税

所得税が国税であるのに対し、住民税は都道府県に納める都道府県民税と市町村に納める市町村民税とを合わせたものです。

住民税は均等割や所得割などのいくつかの要素によって構成されています。その中でも不動産投資に関係してくるのは所得割です。

所得割額は(総所得額から所得控除額を引いた後の)課税所得額に税率をかけ、税額控除がある場合にはその税額控除額を差し引くことで求められます。その税率は市町村民税が6%、都道府県民税が4%であり、合わせて10%となっています。

節税の仕組みに関しては所得税と同様です。不動産所得が赤字であれば給与所得などと損益通算することで課税所得額を減らすことができます。そうなれば支払うべき住民税の額も小さくなるというわけです。

減価償却と節税の関係

不動産投資においては、減価償却を用いて所得税や住民税の節税を行うことも可能です。

減価償却とは、建物のように年月が経つにつれて価値が減少していく償却性資産について、購入費用をその耐用年数に応じて分割した額を、毎年経費として計上するというものです。

減価償却の対象となるのは不動産の購入費用のうちの建物本体の購入費用であり、土地にかかる費用などは含まれません。さらに、減価償却の計算方法には一定の割合ずつ経費計上する定率法と、一定額ずつ経費計上する定額法との2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の本体部分に関しては定額法が用いられています。例として鉄筋コンクリート造の新築物件の場合を考えてみると、建物本体の法定耐用年数は47年であり、法定の償却率は0.022なので、建物本体の額が1,000万円であったと仮定すると、1年当たりの減価償却費は1000万円×0.022=22万円ということになります。

このように、減価償却による節税とは、不動産の取得費用が耐用年数で分割され、その後、耐用年数の期間は毎年経費に計上されることを利用し、その分(実際の支出はないものの)帳簿上の経費を増やすことで節税につなげるというものです。しかし税制度が改正され定率法を用いて多額の減価償却費を計上することができなくなったため、その効果は薄れているのが現状です。

相続税の節税

最後に紹介する節税方法が、相続税の節税です。相続税とは相続や遺贈などによって取得した財産などに対して課される税金です。

不動産投資が相続税対策になるのは、現金で相続した場合と比べ、同額で購入した不動産の方が、評価額が低くなるためです。相続税は取得した財産に応じて課税額が変わってくるため、当然評価額が低いほど支払うべき相続税は少なくなることになります。その点において、不動産の相続税評価額は現金の場合と比べると低く、建物については建築費用の5割から6割程度が一般的であり、その建物を賃貸していれば評価額はさらにその7割になるので、現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税を節税することができるというわけです。

なお、これはあくまで現金と、同額の不動産とを比較した場合に当てはまることです。個人の資産状況によって節税できるかできないかは変わってきますので、詳細については税理士への相談を推奨します。

サラリーマンが不動産投資を行う上での注意点

ここからは、サラリーマンの方が不動産投資を行うにあたって押さえておいた方が良いポイントをいくつか挙げて解説します。

管理会社の選び方

不動産を購入し、運営していく際には主に2種類のやり方を選択することが一般的です。一つは物件の管理から入居者の募集まで全て自分で行う完全自主管理、そして二つ目がそういった業務を専門の管理会社に任せる管理委託です。サラリーマンの方が不動産投資を行う場合には、本業が忙しく不動産投資にさほど時間を回すことができないことが想定されるため、管理委託を選択される方が圧倒的に多いです。

そこで重要になるのが管理会社の選び方です。管理会社を選ぶ際のポイントはいくつかあります。一つは管理実績が豊富であるかという観点です。管理実績が豊富であるということは、それだけ多くの物件所有者が信頼して管理を任せてきたということなので、安心して管理を委託することができます。加えて、応対する担当者が親身で信頼できるかどうかという点も管理会社への相談の際に併せて確認するようにしましょう。

さらに、客付け能力が高い(入居率が高い)会社かという点も確認しておきましょう。管理会社には不動産の住環境の管理を専門にしている会社もあれば、入居者の募集も行う会社もあります。客付け能力とは、入居者の募集を行う管理会社が、入居してくれる顧客を惹きつける能力のことです。忙しいサラリーマンの方は特に自分で不動産屋を回って物件を売り込むことが難しいので客付けを依頼することは必要不可欠ですし、客付け能力が優れている会社に委託できれば後で述べる空室リスクを減らすことができます。

確定申告の必要性

不動産投資を行う場合には、確定申告にも備えておく必要があります。不動産投資を行い、そこで得た収入から経費を差し引いた不動産所得が20万円以上である場合には本人もしくは税理士が確定申告を行う必要があります。不動産所得が20万円以下の場合は必ずしも確定申告をする必要はありませんが、上で述べた損益通算などを適用する上では確定申告をすることが必要となるため注意が必要です。

確定申告に関するサポートや税理士の紹介などがある不動産会社を選ぶとより安心かもしれません。

空室リスク

不動産投資における最も大きなリスクの一つとして空室リスクが挙げられます。不動産投資の収入としては家賃収入のインカムゲインと売却時のキャピタルゲインがありますが、物件を貸して運用している時には前者の家賃収入が収入源となります。そのため、空室が発生してしまうとどんなに利回りの良い物件であっても空室の部屋からは収入が得られず、赤字になってしまう可能性もあります。

この空室リスクへの対策としては、一つ目に物件を選ぶ際に立地条件に注意するということが挙げられます。「不動産投資は立地がすべて」という言葉もあるほど、不動産投資において物件の立地は非常に重要な要素です。立地は賃貸需要の有無に直接的に影響してくるため、できる限り人気のあるエリアを選んで物件を購入するのが安全だと言えます。駅からの距離や周辺環境などを考慮しつつ、ターゲットとしている層がどのような立地条件を好むのかをよく考えた上で物件を選ぶことが大切です。

また、賃貸需要という意味では、ターゲットのニーズに合わせた設備を設けることも重要です。例えば、オートロックや防犯カメラを装備する、風呂とトイレを別にするといったように、設備面での工夫によって需要の増加が期待できます。

さらに、既に述べた通り、管理会社に物件の管理などを委託する場合にはその管理会社の管理能力も重要になってきます。入居環境の維持、入居者への応対、入居者募集の能力などについて信頼できる管理会社に管理を委託するようにしましょう。

家賃滞納リスク

最後に紹介するのが家賃滞納のリスクです。家賃滞納が生じてしまうと家賃収入が途絶えてしまい、場合によっては赤字につながり、ローン返済などにも影響が出てきます。

家賃滞納リスクへの対策としては、まずは良い管理会社と契約するということが挙げられます。管理委託の契約によっては家賃滞納保証があったり、管理会社に家賃管理や滞納時の督促なども任せたりすることができるので、その際に安心して任せられる管理会社を選びましょう。

ただし、家賃滞納への対応をすべて管理会社に任せきりにするのではなく、滞納が発生した際の対応を事前に確認、相談しておき、実際に滞納があった時にはそのことをすぐに知らせてもらえるようにすると良いでしょう。また、管理会社や契約内容によっては家賃滞納時に一定期間までは家賃を保証してもらえる場合もあるため、その点も事前に確認しておくようにしましょう。

家賃滞納を未然に防ぐという観点も重要です。一般的に、入居希望者に対しては入居前に審査を行いますが、審査を厳格にして入居者を選別することで、滞納が発生する確率を下げることができます。審査を厳しくしすぎてもなかなか入居者を決めることができませんが、かといって空室リスクを過度に恐れて基準を緩めてしまうのも家賃滞納のリスクを高める恐れがあるので、適切な審査基準を設定することが必要です。

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不動産投資で必要な知識は?

ここまでサラリーマンの不動産投資による節税や、不動産投資を行う上での注意点などについて解説してきましたが、最後にそれらを踏まえてどのような知識を身につけておく必要があるのかをまとめます。

  1. 節税に関する知識
    どういった場合にどのような税金に関して節税ができるのかを把握しておくことで効果的な節税を行うことができます。ただし、特に所得税や住民税の節税に関して言えば、節税を行える状態とは不動産投資として赤字になっている状態ですので、節税ありきで不動産投資を行うことは推奨できません。
  2. 管理会社の選び方についての知識
    ここまで紹介してきた通り、管理会社は様々な場面において重要となりますので、自分がかけられる手間を考えつつ、適切な管理会社を選べるようにしましょう。
  3. 空室や家賃滞納のリスクへの対策についての知識
    不動産投資だけでなく投資全般にリスクはつきものなので、生じ得る様々なリスクに対していかに対策を取ることができるかが重要になってきます。

まとめ

今回はサラリーマンの不動産投資における節税や、不動産投資を始める上での注意点などについて解説してきました。サラリーマンの方でこれから不動産投資を始めようか迷っている方はぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

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