サラリーマンにとって不動産投資は節税になる?メリットと注意点とは?

不動産投資をしているサラリーマン必見!不動産投資の節税メリットと注意点とは?

不動産投資を行っている人の中にはサラリーマンも多く見受けられます。その理由の一つに、不動産投資による節税につなげられるという点が挙げられます。今回は、不動産投資を行うことによるメリットやその注意点などについて解説していきます。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

 

サラリーマンにとっての不動産投資節税とは

不動産投資を行うことで、数種類の税金を節税することができる場合があります。以下、その詳細について見ていきましょう。

所得税の節税

節税できる可能性がある1つに所得税があります。所得税とは、個人の所得に対して課せられる税金であり、その計算方法は以下の通りとなっています。

所得税額 = (総収入額 – 必要経費 – 所得控除額) × 所得税率 – 税額控除額

従って、所得税額を考える上では総収入額から必要経費を差し引いた額(総所得額)を計算する必要があります。不動産投資を行っているサラリーマンの方の場合、総所得額はサラリーマンとしての給与所得額と、不動産投資での所得額とを足し合わせた額となります。

ここで重要になるのが損益通算という考え方です。国税庁によれば損益通算とは、「各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得金額から控除すること」とされています。不動産投資による所得は損益通算することが可能なので、不動産所得が赤字だった場合には、給与所得など他の種類の所得と合算することで総所得額が減り、支払う所得税が下がります。したがって結果的に節税効果になります。

また、不動産投資による所得は以下のようにして計算されます。

不動産所得の金額 = 不動産投資での総収入額 - 不動産投資での必要経費

総収入額には家賃などの賃貸収入の他に、以下のようなものが含まれると定められています。

  • 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
  • 敷金や保証金のうち、返還を要しないもの
  • 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

一方で、必要経費とは不動産所得を得る上で直接的に必要な費用のうち、家事上の経費とは区分されるものであり、主に以下のものが含まれると定められています。

  • 税金(固定資産税、不動産取得税、印紙税など)
  • 損害保険料(地震保険、火災保険など)
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理費
  • 利息(建物分)
  • ローン保証料

これらの必要経費が年間の総家賃収入額を上回った場合には、不動産所得がマイナス、つまり赤字になるので、給与所得額と損益通算することで課税対象となる所得額を小さくし、支払う所得税を少なくすることが可能になるのです。

関連記事:確定申告で困らないように知っておきたい!不動産投資の経費として計上できる費用とは
関連記事:不動産所得に係る税金と計上できる経費とは?

住民税の節税

所得税の他、もう1つ節税できる可能性があるものは、住民税です。所得税が国税であるのに対し、住民税は都道府県に納める都道府県民税と市町村に納める市町村民税とを合わせたものです。

住民税は均等割や所得割などのいくつかの要素によって構成されています。その中でも不動産投資に関係してくるのは所得割です。

所得割額は(総所得額から所得控除額を引いた後の)課税所得額に税率をかけ、税額控除がある場合にはその税額控除額を差し引くことで求められます。その税率は市町村民税が6%、都道府県民税が4%であり、合わせて10%となっています。

節税の仕組みに関しては所得税と同様です。不動産所得が赤字であれば給与所得などと損益通算することで課税所得額を減らすことができます。そうなれば支払うべき住民税の額も小さくなるというわけです。

減価償却と節税の関係

不動産投資においては、「減価償却」を用いて所得税や住民税の節税を行うことも可能です。

減価償却とは、建物のように年月が経つにつれて価値が減少していく償却性資産について、購入費用をその耐用年数に応じて分割した額を、毎年経費として計上するというものです。

関連記事:減価償却とは?資産運用初心者向けに解説

減価償却の対象となるのは不動産の購入費用のうちの建物本体の購入費用のみであり、土地にかかる費用などは含まれません。さらに、減価償却の計算方法には一定の割合ずつ経費計上する定率法と、一定額ずつ経費計上する定額法との2種類がありましたが、法の改正により平成28年4月1日以降に取得した不動産の本体部分に関しては定額法のみとなりました。

例として鉄筋コンクリート造の新築物件の場合を考えてみると、建物本体の法定耐用年数は47年であり、法定の償却率は0.022なので、建物本体の額が1,000万円であったと仮定すると、1年当たりの減価償却費は1000万円×0.022=22万円ということになります。

このように、減価償却による節税とは、不動産の取得費用が耐用年数で分割され、その後、耐用年数の期間は毎年経費に計上されることを利用し、その分(実際の支出はないものの)帳簿上の経費を増やすことで節税につなげるというものです。

相続税の節税

最後に紹介する節税方法が、相続税の節税です。相続税とは相続や遺贈などによって取得した財産などに対して課される税金です。

不動産投資が相続税対策になるのは、現金で相続した場合と比べ、同額で購入した不動産の方が、評価額が低くなるためです。相続税は取得した財産に応じて課税額が変わってくるため、当然評価額が低いほど支払うべき相続税は少なくなることになります。その点において、不動産の相続税評価額は現金の評価額比べると低くなります。建物については建築費用の5割から6割程度の評価額になることが一般的であり、その建物を賃貸していれば評価額はさらにその7割程度になるので、現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税を節税することができるというわけです。

なお、これはあくまで現金と、同額の不動産とを比較した場合に当てはまることです。個人の資産状況によって節税できるかできないかは変わってきますので、詳細については税理士への相談を推奨します。

関連記事:不動産投資がなぜ相続税対策に?

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

 

サラリーマンの不動産投資節税シミュレーション

次に、上述した点に関して、実際にサラリーマンの方が不動産投資をしてどのくらい節税できるのかシミュレーションしてみましょう。

今回シミュレーションするのは、所得税・住民税・相続税に関してです。

所得税と住民税の節税シミュレーション

まずは、課税される所得(給与)が700万円のサラリーマンの方には、どのくらい所得税がかかるか計算してみます。所得税率は累進課税といって、所得が高いほど税率が高くなります。

所得が700万円の場合は「700万円×※23%-※控除額63.6万円=97.4万円」が所得税額です。
※所得税・控除額はこちらを参照ください

次に、建物価格2,500万円で取得した、鉄筋コンクリート造のマンション(区分)投資をしている場合の所得税額を計算してみます。仮に、マンション投資で家賃収入が年間150万円あり、必要経費(減価償却費用除く)が120万円だとすると、そのマンション投資で年間30万円の収益が出ているということです。

しかし、建物価格2,500万円のマンションの減価償却費用は、「2,500万円×0.022=55万円(年間)」となるので、この費用も家賃収入から差し引くことが可能です。つまり、本当は30万円の収益が出ているものの、減価償却費用を計上することで不動産所得は「家賃150万円-経費120万円-減価償却55万円=マイナス25万円」になります。

そして、不動産所得は損益通算できるので、給与所得の700万円と不動産所得のマイナス25万円を合算することで、給与所得が675万円まで下がります。つまり所得税率も23%から20%まで下がり、所得税は、「675万円×20%-42.75万円=92.25万円」となるので、給与所得700万円のときよりも5.15万円節税され、還付をされるということです。

また、住民税に関しても所得がマイナス25万円になるということで、「25万円×10%=2.5万円」の節税になります。つまり、不動産投資をすることで年間30万円の収益がある上に、トータル7.65万円の節税効果もあるということです。

相続税のシミュレーション

次に相続税のシミュレーションをします。今回のシミュレーションは、現金8,000万円を現金のまま相続する場合と、その現金で不動産を購入した場合のシミュレーションです。仮に、法定相続人は妻と子供1人の合計2人だとします。そして、相続税は以下の手順で計算します。

  • 基礎控除:3,000万円+法定相続人×600万円(今回の場合は4,200万円)
  • 相続税の計算式:(課税資産の評価額-基礎控除)×税率×控除額

この計算式に当てはめると、8,000万円の現金を相続したときの相続税は「(8,000万円-基礎控除4,200万円)×20%-200万円=710万円」です。一方、この8,000万円を土地価格4,000万円、建物価格4,000万円の投資用アパートを取得したときの相続税を見ていきましょう。その場合、上述したように、課税資産の相続税評価額は大きく下がります。

  • 土地:4,000万円×80%=3,200万円
  • 建物:4,000万円×6割×7割(貸家)1,680万円
  • 合計:4,880万円

このように、現金で持っているよりも3,120万円も相続税評価額が下がります。この3,120万円の相続税評価額の場合には、基礎控除額の4,200万円で全額控除できるので、相続税はゼロ円ということです。つまり、現金で相続するのではなく投資用不動産を購入し相続することで、本来発生するはずの710万円という相続税がゼロ円になります。

ただし、どのくらい評価額が下がるかは物件によって異なるので、詳細については税理士へ相談ください。

関連記事:不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法とは

 

サラリーマンが節税対策をする際の注意点

このように、不動産投資は節税効果が高い投資であることは事実です。特に、個人事業主や経営者と比べて、経費計上などができず節税し難いサラリーマンの方は、節税効果が高いというだけで魅力を感じる方もいるでしょう。しかし、サラリーマンが節税対策する際は以下の注意点があることは認識しておきましょう。

節税が主たる目的ではない

まず、不動産投資の本質は家賃収入を安定的に得ることであり、節税が主たる目的ではありません。投資用物件を探すときには、その物件の利回りやキャッシュフローなどを計算して、安定して継続的に家賃収益を得られるか、が最も重要なポイントといえます。

関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう
関連記事:キャッシュフローも大事!不動産投資の利回りは目安に過ぎない!

しかし、所得税の節税を主たる目的に置いてしまうと、利回りやキャッシュフローよりも「どのくらい節税できるか?」という点を主眼に置いているということです。そうなると、収益性が低い物件でも購入してしまうリスクがあります。ただ、次項で解説する「減価償却費用が計上できなくなる状況」になってしまうと、節税効果が極めて小さくなるため、収益性の低い物件が手元に残るというリスクにつながるのです。

これは、所得税の節税だけでなく相続税の節税も同じです。相続税評価額が低くなる土地や建物だから…という理由で物件を選んだとしても、その物件の家賃収益がマイナスであれば、結局節税する意味がなくなってしまう可能性があります。そのため、あくまで節税は不動産投資のメインではなく、副次的なメリットと認識しておくことが重要です。

節税できるのは減価償却費用があるから

また、上述したように所得税・住民税が節税できる主な理由は減価償却費用があるからです。言い換えると、減価償却費用を計上せずに所得がマイナスということは、そもそも不動産投資をしていることで赤字になっており、収入を得るどころから手元からお金がなくなっている状態です。

一方、減価償却費用は実際に支出があるわけではないものの、減価償却費用を計上することで会計上は赤字になることがあり、これこそが不動産投資における所得税の節税効果が高い主な要因です。つまり、減価償却費用を計上できなくなったときは、節税効果は極めて小さくなるのです。

そのため、減価償却費用の計上期間である以下を理解しておく必要があります。

なお、建物の耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨造で19年~27年、重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造は47年です。

  • 築年数>耐用年数:法定耐用年数 × 2(端数切り捨て)
  • 築年数<耐用年数:(法定耐用年数 – 築年数) + 築年数 × 0.2(端数切り捨て)

仮に、築24年の木造建築物の場合は築年数が耐用年数を超えているので、「法定耐用年数22年×0.2=4年」が減価償却費用を計上できる年数です。一方、築24年の鉄筋コンクリート造であれば、築年数が法定耐用年数を超えていません。

そのため、「(法定耐用年数47年 – 築年数24年) + 築年数24年 × 0.2 = 27年」が減価償却費用を計上できる年数になります。このように、構造や築年数によって減価償却費用の計上期間が異なり、この点は節税に大きな影響を与えます。そのため、不動産投資は節税がメインでないとはいえ、減価償却費用を計上できる期間は計算した上で、プランニングをした方が良いでしょう。

経費化できる項目を間違えない

また、不動産投資が節税効果の高い理由の中には、経費として計上できる項目が多いという点もあります。経費計上できる項目は上述したもの以外に、以下のような項目もあります。

  • 物件管理のために使った電車やバスなどの交通費、自家用車のガソリン代
  • 物件管理のために必要であったホテル宿泊費用
  • 不動産投資を勉強するための書籍やセミナー代
  • 不動産投資に関して必要な備品(パソコンや携帯電話など)
  • 管理会社との打ち合わせにかかったカフェの費用 など

ただし、上記はあくまで「不動産投資」に関連するもの限定であり、プライベートで利用したものは経費として計上できません。しかし、その点を勘違いしてしまうと計上できる経費を高額に見積もってしまい、結局は経費計上できずに節税効果が低くなる…という事態になりかねないので注意しましょう。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

 

サラリーマンが不動産投資を行う上での注意点

ここからは、サラリーマンの方が不動産投資を行うにあたって押さえておいた方が良いポイントをいくつか挙げて解説します。

不動産投資のリスクについて考えておく

不動産投資には様々なリスクが存在しますが、特に考えておくべき代表的なリスクは下記となります。

■空室リスク

不動産投資の収入としては家賃収入と売却がありますが、物件を貸して運用している時には前者の家賃収入が収入源となります。そのため、空室が発生してしまうとどんなに利回りの良い物件であっても空室の部屋からは収入が得られず、赤字になってしまう可能性もあります。

この空室リスクへの対策としては、一つ目に物件を選ぶ際に立地条件に注意するということが挙げられます。「不動産投資は立地がすべて」という言葉もあるほど、不動産投資において物件の立地は非常に重要な要素です。立地は賃貸需要の有無に直接的に影響してくるため、できる限り人気のあるエリアを選んで物件を購入するのが安全だと言えます。駅からの距離や周辺環境などを考慮しつつ、ターゲットとしている層がどのような立地条件を好むのかをよく考えた上で物件を選ぶことが大切です。

また、賃貸需要という意味では、ターゲットのニーズに合わせた設備を設けることも重要です。例えば、オートロックや防犯カメラを装備する、風呂とトイレを別にするといったように、設備面での工夫によって需要の増加が期待できます。

関連記事:不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?
関連記事:不動産投資で赤字になってしまったら?空室による赤字は要注意

■家賃滞納リスク

次に注視すべき代表的なリスクは家賃滞納のリスクです。家賃滞納が生じてしまうと家賃収入が途絶えてしまい、場合によっては赤字につながり、ローン返済などにも影響が出てきます。

家賃滞納リスクへの対策としては、まずは管理会社側のサービス内容をしっかりと確認し契約することが挙げられます。管理委託の契約によっては家賃滞納保証があったり、管理会社に家賃管理や滞納時の督促なども任せたりすることができるので、その際に安心して任せられるサービスがある管理会社を選びましょう。

また家賃滞納を未然に防ぐという観点も重要です。一般的に、入居希望者に対しては入居前に審査を行いますが、審査を厳格にして入居者を選別することで、滞納が発生する確率を下げることができます。審査を厳しくしすぎてもなかなか入居者を決めることができませんが、空室リスクを過度に恐れて基準を緩めてしまうのも家賃滞納のリスクを高める恐れがあるので、適切な審査基準を設定することが必要です。

不動産投資に関する主なリスクについては以下記事を参照ください。

関連記事:リスクを制するものは不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

リスクを回避するための管理会社の選び方

空室リスク、家賃滞納リスクを防ぐために、管理会社が重要とお伝えしましたが、どのように管理会社を選べばいいのか説明していきます。

不動産を購入し、運営していく際には主に2種類のやり方を選択することが一般的です。一つは物件の管理から入居者の募集まで全て自分で行う完全自主管理、そして二つ目がそういった業務を専門の管理会社に任せる管理委託です。サラリーマンの方が不動産投資を行う場合には、本業が忙しく不動産投資にさほど時間を回すことができないことが想定されるため、管理委託を選択される方が圧倒的に多いです。

関連記事:自主管理と管理委託、どっちがいいの?物件の管理方法について解説

管理会社を選ぶ際のポイントはいくつかあります。一つは管理実績が豊富であるかという観点です。管理実績が豊富であるということは、それだけ多くの物件所有者が信頼して管理を任せてきたということなので、安心して管理を委託することができます。加えて、応対する担当者が親身で信頼できるかどうかという点も管理会社への相談の際に併せて確認するようにしましょう。

さらに、客付け能力が高い(入居率が高い)会社かという点も確認しておきましょう。管理会社には不動産の住環境の管理を専門にしている会社もあれば、入居者の募集も行う会社もあります。客付け能力とは、入居者の募集を行う管理会社が、入居してくれる顧客を惹きつける能力のことです。忙しいサラリーマンの方は特に自分で不動産屋を回って物件を売り込むことが難しいので客付けを依頼することは必要不可欠ですし、客付け能力が優れている会社に委託できれば後で述べる空室リスクを減らすことができます。

関連記事:賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

確定申告の必要性

不動産投資を行う場合には、確定申告は必須です。不動産投資を行い、そこで得た収入から経費を差し引いた不動産所得が20万円以上である場合には本人もしくは税理士が確定申告を行う必要があります。不動産所得が20万円以下の場合は必ずしも確定申告をする必要はありませんが、上で述べた損益通算などを適用する上では確定申告をすることが必要となるため注意が必要です。

確定申告に関するサポートや税理士の紹介などがある不動産会社を選ぶとより安心かもしれません。

関連記事:不動産投資の確定申告の記入方法・必要書類をまとめて解説

 

まとめ

今回はサラリーマンの不動産投資における節税や、不動産投資を始める上での注意点などについて解説してきました。サラリーマンの方でこれから不動産投資を始めようか迷っている方はぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

「不動産投資TIMES」の記事一覧を見る
不動産オーナー体験談・調査レポートを読む

mailmag サラリーマンにとって不動産投資は節税になる?メリットと注意点とは?

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。