不動産投資に関わる税金のこと、理解していますか?

不動産投資に関わる税金のこと、理解していますか?

不動産投資によって得た収入に対して、どのような税金がかかるかをご存知でしょうか?毎月の家賃収入やローンの支払いのみに目を向けるのではなく、支払わなければならない税金の金額やタイミング、納税方法についてしっかりと理解しておきましょう。

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不動産投資の収入と経費

はじめに、不動産投資を行なっていく上で、どのような収入があり、どのような経費があるのかを再度確認しておきましょう。

不動産投資の収入にあたるもの

不動産投資の収入源として代表的なものが貸付による賃貸料収入、つまり家賃収入です。この賃貸料収入の他に、総収入金額には以下のようなものが含まれます。

  • 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
  • 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
  • 共益費などの名目で受け取る、電気代、水道代、掃除代など

なお、税金との関係で収益計上タイミングが定まっているものがあります。たとえば家賃滞納が発生した場合でも、その月の収入として計算します。のちに滞納されていた家賃が回収された際に収入として計上するということはしません。また、敷金や保証金の一部を返還するという契約であった場合、それを返還しないことが決まった場合には、それが決定した日に収入として計上する必要があります。

不動産投資の経費にあたるもの

続いて、不動産投資の経費ですが、「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」と定められています。代表的なものを例示すると次のようになります。

  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理委託費
  • ローン金利

以上のように物件の運用に関わる費用は経費となりますし、税金やローン金利、減価償却費なども大きな額の経費となるでしょう。ただし、住民税・所得税は経費に計上できないため注意が必要です。

課税対象となる不動産所得

詳細に関しては後述しますが、不動産投資に関する税金の一つに、不動産所得に係る税金があります。その際の課税対象となる不動産所得は、

不動産所得=総収入金額-必要経費

で求めることができます。

不動産投資にかかる税金とは

この項では、不動産投資に伴い具体的にどのような種類の税金が発生するのかを、三つのタイミングに分けて解説します。三つのタイミングとは、不動産を「取得したとき」「保有しているとき」「売却するとき」の三つです。順に見ていきましょう。

不動産を取得する時に発生する税金

■印紙税
一つ目は印紙税です。売買契約書に印紙を貼付することが義務付けられており、印紙の額が売買契約の金額に応じて変わります。印紙税額は以下の通りとなっています。ただし、平成26年から平成32年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減措置が設けられているため、軽減後の税額も付記しておきます。

  • 100万円を超え500万円以下:2千円(1千円)
  • 500万円を超え1千万円以下:1万円(5千円)
  • 1千万円を超え5千万円以下:2万円(1万円)
  • 5千万円を超え1億円以下:6万円(3万円)
  • 1億円を超え5億円以下:10万円(6万円)

■登録免許税
登録免許税とは、不動産を取得したことを公示するための登記を行う際に課される税金です。登録免許税は

登録免許税=固定資産税評価額×税率

の式で求めることができ、税率は以下のように定められています。

  • 土地:本則0%

2019年3月31日までに登記を受ける場合には、軽減税率1.5%

  • 建物:
    • 新築物件を購入した場合、4%(所有権の保存登記)
    • 中古物件の購入などの場合、0%(所有権の移転の登記)

抵当権を設定する場合には0.4%の登録免許税が別途課税されます。

なお、本記事のテーマは不動産投資に関わる税金であるため詳細な説明は避けますが、住宅用家屋に対しては軽減税率が適用される場合があります。適用条件や税率が知りたい方は、国税庁のウェブサイトを参照してください。

■不動産取得税
三つ目は不動産取得税です。不動産取得税は売買などにより不動産を取得したときに課税されるものです。相続により取得した場合は課税されません。不動産取得税は、土地・建物に対して発生し、その額は

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

が基本となります(2021年3月31日まで)。ただし、平成33年までの間、土地が宅地の場合には税金の対象金額が固定資産税評価額の1/2になります。
そのほかにも建物・土地それぞれに軽減制度が整えられており、新築の賃貸用マンションを購入する場合、それぞれ次の軽減措置を受けることができます。

  • 建物に対する軽減措置
    課税床面積が40㎡以上(戸建ての場合50㎡以上)240㎡以下なら、固定資産評価額から1,200万円を控除します。
  • 土地に対する軽減措置
    次の計算結果が45,000円を超える場合その値を、超えない場合には45,000円を控除額とします。

(土地1㎡あたりの固定資産評価額の半分)×(課税床面積×2(200㎡限度))×03

これらの軽減措置で求められる控除額を適用することを前提に、一般的な式で表すと、不動産取得税は

(固定資産税評価額-控除額)×0.03

となります。

不動産を保有しているときに発生する税金

■固定資産税
不動産を保有しているときに発生する税金の一つに固定資産税があります。これは固定資産を所有している人が市町村などに対して支払う税であり、課税額は

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

となっています。ただし、市町村によって異なる税率が設定されている場合があり、住宅用地の特例などもあるため、一度市町村のホームページ等で確認してみましょう。

■都市計画税
二つ目は都市計画税です。都市計画税とは、市街化区域内の土地や家屋に対して課される税です。課税額は

固定資産税=固定資産税評価額×0.3%

となっています。こちらに関しても市町村独自の軽減制度などをとっている場合もあるため、一度確認してみましょう。

■所得税
不動産投資に関係する税金の中でも特に高額となることが予想されるのが、所得税です。先述の通り収入から経費を引いた部分が課税所得金額となり、その課税所得金額に応じた税率は以下の通りとなっています。

  • 195万円以下:5%
  • 195万円を超え330万円以下:10%(控除額97,500円)
  • 330万円を超え695万円以下:20%(控除額427,500円)
  • 695万円を超え900万円以下:23%(控除額636,000円)
  • 900万円を超え1800万円以下:33%(控除額1,536,000円)
  • 1800万円を超え4000万円以下:40%(控除額2,796,000円)
  • 4000万円超:45%(控除額4,796,000円)

本来、所得税は累進課税であり計算は複雑ですが、上記のように控除額を用いることで簡単に計算できるようになっています。また、副業として不動産投資を行っている場合は、本業での給与所得と副業である不動産投資での所得を合算して所得税を計算することになります。

■住民税
最後に紹介するのが住民税です。住民税も所得税同様に所得に応じて課税される額が変わります。

住民税は所得割と均等割の二つの区分からなります。所得割は所得に応じた課税であり、所得に対し市町村民税として6%、都道府県民税として4%の合計10%が課税されます。一方、均等割は全員に等しく課税され、これは自治体ごとに異なりますが、市町村民税と都道府県税を合わせて数千円となるのが一般的です。

不動産を売却するときの税金

不動産を売却するときにも、そこで得た所得に対して所得税と住民税が課せられます。ただし不動産経営による収入・損失は損益通算可能な総合課税の所得である一方、建物・土地の譲渡に伴う所得は損益通算ができない代わりに低い税率で税額が決定される分離課税の所得とされています。この場合、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を引いた値が課税譲渡所得金額となります。

税率は「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」とで異なります。長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合、短期譲渡所得は同様に所有期間が5年以下の場合を指します。長期譲渡所得の場合は所得税が15%で住民税が5%、短期譲渡所得の場合は所得税が30%で住民税が9%となっています。いずれの場合でも、これに加えて平成49年まで復興特別所得税2.1%が課されます。

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確定申告

この項では、確定申告と税金の関係について解説していきます。

確定申告とは、一年間の自身の所得を確定させて税務署に申告する手続きのことを言います。サラリーマンであっても、不動産所得などの副業所得が20万円を超える場合には確定申告が必要となります。

確定申告を行えば税の控除を受けられますが、そのためには二種類ある確定申告のうち青色申告を行う必要があります。以下、その詳細について説明していきます。

白色申告

二種類ある確定申告の一つ目は白色申告です。こちらはもう一方の青色申告よりも簡単に確定申告ができる方法であり、賃借対照表などの提出も必要ありません。しかし、白色申告では控除などのメリットはほとんど期待できません。

青色申告

青色申告は白色申告よりも複雑な手続きが必要ですが、その分控除なども受けることができます。青色申告による特典はいくつかありますが、その代表的なものが青色申告特別控除です。その要件は以下の通りです。

  1. 貸与できる物件が戸建ての場合は5棟以上、マンションやアパートの場合は10室以上ある
  2. これらの所得にかかる取引を正規の簿記の原則により記帳している
  3. 2の記帳に基づいて作成した賃借対照表および損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出する

上記の要件に該当する場合は65万円の青色申告特別控除を受けることができます。

また、上記1の要件に該当しない場合でも、青色申告を行うことで10万円の青色申告特別控除を受けることができます。そのほかにも青色申告には税制上の複数のメリットがありますが、それらについては関連記事で解説します。

関連記事:不動産投資の確定申告、青色申告と白色申告の違いって?

節税と注意点

ここまで不動産投資に関わる税金について解説してきましたが、最後に不動産投資における節税や、その注意点などについて紹介します。

節税の仕組み・ポイント

不動産投資による節税として代表的なものに、所得税や住民税の節税が挙げられます。給与所得と不動産所得とは損益通算が可能ですので、不動産投資で発生した費用などを経費として計上することができます。これにより、本業の給与所得により課税された所得税の一部還付が実現する場合があります。
ここで重要となってくるのが減価償却という考え方です。減価償却とは、固定資産の取得にかかった支出を、その資産が使用できる年数に配分して経費として計上するというものです。つまり、物件を取得してから2年目以降には、実際にはその年に支払っていない金額を減価償却費として経費に計上することができます。
課税対象となる総所得金額は総収入額から必要経費を引いて算出しますので、必要経費の部分が増加することで総所得金額が小さくなり、結果として課税額も小さくなります。こうして節税が可能になるという仕組みになっています。

節税の注意点

ただし、上記の節税方法についても注意点があります。
一つは、この節税を意識しすぎるとかえってキャッシュフローが悪くなるという点です。節税を目的にするあまり物件の運用がおろそかになってしまったり、経費を増やそうとするあまりに収益が下がってしまったりすることも考えられます。
また、二点目として、そもそも節税効果が薄いという点も認識しておくべきです。税制改正で減価償却が定額法によって行われるようになったことで、減価償却による節税効果は小さくなりました。
こうした点からも、節税ばかりを考えるのではなく、どうすれば収益を大きくできるのかを重視することの方が大切であると言えます。

まとめ

今回は不動産投資に関わる税金の種類や確定申告、節税などに関して解説しました。収入の計上タイミングやそれに応じた税金の発生タイミングと税額については、税の種別に応じて細かな規定を理解する必要があります。しかしよく理解さえしていれば、税金は投資計画の中で予測可能な経費でもあります。これを機に、現在ご自身が支払っている、あるいは将来支払うことになる税金について、もう一度見直してみてはいかがでしょうか。

関連記事:不動産投資の成否を握る!?減価償却について解説
関連記事:自己資金が回収できる?不動産の消費税還付について

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