【専門家監修】不動産投資を行うと贈与税の節税対策になるって本当?

不動産投資と贈与税は密接に関わってきます。
たとえば、相続税の節税対策として不動産を用い贈与税が利用できるなど、様々あります。
不動産投資と贈与税との関係の認識を深めるとともに、贈与税自体の節税法、贈与税を用いた他の税の節税法をおさらいしていきます。

贈与税についての基礎知識

不動産投資において重要な税がいくつかありますが、そのうちの一つが贈与税です。たとえば、相続税の節税対策として不動産を用い贈与税が利用できる場面などもその一例です。まずはその足掛かりとなる贈与税の概要についておさらいしましょう。

贈与税の適用条件

贈与税とは、個人から財産をもらった際に課せられる税金で、会社など法人から財産をもらった場合、贈与税はかかりません(所得税がかかります)。
また、保険金を支払っていない生命保険料を受け取った際にも課せられることがあります。

一年単位での計算となり、贈与を受けた場合はその年の1月1日から12月31日までにもらった財産の合計額を申請しなければなりません(後述しますが例外あり)。
また、扶養義務者から生活費や教育費のために受け取った資金や住宅取得等資金など、国税庁が定めるいくつかのケースについては贈与税が課せられません。国税庁のホームページに詳しく書かれていますので気になる方は参照してみてください。

概要

贈与税には大きく分けて二種類の課税方法があります。
「暦年課税」「相続時精算課税」の二種類で、何も選択しなければ自動的に前者の方法で贈与税が課されることになります。この二つの納税方法は課税額や手続きの仕方に違いがあるため、以降それぞれの場合に分けて解説していきます。

・暦年課税

通常の場合、贈与税は暦年課税となります。
この場合一年間で受け取った財産の合計金額が110万円を超えた場合に、超過分の金額に応じて税率がかけられ納税することになります。110万円を超えずに納税の必要がない人は申告の必要もありません。
一方、110万円を超えて財産を受け取った場合は、財産を渡した人ではなく財産を受け取った人に申告義務が生じます。
これは、複数人に財産を受け取った場合でも、一年間の受け取り合計金額に対して110万円という基準が用いられることに起因しています。
申告期間は財産を受け取った翌年の2月1日から3月15日の間です。

・相続時精算課税

こちらは暦年課税とは異なり、適用条件を満たしている場合にのみ選択することができます。
適用条件とは、贈与者が贈与する年の1月1日に60歳以上の父母か祖父母であり、受贈者は同じように20歳以上かつ贈与者の直系卑属(子供や孫)であることです。
相続時精算課税を選択した場合、特定の人から生涯のうちに受け取る財産が2500万円を超えなければ課税されません。
課税されない範囲であっても、1円も財産を受け取っていない場合であっても毎年申告する必要があります。
また大きな注意点は一度相続時精算課税を選択してしまうとその人から受け取る財産に関しては、暦年課税に戻すことができないということです。

贈与税の計算方法

財産の計算方法

ここでそれぞれの納税方法における詳しい計算方法を解説する前に重要なのが、金銭ではない財産の評価方法です。物の値段を時価で単純に評価しようとしても困難です。
そこで、相続財産や贈与財産とみなされるものの評価方法が定められています。今回はその中でも不動産投資に係る部分について解説します。

不動産は大きく分けて土地建物部分の二つに分けて評価します。
まず土地は路線価方式と倍率方式があり、路線価方式の基準が定められている場所以外は倍率方式で評価されます。路線価方式ではその土地に定められた1平方メートル当たりの価格があり、その土地の広さによって定められます。一方倍率方式ではその土地の固定資産評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

建物部分に関しては基本的に固定資産評価額がそのまま反映されます。この固定資産評価額というもの自体、購入時の金額と比べると低く設定されていることが一般的です。
また不動産投資ですと賃貸として貸し出すことが多いですが、その場合は権利関係に応じて評価額が低まります。

このように、ただ金銭をそのまま贈与する場合に比べ、不動産をはじめとする財産に形を変えてから贈与した場合の方が評価額は本来出費した額より少なくなり、節税につながる場合があるのです。

暦年課税

暦年課税の具体的計算方法は以下のようになります。

(財産総額-110万円)×税率

さらに控除後の金額によってさらに控除がなされる場合があります。詳しくは以下の表を参考にしてください。

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
4,500万円
以下
4,500万円
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 なし 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

また、これは一般贈与財産用の場合の控除額で、夫婦や兄弟間、親子などに適応される一般的な控除額です。国税庁の定める特別な要件満たす場合は特例贈与財産用の税率と控除額を用いることになります。

相続時精算課税制度

ここでは具体例を用いてお話ししましょう。父と母からそれぞれ1,500万円と400万円ずつ贈与を受け取るとしましょう。ここでまず前述の通り、相続時精算課税を選択するのは個人に対してなので、この場合父からの贈与について相続時精算課税を選択したとしましょう。

(1)1年目

・父からの贈与に関して
課税される金額は

1,500万円-1,500万円(特別控除額)=0円

となります。
翌年以降に繰り越される特別控除額は

2,500万円-1,500万円=1,000万円

となります。

・母からの贈与に関して
課税される金額は、相続時精算課税を選択していないので暦年課税の一般贈与財産用の控除額が用いられることになるので、

400万円-110万円(基礎控除額)=290万円

290万円×15%-10万円=33.5万円

となり、毎年同じ計算で33.5万円になります。

(2)2年目

・父からの贈与に関して
課税される金額は

1,500万円-1,000万円(特別控除額)=500万円

となります。
翌年以降に繰り越される特別控除額は

1,000万円-1,000万円=0円

となります。つまり、翌年以降は原則控除されないということになります。撤回する(暦年課税に戻す)こともできません。

・母からの贈与に関して
1年目と同様の計算による。

以上が暦年課税と相続時精算課税のそれぞれの場合の税額計算の仕方です。

不動産贈与は節税効果が高いって本当?

ここまで贈与税についておさらいしてきましたが、そもそも財産を誰かに分け与える方法は贈与と相続の二種類があります。それぞれに違ったプロセスがあり、課税される税金の種類も異なります。

不動産の相続はメリットがいっぱい

2015年度における税制の改正により相続税は大幅増税となりました。
基礎控除額が減額し税率の上限も50%から55%に引き上げられ、相続税対策の重要性がさらに高まっていると言えるでしょう。
そんな中相続税対策として長らく注目されてきたのが不動産投資です。なぜ不動産投資が節税に効果的なのかというと、不動産である土地や建物は課税評価額が現金の場合と比べ低くなるからです。

例えば賃貸物件に投資をすると、建物の評価額は建築費用の50〜60%程度の評価となるのが一般的ですし、土地の評価額は地価公示価格の80%程度の価格で評価されることが多いため、その分現金をそのまま相続するより相続税を低く抑えることができます。
加えて賃貸しているため借家権割合と借地権割合も適用されるので、さらに評価額が下がります。その他の特例等をフルに活用すると、トータルでかなり大きな相続税の節税につながります。
不動産投資による相続税対策の詳しい計算方法やシミュレーションは「【専門家監修】不動産投資がなぜ相続税対策に?」を参照してください。

相続するよりも生前贈与するという選択(相続税より贈与税優遇)

さらに節税に努めるなら、取得した不動産を相続するのではなく贈与することをおすすめします。
富の再分配や高齢者の財産を若者に分散させることを目的として、上記の通り2015年の税制改正では相続税の基礎控除額は引き下げられ、税率の上限が引き上げられました。
その一方で贈与税は同じく税率上限が引き上げられたものの、相続時精算課税を選択する際の要件が拡大される等の緩和も実施されました。相続するよりも、予めきちんと贈与する方が支払税額を減らすことができるようになりました。

しかし本来上述の通り、相続開始前3年以内の贈与財産は相続とみなされて相続税が課されますし、相続時精算課税制度を利用した場合の贈与財産も相続財産に足し戻すことが決まりとなっています。制度上、二重課税になってしまうになってしまうことはありませんが、せっかく贈与したのに結局相続税が課されるのでは意味がないと思われがちです。

ですが、実はそれでも生前贈与で予め財産を分け与えておいた方がお得な場合があります。それはその財産が「値上がり確実な高額財産」である場合です。

贈与税自体を節税するテクニックは?

所有している不動産を相続時精算課税制度によって、生前贈与することで贈与税を節税することが可能です。この仕組みや節税の条件を解説していきます。

不動産は相続時精算課税制度にぴったり

繰り返しになりますが相続時精算課税制度ではその後、贈与財産が相続財産としてみなされて相続税が課される瞬間が訪れます。しかしこの時に重要なのは、この制度の中では相続税の計算の際に土地や建物の評価額は贈与時のものが採用されるということです。
つまり、土地の価値や不動産としての価値が上がる見込みのある物件の場合、積極的に生前贈与して贈与時の土地や建物の評価額による相続税を支払う方が、長い間保持していざ相続する場合と比べて節税効果が高くなると言えます。

さらに、例えば父が不動産を持っている場合、家賃収入等不動産を所持していることで得られる収益はすべて父の財産という扱いになります。
その収益分を相続する時にまたその分の相続税が発生してしまいますが、不動産を予め贈与しておけば、その期間生じるはずだった潜在的な贈与税・相続税を節税することができると言えます。

以上より、不動産をお持ちであるならば相続時精算課税を選択し生前贈与することによって、同じ額(価値)の財産を渡すにしても相続税や贈与税といったその支払う税金を減らすことができるとお分かりいただけたと思います。

まとめ

今回は贈与税の基本をはじめに、どのようなメカニズムで不動産投資が節税につながるのかを紹介しました。
条件として挙げられるのは、ずばり「資産価値が上がりそうな物件」です。
金額も大きくその後の人生に大きくかかわることなので、諸条件や資産総額、人生設計などを総合的に考えて選択していくことが必要不可欠です。このような相談を専門家に相談しつつ、より良い物件とその投資方法を見つけ、節税そしてさらなる資産拡大へと夢を広げてみてはいかがでしょうか。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。