【専門家監修】確定申告で困らないように知っておきたい!不動産投資の経費として計上できる費用とは

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あなたは、すでに不動産投資をして家賃収入がありますか?
それとも、不動産投資を検討している状況でしょうか?

あなたがいずれかに当てはまるのなら、ぜひ不動産投資の“経費”について知っておくといいでしょう。
なぜなら、不動産投資の経費を正しく理解した上で「確定申告」ができれば、正しく納税することに繋がり、時には節税となることもあるからです。

確定申告とは、1年間の家賃収入と不動産投資にかかった経費を計算して、不動産投資の利益に応じた税金を納めることを指します。(不動産投資に限らず、給与所得以外の収益や大きな出費があった場合にも、確定申告を行う必要があります)
そして、スムーズに確定申告をするためには、事前に経費として計上できる費用を知っておき、必要な書類や領収書などをしっかりと保管しておくことが重要となります。

この記事では、確定申告に関する知識や、不動産経費として計上できる費用についてご説明します。
現在、不動産投資をしている人はもちろん、不動産投資を検討している人にも役立つ情報をお届けします。

関連記事:【専門家監修】不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法を紹介

確定申告のスケジュール

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、確定申告書を提出して申告・納付をします。

確定申告書の提出期間は決まっていて、毎年2月上旬から3月中旬です。
例えば、2016年分の申告を行う、2017年の確定申告の期間は、2月16日(木)から3月15日(水)でした。この期限までに確定申告を実施しない場合には、無申告加算税が課されます。
また、期限内に申告した場合でも納付期限までに税金を納めなかった場合は延滞税が課されます。
申告及び納付期限は必ず守るようにしましょう。

そして、確定申告には、「白色申告」「青色申告」の2種類がありますが、不動産投資の確定申告を行う場合は、青色申告で行う方が多いです。
なぜかと言うと、青色申告は利益から10万円を控除することができたり、必要経費として認められる科目数・金額が増加したりするので、納税額を抑えることができるからです。
(不動産投資の規模が大きい場合は、65万円控除を受けられる場合があります。詳しくは後ほど説明します)
ちなみに、青色申告をするには、事前に税務署に「青色申告承認申請書」を提出しておく必要があります。

また、青色申告書のフォーマットや書き方については、以下のページで詳しく説明されているので、確認してみてください。
平成27年分青色申告決算書(不動産所得用)の書き方|税務署

不動産投資の経費となる費用について

不動産投資の経費として計上できる主な費用は、以下の通りです。

1.減価償却費
2.管理費
3.損害保険料(火災・地震など)
4.修繕費
5.借入金利息
6.各種税金
7.税理士への依頼費用
8.そのほかの費用

1.減価償却費

減価償却費とは、時の経過等によって価値が減った部分を経費として計上する仕組みです。
減価償却の対象となるのは建物のみで、土地は含まれません。

この減価償却費の費用が大きい場合、収入よりも経費が多くなり、収支がマイナスになることがあります。
その場合は、マイナス分を給与所得から引くことができるので、税金の対象となる所得が少なくなり、節税効果があります。
注意が必要な点としては、建物の構造によって減価償却費の算出基準となる「法定耐用年数」が異なることです。
そして、減価償却費は、以下のように物件の取得原価を法定耐用年数で除することで導かれます。

減価償却費 = 物件の取得原価 ÷ 法定耐用年数

法定耐用年数については、以下の国税庁のサイトで詳しく説明されていますので、詳しく知りたい方は確認してみてください。

耐用年数表|国税庁

ちなみに、物件を取得したときにすでに法定耐用年数が過ぎていたり、中古の物件を取得したりする場合は、以下のように耐用年数を算出します。

  • 法定耐用年数を超えている場合

法定耐用年数を超えた物件の耐用年数は、以下の通りです。

法定耐用年数 × 20%

例えば、重工鉄骨のマンションの場合、本来の法定耐用年数は34年です。
この物件の耐用年数は、34年×20%=6.8年となります。

  • 法定耐用年数を超えていない場合

この物件の耐用年数は、以下の通りです。

残っている法定耐用年数 + (経過した年数×20%)

例えば、中古の木造アパート(法定耐用年数22年)を築10年で購入したとします。
この物件の耐用年数は、(22年-10年)+10年×20%=14年です。

また、先ほど減価償却は建物しか対象にならないとお伝えしました。
そのため、不動産を購入する際は売主さんと「土地と建物の配分」について相談し、建物の配分を多くすることができれば、減価償却対象になる費用が増えるので、節税に繋がります。(法外な設定はできませんので、売主さんや管理会社と相談しながら進める必要があります)

2.管理費

管理費は、以下の3つに分類することができます。

・不動産の管理をする管理会社に対して支払っている管理費
・管理組合に支払う管理費
・入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社と契約している場合の管理費

これらの費用は経費として計上できますので、あらかじめ支払明細書や領収書などを入手するか、もしくは通帳の記帳をしておきましょう。

3.損害保険料(火災・地震など)

損害保険会社に支払う火災保険や地震保険などの費用は、経費として計上できます。
例えば、火災保険は2年間などの複数年契約で、保険料は一括で支払うことがほとんど。
経費として計上できるのは1年分なので注意しましょう。
(残りの1年分は翌年の経費計上となります)
損害保険の例としては、以下のようなものがあります。

・火災保険
・地震保険
・施設賠償責任保険
・家賃収入特約
・家主収入特約

4.修繕費

修繕費とは、建物の維持管理や、修理などの原状回復にかかる費用のことを指します。
具体的には、以下の費用を修繕費として計上できます。

・建物の壁などのペンキの塗り替え
・トイレ、台所など故障している設備の修理
・畳や障子の張替え

また、以下のような費用は修繕費ではなく、不動産の価値を高める「資本的支出」に分類されるので、修繕費として計上できませんので、注意してください。

・間取りを変更するリフォーム
・オートロックを集合玄関に設置する、など

ただ、修繕費と資本的支出の判断はなかなか難しいケースがあります。
以下のような場合は、修繕費として計上しても問ありません。

・資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない60万円未満の費用
・20万円未満の費用
・修理、改良等に係る固定資産の前年12月31日における取得価額のおおむね10%相当額以下

5.借入金利息

投資用不動産を購入するときにローンなど金融機関から融資を受けた場合、その利息分を経費として計上できます。
元本返済に当たる部分は経費になりませんので、注意が必要です。

6.各種税金

不動産を購入するときにかかった、以下のような税金を費用として計上することができます。

・不動産取得税
・固定資産税
・登録免許税、など

7.税理士への依頼費用

確定申告書の作成費用を、税理士に依頼する場合は、その費用を経費として計上できます。
なお、個人の税理士へ依頼する場合は、源泉徴収を行う必要があります。
そして、源泉徴収税額は、翌月10日までに納付する義務があります。

ただ、以下に当てはまる場合は、年2回の納付で問題ありません。

・個人事業主で「源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を税務署に提出し認可を得ている

1月から6月までに源泉徴収した税額は7月10日まで、7月から12月に源泉徴収した税額は翌年1月20日までに納付します。

8.そのほかの費用

以下のような費用も、経費として計上できます。
ただ、プライベートの支出と混ざりやすい費用なので、経費として計上するラインをしっかりとチェックしておきましょう。

・交通費
不動産投資に関わる目的での移動にかかった交通費は、経費として計上することができます。
例えば、不動産投資セミナーへの参加や、物件を見に行くときの交通費などです。
電車の切符など、領収書が出ないものに関しては、エクセルなどでまとめて管理しておきましょう。

また、車で移動する場合は、ガソリン代、駐車場代、高速道路料金、車検費用、保険料などについても経費として計上できます。
しかし、車はプライベートと兼用していることが多いので、その場合は例えば全費用の3割などと決めて、計上したりします。
割合については、税務署にきちんと説明ができる根拠を基にして決めておきましょう。

・通信費
不動産管理会社との連絡に使用した通話料や、情報収集の際の通信費、書類のやり取りなどの郵送費用などを計上することができます。
通話料や通信費などは、個人での使用と兼用している場合が多いので、その場合は例えば全費用の3割などと決めて、計上しましょう。

・新聞図書費
不動産や経済などの不動産経営に影響がある書籍や雑誌の購入費用は経費となります。
関係のない書籍購入費用を経費にしていると、税務署からチェックが入る可能性がありますので避けましょう。
 
・交際費
不動産の所有に関連する関係者との飲食費用は、交際費として計上できます。
例えば、不動産管理会社や税理士などとの飲食費です。

・消耗品費
業務に使用するパソコンや、印刷に使用するプリンターやトナー、物件を撮影するデジタルカメラなどは消耗品として計上することができます。原則として、10万円未満のものが消耗品費となりますが、青色申告で、かつ、少額減価償却資産の特例を利用する場合には、30万円未満であれば消耗品として計上することができます。
不動産経営をする前に購入した場合でも経費として計上できますので、忘れないようにしましょう。

以上が、不動産投資の主な経費です。

しかし、不動産投資の規模が大きくなり「事業的規模」といわれる状態になると、経費として計上できる費用が増えます。

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事業的規模になると、計上できる費用が増える

事業的規模とは、以下のいずれかに当てはまる状態を指します。

・所有する戸建住宅が5棟以上
・所有するマンションが10室以上

そして、事業的規模になると、以下のような経費を計上することができます。

1.青色事業専従者給与

青色事業専従者給与とは、事業主の妻や夫、子どもなど家族に対して支払う給与のことです。
青色事業専従者給与を計上する場合は、以下の条件を満たしていることを確認してください。

・15歳以上の同一家計の家族であること
青色事業専従者給与は、家計を同じくしている同一家計の家族が対象なので、子どもが独立して別の収入を得ている場合は対象となりません。
しかし、子どもが学生などで一人暮らしをして別の家に住んでいても、仕送りをしている場合は同一家計とみなされます。
また、子どもの年齢はその年の12月31日時点で15歳以上であることが条件です。

・勤務実態があること
実際に働いていない妻や子どもに対して、給料を支払うことはできません。
また、実際に働いている場合は、給料に対して仕事内容や勤務時間が見合っている必要がありますので、注意してください。このため、15歳以上であっても学業に専念する大学生・高校生は、原則として専従者とはなれない点に注意してください。

ちなみに、青色事業専従者給与を支給される家族は、「配偶者控除」「扶養控除」から外れます。
そのため、青色事業専従者給与の金額は、以下のこの控除額以上の金額で設定するようにしましょう。

 ・配偶者控除38万円
 ・扶養控除38万円~63万円(年齢により違います)

2.火災や地震などによる損失

火災や地震などで建物が被害を受けた場合、損失の全額を必要経費として計上することができます。
損失が、その年の不動産所得よりも上回る場合は、給与所得などのほかの所得から差し引くことができます。
それでも損失が上回る場合は、翌年以降3年間の範囲で、損失を繰り越せます。

ちなみに、こうしたメリットを受けるためには、「青色申告申請書」を税務署に提出する必要がありますので、注意してください。
(すでに青色申告申請書を出している方は、申請は必要ありません)

また、青色専従者給与を利用する際は、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しましょう。
このように、事業的規模になると計上できる経費が増えることは大きなメリットです。
しかし、その分デメリットもあります。

事業的規模になった場合のデメリット

以下の二つが、事業的規模になった場合のデメリットです。

1.事業税を支払う必要がある
事業的規模の不動産投資を行う場合、「事業税」を各都道府県に収める必要があります。
事業税の算出方法としては、以下の通りです。

(不動産所得 – 290万円) × 5%

2.帳簿を作成する必要がある
事業的規模で、先ほどのような経費を計上するには、家賃収入や経費などを帳簿に記帳することが義務づけられています。
帳簿は7年間保管しておく必要があります。

やった方が得になる、確定申告

ここまで不動産投資で計上できる費用をご紹介してきましたが、豆知識として確定申告の際に控除の対象になるものをご紹介します。

①医療費が年間10万円を超えるとき

自分もしくは家族の医療費が多くかかった場合、医療費控除というものがあります。
具体的には、年間10万円を超える医療費を払うと、確定申告によって医療費が一部が戻ってきます。
対象となるのは自己負担が10万円を超える医療費を払った分だけで、医療保険の保険金がでた場合にはそれを差し引いて計算することになります。
治療費だけでなく、薬局で購入した風邪薬の費用、病院へ通うためのタクシー代も対象になりますので、領収書を大事に取っておく必要がありますね。

②住宅ローンを組んで家を購入したとき

住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、住宅ローン減税というものがあります。
これは政府が住宅の購入を推進するために設けている施策になります。
不動産の販売が進むということは経済に良い影響を与えるということですね。
確定申告で手続きするのは最初の一度だけで、翌年からは自動的に適用されます。

③株で損をしたとき

株をやっていて損をした場合、税金が戻ってくることはないのですが、損失を次の年に繰り越すことで、次の年に利益がでたときの税金が免除されます。

④不動産投資を始めたとき

この場合は、損益通算ができるようになります。
給与収入と不動産収入を合算することですね。
また、掛かった経費を出すことによって払いすぎた税金を戻せる可能性があります。
これらの通り、取り戻せるチャンスがあるのです。

まとめ

不動産投資の確定申告や、計上できる経費については、ご理解いただけましたでしょうか?
最近は、さまざまな青色申告用の会計ソフトやサービスが出ていますし、当社で取得した物件でしたらご相談に乗ることも可能です。
確定申告の前になって慌てないように、前もって準備をしておけると安心です。

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