税金対策に有効?今、流行のプライベートカンパニーとは

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最近、書店に行くと、不動産投資のコーナーに置かれている本が以前よりもたくさんあるなと感じます。
それだけ、最近の日本では不動産投資の認知度が増してきているということですね。
そんな中で、ひときわ目についたのが「法人を作って節税しなさい」「奥さんを社長に」といった、法人を設立して不動産投資をするという内容の本です。

日本には累進課税という制度があり、お給料が上がっても税金の負担が増えてなかなか手取りが増えないと感じている方も多いのではないでしょうか。
そのような方々はご自身の税金を気にする方も多く、やはり税金対策の本なんかは気になりますよね。
そこで本日は、税金対策に有効な不動産投資における法人設立「プライベートカンパニーを作る」ということについて解説していきたいと思います。

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 プライベートカンパニーを作る

以前に不動産法人化についてのメリットを簡単に書かせて頂きました。

関連記事:不動産投資オーナー必見!不動産法人化がもたらす3つのメリット

こちらをご覧いただくとメリットはわかっていただけるかと思いますが、実際に不動産投資におけるプライベートカンパニーってなに?と思う方もたくさん居ると思います。
不動産投資における法人化は大きく分けて3つあります。
その3つについて解説していきます。

①不動産賃貸管理法人型

これは単純に、ご自身が保有しているマンションの賃貸管理業務を委託する会社を設立することです。
例えば、A氏が複数物件を保有していて家賃が1000万円/年だとして、A氏は奥様を社長にAカンパニーという賃貸管理会社を作ったとします。

仮にAカンパニーが家賃の5%で賃貸管理業務を請け負うとした場合、A氏は年間50万円の管理手数料をAカンパニーに支払い賃貸管理を委託することになります。
そうすると、A氏は1000万円/年の家賃収入に対して、50万円/年の賃貸管理手数料を経費として計上することが出来ます。
また、Aカンパニーは50万円/年の売り上げが発生することになり、その売り上げを社長の奥様の報酬として渡せば奥様は50万円/年の所得を手に入れることになります。

つまりA氏にとっては、不動産投資の経費項目を増やし、また家賃収入の一部を法人の売り上げにし奥様に移すことで所得の分散効果を得られることになります!
とはいえ、賃貸管理手数料は微々たる金額なのに加えて、賃貸管理(入居者の募集や、退去時の手続、クレームの対応などなど)を奥様が実際するのは難しいですよね。

法人を作っておいて、賃貸管理業務は不動産会社に任せているなんて、実態のないケースもあるので、なかなか難しいかなーと実は思ったりしています。

②サブリース法人型

これは、所有の物件をサブリースする法人を作る型式です。

上記の例で言うと、家賃収入1000万円/年⇒サブリース会社⇒A氏という流れになるわけです。
上の賃貸管理型法人よりも、サブリースである分手数料を高く取れるケースがあります

一般的には家賃の10~15%を取るケースが多いので、①の型よりも所得分散効果、経費計上額の増加に貢献できます。
税理士などに聞くと、昔はこのサブリース法人を作るケースが多かったようです。
というのも、サブリース手数料を30~40%などと高く取ることが可能だったからです。

最近ですと、あまりにも高い手数料はやはり税務署も目をつけるようになり、無難な%の手数料を取るようになってからはあまり効果を実感出来ず、下火のようです。

③不動産保有法人型

これは、不動産をA氏が保有するのではなく、Aカンパニーが保有する型式になります。
上記の例で言うと、1000万円/年の家賃収入をまるまる法人に移すことが出来るので、先に述べた2つの型式よりも所得分散効果が高いものになります。

問題なのは、既に個人で不動産を保有している場合は、「A氏⇒譲渡⇒Aカンパニー」という流れになるので、登記を移転したり、譲渡税が発生したりともろもろお金がかかります。
とはいえAカンパニーを設立してから、不動産をその法人が融資で購入しようとした際は、新設したばかりの法人には信用がないので融資をしてくれないのが一般的です。

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まとめ

上記3点がよくある不動産投資における一般的なプライベートカンパニーになります。
いざ法人を作ろうとすると、設立費用や維持費用、確定申告などいろいろとややこしいこともあります。

また、上記3つの例をあげましたが、不動産の規模が少ないと実はそんなにメリットがないケースもあります。
結論としては、巷で流行のプライベートカンパニーを作ろう的な本は、意外とメリットが少ない人が多いのではないかと感じました。
とはいえ、不動産投資で利益が出まくって税金がどうしようも無いってケースにおいては、一度法人設立は検討したほうがいいかもしれませんね。

関連記事:不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法を紹介

また、下記の記事では、不動産投資の運用ケーススタディをご紹介していますのでぜひご覧ください。
関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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