不動産投資の節税入門!

先日、お客様から節税について記事を書いて欲しいとご要望をいただいたので、
今回は「節税目的で不動産投資!ダメ!ゼッタイ!」でございます。

不動産投資といえば節税と思い浮かぶ方も少なくはないのではないでしょうか?
もちろん、節税ができない訳ではありません。
ただ、不動産投資は長期的な安定収入にこそ目的があり節税は副産物です。

家賃収入は半永久的に得られますが、節税効果はそう長くは続きません。
そこで、そもそも「不動産投資の節税とはどの様な仕組みなのか」について解説していきます。

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不動産投資の節税の仕組み

不動産投資での節税は、不動産投資で赤字を出して節税することができます。
まずは、不動産投資で赤字がでるとなぜ節税になるのかを説明していきます。

サラリーマンの方は、本来ご自身で納める必要のある税金を会社が代行して納付してくれます。
その一方で、不動産投資で得た家賃収入や取組んでいることなどは、会社が知ることはありません。
そこで、不動産投資で得た利益などは、ご自身で所得を計算してその分の税金を納付する義務があります。
これが「確定申告」です。

確定申告時には、給与所得と不動産収入を合算しなければいけません。
黒字だった場合は、自分で納める税金を計算して納めます。
赤字だった場合は、会社のお給料から天引きされていた所得税なども赤字の分だけ戻すことが可能です。

不動産投資で200万円の収入を得ていた場合

給与所得500万円 + 不動産所得200万円 = 通産所得700万円

給与所得500万円の所得は納めていますが、不動産所得の200万円は確定申告で納めます。

不動産投資で200万円の赤字を出した場合

給与所得500万円 + 不動産所得▲200万円 = 通産所得300万円

給与所得500万円の所得は納めてしまっている為、不動産所得の赤字200万円分の税金を余分に払っているのでその分税金が戻ってきます。

以上が簡単な不動産投資の節税の仕組みです。

題名にもありますが、不動産投資の目的は、「長期的に安定収入を得ること」です。
短期的な利益の為に不動産投資はお勧めできません。
皆様も長い目で見て投資を考えると道筋が見えてくるかもしれません。

ここまでは赤字を出すことで節税が出来るという説明をしましたが、ここからは赤字を出すといっても不動産投資でいう赤字とはどの様なものがあるのかをお伝えしていきます。

実際にお金の支出を伴わない赤字?

不動産投資で赤字を出す為に、実際にお金の支出を伴わない、帳簿上の費用が存在します。
それが『減価償却費』です。
赤字を出せば節税ができるとはいっても、支出の方が節税額を上回ってしまっては意味がありませんよね。

不動産投資をする上での赤字とは、
『収入よりも支出が多い』ではなく、
『帳簿上の売り上げよりも帳簿上の費用が上回る』事です。

ですので、帳簿上は赤字だったとしても、実際のお金の動きとしては収入が入ってきて、更に税金が戻ってくるなんてこともあります。
この様に『実際にお金の支出を伴わない赤字』が成り立つのです。

『減価償却』とは?

上記の説明の中で、『減価償却費』が出てきましたが、
『減価償却』とは、経年劣化により、価値が下がっていく固定資産を取得した際に、その取得費用を『耐用年数』に応じて費用計上することです。

代表的なところでいうと、建物部分です。
土地のように、経年劣化しないものは、減価償却資産に含まれません。

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『法定耐用年数』とは?

減価償却の対象になる資産に対して、減価償却年数(回数)を法律で定めたものです。
これは物件の構造によって変わってきますので確認していきましょう。

軽量鉄骨造19年
木造22年
鉄骨造34年
鉄筋コンクリート造47年

 

以上のようになっています。
この『法定耐用年数』は『建物の寿命』のように見えますが、関係はありません。
税務上で定められた減価償却用の数字なのです。
鉄筋コンクリートのマンションは100年はもつと言われていますからね!

まとめ

徐々に節税の事が分かってきたのではないでしょうか?
更に詳しいことが知りたい方はぜひお問い合わせください。

関連記事:不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法を紹介

実際に行動を起こしたオーナー様のケーススタディを下記の記事にてご紹介していますのでぜひご覧ください。
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