新築・中古マンションの耐用年数と償却率

今回は売却の際などに知っておきたい耐用年数や償却率の算出法について勉強していきたいと思います。

この記事を初めてご覧になった場合は、以前のブログをご参照ください。
関連記事:今さら聞けない?不動産投資の要チェックワード「躯体と設備」

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耐用年数とは?

耐用年数とは減価償却の対象となる資産において利用に耐える年数のことを言います。

【新築マンションの場合】
躯体:47年
附属設備:15年

新築マンションで見てみると、上記のようになります。
では、中古マンションではどうでしょうか。
中古マンションの場合は、経過年数を差し引きするだけと考えがちですが、それは間違いです。

中古資産の残存耐用年数の考え方

中古マンションの場合、耐用年数はどのように計算すればよいのでしょうか。
それは以下のようになります。

① 法定耐用年数の全部を経過した資産の場合
その法定耐用年数の20%に相当する年数

②法定耐用年数の一部を経過した資産の場合
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

以上のようになります。②の計算が少し複雑なので、計算の仕方をご説明していくと、

1.法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

A年 - B年 = C年

2.経過年数B年の20%に相当する年数

B年 × 20% = D年

3.耐用年数

C年 + D年 = E年

※参考ホームページ:国税庁(中古資産の耐用年数)

このように算出することが出来ます。
では、例をあげて実際に計算してみましょう。

(例)鉄筋コンクリートマンション
   築年数(経過年数):20年

【躯体】
※法定耐用年数の一部を経過した資産

法定耐用年数47年-経過年数(築年数)20年=27年

経過年数(築年数)20年×20%=4年

27年+4年=31年

【附属設備】
※法定耐用年数の全部を経過した資産

法定耐用年数15年×20%=3年

以上から躯体の残存耐用年数は31年、附属設備の残存耐用年数は3年となります。

どの時期での償却率を適用すればいいの?

今回の償却率は、減価償却資産の償却率を示します。
償却率を適用する際、ポイントは築年数に該当する償却率ではなく、残存耐用年数の償却率が該当するということです。
上記の例でみていくと償却率は

【躯体】
躯体:31年
設備:3年
上記が残存耐用年数でしたね。
ですので下記償却率一覧表で見ると

【躯体】
残存耐用年数:31年
償却率(定額法):0.033

【附属設備】
残存耐用年数:3年
償却率(定額法):0.334

このようになります。
法改正のため2016年4月以降に取得した建物は、躯体/附属設備ともに全て定額法が適用されます。たとえ建物の築年数が築20年であっても、定額法が適用されます。

償却率一覧表
償却率一覧表 新築・中古マンションの耐用年数と償却率

※税務署HPより抜粋

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まとめ

分かりにくい償却率、ややこしい耐用年数、どのように計算すればいいのか悩んでしまいますよね。
一番早い方法は、税理士の先生に相談することです。
ただ、身内や友人、知り合いでない限り費用が発生していまいます。
最寄の税務署に相談するにしても、税務署の方の説明は正直分かりにくかったり、横柄な雰囲気なことも多々あります。
また、自身で調べても、色々な記事がありどの情報を信じていいかわからずお手上げ状態になってしまいますよね。
ですので、困ったことがありましたら、いつでもお気軽にご相談くださいませ。
きっと納得がいく解決策が見つかるはずです。