不動産を所有していると海外移住が出来なくなる？不動産投資と税法について解説！

【目次】

お客様との会話でよくこのような発言を耳にします。

「将来は海外移住を考えている」
「外資系で今はたまたま日本にいるだけで転勤の場合は海外に移る可能性もある」

このように昨今住む場所の選択肢として日本にとどまらない方も多いです。
その夢&目標、私は賛成です！
ハリのある夢は人生を彩りますよね。
しかし・・・予期していなかった脱税に注意してください。
脱税したら海外移住どころじゃないですよね。

海外に移り住む場合に、投資用不動産を持っているとどうなるのか？
今回はその場合の対応対策をご紹介いたします。

不動産投資の節税について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【税理士監修】不動産投資の節税ロジック！効果が高い物件と節税すべき人

不動産投資による所得は給与所得と損益通算ができるため、減価償却費などの経費を計上することで、所得税・住民税の節税は可能です。ですが、不動産投資をすれば誰もが節税効果を得られるわけではありません。節税の仕組み、条件を理解したうえで始めることが重要です。節税に頼らずとも利益を充分に得られる運用をしましょう。

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税務署への手続き

日本国内の会社に勤めている給与所得者が1年以上の予定で海外の支店などに転勤すると、一般的には、日本国内に住所を有しない者と推定され、所得税法上の非居住者となります。

このように海外勤務等により非居住者となる人は、海外に出発する日までに既に一定の所得があるときや、海外に出発した後国内にある不動産の貸付けによる所得や国内にある資産の譲渡による所得などの、日本国内で生じた所得(以下「国内源泉所得」といいます。)があるときは、日本で確定申告が必要になる場合があります。

（国税庁HPより抜粋）

つまり突然の海外転勤が決まったり、夢の海外移住が現実のものとなったとき、出国されるまでに所有されている不動産に対して所定の手続きを税務署でされないと延滞税が発生したり、余分な申告が必要になってしまうことがあります。

今回は、マンション投資をされている給与所得者の出国前の手続きと、出国する年の確定申告について取り上げていきます。

出国時の税務手続き

①納税管理人の選任及び届出

海外移住後も日本国内に不動産所得がある場合は日本国に対して確定申告及び所得税の納税が必要です。
出国前に事務処理をする「納税管理人」をご親族や税理士に選任し、その方に確定申告を行って頂き、またその旨の届出書を税務署に提出しましょう。

初心者にとって複雑に感じるのは、年の途中で海外移住されたときです。

年の中途で海外勤務となった年分の確定申告書の提出期限は、出国の時までに納税管理人の届出書を提出したかどうかによって、次のように異なります。

【1】出国の時までに納税管理人の届出書を提出した場合
その年1月1日から出国する日までの間に生じた全ての所得及び出国した日の翌日からその年12月31日までの間に生じた国内源泉所得(源泉分離課税となるものを除きます。)の合計額について、翌年2月16日から3月15日までの間に納税管理人を通して確定申告をする必要があります。

【2】上記以外の場合
(1) 出国前に生じた所得のみに係る確定申告
海外に出発する日までに勤務先からの給与以外の一定の所得がある場合、その年1月1日から出国する日までの間に生じた所得について、その出国の時までに確定申告(準確定申告)をする必要があります。
なお、1月1日から3月15日までの間に出国する場合、前年分の所得に係る確定申告書についても、出国の時までに提出する必要があります。
また、海外に出発する日まで勤務先の給与のみの場合は、勤務先において年末調整が行われるので確定申告（準確定申告）をする必要はありません。

(2) 出国前に生じた所得と出国後に生じた国内源泉所得に係る確定申告
上記2(1)の確定申告書を提出したとしても、その年1月1日から出国する日までの間に生じた全ての所得及び出国した日の翌日からその年12月31日までの間に生じた国内源泉所得(源泉分離課税となるものを除きます。)について、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
この場合の納付すべき税額は、当該申告書において計算された納付すべき税額から上記2(1)の申告書に記載された納付すべき税額を控除した残額となります(逆に、当該申告書に記載された納付すべき税額が上記2(1)の申告書に記載された納付すべき税額より少額の場合には、その差額が還付となります。)

なお、海外勤務となった年の翌年以後も、日本国内で国内源泉所得が生じるときは、日本で確定申告が必要になる場合があります。この場合は、翌年2月16日から3月15日までの間に納税管理人を通して確定申告をすることになります。

(所法2、5、7、8、15、102、120、122、126、127、161、164～166、所令15、258、所基通165-1、通法117)

（国税庁HPより抜粋）

「納税管理人」に関しては、上記で述べた国税庁と、場合によっては住民税に対して市町村にも届出が必要です。

ケースバイケースですから随時不動産会社や最寄りの税務署などに相談をしましょう。
事前に固定資産税・住民税・所得税を支払える「振替納税制度」を利用するのもいいでしょう。

借主への通知

借主が個人か法人か親族により源泉の取り扱いが異なります。

借主が法人の場合は、借主がオーナーに代わって納税をする義務が生じます。
納税金は、オーナーに支払う賃料や更新料の約２０％です。
内訳としては、家賃収入によりオーナーに発生する所得税の源泉徴収とその納付が義務になります。

オーナーが借主に家賃支払以外に義務を生じさせてしまうので通知しなければいけませんよね。
もし、借主がその事実を知らぬまま納付を怠っていると借主の法人に「不納付加算税」「延滞税」が発生していまいます。

上記でもご紹介した「振替納税制度」を利用できるものもありますので、納税管理人と法人借主を楽にするために参考にしてください。

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POINT！海外に移った年の確定申告

そもそも課税される所得はどれ？

1月1日に出国出来ることなんて稀ですよね。

1月1日から12月31日の間のどこかで日本を出た場合、その年の所得税は、出国するまでの間に生じた給与などの所得と、出国後12月31日までに日本国内で生じた源泉所得(国内源泉所得)に対して発生します。

日本国内で発生した家賃収入は国内源泉所得として扱われますので、出国後12月31日までの家賃収入は確定申告とそれに伴う所得に納税が必要になります。

控除や青色申告の得点はどうなる？

■所得控除

医療費控除・社会保険料控除・生命保険料控除・地震保険料控除・小規模企業共済等掛金控除
→出国までに払った金額分までが控除の対象です。

配偶者控除・配偶者特別控除・扶養控除・障害者控除・寡婦（寡夫）控除
→納税管理人の選任時期により適用の時期が異なります。

◇出国前に選任した場合：出国した年の12月31日の状況により適用が判断される
◇納税管理人を選任していない場合：出国時の状態により適用が判断される
◇出国後に選任した場合：出国時の状態により適用が判断される

雑損控除・寄付金控除・基礎控除
→出国後も通常の確定申告と同様の扱いです。
※注意：翌年以降の所得控除については、雑損控除・寄付金控除・基礎控除を除き適用がありません。

■青色申告特典

出国後であっても要件を満たした状態で青色の申告書を提出すれば、税務上の特典を受けることが可能です。

不動産投資の確定申告について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資の確定申告の記入方法・必要書類をまとめて解説

不動産投資をしている場合、少しの手間で節税できるかもしれません。では、その確定申告に必要な書類は一式そろっていますか？　確定申告の流れやメリットを理解していますか？　青色申告と白色申告の違いは答えられますか？　確定申告の記入方法も含め、正しい確定申告の知識を身に着けるための基本情報を解説していきます。