今さら聞けない?不動産投資の要チェックワード「躯体と設備」

躯体

皆さんは「躯体」と「設備」という言葉に聞き覚えはありますでしょうか。
不動産投資を行なっている方は耳にする機会が多いと思います。
特に確定申告のときなどによく使うのではないでしょうか。

不動産投資を始める前にしっかり知識をつけておきましょう!
また、躯体と設備(附属設備)以外にも、それに派生する常識知識も併せて確認していきましょう。

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躯体とは

躯体とは床、壁、梁、柱など建物全体を支える構造部分(からだ)を意味します。
マンション構造体の殆んどは、RC造(鉄筋コンクリート)、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造が一般的ですね。
余談ですが、バブル期に造られた1RマンションはSRC造が多いです。

耐用年数

耐用年数は躯体の種類によって異なります。

投資用マンションとして広く知られているのものは「住居用マンション」に該当し、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造のものは耐用年数47年とされています。

構造・用途細目耐用年数
木造・合成樹脂造のもの事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
24
22
20
17
12
15
木骨モルタル造のもの事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
22
20
19
15
11
14
鉄骨鉄筋コンクリート造・
鉄筋コンクリート造のもの
事務所用のもの
住宅用のもの
飲食店用のもの
-総面積のうちに占める木造内装部分の面積が30%を超えるもの
-その他のもの
旅館用・ホテル用のもの
-総面積のうちに占める木造内装部分の面積が30%を超えるもの
-その他のもの
店舗用・病院用のもの
50
47

34
41

31
39
39

表1 主な減価償却資産の耐用年数(建物) ※参考:国税庁HP「耐用年数」

関連記事:マンションの耐用年数って何年?償却率と計算方法もあわせて解説!

減価償却費計算式

減価償却の件算式は下記のようになっております。

躯体の減価償却費(毎年) = 躯体金額 × 0.022

また、購入した初年度は所有していた月数まで考慮する必要があるので、計算式は下記のようになります。

躯体の減価償却費(初年度) = 躯体金額 × 0.022 ÷ 12か月 × 引渡月

設備(建物の附属設備)とは

設備とは、電気設備(照明設備等)、給排水設備、ガス設備、エアコンやボイラー設備などが、建物の附属設備に該当します。

※参考:国税庁HP「建物附属設備」

耐用年数

ワンルームマンションに設備として備わっているのは、電気設備や給排水設備、ガス設備等です。それら建物附属設備の耐用年数は15年となっております。

構造・用途細目耐用年数
アーケード・日よけ設備主として金属製のもの
その他のもの
15
8
店舗簡易装備3
電気設備(照明設備を含む)蓄電池電源設備
その他のもの
6
15
給排水・衛生設備、ガス設備15

表2 建物附属設備の耐用年数 ※参考:国税庁HP「耐用年数」

関連記事:築年数に注目!経年劣化による不動産投資影響と価値下落を回避する物件選定法

償却方法

躯体の償却方法は「定額法」にて償却されます。これは15年間、毎年同額が償却されていく償却方法です。

ちなみに、2016年3月末までに取得した不動産については、「定率法」で償却ができましたが、法改正があり、2016年4月1日以降に取得した不動産は全て「定額法」での償却が義務付けられました。

定額法・定率法については下記の記事で解説しています。

関連記事:減価償却とは?資産運用初心者向けに解説

償却率

定額法の償却率は下記の表の通り0.067となっております。

%e8%80%90%e7%94%a8%e5%b9%b4%e6%95%b0

※参考:国税庁HP「減価償却資産の償却率表」

減価償却費計算式

設備(建物の附属設備)の減価償却費の計算式は下記のようになっています。

躯体の減価償却費(毎年) = 躯体金額 × 0.067

躯体と同じく、購入した初年度の計算式は、

躯体の減価償却費(初年度) = 躯体金額 × 0.067 ÷ 12か月 × 引渡月

となります。

※減価償却に関するその他の参考記事はこちら

関連記事:不動産投資の成否を握る!?減価償却について解説

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躯体と設備は確定申告で必須?

不動産経営を始めると、サラリーマンでも年末調整以外に「確定申告」をすることができます。
躯体と設備(附属設備)は、減価償却が可能な資産として国から認められており、確定申告で経費計上できる費用の大半は、躯体と設備(附属設備)が占めています。

躯体・設備(附属設備)の割合

譲渡金額を消費税から逆算することにより土地代・建物代と分けて算出し、建物代は更に躯体と設備(附属設備)に分けて算出できます。
ただし、躯体と設備(附属設備)の割合については、各建物や不動産会社によって異なります。
一般的には「建物躯体:80%/建物設備(附属設備):20%」という割合が多いです。

割合が分かれば、建物躯体金額、建物設備(附属設備)金額を計算できます。
各金額を算出したら、いよいよ毎年の減価償却費用を出すことができます。
ただそれには、耐用年数、減価償却資産の償却法、償却率も知っておかねばなりません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
初めての方は分かりづらかったかもしれません。
不動産、特に確定申告となるとそれなりの知識も必要になってきますので、そういうときに手助けしてくれるパートナーがやはり不動産投資では重要になってきます。

プロパティエージェントでは税理士と1対1で相談できる「確定申告無料相談会」というのも開催しておりますので、安心してお任せいただければと思います。

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【補足】
※長年不動産業界で勤務してきましたが、確定申告での申告方法は、「これが100%正しい」は存在しません。実際に各税務署の税理士の見解も異なるのが現状です。

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