利回りに目安はあるのか?利回りの考え方について解説!

Is there an indication of yield? Commentary on the concept of yield!

不動産投資において、利回りは投資判断を行う上での重要な指標です。では、この利回りに目安のようなものは存在するのでしょうか。そこで今回は、主に利回りの観点から、不動産投資の考え方について紹介していきます。

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利回りに目安はあるのか?

そもそも、利回りに目安のようなものは存在するのでしょうか。

利回りとは

その前にまず、利回りとは何を表す指標なのでしょうか。簡単に言えば利回りとは、投資した金額に対して1年間でどの程度のリターンが得られるかを表す数値です。例えば、100万円の投資を行って1年間で5万円の利益を得た場合、利回りは5%になります。従って利回りが高いということは多くのリターンを得られるということであるため、投資先として優れていると考えることもできます。

不動産投資でもこのことは同様です。不動産投資の場合、投資金額は主に物件の購入費用に当たるので、物件購入費用に対して1年間でどのくらいの利益を得られるのかを表したものが利回りということになります。しかしより詳しく見ると利回りの計算方法は一つではなく、代表的な表面利回り、実質利回りを中心に、利回りの値にはいくつかの種類があります。以下では表面利回り、実質利回りを主に取り上げ、それぞれの値の意味や計算方法について詳しく解説します。

表面利回り
表面利回りは不動産投資を行う中で最もよく目にする利回りであり、その計算方法は以下の通りです。

表面利回り=満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100(単位は%)

この計算式からも読み取れるように、表面利回りは1年間満室であった場合に得られる家賃収入の額を、物件価格で単純に割って割合を示したものであり、非常にシンプルに計算される値です。

ここで具体例として、物件購入価格が3000万円、家賃が月15万円の物件の表面利回りを計算してみます。家賃が月15万円の場合、年間の家賃収入は15万円×12か月=180万円となるので、

表面利回り=180万円÷3000万円×100=6

となり、表面利回りは6%であることが分かります。

実質利回り
続いて実質利回りは、表面利回りの計算式に加えてさらに、不動産経営を行う中でかかる経費を考慮に入れて算出されます。この経費とは、具体的には物件購入時にかかる税金や不動産仲介料、不動産経営でかかる各種税金や保険料、修繕費等が含まれています。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。

実質利回り=(満室時の年間家賃収入-年間運営経費)÷(物件購入価格+物件購入時の経費)×100(単位は%)

実質利回りは物件購入価格以外にも必要となる経費を考慮に入れているという点でより現実的な指標であり、物件同士での比較もより意味のあるものになります。

具体例として、表面利回りについて説明した際に用いたのと同じ、物件購入価格が3000万円、家賃が月15万円の物件の実質利回りを計算してみます。ここでは年間経費として管理費と修繕積立金がそれぞれ月1万円かかると想定します。年間家賃収入は180万円、管理費、修繕積立金は合わせて2万円×12か月=24万円となるので、

表面利回り=(180万円-24万円)÷3000万円×100=5.2

となり、表面利回りは5.2%であることがわかります。管理費と修繕積立金の二つの項目を計算に入れるだけで、同じ購入価格と家賃設定の物件でも、表面利回りと実質利回りの値にはここまで違いが出るのです。

利回りの計算について詳しくはこちらの記事をご参照ください「不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう」。

その他の利回り
不動産投資でしばしば用いられるのは表面利回り、実質利回りですが、それ以外にも利回りの種類はあります。例えば、実質利回りの計算式に加えてローンの返済額も考慮に入れた借入金返済利回りや、自己資金に対する利益率を表す自己資金投資利回り等が存在します。

関連記事:不動産投資の利回りって何?投資の世界において基本のキ「利回り」について

利回りの目安

利回りの基本的な意味合いについては上で述べた通りですが、利回りの値は物件の立地条件や新築・中古の区別、造りなどによって大きく変わってきます。そのため、全ての物件に共通する利回りの目安というものは存在しません。物件の特徴ごとの細かな違いについては次の項目で詳しく解説します。

また、利回りは重要な指標ではありますが、利回りのみに固執しすぎてしまうと適切な投資判断を妨げてしまう可能性があります。利回り以外にも投資で有用な指標はあるので、複数の指標を適切に組み合わせて投資判断を行うようにしましょう。

投資対象ごとの利回りの特徴

ここからは、物件の特徴ごとの利回りの傾向について紹介していきます。

立地条件ごとの利回り

一般的に立地と利回りの関係としては、良い立地の物件の方が利回りは低くなる傾向にあります。例えば、不動産投資と収益物件の情報を提供しているサイト、健美家が実施した調査によれば、築10年未満の区分マンションの利回りを2018年時点で比較すると、東京23区では利回りが平均4.84%であるのに対し、東京市部では5.19%となっています。なおここでいう利回りとは、不動産会社等で提示されることの多い表面利回りを指します。

立地が良い方が利回りも高くなるのではないかと思う方もいらっしゃるでしょうが、ここには利回りの計算方法が関係しています。表面利回りの計算式は、

表面利回り=満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100

でした。立地が良い物件と悪い物件を比較すると、他の条件が同じであれば、立地が良い方が家賃の相場が高くなるので、年間家賃収入は立地が良い物件の方が高くなります。さらに、物件購入価格に関しても立地が良い方が高くなります。ただし注意したいのが家賃額と物件価格それぞれの差の大きさの違いです。同じ条件の物件であれば家賃に関しては数倍も違うということはあまりありませんが、物件の価格は数倍の違いが出ることも十分に考えられます。

このように立地が良い物件と悪い物件を比べると、家賃の違い以上に物件価格の違いの方が大きくなるケースが多いため、立地が良い物件ほど購入価格による負担が大きくかかり、利回りが低くなる傾向にあるのです。

新築・中古物件の利回り

次に新築・中古それぞれの物件の利回りについて見ていきましょう。新築物件と中古物件の利回りを比較すると、中古物件の利回りの方が高くなる傾向があります。例えば、先程紹介した健美家の調査によると、東京23区の場合、2018年の時点で築年数が10年未満の物件の利回りの平均は4.84%であるのに対し、築10年以上の場合は5.18%、築20年以上の場合は6.74%と、築年数が経過するにつれて利回りが高くなっていることが分かります。

この理由は、立地条件ごとの利回りに関して起きていることと同様です。他の条件が同じであれば、築年数が古い方が物件の価格は安くなります。同じく家賃も下がりますが、家賃の減少分以上に物件価格の低下分の方が大きいため、築年数が古い方が利回りは高くなるのです。

関連記事:不動産投資では新築マンションと中古マンションどっちが良い?利回りの違いから解説

物件の構造ごとの利回り

三つ目に、物件の構造ごとの違いはどうでしょうか。構造別の利回りを考えると、木造が最も高く、鉄骨構造、RC構造となるに従って利回りが低下していきます。この理由も立地条件や新旧の違いについて説明した際と同様に、物件価格の違いによるものです。頑丈になるに従って物件の価格は高くなるため、利回りも低下していきます。

ここまで、物件の特徴ごとの利回りを比較してきました。しかし既に述べたように、利回りだけを考慮して物件を選ぶのは危険です。というのも、ここで考えている表面利回りはあくまで満室が続いた場合を想定しており、空室が生じる可能性については考慮されていないためです。例えば、表面利回りの値は立地が良い物件よりも立地が悪い物件の方が高くなっていますが、立地が悪い物件にはなかなか入居者が集まらず、立地が良い物件の方が実際の収益は高い、という可能性も考えられます。そのため、利回りだけにとらわれず、様々な要素を総合的に考えられるようにしましょう。

高利回り物件への投資注意点

高利回り物件、つまりは高い収益率です。投資をするのであれば、単純に利回りは高い方が良いと考えがちです。しかし高利回り物件が投資されない理由もあります。それらの背景を見ていきましょう。

空室が発生しやすい

一点目に、空室リスクが高い可能性があるという点が挙げられます。上で解説した通り、利回りが高い物件には、価格が安いために利回りが高くなっている場合が多くあります。価格が安いということは、裏を返せば価格が安いだけの理由があるということです。

例えば立地が悪い、築年数が古く設備が整っていない等の場合が考えられます。特に立地に関しては、「不動産投資は立地が全て」という言葉もあるほど重要なポイントです。立地は入居率や空室期間を大きく左右するため、慎重に吟味しましょう。

維持管理費用が高い

二点目に考えられるのが、物件を購入した後の維持管理費用が高くなる可能性です。これは特に中古物件の場合にあることですが、物件の価格自体は安くても内外装や設備に老朽化が見られ、その後の修繕、リフォーム等の費用が高額になってしまう可能性があります。そのため、物件購入後に必要となる費用も考慮に入れた上で投資判断を行いましょう。

関連記事:不動産投資の利回りの相場とは?高利回り物件のリスクを知ろう

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低利回り物件の特徴

低利回り物件は安定性がある

一方で、低利回りの物件でもしっかりと物件選定を行うことで、安定した不動産運営を行うことができます。

立地が良いから低利回り
既に述べた通り、立地が良いことは不動産投資において最も重要な要素の一つです。立地が良ければ物件価格が高い傾向にあり、利回りが低くなる傾向がある一方で、人口が増えており入居のニーズがある地域の物件や、駅から近い物件、周辺環境が良い物件、周辺施設が充実している物件等は人気が高く、そうでない場合と比べ空室が発生しにくい、もしくは空室が発生したとしても新しい入居者がすぐに見つかりやすいという特徴があります。

築年数が浅いから低利回り
新築プレミアム」という言葉もあるように、物件価格が高いものの、特に新築の場合は新築というだけで物件の価値や入居需要が大きく変わってきます。

また、最新の設備が整っていることも重要なポイントです。入居者の関心のある設備は流行によって変化します。例えば少し前までは風呂トイレ別の物件が人気でしたが、近年ではそれは当たり前になりつつあり、防犯意識の高まりからオートロックや監視カメラ等、防犯設備が充実しているかどうかに関心が高まっています。

まとめ

今回は不動産投資における利回りの基本的な考え方や投資対象ごとの利回りの特徴、利回りが高い物件、低い物件それぞれの特徴について解説しました。利回りだけで判断することは危険であると述べましたが、利回りが便利で重要な指標であることは事実です。他の条件や指標も併せて考慮しつつ、適切な投資判断を行えるようにしましょう。
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