不動産投資初心者の成功と失敗の分かれ道

Real Estate Investment Beginners' Success and Failure

不動産投資はリスクが高いと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には適切なリスク管理を行うことで不動産投資に成功している方も多く存在します。それでは、不動産投資初心者で成功する人と失敗する人との違いはどのようなところにあるのでしょうか。ここでは不動産投資に成功する要因と失敗する要因について説明し、不動産投資で成功を収めるために押さえるべき注意点について説明していきます。

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不動産投資初心者が成功する要因

はじめに、不動産投資初心者が投資に成功させる為に、必ず注意すべき点について整理します。

成功のための物件選び

不動産投資初心者の成功要因の一つに、物件選びが挙げられます。

物件選びの詳細は次項で紹介するとして、はじめに認識していただきたいのは「良い物件」を選んで購入し、運用するという基本です。「良い物件」の定義は様々ですが、一つだけ共通する重要な基準は、「入居の賃貸需要を維持していける物件」という条件です。

不動産投資の収益取得の構造から、入居率は最も重要な指標になります。不動産投資の収益は大きくインカムゲインとキャピタルゲインの二つに分かれます。キャピタルゲインとは購入時と売却時の価格差による収益のことで、タイムリーに売買を行いにくい不動産投資では、一般には投資戦略の選択肢の1つにとどまります。不動産投資で基本となるのは、毎月の家賃収入によるインカムゲインです。それゆえ、入居需要のある物件を選び、高い入居率を維持することが重要です。

情報収集のためのセミナーの選び方、活用方法

成功要因の二つ目として紹介するのが、セミナーの選び方や活用方法です。

不動産投資の投資判断には知識が必要不可欠です。不動産投資に特徴的な用語や投資判断指標が知れるほか、エリアの開発計画や人口の推移に基づく市場動向の予測など、自分の投資ステージに応じて求められる情報の質も変化します。

また、自分の投資目的や状況に合ったセミナーを選択し、そこで得た知識や情報を自分の不動産投資に役立てる姿勢が重要になります。一口に不動産投資セミナーといっても、様々な種類のものが開催されています。自分の知識レベルや関心、目的達成に合ったセミナーを選ばなければ、投資判断の向上に結びつくことはありません。

具体的な選び方については「不動産投資初心者が失敗しないために!不動産投資セミナーの選び方」に詳しく載っています。

不動産投資関連書籍の選び方

不動産投資関連書籍の選び方についても、思慮を欠かしてはなりません。

不動産投資関連書籍はあらゆるシーンで知識や情報を補うためのツールとなります。セミナーに参加すると、セミナー側のペースで物事が運び時間もかかりますし、中には有料のものもあるため躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。また、お住まいの地域によっては近くでセミナーが開催されていない場合も考えられます。しかし書籍であれば比較的手軽に、場所を選ばずに知識を習得することができます。

セミナー同様、書籍も物によってターゲットが異なります。ゼロから学ぶ入門書はもちろん、ある程度不動産投資の経験を積んだ方向けのものもあり、自分自身の知識レベル、状況、投資目的を考慮して選択しなければなりません。

関連記事:不動産投資初心者の方必見!必読本から不動産会社の選び方まで

管理会社の選び方

知識を得ることに加えて、実際の物件管理に配慮を欠かすことはできません。不動産投資における物件管理は、物件所有者が自ら管理を行う自主管理と、管理会社に物件の管理を委託する管理委託の二種類に概括されます。副業として不動産投資を行う場合や遠方の物件を所有する場合はもちろん、たとえ専業であったとしても複数の物件を管理する場合もあり、管理委託は不動産投資では一般的な選択肢です。

したがって配慮ある管理を自身で行うというより、管理会社の選択に配慮することになります。その管理会社がどれほどの戸数を管理していて、どの程度の入居率を実現しているのかなど、実績を必ず確認しましょう。加えて、管理会社は共同で管理を行うパートナーともなります。窓口に当たる担当者との相性も重要だということは頭にとめておくようにしましょう。密な連絡がトラブル予防や管理状況の向上に寄与するかもしれません。

不動産投資のプロが教える管理会社選びのポイント「賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう」もご覧ください。

適切な資金繰り

最後に忘れてはならない要因として、適切な資金管理についても言及しておきます。投資である以上、資金の動きには最も敏感であるべきです。あらかじめ資金計画を立てたうえで、無駄な出費を避け、必要な部分に資金を投じるのが投資として正しい運用です。

例えば物件の購入後に定期的にメンテナンスをするのは、入居率を維持するためや資産価値維持をする為に重要なことです。計画を立て、惜しまずにしっかりとお金をかけるべきでしょう。しかしこれといった戦略なしに修繕やリノベーションを繰り返しても効果は薄く、無駄な出費になってしまいます。本当に必要な支出を予め見極め、資金を使うことを心がけましょう。

参考記事:
アパート経営における失敗事例
一棟アパートにおける失敗事例
中古マンションにおける投資失敗事例
シェアハウスにおける投資失敗事例
競売物件における投資失敗事例
新築マンションにおける投資失敗事例

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不動産投資初心者が失敗する要因

前項では不動産投資初心者が成功する要因として、ポイントを短くまとめました。これらに加えて、逆に失敗に繋がってしまうポイントも知っておきましょう。

失敗する物件選び

初心者が最も失敗しやすい要素の1つとして物件選びがあります。先ほど「良い物件」は「入居の賃貸ニーズを維持していける物件」と説明しましたが、より詳細にその条件を考え始めると、考慮すべき情報量は飛躍的に増大します。

たとえば物件の「設備状況」という言葉で簡単に括られがちな要素について考えてみましょう。少し考えれば、それがオートロックの有無や防音の状況、給湯設備やトイレの設備の新旧など、賃貸ニーズに沿った設備の重要度など変わってきます。こうしたニーズを考慮せずに、安価だとか駅近立地などの言葉に飛びついてしまうと、思わぬ失敗につながりかねません。

失敗事例から学ぼう!サラリーマンが不動産投資で失敗しないための注意点」に具体的な事例がありますので、詳しく知りたい方は参照下さい。

セミナーや書籍の落とし穴

セミナーや書籍の選択についても、初心者が陥りやすい落とし穴があります。最大の落とし穴は、知識ばかりを身につけてしまい、本来の投資目的を見失うことかもしれません。

セミナーや書籍は不動産投資の知識や情報を獲得する重要な手段です。そればかりか、不動産投資家のつながりを作るという意味でも有効であり、そうしたつながりが物件情報の獲得に繋がることもあるでしょう。しかしそうした知識や情報網を活用するためには、自分自身が不動産投資家にならなければなりません。

しばしば情報を獲得することが目的になってしまい、肝心の不動産投資になかなか踏み出さない方が見受けられます。もちろん不動産投資は自分が納得したうえで始めるのが最適ですから、それが間違いとは言えません。しかし、得た知識に基づいてリスクの少ない不動産投資から始め、知識を身につけながら投資を広げていくという選択肢も是非検討してみてください。

 

資金繰りの注意点

あらゆる要素での失敗が、最終的に資金繰りの失敗として表出します。それゆえ、資金繰りそのものに失敗したことが原因で不動産投資が破綻するということは考えにくいことです。

それでも、資金繰りに最大限の注意を払うことで回避できる失敗もあります。あらかじめ家賃の下落や維持費を予想してローンの返済計画を立てたり、空室が生じた場合に備えて利益に手をつけずにストックしておいたり、不動産投資の多様なリスクを投資計画に反映しておけば、投資の失敗に陥る危険性を減らすことができます。

こうした判断には不動産投資関連の知識が必要不可欠です。不動産会社の担当者に相談するだけではなく、自分自身で判断できるよう、勉強を怠らないようにしましょう。

関連記事:不動産投資は「知識の不足」で失敗する

 

成功するための物件選びの詳細について

以上の整理から見ても、物件選びが大きな比重を占めていることがわかるかと思います。そこで不動産投資初心者の方のために、物件選びの基礎的な事柄を整理しておきます。

入居ターゲットを意識する

はじめに検討中の物件のターゲットを意識しましょう。ターゲットによって物件のもつ諸条件の評価も変化する点で、物件選びで最も重要なポイントとも言えます。

ターゲットは単身者向けとファミリー向けに大別されます。一般には物件の間取りで区別され、単身者向けならワンルーム、ファミリー向けならファミリータイプとして紹介されるでしょう。もちろん女性向けや学生向け、通勤者向け、子育て世代向けなどの細かいターゲット分類もあります。自分が購入しようと考えている物件にはどういう人が住むのかをイメージして、立地や設備の評価を行うよう心がけましょう。

立地の選び方

「不動産投資では立地が全て」という言葉もあるほど、物件の立地は絶対に考慮するべき観点です。

立地の評価で第一に確認するべきポイントは、やはり最寄り駅からの徒歩分数=距離でしょう。特に単身者向けの場合は駅までの距離が空室率を左右する重要な要素となります。また最寄り駅だけではなく、そのエリアのターミナル駅までの乗り継ぎを経たアクセスも考慮できると良いでしょう。

同時に、病院やスーパーなどの生活施設は重要です。徒歩圏内にそれらの施設がない場合、入居者を得にくくなる場合もあります。また、騒音や治安などの周辺環境も、特にファミリー向けの物件では考慮するようにしましょう。

詳しくは「不動産投資は立地がすべてと言われる理由」をご覧ください。

物件タイプの選び方

物件タイプを選ぶ際には、マンションかアパートか、新築か中古かという大きく二つの観点が挙げられます。

マンションは区分所有、アパートは一棟所有と前提しましょう。マンション投資はアパートと比べて一般に利回りが低くなる一方、少ない資金で始められ、リスクもコントロールがし易いという特徴があります。そのため、少額でリスクを抑えつつ不動産投資を始めたい投資初心者の方向けの投資と言えます。

一方、アパート投資は物件価格こそ高いものの、その分マンション投資よりも高めの利回りを期待できます。そのため、自己資金が豊富にある方や効率的な利益回収を狙いたい方に適しています。ただし投資額が大きい分、リスクも大きいため、事前のリサーチにより力を入れ、リスクコントロールが出来るようにしましょう。

新築と中古でも似た特徴があります。一般的には新築物件は初期投資額が大きくなると言われていますが、利回りが相対的に小さいものの、高い入居率が期待できます。一方、中古物件の初期投資額は小さくなる傾向になり、利回りも高くなりますが、入居率や維持費の面で新築に劣るという特徴があります。それぞれの性質を理解し、修繕計画や入居率などを考慮して投資計画を検討するよう心がけましょう。

物件選びの注意点や、物件の種類ごとのメリット・デメリットなど知りたい方は「不動産投資初心者の方におすすめの物件とは?」を参照ください。

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まとめ

今回は不動産投資初心者が成功・失敗する要因を簡単に整理して、不動産投資で成功するためのポイントを紹介しました。もっと他の記事でも成功と失敗について記載していますので、合わせてご参照下さい。これらの記事を今後の不動産投資に活用いただければ幸いです。

関連記事:不動産投資に成功した人が行っていることとは?成功のためのポイントを解説
関連記事:不動産投資とは? 他の投資との違いとメリット・デメリットを解説
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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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