不動産投資初心者を成功へ導く5つのポイント

Real Estate Investment Beginners' Success and Failure

不動産投資はリスクが高いと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には適切なリスク管理を行うことで不動産投資に成功している方も多く存在します。それでは、不動産投資初心者で成功する人と失敗する人との違いはどのようなところにあるのでしょうか。

ここでは不動産投資に成功する要因、成功を収めるために押さえるべき5つのポイントについて説明していきます。

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不動産投資に成功している人の共通点

不動産投資で成功している人には、いくつかの共通点があります。成功するための5つのポイントをご紹介する前に、まずはどんな共有点があるのか見ていきましょう。

地道に努力を継続出来る人

不動産投資は株などと比べて毎日チェックして、情報収集する必要はありませんが、「物件を購入したらすぐに利益が出る」という簡単な投資手法というわけではありません。

物件や管理会社の選定から売主との交渉、金融機関とのローン契約など、さまざまな場面で知識や交渉力が必要になります。不動産会社や管理会社に任せっきりにせず、地道に努力を継続することが大切です。

リスクのシミュレーションが出来る人

不動産投資は株式や債権などと異なり、景気や社会情勢に左右されにくい、比較的リスクの低い投資手法です。しかし、不動産投資では空室リスク・滞納リスク・家賃下落リスク・金利上昇リスクなどさまざまなリスクも存在するため、リスクを考慮したシミュレーションを行う必要があるでしょう。
不動産投資はギャンブルではありません。リスクが発生しても、慌てることがないよう事前の想定と対策が必要です。

コミュニケーションを積極的にとれる人

不動産投資で事業を展開していれば、さまざまな業種の人たちとの交流が増えるでしょう。そして不動産業者・リフォーム業者・銀行員・税理士・司法書士などと円滑なコミュニケーションを図れるかが重要になります。
好条件の商談も、コミュニケーション力不足で不意にしてしまうかもしれません。

素早い行動ができ、決断力のある人

不動産投資では、いざという時に素早く行動し、決断することが必要となります。例えば、売主との交渉は基本的に早い者順ですし、掘り出し物の優良物件に出会えたとしても躊躇すればプロの業者に先を越されてしまうかもしれません。
不動産投資は、しっかりとした知識を身に付けた上でアンテナを張り巡らせておくことが成功へ近づくコツとなります。

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初心者が成功するための物件選び

ここからは、成功するための5つのポイントについて解説していきます。
不動産投資初心者の成功要因の一つに、物件選びが挙げられます。

物件選びの詳細は次項で紹介するとして、はじめに認識していただきたいのは「良い物件」を選んで購入し、運用するという基本です。「良い物件」の定義は様々ですが、一つだけ共通する重要な基準は、「入居の賃貸需要を維持していける物件」という条件です。

不動産投資の収益取得の構造から、入居率は最も重要な指標になります。不動産投資の収益は大きくインカムゲインとキャピタルゲインの二つに分かれます。キャピタルゲインとは購入時と売却時の価格差による収益のことで、タイムリーに売買を行いにくい不動産投資では、一般には投資戦略の選択肢の1つにとどまります。不動産投資で基本となるのは、毎月の家賃収入によるインカムゲインです。それゆえ、入居需要のある物件を選び、高い入居率を維持することが重要です。

それでは具体的な物件選びのポイントを紹介していきます。

入居ターゲットを意識する

はじめに検討中の物件のターゲットを意識しましょう。ターゲットによって物件のもつ諸条件の評価も変化する点で、物件選びで最も重要なポイントとも言えます。

ターゲットは単身者向けとファミリー向けに大別されます。一般には物件の間取りで区別され、単身者向けならワンルーム、ファミリー向けならファミリータイプとして紹介されるでしょう。もちろん女性向けや学生向け、通勤者向け、子育て世代向けなどの細かいターゲット分類もあります。自分が購入しようと考えている物件にはどういう人が住むのかをイメージして、立地や設備の評価を行うよう心がけましょう。

立地の選び方

「不動産投資では立地が全て」という言葉もあるほど、物件の立地は絶対に考慮すべきです。

立地の評価で第一に確認するべきポイントは、やはり最寄り駅からの徒歩分数=距離でしょう。特に単身者向けの場合は駅までの距離が空室率を左右する重要な要素となります。また最寄り駅だけではなく、そのエリアのターミナル駅までの乗り継ぎを経たアクセスも考慮できると良いでしょう。

同時に、病院やスーパーなどの生活施設は重要です。徒歩圏内にそれらの施設がない場合、入居者を得にくくなる場合もあります。また、騒音や治安などの周辺環境も、ファミリー向けの物件では特に考慮するようにしましょう。

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物件タイプの選び方

物件タイプを選ぶ際には、マンションかアパートか、新築か中古かという大きく二つの観点が挙げられます。

マンションは区分所有、アパートは一棟所有と前提しましょう。マンション投資はアパートと比べて一般に利回りが低くなる一方、少ない資金で始められ、リスクもコントロールし易いという特徴があります。そのため、少額でリスクを抑えつつ不動産投資を始めたい投資初心者の方に向いていると言えます。

一方、アパート投資は物件価格こそ高いものの、その分マンション投資よりも高めの利回りを期待できます。そのため、自己資金が豊富にある方や効率的な利益回収を狙いたい方に適しています。ただし利回りが高い分、リスクも大きいため、事前のリサーチにより力を入れ、リスクコントロールが出来るようにしましょう。

新築と中古でも似た特徴があります。一般的には新築物件は、利回りが相対的に小さいものの、高い入居率が期待できます。一方、中古物件は、利回りも高くなりますが、入居率や維持費の面で新築に劣るという特徴があります。それぞれの性質を理解し、修繕計画や入居率などを考慮して投資計画を検討するよう心がけましょう。

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初心者向けセミナーの選び方、活用方法

成功要因の二つ目として紹介するのが、セミナーの選び方や活用方法です。

不動産投資の投資判断には知識が必要不可欠です。
自分の投資目的や状況に合ったセミナーを選択し、そこで得た知識や情報を自分の不動産投資に役立てる姿勢が重要になります。一口に不動産投資セミナーといっても、様々な種類のものが開催されています。自分の不動産投資知識レベルや関心、目的達成に合ったセミナーを選ばなければ、投資判断の向上に結びつくことはありません。

ここでは、初心者におすすめのセミナーを3つご紹介します。

0から始める不動産投資セミナー

土地の仕入れ・不動産の企画、開発・不動産販売・賃貸管理・仲介サービスなど自社にてワンストップで不動産事業を展開している、東証一部上場の「プロパティエージェント株式会社」が実施している不動産投資セミナーです。主に、これから不動産投資を始めたいと考えている初心者を対象として、投資の方向性から物件の見方、実際のお金の流れなどを不動産のプロがわかりやすく説明してくれます。
また、セミナー限定物件も公開される予定とのことです。今なら、入居率99.5%の高さの理由が書かれた書籍のプレゼントもあります。

東京リバックスの投資セミナー

中古ワンルームマンションに特化した不動産事業を展開している「株式会社東京リバックス」では、全国でさまざまなテーマの不動産投資セミナーを毎月開催しています。
初心者向けの基礎的な内容を中心に「物件の選定方法」「融資の活用方法」「空室リスクを減らす方法」「安定的に収入を増やす方法」などを不動産のプロが解説するほか、実際に利益を出しているマンションオーナーも登壇します。

失敗しないための不動産投資セミナー

東証ジャスダック上場企業「株式会社シノケングループ」が開催している不動産投資セミナーです。セミナー参加人数40,000人を誇る人気の不動産投資セミナーであり、不動産投資の基礎から実践まで、プロの不動産コンサルタントがわかりやすく解説します。
東京のシノケングループセミナールームで毎月開催しており、参加費は無料です。参加特典として、初心者でも失敗しないマンション経営のノウハウ資料がプレゼントされます。

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初心者向け不動産投資関連書籍の選び方

不動産投資関連書籍の選び方についても、思慮を欠かしてはなりません。

不動産投資関連書籍はあらゆるシーンで知識や情報を補うためのツールとなります。セミナーに参加すると時間もかかりますし、中には有料のものもあるため躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。また、お住まいの地域によっては近くでセミナーが開催されていない場合も考えられます。しかし書籍であれば比較的手軽に、場所を選ばずに知識を習得することができます。

セミナー同様、書籍も物によってターゲットが異なります。ゼロから学ぶ入門書はもちろん、ある程度不動産投資の経験を積んだ方向けのものもあり、自分自身の知識レベル、状況、投資目的を考慮して選択しなければなりません。

ここでは、初心者でも読みやすい不動産投資書籍を4冊ご紹介します。

物件選びから契約までの流れ、空室対策などを初心者向けにわかりやすく解説しています。不動産投資に関わる知識を幅広く学びたい方におすすめの1冊です。

仕事が忙しくて資金も少ないサラリーマンが、副業として不動産投資を始める際に参考になる書籍です。安く購入できる古い物件をリノベーションするなど、著者の少ない資金で不動産投資を成功に導いた事例が詳細に書かれています。

不動産投資初心者のみならず、経験者にも参考になるノウハウや実践的な裏話が満載です。物件選びや融資、満室経営の秘訣をわかりやすく解説しています。

税理士の視点から不動産投資における節税や、儲かる物件選びなどについて解説しています。15年以上の大家経験と税理士としての知識を生かした、最強のノウハウが書かれています。

関連記事:不動産投資初心者の方必見!必読本から不動産会社の選び方まで

管理会社の選び方

知識を得ることに加えて、実際の物件管理に配慮を欠かすことはできません。不動産投資における物件管理は、物件所有者が自ら管理を行う自主管理と、管理会社に物件の管理を委託する管理委託の二種類に概括されます。

物件の管理業務は「入居者募集や契約」「入居管理」「建物管理」など多岐に渡るため、副業として不動産投資を行う場合や遠方の物件を所有する場合はもちろん、たとえ専業であったとしても複数の物件を所有する場合もあるので管理委託は不動産投資では一般的な選択肢です。

したがって配慮ある管理を自身で行うというより、管理会社の選択に配慮することになります。その管理会社がどれほどの戸数を管理していて、どの程度の入居率を実現しているのかなど、実績を必ず確認しましょう。加えて、管理会社は共同で管理を行うパートナーともなります。窓口に当たる担当者との相性も重要だということは頭にとめておくようにしましょう。密な連絡がトラブル予防や管理状況の向上に寄与するかもしれません。

では、良い管理会社の条件とは何でしょうか?

  • 空室を埋める提案力がある
  • 入居者からのクレームに迅速に対応できる
  • 退去時の原状回復費用を適正に設定している

空室を埋める提案力とは、空室リスクを最小限に抑えるために管理会社がどのような対応、提案をしてくれるかということです。例えば、修繕の際に少し工夫して見栄えをよくするなどコストの負担を最低限にした対策や、常時仲介業者への紹介営業を強化しているなどが挙げられます。クレームへの迅速な対応も、満足度を上げて退去者を減らすために欠かせない点となります。

上記の条件を満たしている管理会社に委託をすれば、不動産投資で失敗する可能性を減らすことができるでしょう。
良い管理会社の条件を理解したら、次に購入を考えている物件を所有する管理会社へ問い合わせてみましょう。そして実際に管理している物件を案内してもらうほか、空室状況や管理状態を確認します。その際、空室リスクを把握していないなど対応に問題がある管理会社である場合は、候補から外すのが無難です。

賃貸管理会社選びについては、不動産投資のプロが教える管理会社選びのポイント「賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう」にさらに詳しく記載されていますので、こちらもご覧ください。

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適切な資金繰り

最後に忘れてはならない要因として、適切な資金管理についても言及しておきます。投資である以上、資金の動きには最も敏感であるべきです。あらかじめ資金計画を立てたうえで、無駄な出費を避け、必要な部分に資金を投じるのが投資として正しい運用です。

例えば物件の購入後に定期的にメンテナンスをするのは、入居率を維持するためや資産価値維持をするために重要なことです。計画を立て、惜しまずにしっかりとお金をかけるべきでしょう。しかしこれといった戦略なしに修繕やリノベーションを繰り返しても効果は薄く、無駄な出費になってしまいます。本当に必要な支出を予め見極め、資金を使うことを心がけましょう。

 

まとめ

今回は、初心者が不動産投資で成功するためのポイントをご紹介しました。全く知識がないまま不動産投資を始めても、思ったような成果を出すことは難しいでしょう。

そのため初心者向けのセミナーや書籍を活用して適切な知識を身に着け、良い物件を選ぶことが成功のポイントとなります。

また、管理会社の選定も成功に大きく関わってくることがありますので、慎重に選ぶようにしましょう。

以下の記事でも成功と失敗について記載していますので、合わせてご参照下さい。これらの記事を今後の不動産投資に活用いただければ幸いです。

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