サラリーマンが不動産投資を始めるとき、知っておくべきこと

What you need to know when a salary man starts investing in real estate

サラリーマンの方の中には、不動産投資を始めようと考えている方も多くいらっしゃることでしょう。しかし、他の投資と比較してどのようなメリットやデメリットがあるのか、実際に成功した事例や失敗した事例はあるのか、どうやって始めれば良いのかなど様々な疑問をお持ちかもしれません。今回はそのような疑問を解消していきます。

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1       不動産投資がサラリーマンに人気な3つの理由

そもそも、なぜ不動産投資は他の投資に比べてサラリーマンに人気なのでしょうか。 これには、不動産投資という投資に特有の三つの性質が関わっています。

安定的な不労所得が得られる

不動産投資では、賃貸経営による家賃収入で利益を得ます。これは株式投資やFXといった為替動向に注意しながら運用を続ける投資形態とは大きく異なります。不動産投資では、一度不動産に投資し借り手が見つかると、その後継続して長期的かつ安定的な不労所得が約束されるのです。もちろん、不動産投資でも物件のメンテナンス等の継続的努力は必須ですが、その他の金融商品に比べて費やす時間・労力は少なく収まります。

従って、投資を副業として行うサラリーマンから、安定的かつ比較的労力が掛からず資産を運用できる不動産投資が人気を得るのも頷けます。また、この性質から、不動産投資は定年退職後の収入の確保につながります。退職金に加えて、安定的な収入源があることは、老後の暮らしに大きな安心と助けとなるはずです。

会社の信用により、融資を受けやすい

不動産投資のためにローンを組むことも、サラリーマンの方の投資を後押ししてくれます。「不動産投資」と聞くと、「不動産購入のために多額の自己資本金が必要だ」と考えがちです。しかし実際には、不動産投資のためにローンを組むのが一般的です。

このとき、サラリーマンであることが融資の獲得を後押ししてくれます。融資を決定する際、銀行は融資対象である個人や購入を予定している物件を念入りに精査します。どのような仕事をしているのか、年収や勤続年数、どこの地域のどのような物件を購入しようとしているのかなどの項目について、それぞれ基準が設けられています。

サラリーマンとして企業に勤めていれば、金融機関は融資対象を「社会的に信用があり、さらに安定的な収入も保証されている人物」とみなします。このため、サラリーマンは融資を受けやすくなるのです。

なお、他の投資と異なり、金融機関からの融資によって投資にレバレッジを効かせることができる点は、不動産投資の大きな強みです。融資によって自己資本金以上の投資運用ができるため、高い投資効率を実現することができます。不動産投資のこの性質を活用しやすいサラリーマンの不動産投資が注目されるのも当然かもしれません。

節税効果は本当にある?

「不動産投資をすれば節税ができる」という話をしばしば耳にします。ここでは相続税と所得税について取り上げ、その実態をご紹介します。

  • 所得税

賃貸経営による所得にも所得税が課されます。不動産所得額は、以下のような式で決定されます。

不動産所得額 = 総収入金額 − 必要経費

収入金額には、家賃の収入に加えて、契約更新時の手数料(管理会社に払われる場合もあります)と共益費用等が含まれます。必要経費には、減価償却費や固定資産税、修繕費、損害保険料などが該当します。

このとき、収入金額を必要経費が超える、つまり不動産所得額が赤字になってしまった場合にのみ、赤字分を他の課税所得から控除することが可能です。ただし、これは不動産投資による所得がマイナスになってしまっている状況にあるため、決して望ましくはありません。

したがって、所得税について言えば、大きな節税効果は望めません。過去には税制の隙を縫うような節税戦略が知られていましたが、今では税制も整備され、そうした戦略の多くが利用できなくなっています。節税目的の不動産購入は現実的とは言えないでしょう。

  • 相続税

一方、相続税については明確に課税額を抑えることができます。不動産の相続では、政府の定める不動産の「評価額」によって税額が決定されます。土地の評価額は「路線価」という基準をもとに算出され、建物の評価額は「固定資産税評価額」をもとに算出されます。これら路線価・固定資産税評価額は、それぞれ国が定める地価公示価格の80%程度、建物の建築費用の50%〜60%ほどで計算されています。そのため、相続税の課税対象額は土地の実際の市場価値や建物の建築費用と比べて格段に安くなります。詳しくは「不動産投資がなぜ相続税対策に?」を参照ください。

 

2       サラリーマンの不動産投資成功事例

ここまで、不動産投資がサラリーマンに向いている理由を解説してきました。とはいえ、「実際どのくらい儲かるか」、あるいは「成功するにはどのような点に気をつければ良いのか」など、まだ多くの疑問が残っているはずです。ここでは、実際にサラリーマンで副業として不動産投資をスタートした方で成功した事例をご紹介します。

外資系コンサルティング会社勤務(40代) - 妻、子3人(全員小学生)の事例

外資系コンサルティング会社に勤めるシニアマネージャーであり、朝も早く、夜は終電が当たり前なので週末も仕事をするか、家族サービスをするかで、非常に多忙な日々を送っている方でした。
仕事が忙しいので、自分や家族の為の「資産形成」について考えたり実行する時間もなく、当然ですが、株やFXなどやる余裕が全くありませんでした。

しかし、外資系コンサルティングということで退職金もなければ、終身雇用でもありません。
将来の為に、また家族がいるので自分に万一があった時に生活が出来るように何かしないといけないと思いつつも時間的余裕がない状況でした。
そこでこの方は「手間をかけない」「老後の安心を得る」「ローリスク・ミドルリーターン」で出来る新築区分マンション投資を始めました。

手元の資金は子供にお金がかかるので使わずに「信用力=レバレッジ」を使い、そして管理などの手間をかけずに、ローリスク・ミドルリーターンで「ほったらかし」に出来る点に魅力を感じたそうです。

1室からスタートし今では都内の新築区分マンションを6部屋所有されています。
お金をかけずに、手間をかけずにほっておく、でも万が一自分に何かあったら団体信用生命保険で家族にローンがない家賃収入かもしくは売却益でお金を残してあげられる、
自分に何もなければ(リタイアのタイミングで売却する物件とその売却益で繰り上げ返済をして家賃収入を得る物件を決めているそうです)、家賃収入で夫婦の趣味である海外旅行に行かれたいそうです。

 

この方にとって成功といえるのは、

■老後の不安や自分に万一があった際の不安が不動産を所有することで取り除けたとこと

=精神的メリット

■資産運用に時間を掛けずにすむので時間を仕事と家族に使える

=時間

■保険や株は自己資金が必要ですがこの方はフルローンを使えたので自己資金は少額でスタートし、ローンの完済は入居者の家賃でほぼカバーできている

=コスト面

 

この3点になります。

このように、一歩不動産投資に踏み出してみれば、思わぬ成功をつかむこともあります。不動産投資にはローンも伴われ、不安を抱くこともあるかもしれませんが、そうしたリスク相応の利益を得ることも当然ありうるのです。

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3       サラリーマンの不動産投資失敗事例

しかし、残念ながら失敗してしまったケースも存在します。株やFXに比べリスクと手間が少ない不動産投資ですが、空室の長期化や地域の住宅需要の減少、住宅の老朽化などのリスクを逃れることはできません。投資を始める前には、そうした失敗例も知っておくことが重要です。ここでは、同じくサラリーマンで副業として不動産投資を始めたものの、失敗してしまった事例をご紹介します。

新卒から1社で働く女性(30代後半)の事例

会社に来た営業電話をきっかけに、いつまでこんなにバリバリ働けるかわからない不安、結婚したら出産などで収入が減ってしまい生活水準が下がる不安、将来の不安もあった為、新築の区分マンションを購入しました。

この方の失敗は「購入した会社のみ話を聞き購入をしてしまった為、購入から入居者がつくまでに半年かかった」ことです。
その間、家賃が無い分、ローンの支払いや建物管理費、修繕費は当然かかるので大きな出費が続きましたが、1社しか聞いていない為、それが「一般的」なのか「おかしい」のかわかっていませんでした。

半年も空室が続くとさすがに将来の安心の為に始めた不動産投資自体が「不安」と「負担」に思うようになってきました。まさに本末転倒です。
不安を営業担当に伝えても「いつかつきます」「閑散期なので」と返されたそうです。
ここでようやく他社の話を聞く気になり、入居が付いている状態でお引き渡しする会社もあれば、最初から入居がいつつくかわからない会社、入居がつくまでは家賃保証をする会社がある等、様々な会社があることがわかったようです。

他にも仕事をしながらの運用になるのでこの方も賃貸管理は委託をしているそうですが、その賃貸管理手数料も業界平均や各社によってばらつきがあることを知ったそうです。

不動産投資は長期保有のプランでされているそうですが、長くお付き合いをする会社にしっかり信頼がおけるようにすべきだったので、始める前に会社比較をしたらよかったと日々後悔されていて、管理会社の変更も視野にいれているそうです。

このような情報不足、かつ会社選定が疎かになってしまったための失敗例でした。

 

4       不動産投資をシュミュレーション

さて、最後に不動産投資の実際の手順をシミュレーションとして紹介します。まずは不動産投資のノウハウを物件選びと物件管理について整理したあと、実際の購入から資金回収に至る過程をシミュレーションしてみましょう。

不動産投資のノウハウ

不動産投資は物件選びと維持管理によって成否が決まります。それぞれもっとも基本的な情報を確認しておきましょう。
■ 物件選び
物件を選ぶ際には、地域と物件の形態を吟味しましょう。この際に意識するのは空室リスクと修繕の必要性です。まずは住宅需要の多い地域を知り、そこで物件を探す必要があります。特に初心者であれば、確実に住宅需要のある都市部から投資をスタートするのをお勧めします。

また、物件の種類も多様です。中古と新築、ワンルームとファミリータイプがあり、自身の投資計画と地域の宅地需要から投資物件を選ぶ必要があります。参考程度に、それぞれの一般的な性質を簡単に整理しておきます。

  • 中古物件
    価格は安くなるものの、修繕費用が生じる可能性があります。割安なだけ成功したときの収益性は高くなりますが、相応にリスクも高まります。購入前に物件をしっかりと見定められるなら、中古物件の購入も検討するべきでしょう。
  • 新築物件
    中古に比べ価格は高くなりますが、当分の間は修繕の心配がありません。住宅需要の望める地域なら、まず空室を心配する必要はありません。その点比較的安定した投資といえます。
  • ワンルーム
    入居者は学生や若いサラリーマンが多いため、進学や異動を期に去っていくものの、次の入居者も決まりやすく、空室期間が短くなります。面積あたりの賃料からいって、利回りは比較的高くなります。
  • ファミリータイプ
    入居者は家族連れであるため、一度決まればその後は当分去っていくことはありませんが、退去後は次の入居者が決まりにくい傾向にあります。面積が広く設備も充実しているため、購入費用や改修費用も相応に生じ、利回りではワンルームに劣ります。

■ 物件を管理する
不動産の購入後には、入居者探しや家賃の回収など、管理業務を行わなければなりません。しかし、副業で不動産投資を行う場合、それらの業務を自身が行うのは現実的ではありません。

そこで、不動産管理会社を活用する方法が広く知られています。不動産管理会社には、入居者の募集や家賃の回収、内装改修への対応などを委託できます。管理費用が利益を圧迫するように感じるかもしれませんが、副業不動産投資家には管理委託が必要不可欠です。納得のいくサービスを提供してくれる管理会社に管理委託を行いましょう。

物件の購入から二軒目へ

さて、最後にローンを活用した不動産投資をシミュレートしてみます。400万円の自己資金からスタートした場合、どのような投資を描くことができるのでしょうか。ただし、ここでは様々な経費を単純化していることは断っておきます。

200万円の自己資金に5,000万円の融資を受けて、月当たりの家賃収入が20万円の物件を購入したとしましょう。ローンの利率が3%、賃貸管理費として家賃の5%、建物管理費・修繕金として月々3万円を支払っていたとします。年間の家賃収入は240万円で、このうち管理費等での48万円(賃貸管理費:12万円+建物管理費・修繕金36万円)が支出費用になります。さらに初年度の利息の支払いが150万円で、合計すると198万円が失われます。ここから所得税やその他の経費がかかりますが、こちらを除くと、月当たりで約3.5万円程の利益が見込めます。

しかし、月に約3.5万円の利益が出ていれば、年に40万円程度の自己資金を回収することができます。したがって、不動産投資による初期費用の回収だけでも、5年あれば同程度の投資を行うことができます。もし他の収入から投資資金を工面できるなら、この回転率はさらに上がることでしょう。
そうなれば、資金回収はより早くなります。計算を単純化するなら、三度目の投資までにかかる時間は5年以下になり、保有する資産の量も増加します。このように、融資を活用しながら投資効率を高めるのが不動産投資の基本的な考え方です。

なお、この例では自己資金を多く用意した投資を例にとりました。実際には、不動産投資の世界ではフルローン(取得価格を全て融資で補填する)という方法も知られています。リスクも上がりますが、投資効率を高めるにはこうしたローンの活用が不可欠です。

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5    まとめ

今回は、サラリーマンの方が不動産投資を始めるにあたっての基本情報をまとめました。不動産投資を始める場合、これらの基本事項の活用に加えて税金の管理や登記、綿密な事業計画の吟味など様々なことが必要になります。基本的な考え方を理解した後は、そうした複雑で個別的な事情に対応するべく、専門家に相談してみるのが安全な方法です。大きなお金を動かす投資だからこそ、失敗しないように慎重に判断することを忘れないようにしましょう。

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