不動産投資を成功させるための4つのポイント

4 points for successful real estate investment

不動産投資は、当然ながら1つの投資としてリスクや失敗がつきものです。しかし、それらのリスク・失敗がどこに潜んでいるのかをしっかり把握し、失敗を避け、成功させる方法を学べば、投資を成功させる確率を格段に高めることができます。今回は不動産投資を成功に導く4つのポイントを解説していきます。

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ポイント1.成功のための投資物件の選び方

不動産投資で一番のカギを握るのは何といってもその投資物件の良し悪しです。物件選びに失敗してしまったら、後から挽回しようとしても簡単ではありません。そのため、様々なことを考慮して慎重に、自分に最も適していてしかも安定した収益の見込める物件を見つける必要があります。そのような投資用物件を選ぶにあたって抑えておきたいポイントがいくつかあります。ここでは、利回り、築年数、立地、管理費・修繕積立金について見ていきます。

利回りは投資の基本

不動産投資を行う目的はもちろん、収益を生み出すためです。その収益率に関わってくるのが利回りです。利回りには表面利回りと実質利回りの二つが存在し、特に断りがなく利回りという記載があった場合、ほとんどは表面利回りのことを指します。投資物件を選ぶにあたっては、利回りが良いものを選んだほうがいいことは間違いありません。しかし提示されている利回りが本当に正しいものであるかは、自分で計算し確認しておいたほうが良いでしょう。なぜならその情報が今の状態にマッチしていない可能性があるからです。

表面利回りと実質利回り、利回りを含めた物件の評価方法などさらに詳しく知りたい場合は、「不動産投資の利回りって何?投資の世界において基本のキ「利回り」について」を参照ください。

耐震性は築年数が鍵

築年数に関連してまず抑えておくべき事項は、その物件が新耐震基準施行後に建築されたかどうかです。新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震を受けて1981年6月1日に施行されたものです。特徴としては、震度6~7の地震でも倒壊しないことが盛り込まれています。それゆえ、投資物件を選ぶ際には1981年以降に建築されたものを選ぶ方が良いでしょう。

立地はターゲットを決める大事な要素

立地を考える際にはまず、駅からの距離が重要になります。ただし、駅近であれば必ず良いというわけではなく、目的とする顧客層によって望ましい立地が異なります。例えば一人暮らしの人をターゲットにするのであれば、駅に近い物件のほうが通勤・通学に適して便利なため良い物件だといえますが、一方でファミリー層をターゲットにするのであれば、駅から外れた静かなところのほうが好まれることもあります。とはいえ一般的には、駅から近いほうが多くの賃貸需要がありますので、借り手が見つかりやすく、良い投資物件だといえます。

管理費・修繕積立金は投資計画に大きく影響

ワンルームマンションなどの投資用物件では多くの場合、共用部分の管理や改修を行う管理組合があり、それに対してオーナーが「管理費」や「修繕積立金」というものを支払います。しかし、管理費・修繕積立金が安すぎる場合や、築年数が経っても一向に上がっていない場合には注意が必要です。というのも、積立金が少ないため管理費用や修繕費用が賄えず、あるとき突然に管理費・修繕積立金を値上げされる可能性あるからです。特に老朽化が進むほど維持費にお金がかかるので、物件の築年数や状態と管理費・修繕積立金が見合っているかどうかが重要となります。突然の値上げがあると、オーナーとしては予期していない出費がかさみ、投資計画に狂いが生じます。

 

ポイント2.成功のための管理会社の選び方

不動産投資を行うにあたって、多くの場合、物件の管理を管理会社に任せるでしょう。そのため管理会社の選定はとても大切です。ここでは、管理会社の規模、サービスの範囲、適切な提案、透明性、そして評判について見ていきます。

管理会社の規模の大事さ

管理会社は大きく、大手企業と中小企業に分けられます。まず大手企業ですが、ネームブランドが強いため集客率の面でメリットがあります。しかしながら、人事異動で担当者が変わってしまう頻度が高く、自分の物件について熟知した担当者に管理を任せることが難しい場合があるというデメリットがあります。一方中小企業では、地元のことをよく知っており、その特色を生かした経営が行えますし、融通が利きやすいというメリットがあります。しかしながら、運営母体は大きくないためブランド力は大手企業に劣ります。一概にどちらが良いとは言えませんが、このような違いを踏まえたうえで管理会社を選ぶとよいでしょう。

サービスの範囲の広さは運用に左右

管理会社によっては、物件の購入から管理までの全てについてカバーしているところもあります。このような管理会社のほうが、物件を購入したのちに新たに管理用の会社を探す手間が省けることや、不動産投資において何かあった際に窓口が1つになるため便利です。また様々な種類の業務を担えるだけの規模やノウハウが備わっているということですので、安心感があります。

運用提案がもらえるのはプラスαの利点

管理会社からすれば、オーナーの利益より自社の利益を優先してしまうこともあるかもしれません。しかしオーナーとして、管理会社にそのような傾向を感じたならば、思い切って管理会社を変えるべきでしょう。本当に良い管理会社は、オーナーにとって最適な提案をしてくれるはずです。管理会社の提案が良いものであるかどうかは、オーナーが自分でよく勉強していないと分からないことでもあるので、不動産投資の相場などについてある程度調べておくことが大切です。このような意味でも、本記事でご紹介した利回り、築年数、立地、管理費・修繕積立金などの知識はオーナーにとって欠かすことができません。

透明性がある運営は信頼の証

内部の状況を知られることを極度に嫌がるような管理会社は、ずさんな管理体制を隠している可能性があるので避けましょう。これは、管理委託契約の仕様書等を見ることでわかります。管理業務に関して、どの程度まで細かく書かれているのかを見ましょう。

また大規模修繕の計画内容や資金収集計画をしっかりと立てているか等も確認しておきましょう。

他のオーナーの満足度も大事な要素

その管理会社に委託を行っている他のオーナーの感想や満足度は、大いに参考にしましょう。また、もしも具体的な口コミなどを知る機会があるならば、その管理会社の良い点と悪い点がオーナー目線で分かります。

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ポイント3.成功のための不動産投資セミナーの選び方

不動産を始めるにあたって多くの人は、不動産投資セミナーに参加することがあるでしょう。現在の不動産業界の実情を知りたい、業者とのコネクションを作りたい、同じように不動産投資を始めたいと思っている人と知り合いたいなど、セミナーに参加する目的は人によって様々です。セミナーでは自分にとってプラスになる有益な情報が多いことは間違いありません。しかし一方で、時にはしつこい勧誘を受けることもあります。自分にとってメリットになるセミナー選びのポイントとして、主催者、回数、値段、得られる情報の内容について見ていきます。

主催者、講師のプロフィールはセミナーの質が左右される

そもそもよく分からない団体が主催しているセミナーの情報は、あまり当てにならないことがあります。そのためまず、主催者や主催会社をチェックしましょう。そのうえで信頼できると感じたら、次に講師が適しているかどうかを調べます。ときには、講師は不動産投資以外にも色々な講座を持っていて、不動産投資についてプロフェッショナルでないということもあります。より有益な情報を得たいのであれば、不動産投資を専門とするプロフェッショナルな講師から話を聞きましょう。

回数の多さの重要性

セミナーを行っている回数が多ければ、それだけ受講したいと思っている人が多い人気講座であることが伺えます。人気が高いセミナーはやはり有益な情報が多いはずですから、積極的に参加すると良いでしょう。

無料と有料の値段違いもある

セミナーには有料のものと無料のものがあります。初心者はまず無料のものに行くとよいでしょう。それにより、セミナーとはどのようなものであるかを体感し、自分の欲しい情報はどのようなものかを見極めることができます。無料セミナーでも、有益な情報は得られるものです。一方で有料のものについては、得られる情報の幅が大きくなるでしょう。ただし、お金を振り込んだ後に中止にされ、料金を騙し取られるといった悪質なセミナーもあるので注意しましょう。

自分のステージや知りたいことが得られる情報かどうか

セミナーに行けば必ず何かしらの情報が得られます。しかしその情報すべてが現状にマッチしているわけではありません。また、自分に合った情報でない可能性もあります。それゆえ、得られた情報は自分で吟味し、取捨選択を行うことが求められます。また、多くのセミナーに行くことで、様々な人の考え方に触れることも重要です。一つだけでは、偏った知識になってしまうからです。

 

ポイント4.成功のためのリスクヘッジ

不動産を始めるにあたって、リスクヘッジを行う必要があります。ここでは災害・震災、空室、金利上昇のリスクヘッジについて見ていきます。

保険への加入

不動産という財産が災害・震災によって破損してしまうと、運用に大きなダメージとなってしまいます。特に木造に関しては、RC造に比べ震災への体制は弱いです。

そのため、このようなリスクに備えるため、保険への加入は必須だといえます。不動産投資で一般的な保険としては、火災保険と地震保険があります。火災保険は、その名前から補償対象は火事のみと思われがちですが、実は火災以外にも、加入するプランによっては水漏れ、風・雪・落雷・洪水といった自然災害、暴動や落下物などによる破壊や爆発といった事故、さらに盗難など、多くの種類の被害について補償されます。詳しくは「いざというときの火災保険!不動産経営での賢い活用法を解説!」をご覧ください。

(※)地震保険に関しては、日本の建物は耐震基準が厳しく揺れに強いと言われていますが、いつ大地震が起きてもおかしくないということを考えると、備えておいて損はありません。特に地震による破損は規模が大きくなる傾向にあるので、地震保険にはぜひ加入して下さい。
(※)加入する火災保険のプランによって保証範囲は異なります。

空室対策

不動産において利益を得るためには、入居者がいなければなりません。そのため空室を生まないようにする対策が必要です。現在の日本は少子高齢化が進み、人口が減少していきますので、全体的には住居に対する需要が減少傾向にあるといえます。したがって、そのような状況でもどのような物件なら需要が残り続けるのか、ということを考える必要があるでしょう。この際重要になるのが、物件の立地です。に近い物件や、コンビニやスーパーが近くにある物件は、比較的安定した需要が見込めます。

物件選びの際には立地が大変重要ですが、立地以外にも物件を見るときに抑えておきたいポイントはたくさんあります。資料・物件現場を見る際や契約時に、それぞれどんなところに注意すればいいか知りたい方は「投資初心者必見!物件選びの失敗を防ぐための注意点とは?」に詳しい説明があります。

金利

ローンを組む際の金利には変動型と固定型の二つがあります。変動型では、将来的に金利が上下変化する可能性があります。ただ、最大の上限幅が定まっていますので、一気に大幅に金利が上昇するということはありません。一方の固定型は金利が変化することはありませんが、その分最初から変動金利に比べて、高めの金利設定になっております。どちらを選択するかは慎重に判断しましょう。

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まとめ

以上、不動産投資における様々な成功するためのポイントについて見てきました。ただし投資において、絶対に成功するという保証はどこにもありません。しかし、リスクをしっかりとコントロールすることで成功の可能性を上げることはできます。今回解説した各項目が、不動産投資の成功に向けてお役に立てば幸いです。

また成功のためには、リスクについてよく知る必要ことも大切です。リスクについて解説した関連記事をご紹介しますので、参考にしてみて下さい。

関連記事:リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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