不動産投資をするなら知っておこう!ワンルームマンション投資の特徴

不動産投資をするなら知っておこう!ワンルームマンション投資の特徴

不動産投資初心者向けとしてよく紹介されるのがワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資を検討している方は、あらかじめその特徴を知ることで、失敗への対策と、より適切な運用ができるでしょう。そこでワンルームマンション投資を検討している方のために、その特徴を解説します。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし用(1R・1K・1DK)のマンションを購入して、その家賃収入や売却益によって利益を得る方法のことを言います。ただし、大きな売却益を得るためにはエリアの開発計画や物件の流行などを読みきる必要があり、不動産についての知識が必要不可欠です。そのため不動産投資の初心者であれば、家賃収入が主な収益源になります。
もちろん、不動産投資にはワンルームマンション投資以外の方法も存在します。複数の部屋を持つ物件一棟を購入して経営する一棟投資や、戸建住宅を購入して経営する戸建て投資などがその例です。
それらの投資手法に比べて、ワンルームマンション投資は投資対象として優れた点があると言われています。まずはそれらの特徴を整理しておきます。

単身者・高齢者の需要増加

晩婚化や高齢化がもたらす住まいの在り方の変化は、ワンルームマンション市場を活性化させると考えられています。たとえば晩婚化により若い単身者が増え、都心部への交通の便が良いワンルームの人気が高まりました。このため都心の好物件は空室率が低い傾向にあります。また、高齢者による単身世帯の増加もワンルームマンション需要を支える要素と言えます。

回転率の高さ

ワンルームマンション賃貸市場には、回転率が高いという特徴があります。例えば、転勤がある単身の会社員は、数年スパンで各地を転々とするため、長期的に住むことがありません。また、地方出身の大学生がワンルームに入居するのも一般的ですが、およそ4年で部屋を離れるのが普通です。
入居者の回転率が高いことで、定期的に室内のクリーニングをすることができますので、長い目で見たときに部屋を良い状態で保つことが出来ます。

ファミリータイプは高コストになりやすい

単身者が住むことを前提としたワンルームに対して、家族が住むことを前提にした物件をファミリータイプと呼びます。ファミリータイプはワンルームと比べ、コストが高くついてしまうという特徴が知られ、投資物件としては難度の高い物件と言われています。
ファミリータイプの難しさとして、いくつかの理由を挙げてみましょう。そもそも、ファミリータイプのマンションは価格が高く、購入費用がワンルームの2~3倍もかかるケースもあります。かといって、家賃を2~3倍に設定してしまうと入居者をつけるのが難しくなってしまいます。このことから、利回りの面でも不利になりがちです。また、一度住み始めると長期的に使ってもらえますが、家族構成や子供の年齢によって住む家の形は変化することもあり、やはり居住者がつきにくいと言われています。加えて、部屋面積が大きいためにリフォーム費用も高くなってしまいがちで、総じて投資としてはリスクを意識しなければなりません。

売買が活発で比較的流動性が高い

ワンルームマンションは、不動産の中でも活発に取引されています。売買が活発なことで、現金化がしやすいという特徴もあります。不動産は売買が成立して現金化するまでに時間がかかる資産と言われがちですが、その中ではワンルームマンションは比較的有利と言えます。

少額なので一棟購入よりもリスクが低い

銀行の融資を活用して、自己資金ゼロでも不動産投資を始められるというハードルの低さがワンルームマンション投資の魅力でもあります。物件価格が抑えられている他、以上の特徴から銀行の融資も受けやすく、持ち合わせている自己資金よりも高い物件を購入する望みがあります。

ワンルームマンション投資のリスクと失敗事例

魅力的なワンルームマンション投資ですが、同時にリスクも考慮しなければなりません。
以下に挙げる代表的な四つのリスクが考えられます。

収入がゼロになるというリスク

ワンルームマンション投資では空室のリスクを念頭に入れておきましょう。一棟投資の場合、複数の戸数があるため、どこかで空室が発生しても他の部屋からの収入は確保されます。ところが、1部屋しか所有していない場合、その1部屋のワンルームで空室が発生すると賃貸収入が途絶えてしまう可能性があります。
このリスクに備えるため、複数戸を所有する方法が考えられます。このとき同じマンション内である必要はないため、別のマンションにも投資をするなど、空室リスクを軽減する手段をとることができます。あるいは単純に空室期間をあらかじめ想定し、収益の一部を保管して空室時のローン返済などに補填する備えはしておくべきでしょう。このように、空室になっても収入がゼロにならないような工夫を意識する必要があります。

固定費の発生・借入金の返済

不動産投資を行う際には、所有しているだけでかかる固定費、固定資産税や保険料が生じます。さらに、不動産投資ローンを組んでいる場合には借入金の返済も生じます。投資を開始する時点で、慎重にシミュレーションを行って、無理のない投資計画を立てるようにしましょう。

売却まで時間とコストがかかる

ワンルームマンションは一棟アパートに比べれば売れやすい部類に入りますが、それでも株ほどスムーズに売却できるものではありません。物件の売却も投資計画に加えるのであれば、それに向けた用意をしておくようにしましょう。

また、売却時に純粋に収入のみが発生すると考えるのは誤りです。売却を仲介した不動産会社には仲介手数料を支払うことになりますし、売却益が生じた場合には税金も発生します。売却益でキャピタルゲインを得ようとする場面では、一度それらのコストも評価しておくことを強くおすすめします。

同じ建物内のオーナー間で値下げ競争

新築のワンルームマンションであっても、年数が経ち古くなれば徐々に人気がなくなることでしょう。いずれ入居者がつきにくくなり家賃を下げなければいけない状態に陥ります。同じマンション内に空室が複数ある場合、入居者はより安い部屋を求めます。つまり、空室が目立ってくると、同じ建物内で値下げ競争が起こり、自分の力では収拾がつかなくなるという恐れがあります。

新築ワンルームマンション投資の失敗例

ここで、実際にワンルームマンション投資に着手し、残念ながら失敗してしまった例を紹介します。

Aさんは2,500万円のワンルームマンションを購入しました。

費用は全額を不動産投資ローンで賄い、月々の返済は家賃収入で相殺できると考えました。家賃収入は13万円で、利回りは6%以上です。月々の返済額は10万円程度で、入居付けさえうまくいけば問題のない計画のはずでした。しかし実際に経営をはじめてみると、管理委託費用や税金もあって、収支はちょうど0になるような状態だとわかりました。それでも入居付けができればと思っていた矢先、3ヶ月間の空室期間が生じ、30万円を自らの貯蓄から支払わなければならなくなりました。この原因は近くに建設された別のマンションの登場で、競争に対応するため不動産会社の説明に従って家賃を12万円に1万円だけ下げることになりました。しかしこれによって毎月1万円の赤字状態に陥ります。家賃は年数の経過によって一層下落が続くことを考え、Aさんは早めに売却の手続きを進めることになりました。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

ワンルームマンション投資のメリット

一方でワンルームマンション投資のメリットを紹介します。リスクばかりを見ると投資を控えたくなりますが、リスクには相応のメリットもあり、メリットを享受するためにいかにリスクに備えるのかが投資の要です。

安定した収入が長期的に続く

家賃収入は長期的に安定した定常収入となります。ローン返済中は多くの額が入ることはありませんが、ローンの返済が終われば家賃収入は生活を大いに助けてくれることでしょう。この効果から、不動産投資による収入を老後の年金代わりに活用するという考え方もあります。毎月入ってくる家賃収入があれば、預金の取り崩しもせずに済み、精神的な安心感が得られることでしょう。

利回りが高い

不動産投資にはリスクがある分、それなりのリターンを期待することができます。今日、銀行にお金を預けてもその金利は1%以下というのが一般的です。しかしワンルームマンション投資ならば、実質利回りで考えても、その利回りは2〜5%程度を期待できます。リスクに対処し、適切な投資計画とその運用が条件になるとはいえ、格段に優れた資産運用に違いありません。

生命保険の代わりとして利用できる

不動産投資ローンに付随する団体信用生命保険により、生命保険と似た効果が期待できます。万が一のことがあった場合に保険会社がローンの支払いを代行する保険で、これにより家族にローンの支払いを終えた不動産を遺すことができるのです。ただし、不動産は現金化しにくい資産でもあり、現金が遺される生命保険とはやや性質が異なるので注意が必要です。

関連記事:不動産投資が生命保険の代わりになる?不動産投資と生命保険を徹底比較

価格が安い

都内の物件であっても、3,000万円前後という低価格で良い物件が購入できるというメリットがあります。投資総額が小さく、自己資金があるならば高い自己資金割合で投資を行うことができ、自己資金が少なくとも、ローンを活用しながら無理のない投資を行うことができます。

守りの姿勢のワンルームマンション

ワンルームマンション投資は、不動産投資全体のなかでも、ローリスク・ローリターンの枠組みに含まれます。ローリスク投資の弱点は利回りが低く、資金回収に長期運用が必要な点です。ワンルームマンション投資で短期間に大きな利益を上げるのは難しいことは理解しておきましょう。短期ですぐに結果が出ない代わりに、長期的に安定した収益を望むことができ、成功率が比較的高いのがワンルームマンション投資なのです。
一時的に運用成績が落ちる時もありますが、感情的にならず、長期的な視野での投資計画の設計と運用を心がけなければなりません。

まとめ

ワンルームマンション投資は、「守りの資産形成」とも呼ばれます。他の不動産投資と比べると初期費用も少ないため、敷居が低く手軽に始めることができる投資です。あらかじめリスクを知り、投資計画を吟味しておけば、投資による多くのメリットを長期的に安定して享受することができます。不動産投資を考えている方は、安定的収益を得られるワンルームマンション投資を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

 

関連記事:不動産投資は少額からでも始められる!その方法とは
関連記事:投資初心者必見!不動産投資で成功するために必要なものとは?

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。