初心者必読!不動産投資の始め方~資金・諸費用・各種契約~

初心者必見!不動産投資を始めるには

不動産投資に興味があるけれど、良いやり方がわからない、どれくらい資金が必要なのかわからない。そのような悩みを抱える不動産投資初心者の方は大勢いると思います。今回は不動産投資初心者向けに、不動産の「いろは」を伝授したいと思います。

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不動産投資初心者でもわかる!不動産投資とは

不動産投資とは、その名の通り不動産を購入し、それを用いて投資を行い、利益を上げることです。一般的に不動産には、投資用と実需の2パターンがあります。投資用の不動産は、買った人が他者に貸し、価値上昇とともに家賃収入を見込む目的です。実需は購入者本人が住むことを目的としています。投資用不動産には、マンション・アパート・一軒家・事務所・テナントなどの種類があります。種類については後述しますので、まずは不動産投資の基本について学んでいきましょう。

不動産投資を行う意味

では、不動産投資を行うことにはどのような意味があるのでしょうか。

  • 副収入のため

不動産投資の目的として初心者の方がイメージするのは本業以外の収入を得ることでしょう。本業の収入だけではあまり贅沢ができない、あるいは小遣い稼ぎがしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

  • 将来の年金のため

不動産投資を継続していれば、家賃収入は毎月継続して入ってきます。そのため、家賃収入を年金のようなものとして利用することも可能です。国から支給される年金だけで暮らしていけるかどうか不安だという場合も、副収入として家賃収入があれば生活資金の足しになるでしょう。また、預金として銀行に預けておくと、将来の見通しが立てづらい上に、つい多く使ってしまいがちだ、という方もいらっしゃいます。そんな場合にも、家賃収入で生活費を賄えるようにしておけば、万一の場合の備えも残せます。

  • 生命保険のため

不動産を購入する際、ほとんどの方はローンを組むでしょう。購入にあたってローンを組むと、団体信用生命保険に任意で加入することになります。ローンを組んだ状態で万一のことが起こった場合、ローンの残高は保険金によって返済され、物件自体は遺族の手元に残ります。残された家族は、この物件から安定した家賃収入を得ることもできますし、物件を売却してまとまった現金を保険金代わりとして得ることもできます。このように、不動産投資は生命保険の役割をも果たします。

関連記事:不動産投資が生命保険の代わりになる?不動産投資と生命保険を徹底比較

不動産投資の利益の出どころ

不動産投資における利益の生み方としては、大きく分けて二つあります。

一つ目はキャピタルゲインによる利益です。不動産投資におけるキャピタルゲインとは、物件そのものの売買価格の差によって得られる利益のことを指します。ある物件を購入して、その物件を再び売ったときに販売価格が購入価格よりも高ければ、利益が出ることになります。将来的に価値が上がりそうな物件を見極めて購入し、物件の市場価格が上昇したところで売却するということを繰り返せば、利益を生み出すことができます。しかし、お金の移動が激しく、また失敗してしまったときの損失が大きいため、不動産投資を初めて行う方の間では、キャピタルゲインを主な収入源とする不動産投資はあまり一般的ではありません。

二つ目はインカムゲインによる利益です。こちらは、所有している物件の部屋を他人に貸し出し、家賃収入を得るというものです。この方法で利益を生み出すのが最も一般的であり、“不動産投資”というと普通はインカムゲインを指します。入居者がいる限り、毎月一定額ずつ収入が得られ、収入の見通しもキャピタルゲインよりも立てやすいため、特に初めて不動産投資を行う方に好まれます。

 

不動産投資の始め方〜資金計画〜

自己資金

不動産投資を始めるにあたって最初に行わなければならないのは、資金計画を立てることです。その中でも最も大切なのが、自分でいくらの資金を用意できるのかということです。
一般的には、物件の購入価格の2~4割程度の自己資金が必要で、残りの7~8割程度をローンを活用します。自己資金の内訳は、物件購入にかかる税金やローン事務手数料等の諸費用が1~2割程度、そして銀行からの融資に対する頭金が1~2割程度です。ただ、新築のワンルームなどは条件によってフルローンを組むことも可能ですし、諸費用も物件価格の2%前後で抑えることも出来ます。まず自己資金としていくら用意できるのかを考えてから、その金額で購入できる物件の価格を逆算して物件を選んでいきましょう。

関連記事:様々な自己資金のパターンに合わせた不動産投資シミュレーションを紹介!
関連記事:【調査レポート】気になる!不動産投資経験者の始めた時の自己資金と家賃収入について

予想される収入と支出

そして、実際に物件に見当をつけたら、月々どれくらいの家賃収入が見込めるのかを計算します。この時注意しなければならないのは、物件には常に借り手が付くわけではなく、空室となってしまう期間もあるということです。
当然、その期間は家賃収入が入りません。家賃収入を計算する際には、ある程度空室の期間もあることを想定して見積もる必要があります。こうして得られた家賃収入の予想額から、税金やローン返済等の諸費用を引いて、月々にあげられる利益の概算を出します。投資物件の販売サイトなどには、参考となる利回りも記載されていますが、あくまでも参考なので、一度自分で計算して確かめておきましょう。投資初期にはどうしても初期費用がかさんでしまい、赤字になってしまうことがほとんどですが、長期的に見て黒字になればよいので過度の心配は無用です。
資金計画を立てる上で大切なのは、その計画に無理がないかどうかです。途中で計画が破綻してしまうことのないように慎重に計画を立てましょう。

関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

物件の購入と計画の見直し

これらを踏まえて、最終的に利益を上げることが可能で、かつ銀行から融資を受けられる目処が立ったら物件の購入に移ります。しかし、資金計画はこれで終わりではありません。実際に始めてみてから状況が変わることもあれば、何かそれまでは知らなかった新しいことに気づくといったこともあるでしょう。そのため、数年に一度は資金計画を見直すようにしましょう。

 

不動産投資の始め方〜諸費用について〜

初期費用の相場は物件価格の2〜3割程度と考えられます。いきなりまとまったお金を用意しなくて済むケースもあるので参考にしましょう。以下が初期費用の主な内訳です。

  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税、印紙税などの税金
  • 火災や地震などの災害に関する保険料
  • 仲介手数料
  • ローン事務手数料
  • 固定資産税や都市計画税、管理費などの清算金

土地や建物をもつには所有権をはっきりさせるための登記が必要です。以上から不動産登記費用として、登録免許税と司法書士報酬というコストがかかります。不動産を買ってから数カ月~半年後程度に、都道府県から不動産取得税の通知が届くので支払う義務も覚えておきましょう。

不動産投資ローンを受けている場合は事務取扱手数料、ローン保証会社と契約を結んだら保証料も払わなければいけません。災害で建物が損壊するリスクから、火災・地震などの保険料も想定しましょう。仲介手数料は不動産業者が直接投資物件を売っている場合はかかりません。しかし清算金として固定資産税、都市計画税、管理費なども必要です。

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不動産投資の始め方〜各種契約〜

しっかりと物件を精査したうえで、この物件にすると決めたら、いよいよ契約です。しかし、一度売買契約書に捺印してしまうと、簡単に契約を解除したり変えたりすることはできません。従って、契約の前、そして契約するときには、その内容について自分でしっかり理解・把握しておくことが重要です。

契約にあたって最初のステップは、物件の売主に対して書面で購入の意思表示をすることです。その後、物件に関する「重要事項説明」を受けます。説明を受けた内容について納得できれば、契約書の締結に進みます。

重要事項説明

不動産の売買契約にあたって行われる「重要事項説明」とは、法律により、宅地建物取引士が契約前に買主に対して行わなければならないと定められているものです。ここで渡される重要事項説明書には、

  • 不動産業者、説明を行う宅地建物取引士の氏名、登録番号
  • 売主の氏名、住所
  • 登記簿に記載されている所在地等の物件に関する情報
  • 法令上の物件の位置づけ(建築基準法等)
  • 売買代金以外の費用
  • 契約違反した場合について

などが記載されているので、しっかりと各事項を熟読した上で承諾するかしないかを判断しましょう。

関連記事:不動産取引のトラブル回避~重要事項説明のチェックポイント~

契約内容の確認

重要事項説明が終わったらいよいよ契約です。
売買契約書に記載されている売主および自分の情報が正しいか、物件の情報に相違はないか、必要な代金の内訳が明確で適切であるか、代金支払いや引き渡し、物件の登記情報の移転の時期はいつなのかといった基本的な事項について、まず確認しましょう。これ以外にも、物件の引き渡しまでの間に物件が災害等によって損失してしまった場合の負担の所在を定める危険負担や、物件の引き渡し直後に物件に何らかの不備があった場合の責任の所在を定める瑕疵担保責任、どのような条件でどのような方法であれば契約を解除することができるのか、違約金や損害賠償はどのように定められているのか等についてしっかりと確認する必要があります。銀行から融資が下りずに購入できなくなってしまった場合について定めたローン特約については、特に注意しておくことをお勧めします。
もしも契約書の内容に不明な点や納得のいかない点があれば、説明を受けたうえで修正を要求することも可能ですので、売買契約書に捺印する前には必ず精読しましょう。

契約の締結と解除

契約書に捺印すれば売買契約が成立します。契約書に記載されている代金の支払い方法や、引き渡しの時期などに沿って、その後の取引きが行われます。
しかし、やむを得ず契約を解除しなければならないという場合もあるでしょう。このような場合、契約の履行が始まっていなければ手付金を放棄することで契約を解除できます。すでに契約が履行されている場合は、違約金を支払わなければなりません。違約金は多くの場合、売買代金の20%です。また、売買契約を結んだものの銀行から融資が下りずに購入できなくなってしまった場合は、上で述べたローン特約が設定されていれば手付金を支払わずに契約を解除することができます。
このように、実際に物件が引き渡されるまでは契約を解除できる可能性があるので、契約内容をよく理解し把握しておく必要があります。

 

不動産投資の始め方〜金融機関の選び方〜

年収や勤務先で審査に通りやすい金融機関を決める

年収や勤務先により審査に通りやすい金融機関の形式が異なります。金利とのバランスも考えながら、返すめどを立てやすい金融機関を選びましょう。たとえば年収500万円以下だと日本政策金融金庫を使えば、若い世代や女性、シニアへの優遇措置もあり、お金を返しやすくなるでしょう。年収が低いと銀行の不動産投資ローンの審査に通りづらいので、こちらが選択肢に入ります。

500~1000万円なら地方銀行の金融機関なら審査に通りやすいでしょう。1000万円超ならメガバンクへの申請も考えられます。年収を問わず、自己資金や事業実績次第で審査への通りやすさが変わることにも注意しましょう。お金の返済実績などの信用情報もするので、期限までにお金を返せないなど管理がおろそかな方は要注意です。

金利で選ぶ

金利には固定と変動の2種類があります。変動金利は途中で上がったり下がったりしますが、借りたてのころは固定よりも設定が低いことが多いようです。多くの金融機関では、不動産投資ローンにおいて変動金利を採用しています。金利が低ければお金を返しやすいメリットが出ますが、長期ローンだと金利が上がったときに返済額が増える可能性に注意です。

固定金利は、金利が変わらないため返済計画を立てやすいメリットがあります。金利上昇のリスクも避けられる可能性が高いでしょう。ただし変動金利よりも設定が高くなりやすく、変わらない金利で毎月の返済に苦しくならないかを判断することが重要です。

関連記事:不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて

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投資物件の種類は?初心者でもわかる投資物件の選び方

投資物件の種類

投資物件にもさまざまな種類があります。大きな分類から言えば、物件が居住用なのか事業用なのかという区別があります。事業用の投資物件の例として挙げられるものはオフィスやテナント、倉庫などです。事業用物件は取引相手が企業や法人などであり、比較的高額かつリスクが大きいため初心者の投資先としては向いていないので、ここでは詳しい説明は省きます。
より一般的な投資先である居住用物件の中では、一棟所有と区分所有に分かれます。ある土地に建っている建物を丸ごと所有している場合は一棟所有と呼ばれます。一棟所有用の投資物件は、多くの場合はアパートです。一方、建物全体のうちの一部の部屋を所有している場合は区分所有と呼ばれます。

投資物件の選び方

  • 物件の立地

投資物件を選ぶ際にまず見なければならないのは立地です。当然、周囲に何もないようなところに賃貸物件があっても入居する人がいるとは考えづらいでしょう。例えば、近くにスーパーや駅があれば人気が高いと考えられますし、企業や大学があれば、そこに通う人たちの需要が高いと考えられます。周囲にどのような施設があって、それに伴いどのような人がどれくらい入居しそうか、ということを考えて物件を選ばなければなりません。しっかりと需要にマッチした物件を選ぶことができれば、大きな利益を生み出すことも可能です。また、投資初心者にとって地方の物件の需要を見極めることは容易なことではありません。そのため、不動産投資初心者の方には、安定して一定の収益をあげられると期待できる都心の物件がおすすめです。

  • 物件の所有形態

一棟所有と区分所有とでは、どのようなメリット・デメリットがあるでしょうか。
一棟所有の場合、まず建物を丸ごと購入するため、購入額が高くつきます。しかし、建物全体を所有しているため、自分だけの意思によって物件を管理することができます。一方の区分所有は、一棟所有と比較すると購入額は安く抑えられます。しかし、複数のオーナーによって管理を行いますので物件管理の自由度の幅は大きく狭まります。
これらを踏まえると、初心者の方には区分所有の物件がおすすめであると言えます。一棟所有のために必要な購入額は非常に高く、初心者の方には負担が大きいでしょう。

  • 新築か中古か

物件選びにおいて、新築であるか中古であるかも大きな問題の一つです。新築は建ってから時間があまり過ぎていないために、長期保有を望め、老後の年金代わりの資産としても期待できます。空室や修繕リスクの低さから、リスクやコストも抑えられ、フルローンも考えやすいでしょう。中古は新築よりローコストが期待でき、利回り重視の方におすすめです。早期にローンを解決して、家賃収入を生活の足しにしたいと考えていれば狙えるでしょう。以上から新築と中古によるメリットの違いを確かめながら、物件を決めることが大切です。

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まとめ

不動産投資も投資の一種である以上、手続きにおいて気を付けなければならない点も多く、何より投資している間はリスクがつきまといます。まずは初心者でも比較的安心して投資できる物件を見極め、手続きに不備がないように気を付けて、充実した不動産投資ライフを送りましょう。

 

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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