少ない金額で不動産投資を始めたい方に。少額での不動産投資のメリットとデメリットを解説

少ない金額で不動産投資を始めたい方に。少額での不動産投資のメリットとデメリットを解説

不動産投資といえば、高額の投資というイメージがあるのではないでしょうか?しかし、比較的少ない金額で不動産投資を行なうことも可能です。ここでは、少額から始められるREITやクラウドファンディングといった投資手法のメリット・デメリットを解説します。

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不動産投資は少額からでも始められる?

不動産投資を始めたことで多額の収益を得たという話を聞いて、不動産投資への挑戦を考えてみた方もいらっしゃるでしょう。しかし、実際に不動産を購入するには動くお金の額が大きく、なかなか手が出しづらいかもしれません。

しかし、不動産投資を行うのに必ずしも物件を購入しなければならないというわけではありません。今回は、REITやクラウドファンディングといった、本当に少額で始められる不動産投資のやり方をご紹介します。

REITとは?

REITとは、Real Estate Investment Trust の頭文字をとってつなげたもので、「リート」と読みます。日本国内のものはJapanを表すJをつなげて、J-REITと呼ばれる場合もあります。日本語訳では、不動産投資信託(不動産投資ファンド)と呼ばれ、投資者から集めた資金で不動産投資を行い、その利益を投資者へ還元するという仕組みをもつ金融商品です。この場合の不動産投資とは、いわゆるマンションやアパートのみならず、ホテルやオフィス、倉庫なども対象に入る幅の広い投資であり、投資者はその投資対象を決めることはできません。

REITの仕組みについて

REITを始める場合、証券取引所に上場している不動産投資法人によって投資証券として販売されている金融商品を購入することになります。投資者は購入した投資証券(REIT)を証券取引所や証券会社を通じて自由に売買でき、その金額の差額分が投資者にとって黒字か赤字かを決める基準の一つとなります。またREITを所有する投資者には、不動産投資で出た利益をもとに配当が割り当てられます。つまり、REITは株式会社が発行する株式の不動産投資法人版のようなものと考えることができます。

REITを購入する際に投資者から集めた資金をもとに、不動産投資法人は不動産投資の運用を行います。不動産投資に関する業務はいくつかの会社に割り振られ、不動産投資法人は不動産の取得と運営のみを行っており、不動産の管理や選定などの業務はそれらを専門とした他の会社に任せるといった形をとっています。

REITの購入は不動産投資の一種であるものの、投資者が直接不動産の所有をするわけでもなければ、実際に不動産を管理するわけでもありません。こういった特殊な性質をもっているため、普通の不動産投資とは明らかに違った形での投資となります。

REIT購入時の収支イメージ

ここで、REITを購入した際のおおまかな収支イメージを説明します。

先ほど、REIT購入者は、配当と投資証券の売買という二つの方法で収支を決定すると説明しました。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

REITの配当について

REITはいわゆる株式会社が発行する株式のようなものと考えられます。株式会社が株式の保有者に対して配当金を分配するように、不動産投資によって利益が出ると、不動産投資法人はREIT購入者に対して配当金を分配します。

配当に充てる資金は、不動産投資であげた利益から不動産投資の諸経費や諸税金を引いた残金をもとにしています。ここ5年間はおおむね4%前後の利回りで推移しており、これは国債の長期金利を参考にすると比較的高い水準であると言えます。配当金の分配率の良さについては、利益の9割以上を分配すれば不動産投資法人に課せられる法人税が実質免除されるため、比較的割が良くなる可能性が高いことが理由として挙げられます。

REITの売買について

REITの売買については、証券会社や証券取引所などで取引可能です。株式同様に、REITも政治や経済の影響を受けながら価格が変動していきますが、特に配当金の権利が付く最終日前に価格が高くなり、最終日を過ぎると価格は下がります。購入額としては、数万円~数十万円で購入できるものが一般的です。東証REITのここ2年間の価格推移を見てみると、年間で約200ポイントの振れ幅があります。購入した銘柄や運用期間にもよりますが、分配金額よりも、この振れ幅から生じた金額のほうが大きい例が多い傾向にあります。

収支を決めるのは売買した際の価格

したがって、REITの最終的な収支は、分配金よりも売買時の価格差から生じた金額で決まるとイメージした方が良いでしょう。そのため、売買時には必ず価格に注意を向けましょう。このときリスクを分散させるために複数の銘柄を購入しておくと投資が失敗しにくくなります。

REITのデメリット

REITは利便性の高い不動産投資ではありますが、一般の不動産投資と比べた場合にデメリットがあることも知っておくべきでしょう。次にREITのデメリットについて説明します。

実際に不動産を所有できない

REITは金融商品であり、REITを購入したからといって不動産を所有することはできません。あまり価値が急激に変動しない不動産と比較すれば、REITの価格には変動するリスクがあると考えられます。この価格変動は利益を生み出しもしますが、損失を生み出しもします。実物の不動産が最終的に資産として獲得可能なのに比べると、計画的な運用が求められます。

証券会社の影響を大きく受ける

REITを販売していた証券会社が倒産するなどしてREIT価格が暴落してしまった場合、REITは紙切れ同然の存在となってしまいます。また、上場している証券会社が販売するREITを購入した場合、その証券会社が上場取りやめに陥ると取引が困難になってしまいます。いずれにせよ、証券会社の影響を強く受け、最悪の場合には資産価値が0となってしまうケースもあります。

クラウドファンディングとは

ここからはクラウドファンディングについて説明します。クラウドファンディングとは、インターネットなどを介して不特定多数の投資者から資金を集めて投資する方法です。不動産投資においてもクラウドファンディングの形式は活用されており、不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれています。

不動産投資型クラウドファンディングでは、投資者からの投資を募る側(不動産投資企業など)が直接不動産を購入・運営・売却し、生じた利益を投資者へと分配するという仕組みをとります。多くの場合、投資者たちはREIT同様に少額からでも投資に参加することができますが、REITと異なる点は、投資する対象となる不動産を投資者が選べる点です。投資するクラウドファンディング先を選ぶ際に、投資者は購入予定の物件情報を確認することができ、投資先を吟味することができます。

クラウドファンディングの具体例

クラウドファンディングの投資金額や物件について、二つの具体例を交えて紹介します。

一つ目の物件Aは、東京23区内にあるマンションの一室です。投資募集金額は1億5,000万円となっています。投資募集欄に他に記載されている項目としては、物件の住所や運用期間、運用方法、予定利回り、償還方法、投資の実行日などがあります。

マンションやアパートへの投資の場合は、投資対象が一室の場合もあれば一棟の場合もあり、複数ある場合もあります。いずれにせよ、紹介されている物件が相場に見合っているかは不動産サイトなどで容易に調べられます。もし投資したい物件が見つかれば、そのクラウドファンディングに紹介されている手順に従って投資を行ってください。

2つ目の物件Bは、東京23区内にあるパーキングです。投資募集金額は6,000万円で、投資募集欄に記載されている項目は物件Aと同じです。クラウドファンディングではパーキングなどの少し珍しい形態の物件もしばしば見受けられます。このほかにも、オフィスの一角や、倉庫といった物件もあるので、全体からどの投資先を選ぶのかには相応の知識が要求されるでしょう。

このようなクラウドファンディングを募っている企業によっては、1口1万円から投資を始められるケースもあるようです。目安の利回り額はおおむね6%~8%とREITよりも高めとなっています。利回り額が高いということは、その投資のリスクが高いことを表してもいます。もしクラウドファンディングで不動産投資をする場合、少額とはいえこのリスクを無視するわけにはいきません。投資対象の物件や管理委託会社の情報など、投資計画を全体的に評価して投資先を選ぶように心掛けましょう。

クラウドファンディングのデメリット

REITと同様に、一般の不動産投資と比較した際のクラウドファンディングのデメリットも理解しておきましょう。

参加や退出が自由ではない

クラウドファンディングの場合、募集をかけた企業側が決めた物件に対してのみ投資が可能です。自分で物件を探すことができないため、気に入った物件に投資するのは難しくなります。また、投資をやめたいと思ってもREITのように配当の権利を売却する手続きは取れず、自由にやめることはできないのが一般的です。基本的には投資募集が終了すると途中でやめることが難しくなってしまうようです。

利益が増える可能性が低い

一般の不動産投資であっても、利回りを大きく超える利益を得ることはあまりありませんが、クラウドファンディング型の不動産投資では、この性質はより厳密に当てはまります。というのも、利益が生じた場合、クラウドファンディングをかけた企業側がはじめに利益を得るからです。つまり、利回り分以上の利益が生じる期待はできず、途中でやめにくいこともあり、投資が順調にいかなかった場合のリスクだけを負うことになります。

また、中には規模の小さい会社が募集をかけていることもあり、投資自体の信憑性にも疑義が挟まれる場合もあります。そうした事態は稀ではありますが、危険性としては理解しておくべきでしょう。

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少額で始めるならどれがいい?

では、少額で不動産投資を始める場合、REITと不動産投資型クラウドファンディングと現物不動産投資のうち、どれを始めるのがよいのでしょうか。この問いへの答えは、投資の目標と投資スタイルによって変化します。それぞれの利点を再度整理してみましょう。

現物不動産:不動産で資産形成

現物不動産投資を始めた場合、物件を購入することになり、価値が変動しにくい資産を得ることができます。また、REITやクラウドファンディングとは異なり、自分の意思や判断で投資を進められるため、投資に必要な情報の透明度が比較的高いと言えます。融資を活用することから少額の自己資金で大きな資産を生み出す可能性があります。投資計画は長期的なものになりますが、資産形成を目指すのであればこの方法が最も優れていると言えます。

ただし、少額での不動産投資を前提とすれば、購入できる不動産の数は限られます。一般的に築古の中古物件は多くの頭金が必要となります。小額で始めたいのであれば新築や築浅の中古物件がおすすめです。また、価格が安く利益が見込める物件は人気を集めやすく、自力で見つけられる可能性は高くないと理解しておきましょう。

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REIT:高い柔軟性から利益を得る

三つの選択肢を比較すると、REITはいつでも自由に売買できることや証券取引所に上場している企業の商品であるという強みを持ちます。なるべくリスクをおさえた不動産投資を考えるなら、採用に値する選択肢です。売買による利益獲得が主になるため、通常の不動産投資というよりは株式投資に近い感覚で投資を実施することになります。

この方法では現物不動産ほどの融資を得ることは難しく、少額の自己資金しかなければ得られる利益も相応に小さくなります。また、利益を上げたとしても現金で獲得するだけで、資産が増えるわけではありません。それでも、REITが最も手軽な少額不動産投資であることに違いはありません。

クラウドファンディング:最少額から高い利回りを望む

不動産投資型クラウドファンディングでは、自分で投資先を選ぶことができ、運営は企業に任せておくことができます。三つの選択肢の中で一番少ない投資額から始めることができ、利回りも一般に最も高くなります。

その一方、投資物件・運営会社の評価力が重要になります。クラウドファンディングには特殊な投資物件も含まれるほか、投資を実行する不動産会社も多様です。そうした情報を総合的に評価して、利益を望むことのできる案件に投資をしなければ、投資の中断が難しい以上、想定していた利益を得られない場合もあります。したがって、少額からの不動産投資ではありますが、総合的な不動産投資の知識を有した方こそ、大きな利益を望むことができる形態と言うことができます。

まとめ

少額で始められる不動産投資の例として、REITとクラウドファンディングについて整理しました。どちらも全く違った投資方法であり、それぞれにメリット・デメリットがあります。それらを理解すると同時に、自分がどういった目的から不動産投資を行おうとしているのかを考慮して、投資手段を選択するようにしましょう。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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