不動産投資とは?他の投資との違いとメリット・デメリットを解説

不動産投資とは?他の投資との違いとメリット・デメリットを解説

不動産投資はなんとなく難しそうだと思われがちですが、基礎知識をきちんと身につければ、成功率はぐっと上がります。今回は不動産投資に興味がある人や不動産投資をこれから始めようとしている人に向けて、不動産投資全般についてわかりやすくまとめました。

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不動産投資とは?

はじめに、不動産投資とはどのようなものなのか、その概要について解説していきます。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、不動産の売買や経営などを通じて、利益を得ることを目指す投資の方法です。「不動産」というと、マンションやアパートを思い浮かるかと思いますが、それ以外にも、事業所や駐車場、コインランドリーなども不動産投資の対象となり得ます。

不動産投資によって得られる利益としては、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二種類があります。インカムゲインとは、購入した物件を他人に貸すことで得られる収益、つまり家賃による収入です。一方のキャピタルゲインとは、物件を購入したときの価格と売却したときの価格の差額による利益のことを指します。ただし、売却時点での価格が購入時の価格よりも下がってしまった場合には損失が生じ、これはキャピタルロスと呼ばれます。

インカムゲインの特徴として、不動産の空室などの影響は受けるものの、一度入居者が入れば家賃収入は中長期的に継続して入ってくるので、基本的には毎月安定して利益を得られると言えます。一方、キャピタルゲインは一度に大きな利益が狙える可能性がありますが、キャピタルゲインを得ることのみを目的として不動産投資をすることはリスクが大きく危険なこともあります。

他の投資との違い

不動産投資は、株式投資や投資信託などの他の投資とは少し違った特徴を持っています。

一つは、投資を行う上での手間の違いです。株式投資では銘柄選びに時間がかかる上、毎日株価の変動をチェックすることが望まれます。また、投資信託も銘柄選びの手間がかかる上、解約のタイミングなどを考えるためには運用状況に関する定期的な検討の必要があります。一方で、不動産投資では物件選びや空室を出さないための工夫は必要なものの、一般的に不動産の価値や家賃の相場などは、株価ほどは大きく変化することはなく、また日々の管理に関しては不動産管理会社に管理を委託することもできます。

次に、リスクについてです。すでに述べたように、株式投資では元本の価格の変動幅が大きいため、価格変動のリスクが高めとなっています。一方、不動産投資では空室リスクや災害リスクなど、リスクはつきものですが、投資対象の価値が急激に変化するリスクは株式への投資ほどは高くないと言えます。空室や建物の消耗のリスクはある程度の予測や対策が可能であるため、不動産投資について十分に学んでいる人であればリスクを抑えることは難しくありません。

不動産投資の上記以外の特徴としては、中長期の運用が前提となっていること、利益は比較的安定しているものの、株式投資や投資信託などと比べると短期間での莫大な利益は狙いにくいことなどが挙げられます。不動産投資に臨む上では、まずこれらの特徴をしっかりと抑えておきましょう。

不動産投資の種類

続いて、不動産投資の種類について解説していきます。不動産投資には様々な種類が存在するため、それぞれの種類に応じた特徴をきちんと理解しておきましょう。

マンション・アパート

一つ目に紹介するのが、マンションやアパートを投資の対象とするものです。不動産投資というと、このマンション・アパートへの投資というイメージが強いかもしれません。この場合、マンションやアパートを購入し、運営することで賃料を収入として得ることになりますが、マンション・アパート投資にはさらにいくつかのタイプがあります。

  • 新築か中古か

一つ目の区分は、購入する物件が新築か中古かという点です。新築の物件は中古物件に比べるとどうしても価格が高くなってしまうことが多いものの、入居需要が非常に高かったり、修繕費用がかかりにくかったりなどといった利点があります。一方、中古の物件は安い価格で購入しやすいことが多いものの、空室が発生しやすかったり、経年劣化などで修繕費用が多く必要となったりするケースもあります。

  • 一棟所有か区分所有か

二つ目の区分は、一棟所有か区分所有かという点です。一棟所有はアパートやマンションを一棟丸ごと所有するというものであり、区分所有とは建物全体ではなく一室単位で不動産を所有するというものです。アパート投資の場合は基本的に一棟所有であり、マンション投資の場合は一棟所有と区分所有の両方があります。

二つの所有の仕方の詳しいメリットやデメリットについては後で述べますが、一棟所有の場合は、複数戸所有することにより空室のリスク分散ができる点や、スケールメリット(一回の投資で大きな資産を形成できること)により効率良く投資がでます。しかし一方で、物件の購入価格が高く、区分所有に比べるとハードルが高いという点も考慮する必要があります。区分所有の場合は資産価値などを考えると、一棟所有に劣る側面もあるものの、物件価格が安く初期費用も小さいため、特に投資初心者にとっては始めやすいという特徴があります。

駐車場・コインランドリー

続いて紹介するのが駐車場やコインランドリーなどへの投資です。

駐車場に関しては、アパートやマンションと異なり、立体式などでなければ大規模な建設作業の必要がありません。ただし、アパートやマンション投資ほど効率良く収益を上げることが難しく、駐車場に適した土地を探すことも困難であるため、どちらかと言えばすでに適した土地を持っている人に向いている投資と言えるかもしれません。

コインランドリーに関しては、駐車場と比べると初期費用は高くなりがちですが、無人経営ゆえにランニングコストは大きくはかからず、集客ができれば比較的高い利回りが期待できます。ただし、こちらも立地に大きく左右されるため、適切な土地を購入することが必須です。

REIT

最後に紹介するのがREITと呼ばれる投資です。REITはReal Estate Investment Trustの略であり、「リート」と読みます。REITは投資信託の一種であり、実際に不動産を購入するのではなく、銘柄を購入し間接的に不動産投資を行うことで分配金を得ようとするものです。

不動産投資のメリット・デメリット

他の投資と同様に、不動産投資にもメリットとデメリットが存在します。ここでは、上で紹介したいくつかのタイプごとに、不動産投資のメリットやデメリットについて解説していきます。

新築/中古ワンルームマンションを区分所有する場合

新築/中古ワンルームマンションのメリット

新築/中古ワンルームマンションを区分所有する際のメリットとしては、一棟所有の場合などと比べると物件価格が比較的安く初期費用も少なくて済む、物件数が多い、流動性が高く売却しやすい、といった点が挙げられます。また、価格の安さに付随するメリットして、分散投資がしやすいという点も考えられます。異なる地域のマンションの部屋に投資することで、リスクを分散させることが可能です。

これらを踏まえると、ワンルームマンションの区分所有は比較的手軽に始められ、投資を辞める際の出口戦略も考えやすいため、どちらかと言えば不動産投資初心者に適した種類であると言えます。

新築/中古ワンルームマンションのデメリット

一方で、デメリットとしては、所有している戸数が少ないため空室の影響を強く受ける、建物全体の所有ではないためリフォーム等の自由度が低い、などといった点が挙げられます。特に一棟所有と異なり、所有物件の入居者が退去した時には収入が全くない状態になってしまうため、空室リスクへの対策は怠らないようにしましょう。

新築/中古アパートを一棟所有する場合

新築/中古アパートのメリット

新築/中古アパートは一棟所有が基本ですので、メリットとしては投資効率が良い、建物が老朽化して取り壊すことになったとしても土地が資産として残る、複数の部屋があるため空室リスクを分散できる、などといった点があります。

新築/中古アパートのデメリット

その一方で、デメリットとしては多額の投資資金が必要である、地震や火災などの災害に弱い、同時に複数の空室が起きるとローン返済の自己負担が大きくなるなどといった点が挙げられます。このように、一棟投資であるアパート投資は大きなリターンは期待できるもののリスクも大きいという特徴があるため、ある程度不動産投資の経験を積んだ上で挑戦してみるのが良いでしょう。

駐車場/コインランドリーを経営する場合

駐車場/コインランドリーのメリット

上で述べた通り、駐車場やコインランドリーはマンションやアパート投資と比べて初期投資が少なくて済むというメリットがあります。その点では参入のハードルは低いと言えます。

駐車場/コインランドリーのデメリット

しかし、効率良く収益を上げることが困難であったり、コインランドリーの場合は店として開業し経営するためのコストがかさんでしまったりするというデメリットもあります。また、駐車場やコインランドリーは持続的に集客を維持する必要があり、立地が非常に重要になります。そのため、新たに土地を取得して始める場合は、需要をきちんと見極めた上で、どの土地を購入するかを慎重に考えましょう。

REIT

REITのメリット

最後にREITについてです。REITの最大のメリットは少額からの投資が可能であるという点です。それゆえに失敗した時のリスクも小さいと言えます。また、運用はプロのファンドマネージャーが行うため、投資を行うためのハードルが比較的低いという点もメリットです。

REITのデメリット

デメリットとしては、少額で始めた場合には大きな利益をあげることが難しいこと、実物所有ができないこと、投資法人の倒産や取引価格の下落などによって元本割れや損失を負う恐れがあることなどが考えられます。

それゆえ、長期保有でコツコツと利益を上げていきたいと考えている人に向いている投資方法と言えるでしょう。

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不動産投資の注意点

最後に、不動産投資で失敗しがちなポイントをいくつか紹介します。

空室リスク

不動産投資における最大のリスクのひとつが空室リスクです。入居者が退去した後に次の入居者が見つからず空室の期間が長くなってしまうと、その期間は収入が得られないため、赤字になってしまうことも考えられます。購入の段階で立地が良く、入居需要が高そうな物件を選んだり、入居率を考慮して家賃を調整する、可能であれば賃貸管理会社を変更するなどの対策をとったりすることが必要です。

災害リスク

不動産投資に関連するリスクとしては、災害リスクを考慮することも重要です。地震や火災などの災害によって建物に損害が及んだ場合、再建には莫大な費用と手間が必要になりますし、部分的に損害を被ってしまった場合でも修繕費がかかり、修繕期間は家賃収入を得られなくなってしまいます。そうした状況を防ぐためにも、地震保険や火災保険などの保険に加入したり、耐震性のある物件を選んだりなどして、いざという時に備える必要があります。

不動産会社選び

最後に紹介するのが、不動産会社選びです。物件を購入する際には不動産会社を通すことが一般的ですが、悪質な業者も存在するため注意が必要です。無理に契約させようとしたり、投資にともなうリスクについて説明しなかったりする担当者の場合には気をつけましょう。また、物件を購入し実際に経営する段階でも、何かあった際などに気軽に相談できるような不動産会社を見つけておくと良いでしょう。管理委託を行う場合には、信頼でき、きちんとした住環境の整備を行ってくれる管理会社を選ぶことも重要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産投資に関する基礎知識やいくつかのタイプ、メリット・デメリットなどについて解説してきました。これを機会に、ご自身にあった不動産投資をぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。

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