不動産投資を始めるならどれが一番いい?賃貸・旅館・民泊の違い

不動産投資を始めるならどれが一番いい?賃貸・旅館・民泊の違い

不動産投資や土地活用の手段として、賃貸経営や民宿の経営、民泊の経営があります。これらは似ているように見えるものの、全く異なる投資方法です。ここではこの三種類の不動産経営の手法の特徴とメリット・デメリットを比較します。

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賃貸経営・民宿・民泊の違い

賃貸経営とは

賃貸経営とは、不動産を貸し出すことによって収益を得る不動産投資の方法です。賃貸住宅の場合、オーナーは入居者から毎月一定額を家賃としてもらうことが一般的です。なお、この契約において家を借りている側は借地借家法に基づいて法的に保護されています。

民宿とは

民宿は、かつては漁師や農家が自宅の一部を間貸しして宿泊施設としていたものが多かったものの、近年ではその形は多様化しています。旅館業法では簡易宿所営業施設として扱われ、基本的にはスタッフが常駐していて、法律で定められた設備があるという点が特徴です。

民泊とは

一軒家やマンションなどの一室を、宿泊する場所として貸し出すことを民泊と呼びます。民泊と呼称しているものの中には、旅館業法による簡易宿所営業施設として営業されているものも多く、民宿との違いは必ずしも明確ではありません。しかし民泊特区内で特例として旅館業法による届け出を免除されている施設、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づき都道府県知事に届けられたものなど、民宿とは明らかに異なる位置づけのものもあります。

続いてここからは、賃貸、民宿、民泊の経営のメリット、デメリットについて説明していきます。

賃貸経営のメリット・デメリット

メリット

少ない資金または借金からでも投資が出来る

これは不動産経営全般に言えることですが、手元の資金が少なかったとしても、金融機関から融資を受ければ投資することができます。特に、手持ち資金が少ないものの、担保となる不動産を他に持っている場合には、低い金利でローンを組むことができ、レバレッジ効果(少ない資金で投資効果を上げること)が期待できます。

生命保険の代わりになる

賃貸経営のためにローンを組む場合、団体信用生命保険にも同時に加入することになります。団体信用生命保険とはローンがまだ残っている状態でオーナーが死亡または高度障害になった場合、ローンの残額はこの保険によって返済されます。そのため、オーナーに万が一のことがあった時にもその家族には借金は残らず、不動産と毎月の家賃収入が残ります。家族が賃貸経営を継続しない場合にも、不動産を売却することでまとまったお金を得ることが可能です。賃貸経営のために投資を行うことは生命保険の代わりにもなるのです。

長期的に家賃収入が入る

賃貸経営が民宿や民泊と大きく異なる点は、それぞれの入居者が長期的に入居してくれるために、一度入居してもらえればその入居者が退去するまで継続的に家賃が入ることです。入居者にとって賃貸住宅を次々と変えることは、引越し代などでコストが増える原因となるので、入居者も長期的に入居するつもりで賃貸物件を選択しているからです。

デメリット

空室のリスク

賃貸経営では、立地や賃料の設定によっては空室を抱えるリスクがあります。上で述べたように、一度入居者が入れば長期的な収入が見込めますが、入居者にとってのハードルは(当然のことながら)宿泊施設を選ぶよりも高く、賃貸経営では入居者を長く惹きつけるための工夫が特に求められると言えます。空室を出さない、または入居者を途切れさせないような経営上の工夫をする必要があります。

建物の老朽化

不動産は何もしなければ、経年劣化で老朽化していきます。物件の老朽化とともに同じ賃料では入居者は入りにくくなるので、家賃を下げなければならなくなります。そのため時間の経過とともに家賃が下がることを前提に投資計画を立てるべきだと言えますが、投資する段階では、老朽化も想定した将来の計画を完全に立てることは難しいものです。

法的リスク

上で述べた通り、賃貸住宅においては入居者が長期にわたって入居する傾向がありますが、このことは法的リスクを増加させるというデメリットにもなり得ます。賃貸住宅は入居者の生活拠点なので、入居者との間でトラブルがあったとしても、借地借家法の規定によって、よほどのことがない限り入居者を追い出すことはできません。賃貸借契約を有期にした場合でも、正当だと認められる理由なく契約の更新に同意しないことはできません。

なお、借主は消費者契約法においても保護されていることも知っておきましょう。例えば、建物の傷の補修について貸主と借主で紛争になった場合、それが通常の使用の範囲内だと認められると負担の義務は貸主側に生じます。

民宿のメリット・デメリット

民宿のメリット

利用者との交流

民宿の多くは比較的小規模なものであり、利用者とオーナーとの距離が近く、オーナーは利用者との交流を期待することができます。民宿にはアットホームなイメージが強く、利用者自身もオーナーとの交流を望んでいることが多いと言えるでしょう。

一泊あたりの宿泊料が高い

民宿は宿泊施設なので、賃貸住宅に比べると1泊あたりの売り上げが高い傾向にあります。ホテルに近い環境を整えられれば、より多くの売り上げを上げることができるでしょう。

営業日数に上限がない

旅館業法における簡易宿所としての認可を得ていれば、民泊のように営業日数の制限を受けることはなく、一年中稼働させることが可能です。

民宿のデメリット

設備投資にお金がかかる

簡易宿所営業の許可を取るためには、旅館業法で定められた構造設備基準を満たす必要があります。まず客室の床面積は、宿泊者数が10人以上の場合は33平方メートル以上、宿泊者数が10人未満の場合は、3.3平方メートルに宿泊者の数を掛け合わせて求められた面積以上である必要があります。さらに、近隣に公衆浴場など代替となる施設がない場合は、宿泊者の需要に応じた入浴施設を設置しなければなりません。また、換気、採光、照明、防湿や排水の設備も必ず設置する必要があります。

また、旅館業法で定められた基準に加えて、都道府県(保健所を設置している市や特別区ではその市や特別区)が条例で定める構造設備の基準に適合することも必要です。例えば、国が定める旅館業法上ではフロントの設置義務はありませんが、自治体によっては条例でフロントの設置を求めている場合があるので注意が必要です。

稼働率を高く維持しなくてはならない

このように、民宿を営業するにあたっては設備投資への経済的負担を考慮しなければなりません。そのため、稼働率を高めなければ簡単には採算が取れません。特に大都市から離れた場所にある民宿の場合は、シーズンによって顧客数が大きく変動することもあります。稼働率を高めるために有効な手段の一つとして、宿泊サイトなどの広告サービスを利用することがありますが、それらのサービスへの手数料も必要な経費として考慮する必要があります。

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民泊のメリット・デメリット

民泊に関連する法律

民泊のメリット・デメリットについて見る前に、まずは民泊に関する法律について、詳しく見ておきましょう。法律上、民泊には

  • 旅館業法で定められた簡易宿所として営業するもの
  • 国による特区認定と自治体の条例による特区民泊
  • 住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づいて運営されている民泊

の三つの種類があります。

①簡易宿所としての民泊

民泊と呼ばれるものの中には、民宿について述べた際に説明した旅館業法で定められた基準を満たし、認可を得ているものがあります。旅館業法による簡易宿所としての民泊を営業するには、民宿と同じ程度の設備投資などが必要であり、運営する上でのハードルは高いと言えます。民宿やホテルと同様に、オーナーと利用者の間では宿泊契約が結ばれます。

②特区民泊

2020年の東京オリンピックなどを見据えた観光客誘致に向けて、国や各自治体は近年、民泊に関する規制を緩和するように動き始めました。その一つが特区の認定です。

特区民泊は国によって「国家戦略特別区域(国家戦略特区)」に指定された区域内で、その自治体の条例に基づいて旅館業法の適用除外となっている民泊です。2018年11月現在、東京都大田区や大阪市、新潟市などが特区となっており、今後特区として指定される地域が増える可能性があります。このタイプの民泊では、オーナーと利用者は毎回の利用ごとに賃貸借契約を結びます。

③民泊新法による民泊

さらなる規制緩和として、2018年6月に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。民泊新法は、Airbnbなど増え続ける民泊サービスとそれに伴って出てきたトラブルを受けて制定されたものであり、住宅を民泊として活用する際に適用される法律です。この法律により、マンションの管理規約などで民泊が禁止されていない限り、一定の基準を満たした上で都道府県知事への届け出さえ行えば民泊の営業が可能となりました。このタイプの民泊では、②の民泊とは異なり、オーナーと利用者との間に結ばれるのは宿泊契約です。

関連記事:民泊新法で何が変わる?不動産投資の在り方

民泊のメリット

空き家・空き部屋の活用

民泊はアパート一室でも一軒家丸ごとでも始めることができ、オーナーが不在でも経営が可能です。さらに、食事提供も行わないことが多いようです。そのため、空き家・空き部屋の活用を手軽かつ柔軟に行うのに適した手段であると言えます。また、普段は賃貸住宅として貸し出している物件の場合にも、賃貸契約での入居がない間に民泊として貸し出すことで、入居者がいない空白期間を少しでも減らして収益を上げることができます。

設備投資にお金がかからない

特区民泊や民泊新法による民泊の場合は、運営にあたって特に基準が定められているわけではなく、利用者を満足させる最低限の設備投資さえ行えば住宅をほぼそのまま活用すればよく、コストはさほどかかりません。利用者側も民泊である以上、あくまで一般の住宅程度の設備を想定しているでしょうから、設備投資の負担を軽くすることができます。

民泊のデメリット

部屋を汚される、設備が壊される

民泊はオーナーが不在であることも多く、場合によってはオーナーと借主が一度も顔を合わせないこともあり得ます。それは運営上、楽な面もありますが、部屋が壊されたり、汚されたりするリスクもあり得ます。また、訪日外国人観光客の利用も多く、オーナーが想定していなかったような部屋の使われ方をするケースもあるようです。

周辺住民とのトラブルになる

集合住宅の一室を民泊にするというパターンは多いですが、娯楽目的の旅行客を中心とした民泊利用者は、夜中でも大きな音を立ててしまう可能性があります。そうすると周辺住民から苦情が来るなどトラブルの原因になってしまうかもしれません。また、騒音など具体的な問題がなくとも、短期間しか滞在しない見知らぬ人が同じアパートにいるというだけで嫌がる人もいます。このようなトラブルについてはオーナーが対応しなくてはいけないということを心に留めておく必要があるでしょう。オーナーによって適切な対処がされなかった結果、民泊が管理組合で禁止されたマンションも実際に多くあります。

一泊での収入が少ない

民泊はホテルより安いという理由で近年利用が増えており、競争が激化している中で1泊あたりの金額はかなり安めになっています。賃貸の空白期間の貸し出しには適しているかもしれませんが、民泊のみで収益を上げ続けるのは容易ではないと考えられます。

営業日数に上限がある

民泊のみで収益を上げ続けるのが容易ではないのにはもう一つ理由があり、それは営業日数の上限です。民泊新法に基づいて運営されている民泊は、一年間の営業日数の上限が180日以内と定められています。一年の半分以下しか営業できない中で、民泊のみで採算を確保するのが簡単ではないのは明らかでしょう。

関連記事:本当に稼げる?近年話題の民泊投資のメリット・デメリット

まとめ

不動産投資や土地活用の手段としての賃貸経営や民宿の経営、民泊の経営のメリットとデメリットを見てきました。それぞれに特色があり、メリットとデメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。今後の法律の改正や、海外旅行客を含めた旅行業界のトレンドなどに大きく左右される部分もあるので、最新情報を適宜確認しながら、適切な投資・経営戦略を採っていくことが望ましいでしょう。

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