不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

不動産投資を始めるにあたって知っておくと良いことの一つに、利回りの計算方法があります。

利回りは高い方が良いと思われがちですが、購入する物件を選ぶ上では、それだけでは十分ではありません。不動産会社から提示される利回りの多くは表面利回りと呼ばれるもので、実際に運用した場合の実質利回りとは一致しません。

今回は利回りの基本的な考え方や計算方法について、わかりやすく解説していきます。

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不動産投資における利回りの重要性

投資において利回りとは、投資した金額に対して、年間でどの程度の割合の利益が出たかを表すものです。

例えば、100万円の投資を行って一年間で10万円の利益が出た場合、その投資の利回りは10%ということになります。そのため、利回りが高ければ高いほど投資効率は良いということになります。

注意しなければならないのは、利回りにはいくつか種類があるということと、利回りとリスクの高さは比例傾向にあるということです。

利回りの種類については次章にて詳しく説明しますが、投資を行う際、表示されている利回りがどの利回りの値なのかをしっかりと理解した上で判断する必要があります。

また、利回りが高い物件は、空室やメンテナンスに大きな費用がかかるといったリスクがあるため、単純に利回りが高い物件を選べばいいということではありません。

このように利回りを正確に理解し、投資の判断に活用することは不動産投資を成功させるための重要な鍵となります。

不動産投資における利回りの種類

先程説明したように、不動産投資においてはいくつかの種類の利回りの値があります。計算方法については次の項以降で詳しく解説しますが、ここではまず、いくつかある利回りの値について概要を説明していきます。
 

表面利回り

不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするのが表面利回りです。一般的に不動産会社が提示している利回りはこの表面利回りとなります。表面利回りは物件の価格と年間の家賃収入の額の2点のみで算出し、表面的な利回りを把握するためのものだと考えましょう。
 

  • 表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の計算式で計算します。

表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格

この式からもわかるように、表面利回りは年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるものであり、非常にシンプルな計算方法です。
 

  • 表面利回りの具体例

物件購入価格が2,000万円、家賃設定が月々10万円の場合の表面利回りを考えてみましょう。年間の合計家賃収入は120万円ですので、

表面利回り=120万円 ÷2,000万円×100=6%

となります。
 

実質利回り

表面利回りに対してよく利用されるのが、実質利回りです。

実質利回りは、表面利回りの計算の際に用いた物件価格と年間家賃収入の値に加え、物件購入に必要な経費や、不動産経営を行っていく上で必要となる年間経費を考慮して算出します。

物件購入のための経費としては印紙税、ローン事務手数料、登記費用など、不動産経営の経費には各種税金や保険料、管理修繕積立金や空室損失費用などが含まれます。

関連記事:不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

  • 実質利回りの計算方法

実質利回りの計算は、物件購入や不動産経営にかかる経費をどこまで考慮に入れるかによって変わってきます。

しかしここでは簡単で便利な計算式として、運営経費を考慮した計算式を考えてみます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間運営経費)÷物件購入価格

表面利回りの算出で考慮した物件価格と家賃収入だけでなく、実際に不動産を運営する上でかかる経費の年間合計額を考えた計算式となっていることがわかると思います。

そのため、表面利回りよりも不動産経営の実態に即した計算方法であり、物件同士を比較する際に、より現実的な数字で比べることができます。

しかしその一方でデメリットとして、年間運営経費を厳密に予想することは少し難しいということがあります。特に空室損失費用などは正確に予測することが困難であり、そのために実質利回りを自分で計算することに対して抵抗感を抱いている方も多いのではないでしょうか。

そのような場合には、いったんは空室損失費用など予測しにくい経費を考慮せずに、代表的なもののみを考えるというのも一つの手段です。

例えば、区分所有マンションであれば管理組合に支払う管理費・修繕積立金と賃貸管理会社に支払う賃貸管理手数料が主な経費となるため、物件を選ぶ際の目安としては、この二つの経費のみを考慮した実質利回りを考えると、比較的容易に計算することが可能です。

  • 実質利回りの具体例

それでは具体例を用いながら、上で述べたように管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を主な年間経費と仮定した上での、比較的簡単な実質利回りの計算を行ってみましょう。

表面利回りを計算した時と同じく、物件価格が2,000万円、家賃設定が月10万円の場合を考え、その上で、管理費・修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円の場合を想定します。

まず、家賃・管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料についてそれぞれを12倍して、年間額を出します。するとそれぞれ年間家賃収入は120万円、管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料はそれぞれ12万円となります。

これらの数値を上記の計算式に当てはめると

実質利回り=(120万円-12万円-12万円) ÷2,000万円× 100=4.8%

つまり4.8%となります。

同じ物件でも、月1万円ずつの管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を考慮にいれると、このような値の差が出るのです。
 

その他の利回り

不動産投資においてよく用いられる利回りの値は表面利回りと実質利回りですが、それ以外にも借入金返済後利回り、自己資金投資利回りなどの利回りも存在します。

借入金返済後利回りは、実質利回りの際に考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額、固定資産税も含めて考えたものであり、この利回りがマイナスにならなければ、ローンを組んで物件を購入したとしても、理論上は黒字になるということになります。

一方、自己資金投資利回りは、自己資金に対してどの程度の利益が得られるのかを表すものです。これまでの利回りの値は物件の価格をもとに考えていましたが、この利回りは投資した自己資金の額に対する収益の割合を示すものであるという違いがあります。

ただし、不動産投資においてはやはり表面利回りと実質利回りが代表的ですので、ここからはこの二つの利回りについて説明します。
 

利回りを知っておくメリット

ここからは、利回りについて知っておくことで、不動産投資においてどのようなメリットがあるのかについて解説していきます。
 

物件の比較ができる

一つ目のメリットとして、物件を比較する上で良し悪しの判断をすることができるという点です。

不動産投資は投資である以上、不動産を経営して確実に利益を出すことが重要です。そのため、投資に対してどの程度の利益が出るかを示す利回りは、重要な判断基準の一つとなるでしょう。

ただし、利回りを判断の基準として使用するあらゆる場面に共通して言えることですが、表面利回りよりも実質利回りの方が現実的な数値を示しているということに注意する必要があります。

一般的に、不動産会社などで提示される利回りは表面利回りが多いですが、ここまで解説してきたように、表面利回りでは経費などが全く考慮されていないため、実際に運用する時のことを考えるには、実質利回りの方をより重視するべきです。二つの物件を比較して、表面利回りでは一方がもう一方を大きく上回っているように見えても、実質利回りを計算してみると収益力の面ではほとんど違いがない、ということもあり得ます。

表面利回りのみを見て判断するのではなく、必要に応じて自分で計算を行い、実質利回りで比べるとどの程度の差があるのかという点も考慮する必要があるのです。
 

5年先、10年先のシミュレーションができる

二つ目のポイントとして、不動産経営を始めてからある程度の年数が経った時点でのシミュレーションができるという点です。

不動産投資を行っていく上では、目先の状況だけではなく将来的なキャッシュフロー(資金の出入りの流れ)も予測して臨むことが大切です。将来のキャッシュフローのシミュレーションを行うにあたっても、利回りの計算は必須です。

また、通常の表面利回りや実質利回りに加え、先述した借入金返済後利回りなども併せて算出することで、ローンを返済し終えた後にどの程度の利益が上がるのかを予測することもできます。
 

不動産投資とその他の投資の比較ができる

三つ目のポイントは、利回りを参考にすることで不動産投資とその他の投資の比較ができるという点です。

利回りは不動産投資に固有のものではなく、投資一般に広く用いられる指標です。そのため、株式投資や信託投資などの不動産投資以外の投資についても利回りで考えて比較することで、自身の状況にどの投資が適しているのかを考えることができます。

また、実際の利益額ではなく、投資額に対する利益額の割合での比較なので、規模が異なる投資を比べて検討することも可能です。

関連記事:安定性の高い投資商品とは?利回りの観点から解説

利回りは高い方がいいの?利回りの考え方と相場

不動産投資において利回りは大切な要素です。とはいえ、必ずしも利回りが高い=優良物件とは限りません。
 
■東京都内と主な政令指定都市の期待利回り(ワンルームタイプ)

エリア期待利回り
東京都・城南地区

(品川区、大田区、目黒区、世田谷区など)

4.5%
東京都・城東地区

(江東区、墨田区、江戸川区など)

4.3%
北海道札幌市5.5%
宮城県仙台市5.5%
神奈川県横浜市5.0%
愛知県名古屋市5.1%
京都府京都市5.2%
大阪府大阪市4.9%
兵庫県神戸市5.2%
広島県広島市5.8%
福岡県福岡市5.2%

 
参考資料:日本不動産研究所「第40回不動産投資家調査(2019年4月現在)」
 
東京都内と比較して、政令指定都市の方が期待利回りが高い傾向があります。同じ間取りでも、地方都市は東京都内と比較して月々の賃料が安くなります。そのため、敷金も少なくなることから、壁紙やカーペット、フローリングや畳などの交換時に、家主が負担する可能性が考えられます。

それから、不動産投資で使われる利回りは、満室であることが前提です。東京都内と地方都市では、人口に差が生じる分、空き室が発生する危険性も異なります。

次の表で、総務省が2019年7月に発表した、2019年1月1日時点の都道府県別の人口を、多い順にまとめています。
 

都道府県人口
1位東京都13,740,732人
2位神奈川県9,189,521人
3位大阪府8,848,998人
4位愛知県7,565,309人
5位埼玉県7,377,288人
6位千葉県6,311,190人
7位兵庫県5,570,618人
8位北海道5,304,413人
9位福岡県5,131,305人
10位静岡県3,726,537人

(平成31年1月1日現在)

 
参考資料:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」

不動産投資にて利回りを重視する必要はありますが、空き室のリスクやリフォームなどの経費も踏まえた上で、数字を見比べることをおすすめします。

関連記事:新築ワンルームマンションの利回りや相場について
関連記事:不動産投資の利回りの相場とは?高利回り物件のリスクを知ろう

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【参考】利回りを比較してみた

ここからは、利回り相場の例として、東京都内と北海道札幌市の駅から5分以内の新築ワンルームマンションを比較します。
 

  • 物件A

東京都内(東京都目黒区/東急東横線・都立大学駅徒歩5分)

物件価格:4,000万円

賃料:108,000円/1ヶ月

管理費:15,000円/1ヶ月

表面利回り:3.24%

実質利回り:2.79%

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※実質利回りは「(年間賃料-年間管理費)÷物件価格」で算出しています

 

  • 物件B

北海道札幌市(北海道札幌市白石区/札幌市営地下鉄東西線・菊水駅徒歩4分)

物件価格:500万円

賃料:44,000円/1ヶ月

管理費:3,000円/1ヶ月

表面利回り:10.56%

実質利回り:9.84%

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
※実質利回りは「(年間賃料-年間管理費)÷物件価格」で算出しています

 

利回りの数字だけを比較した場合、北海道札幌市の方が高くなっています。ただし、前述したように東京都内と北海道札幌市では、人口の差があるため、空室のリスクが高まります。また、リフォームや修繕費などの費用はそれほど差がないため、単純に利回りだけで比較できません。

不動産投資の利回りは、あくまでも満室で、家賃も下がらず一定であることが前提です。空き室のリスクや家賃下落を可能な限り最小限に抑えることが安定した家賃収入につながります。

東京都内の新築ワンルームマンションの利回りは決して高いとは言えません。ですが、人の出入りが活発なため、仮に空き室が発生しても、短期間で入居者が現れる可能性があるため、物件の広告費用も抑えられるというメリットがあります。
 

まとめ

今回は利回りの基本や計算方法、利回りを考慮することのメリット、利回りの他に重要な指標などについて解説してきました。利回りは不動産投資において重要な指標ではありますが、空室リスクの考慮が難しいなど、不安定な面も持ち合わせています。そのため、利回りだけに頼りすぎるのではなく、キャッシュフローやROI(投資利益率)、NOI(営業純利益)と組み合わせて考え、最適な投資判断ができるようにしましょう。

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