不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

不動産投資を始めるにあたって知っておくと良いことの一つに、利回りの計算方法があります。利回りは高い方が良いということはよく知られていると思いますが、購入する物件を選ぶ上では、それだけでは十分ではありません。不動産投資会社から提示される利回りの多くが表面利回りと呼ばれるもので、実際に運用した場合の実質利回りとは一致しません。今回は利回りの基本的な考え方や計算方法について、わかりやすく解説していきます。

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不動産投資における利回りの重要性

不動産投資における利回り

投資において利回りとは、投資した金額に対して、一年間でどの程度の割合の利益が出たかを表すものです。例えば、100万円の投資を行って一年間で10万円の利益が出た場合、その投資の利回りは10%ということになります。そのため、利回りが高ければ高いほど投資効率が高く、投資先として優れているということになります。

不動産投資の場合、投資額とは基本的に物件の価格のことを指すので、物件価格に対して年間でどの程度の利益が得られるかを表したものが不動産投資における利回りだと考えられます。利回りを把握することは投資の判断などを行っていく上で非常に大切なので、不動産投資を行うにあたっては必ず理解しておく必要があります。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資においてはいくつかの種類の利回りの値があります。計算方法については次の項以降で詳しく解説しますが、ここではまず、いくつかある利回りの値について概要を説明していきます。

表面利回り

不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするのが表面利回りです。一般的に不動産会社が提示している利回りはこの表面利回りとなります。表面利回りは物件の価格と年間の家賃収入の額から算出する利回りであり、簡単に計算できるものの、あくまで大ざっぱに把握するためのものだと考えましょう。

実質利回り

表面利回りに次いでよく利用されるのが、実質利回りです。実質利回りは、表面利回りの計算の際に用いた物件価格と年間家賃収入の値に加え、物件購入に必要な経費や、不動産経営を行っていく上で必要となる年間経費を考慮して算出します。物件購入のための経費としては各種税金やローン事務手数料、登記費用など、不動産経営の経費には税金や保険料、管理修繕積立金や空室損失費用などが含まれます。

その他の利回り

不動産投資においてよく用いられる利回りの値は表面利回りと実質利回りですが、それ以外にも借入金返済後利回り、自己資金投資利回りなどの利回りも存在します。借入金返済後利回りは、実質利回りの際に考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額も含めて考えたものであり、この利回りがマイナスにならなければ、ローンを組んで物件を購入したとしても、理論上は黒字になるということになります。

一方、自己資金投資利回りは、自己資金に対してどの程度の利益が得られるのかを表すものです。これまでの利回りの値は物件の価格をもとに考えていましたが、この利回りは投資した自己資金の額に対する収益の割合を示すものであるという違いがあります。

ただし、不動産投資においてはやはり表面利回りと実質利回りが代表的ですので、ここからはこの二つの利回りについて説明します。

利回りの計算方法と具体例

つづいて、利回りの計算方法について、具体例とともに解説していきます。

表面利回り

表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の計算式で計算します。

表面利回り=年間家賃収入物件購入価格

この式からもわかるように、表面利回りは年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるものであり、非常にシンプルな計算方法です。

表面利回りの具体例

物件購入価格が2,000万円、家賃設定が月々10万円の場合の表面利回りを考えてみましょう。年間の合計家賃収入は10 ですので、

表面利回り=120万円 2,000万円

6%となります。

 

実質利回り

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算は、物件購入や不動産経営にかかる経費をどこまで考慮に入れるかによって変わってきます。しかしここでは簡便な計算式として、運営経費を考慮した計算式を考えてみます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間運営経費)物件購入価格

表面利回りの計算で考慮した物件価格と家賃収入だけでなく、実際に不動産を運営する上でかかる経費の年間合計額を考えた計算式となっていることがわかると思います。そのため、表面利回りよりも不動産運営の実態に即した計算方法であり、物件同士を比較する際に、より現実的な数字で比べることができます。

しかしその一方でデメリットとして、年間運営経費を厳密に予想することは少し難しいということがあります。特に空室損失費用などは正確に予測することが困難であり、そのために実質利回りを自分で計算することに対して抵抗感を抱いている方も多いのではないでしょうか。

そのような場合には、いったんは空室損失費用など予測しにくい経費を考慮せずに、代表的なもののみを考えるというのも一つの手段です。例えば、区分所有マンションであれば管理組合に支払う管理修繕積立金と賃貸管理会社に支払う賃貸管理手数料が主な経費となるため、物件を選ぶ際の目安としては、この二つの経費のみを考慮した実質利回りを考えると、比較的容易に計算することが可能です。

実質利回りの具体例

それでは具体例を用いながら、上で述べたように管理修繕積立金と賃貸管理手数料を主な年間経費と仮定した上での、比較的簡単な実質利回りの計算を行ってみましょう。

表面利回りを計算した時と同じく、物件価格が2,000万円、家賃設定が月10万円の場合を考え、その上で、管理修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円の場合を想定します。まず、家賃・管理修繕積立金・賃貸管理手数料についてそれぞれを12倍して、年間額を出します。するとそれぞれ年間家賃収入は120万円、管理修繕積立金と賃貸管理手数料はそれぞれ12万円となります。これらの数値を上記の計算式に当てはめると

実質利回り=(120万円-12万円-12万円) 2,000万円 =4.8%

つまり4.8%となります。

同じ物件でも、月1万円ずつの管理修繕積立金と賃貸管理手数料を考慮にいれると、このような値の差が出るのです。

利回りを知っておくとこんなに役に立つ

ここからは、利回りについて知っておくことで、不動産投資においてどのようなメリットがあるのかについて解説していきます。

物件の比較ができる

一つ目のメリットとして挙げられるのが、物件を比較する上での良い基準とすることができるという点です。不動産投資は投資である以上、不動産を経営して確実に利益を出すことが重要です。そのため、投資に対してどの程度の利益が出るかを示す利回りは、重要な判断基準の一つとなるでしょう。

ただし、利回りを判断の基準として使用するあらゆる場面に共通して言えることですが、表面利回りよりも実質利回りの方が現実的な数値を示しているということに注意する必要があります。一般的に、不動産会社などで提示される利回りは表面利回りが多いですが、ここまで解説してきたように、表面利回りでは経費などが全く考慮されていないため、実際に運用する時のことを考えるには、実質利回りの方をより重視するべきです。二つの物件を比較して、表面利回りでは一方がもう一方を大きく上回っているように見えても、実質利回りを計算してみると収益力の面ではほとんど違いがない、ということもあり得ます。表面利回りのみを見て判断するのではなく、必要に応じて自分で計算を行い、実質利回りで比べるとどの程度の差があるのかという点も考慮する必要があるのです。

5年先、10年先のシミュレーションができる

二つ目のポイントとして、不動産経営を始めてからある程度の年数が経った時点でのシミュレーションができるという点が挙げられます。

不動産投資を行っていく上では、目先の状況だけではなく将来的なキャッシュフロー(資金の出入りの流れ)も予測して臨むことが大切です。将来のキャッシュフローのシミュレーションを行うにあたっても、利回りの計算は必須です。また、通常の表面利回りや実質利回りに加え、先述した借入金返済後利回りなども併せて算出することで、ローンを返済し終えた後にどの程度の利益が上がるのかを予測することもできます。

不動産投資とその他の投資の比較ができる

三つ目に紹介するのが、利回りを参考にすることで不動産投資とその他の投資の比較ができるという点です。利回りは不動産投資に固有のものではなく、投資一般に広く用いられる指標です。そのため、株式投資や信託投資などの不動産投資以外の投資についても利回りを考えて比較することで、自身の状況にどの投資が適しているのかを考えることができます。また、実際の利益額ではなく、投資額に対する利益額の割合での比較なので、規模が異なる投資を比べて検討することもできます。

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利回り以外に知っておきたい指標

ここまでは不動産投資における重要な指標の一つである利回りについて紹介してきました。しかし、家賃相場や空室率の変動など、不動産投資には不確定要素も多く、できれば単一の指標のみではなく、複数の基準から慎重に投資の検討をしたいものです。不動産投資では利回り以外にも注目するべき指標が多くあります。そのため最後に、その中でも代表的ないくつかの指標について簡単に紹介します。

内部収益率(IRR)

一つ目に紹介するのが、内部収益率(IRR)です。内部収益率とは、投資に必要な支出の現在価値と、投資によって得ることができる収益の現在価値とが等しくなるような割引率のことを指します。簡単に言えば、投資額と、それに対する各年のキャッシュフローの現在の貨幣価値での額の総和が等しくなるような比率のことを指しています。詳しい計算方法などは下記の関連記事を参照してください。

内部収益率は、客観性が高く、投資判断指標として使いやすいとされています。内部収益率は、金利など、資本調達に必要な資本コストと比較することで、投資判断の基準として用いることができます。時間の経過による貨幣価値の差を考慮に入れ、現在価値と将来価値とを分けて考えているため、タイムスパンをとった中長期的な投資判断を行うことができるのです。

関連記事:投資初心者必見!内部収益率(IRR)の基本を解説します

投資収益率(ROI)

つづいて紹介するのが、投資収益率(ROI)です。投資収益率とは、投資した金額を、年間で何%回収できたかを見る指標です。この投資収益率は実質利回りの計算にさらに減価償却費を加味して考えた指標であり、以下の計算式で計算します。

投資収益率=(年間収入-諸経費-減価償却費)

投資収益率はキャッシュフローに基づいて算出されるため、不動産投資のシミュレーションを行う際の精度の高い判断材料になります。ただしその一方で、キャッシュフロー(家賃収入)の増減や金利の変化などによって変わってくるため、これらの予測次第で値が大きく変わる可能性があるという点に注意しましょう。

関連記事:投資の効率性を把握しよう!ROIとは何か?

イールドギャップ

最後に紹介するのがイールドギャップです。一般にイールドギャップとは、投資の利回りと長期金利の差を表し、不動産投資の場合では投資物件の実質利回りから、投資のための借入金の金利を引いた値のことを指します。例えば、物件の実質利回りが5%で、不動産投資ローンの金利が2%だった場合、イールドギャップは5%-2%=3%になります。

イールドギャップは、不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合に、物件の投資先としての利益率を判断する際に参考にすることのできる数字です。イールドギャップが低すぎると、空室の発生や家賃の下落などで収入が減少した場合、または金利が上昇した場合に収益が出なくなる恐れがあると考えることができます。

関連記事:投資判断の指標のひとつ!不動産投資における「イールドギャップ」とは?

まとめ

今回は利回りの基本や計算方法、利回りを考慮することのメリット、利回りの他に重要な指標などについて解説してきました。利回りは不動産投資において重要な指標ではありますが、空室リスクの考慮が難しいなど、不安定な面も持ち合わせています。そのため、利回りだけに頼りすぎるのではなく、他の指標と組み合わせて考えることで、最適な投資判断ができるようにしましょう

関連記事:キャッシュフローも大事!不動産投資の利回りは目安に過ぎない!
関連記事:不動産の資産価値を表す指標! NOIについて解説

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