不動産投資の利回りの計算方法を徹底解説

不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

不動産投資を始めるにあたって知っておくと良いことの一つに、利回りの計算方法があります。

利回りは高い方が良いと思われがちですが、購入する物件を選ぶ上では、それだけでは十分ではありません。不動産会社から提示される利回りの多くは表面利回りと呼ばれるもので、実際に運用した場合の実質利回りとは一致しません。

今回は利回りの基本的な考え方や計算方法について、わかりやすく解説していきます。

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不動産投資における利回りの種類

不動産投資においてはいくつかの種類の利回りの値があります。
計算方法については次の項以降で詳しく解説しますが、ここではまず、いくつかある利回りの値について概要を説明していきます。

表面利回り

不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするのが表面利回りです。

一般的に不動産会社が提示している利回りはこの表面利回りとなります。表面利回りは物件の価格と年間の家賃収入の額の2点のみで算出し、表面的な利回りを把握するためのものだと考えましょう。

 
表面利回りの計算方法
表面利回りは以下の計算式で計算します。

表面利回り 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格

この式からもわかるように、表面利回りは年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるものであり、非常にシンプルな計算方法です。

 
表面利回りの具体例
物件購入価格が2,000万円、家賃設定が月々10万円の場合の表面利回りを考えてみましょう。年間の合計家賃収入は120万円ですので、

表面利回り 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 6

となります。

 

実質利回り

表面利回りに対してよく利用されるのが、実質利回りです。

実質利回りは、物件価格と年間家賃収入の値に加え、物件購入に必要な経費や、不動産経営を行っていく上で必要となる年間経費を考慮して算出します。

物件購入のための経費としては印紙税、ローン事務手数料、登記費用など、不動産経営の経費には各種税金や保険料、管理修繕積立金や空室損失費用などが含まれます。

詳しいコストについては以下記事を参照ください。
関連記事:不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

 
実質利回りの計算方法
実質利回りの計算は、物件購入や不動産経営にかかる経費をどこまで考慮に入れるかによって変わってきます。

しかしここでは簡単で便利な計算式として、運営経費を考慮した計算式を考えてみます。

実質利回り (年間家賃収入 年間運営経費) ÷  物件購入価格

表面利回りの算出で考慮した物件価格と家賃収入だけでなく、実際に不動産を運営する上でかかる経費の年間合計額を考えた計算式となっていることがわかると思います。

そのため、表面利回りよりも不動産経営の実態に即した計算方法であり、物件同士を比較する際に、より現実的な数字で比べることができます。

しかし一方でデメリットとして、年間運営経費を厳密に予想することは少し難しいということがあります。特に空室損失費用などは正確に予測することが困難であり、そのために実質利回りを自分で計算することに対して抵抗感を抱いている方も多いのではないでしょうか。

そのような場合には、いったんは空室損失費用など予測しにくい経費を考慮せずに、代表的なもののみを考えるというのも一つの手段です。

例えば、区分所有マンションであれば管理組合に支払う管理費・修繕積立金と賃貸管理会社に支払う賃貸管理手数料が主な経費となるため、物件を選ぶ際の目安としては、この二つの経費のみを考慮した実質利回りを考えると、比較的容易に計算することが可能です。
 

実質利回りの具体例
それでは具体例を用いながら、上で述べたように管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を主な年間経費と仮定した上での、比較的簡単な実質利回りの計算を行ってみましょう。

表面利回りを計算した時と同じく、物件価格が2,000万円、家賃設定が月10万円の場合を考え、その上で、管理費・修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円の場合を想定します。

まず、家賃・管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料についてそれぞれを12倍して、年間額を出します。するとそれぞれ年間家賃収入は120万円、管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料はそれぞれ12万円となります。

これらの数値を上記の計算式に当てはめると

実質利回り (120万円 12万円12万円) ÷ 2,000万円 × 100 4.8

つまり4.8%となります。

同じ物件でも、月1万円ずつの管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料を考慮にいれると、このような値の差が出るのです。

 

その他の利回り

不動産投資においてよく用いられる利回りの値は表面利回りと実質利回りですが、それ以外にも借入金返済後利回り、自己資金投資利回りなどの利回りも存在します。

借入金返済後利回りは、実質利回りの際に考慮した年間経費の要素に加え、ローンの返済額、固定資産税も含めて考えたものであり、この利回りがマイナスにならなければ、ローンを組んで物件を購入したとしても、理論上は黒字になるということになります。

一方、自己資金投資利回りは、自己資金に対してどの程度の利益が得られるのかを表すものです。これまでの利回りの値は物件の価格をもとに考えていましたが、この利回りは投資した自己資金の額に対する収益の割合を示すものであるという違いがあります。

ただし、不動産投資においてはやはり表面利回りと実質利回りが代表的ですので、ここからはこの二つの利回りについて説明します。

 

表面利回りの平均相場

表面利回りを比較するときに、相場を知っておくことで物件の利回りが高いのか低いのか判断することができます。
また、表面利回りの相場は地域によって異なるものです。

ここからは地域別で表面利回りの平均相場をご紹介します。

地域別平均相場

まずは主な都市の表面利回りの相場を見ていきましょう。
日本不動産研究所が公表している、第42回「不動産投資家調査」(2020年4月現在)のデータによると地域ごとの表面利回りの平均相場は以下の通りです。

 

地域名ワンルームマンションの
表面利回り
札幌5.5%
仙台5.5%
東京(城南地区)4.2%
東京(城東地区)4.5%
横浜4.9%
名古屋5.0%
大阪4.8%
京都5.2%
神戸5.2%
広島5.7%
福岡5.1%

 

主要な都市部の表面利回りは、4~5%台で推移していることが分かりました。

また、首都圏よりも地方の方が、表面利回りは高くなる傾向にあります。これは、地方の物件価格や地価が低いためです。

購入価格が安い、または家賃収入が多いほど、表面利回りは高くなります。

このように、物件のある地域によって表面利回りの平均相場は異なります。
不動産投資を検討する際は、物件のある場所の平均的な表面利回りを把握しておくことが必要です。

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利回りのシミュレーション

不動産投資をするときは、物件の利回りが相場よりも高いか確認するだけでは不十分です。表面利回りと実質利回りが、具体的にどの程度の数値になるのかシミュレーションする必要があります。

特に実質利回りの計算は非常に重要です。なぜなら、管理費など諸経費をふまえた現実的なキャッシュフローを想定することができるからです。

それではここから、新築物件と中古物件それぞれの利回りをシミュレーションしていきます。

 

新築区分マンションのシミュレーション

まずは新築区分のマンションにおける利回りをシミュレーションしてみましょう。

想定する物件は以下のような条件とします。
 

  • 物件:新築1LDKのマンション
  • 立地:東京都内(東京都目黒区/東急東横線・都立大学駅徒歩5分)
  • 物件価格:4,000万円
  • 賃料:108,000円/1か月
  • 管理費:15,000円/1か月

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります
 

表面利回りは、「表面利回り 年間家賃収入 ÷  物件購入価格」という式で算出します。

つまりこの物件の表面利回りは、以下の通りです。

(108,000 × 12ヶ月) ÷ 4,000万円 3.24%

 
一方、実質利回りは「(年間賃料年間管理費) ÷ 物件価格」で算出します。

(108,000 × 12 15,000 × 12) ÷ 4,000万円 2.79%

 
計算の結果、この物件の表面利回りと実質利回りは以下の通りになりました。

表面利回り:3.24%
実質利回り:2.79%

表面利回りよりも、実質利回りが下回っていることが分かります。

このシミュレーションでは簡易的に年間管理費を差し引いていますが、実際はイレギュラーな修理費などといった出費があるかもしれません。
このような細かい出費を合わせると、実質利回りはさらに下がります。現実的に計算すると、実質利回りは2%を切ることもしばしばあるのです。

しかし都市部は、人口が多く需要が安定しているというメリットがあります。

そのため、地方に比べて空室ができにくく、安定収入が望めるのです。
特にここでシミュレーションしたマンションは、都立大学駅から徒歩5分という好立地なので、多くの需要があるでしょう。

当初は低い利回りでも、空室を作らず着実に家賃収入を得ることができれば、計画的にローンを返済できます。
そしてローンを返済し終えれば家賃収入が全て収入として手元に残ります。

つまり都市部の物件は利回りこそ低いものの、確実に収益をあげてローンを完済しやすいといえるでしょう。

 

中古区分マンションのシミュレーション

続いて、中古区分のマンションにおける利回りをシミュレーションしてみましょう。

想定する物件は以下のような条件とします。
 

  • 物件:中古1LDKのマンション
  • 立地:北海道札幌市(北海道札幌市白石区/札幌市営地下鉄東西線・菊水駅徒歩4分)
  • 物件価格:500万円
  • 賃料:44,000円/1か月
  • 管理費:3,000円/1か月

※物件価格は仮の価格です。実際の購入価格とは異なります

 
表面利回りは、「表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格」という式で算出します。

つまりこの物件の表面利回りは、以下の通りです。

(44,000 × 12ヶ月) ÷ 500万円 10.56%

 
一方、実質利回りは「(年間賃料-年間管理費)÷物件価格」で算出します。

(44,000 × 12ヶ月 3,000 × 12ヶ月) ÷ 500万円 9.84%

計算の結果、この物件の表面利回りと実質利回りは以下の通りになりました。

表面利回り:10.56%
   実質利回り: 9.84%

中古物件の場合、新築物件と比較して利回りが高くなります。
これは物価が安く、物件の購入価格や管理費が安く抑えられるためです。

都内の新築マンションでは実質利回りが3%を切っていましたが、札幌市内の中古マンションでは10%近くの実質利回りとなることも珍しくありません。

ただし、中古物件の場合は大掛かりな修繕やメンテナンスに費用がかかる場合があります。
ここで大きな出費があると、利回りはシミュレーションの数値よりも下がるでしょう。

このような予想外の出費を防ぐためには、すでにリフォームされている物件や、築年数が経ちすぎていない物件を選ぶと良いでしょう。

また、中古マンションは新築マンションに比べて空室ができやすいという特徴があります。さらに、今回の場合は駅から5分という便利な立地ですが、都市部を離れるほど、空室率が上がる傾向にあります。

そのため、シミュレーション上の利回りは高い数値となっていても、空室が多くできると想定通りの利回りにならない場合があるのです。

中古物件の購入を検討する際は、利回りの数値だけにとらわれず、需要が安定している物件を選ぶと良いでしょう。

 

まとめ

今回は利回りの基本や計算方法、平均相場やシミュレーションについて解説してきました。
利回りは不動産投資において重要な指標ではありますが、空室リスクの考慮が難しいなど、不安定な面も持ち合わせています。そのため、利回りだけに頼りすぎるのではなく、キャッシュフローやROI(投資利益率)、NOI(営業純利益)と組み合わせて考え、最適な投資判断ができるようにしましょう。

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