不動産投資は少額からでも始められる!その方法とは

不動産投資は少額からでも始められる!その方法とは

一口に投資といっても、株式や社債、国債、投資信託など様々な種類があります。それらと比較した際、不動産投資は高額な投資という印象を拭えません。しかし実際には、不動産投資にもいくつか種類が存在し、必要な費用はさまざまです。今回はシミュレーションを通してさまざまな不動産投資のメリットやデメリットを検討しながら、比較的少額で始められる不動産投資の紹介をします。

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不動産投資は少額でも始められる

三種類の少額不動産投資

一般的に不動産投資で少額とは1,000万円以下の物件のことを指します。アパート一棟を購入する場合、この価格はあまり期待できません。また、区分マンションであっても、新築でこの価格に収まる物件は少ないでしょう。結果として、中古の区分マンションの購入が少額不動産投資の典型例となります。

しかし1,000万円以下の自己資金でも、物件の制限なく不動産投資を始めることもできます。不動産投資を開始する際には、ローンを組んで物件を購入します。たしかに自己資金で1,000万円以上を用意する投資は高額かもしれませんが、実際に求められる自己資金はその中のごく一部にすぎません。その点、むしろ少額の資金から大きな投資を実現できるのが不動産投資なのです。

また、最も少額から不動産投資を始める方法として、不動産投資信託(J-REIT)も知られています。J-REITは物件の所有権を分割して株式のように取引する仕組みで、最も少額で1万円から投資を始めることができます。ただし現物不動産を所有するわけではなく、少額の自己資金から大きな投資を実現するという不動産投資のメリットを活かすことはできません。

今回はこれらの少額不動産投資のうち、主に格安物件を購入する方法に注目しながら、ローンを活用する方法についても同時に解説します。また、J-REITについても末尾に補足を掲載しておきました。少額不動産投資について総合的に理解を深めましょう。

ローンを活用する場合のシミュレーション

まずはこのうち最も一般的な方法である、ローンを活用した不動産投資について、具体的なシミュレーションを行います。

価格設定を以下の通りにします。

  • 物件価格…2,500万円
  • 頭金…15万円
  • ローン…2,485万円、30年
  • 金利…1.8%

すると、一か月あたりの運用は以下のようになります。

  • 賃料…110,000円/月
  • ローン返済…89,385円/月
  • 管理費…6,000円/月
  • 修繕積立費…8,000円/月
  • 収支…6,615円/月

この例では、自己資金15万円で投資を始めています。このように、ローンを組めばマンションといえど、意外と少額から投資を始めることができます。上記のようにうまく計画を組めば長期間にわたりますが、安定して利益を得ることができます。

安い物件への投資

一方、格安物件を活用することで少額から不動産投資を行うこともできます。次のような物件の例を考えてみましょう。

ローンを組まずに次の物件を購入するとします。

  • 物件価格…800万円
  • 賃料…50,000円/月

月当たりの収支は次のようになります。

  • 管理費…2,500円/月
  • 修繕積立費…5,000円/月
  • 収支…42,500円/月

多少貯蓄がある場合、このような格安物件から投資を行うことができます。ただし中古の格安物件を安定的に運用するのは難しいため、ノウハウが求められるのも事実です。この例でも一見して安定した投資が実現できているように思われますが、初期資金の回収に16年程度かかってしまいます。購入時の築年数によっては、現実的な投資にはなりにくいかもしれません。

これらの例に明らかですが、少額不動産投資とは、あくまでも不動産投資の中では比較的少額、という意味です。自己資金・ローンの違いこそありますが、いずれにしても大きなお金を動かす必要があります。

少額で始めるメリット

少額で投資を始めるメリットとして、以下のものが挙げられます。

失敗時の損失が少ない

安い物件を購入する場合、投資金額が少なく損益額が小さく収まります。ローンを利用した場合にはこの限りではありませんが、自己資金の範囲内で投資を始めれば、損益額が投資額を上回ることはありません。

始めやすい

いずれの場合でも、数百万円の自己資金で投資を始められるのは大きな利点です。自己資金として数千万円を用意するのは困難ですが、数十万から数百万円ならいくらか現実的です。また、ローンを活用した場合、自己資金部分が回収されるまではそう長くかかりません。次の投資計画へと素早くシフトできるのも魅力の一つです。

利回りがよい

不動産投資では、物件が安いか家賃が高ければ利回りが向上します。その点、中古物件は物件の安さから高い利回りを実現しやすいと言われています。その反面、新築と異なり空室が生じやすいというリスクもありますが、入居付けができている限りは高い利益率を実現しやすくなっています。

少額で始めるデメリット

格安物件投資のデメリット

物件の制限

金額が制限されるので、必然的に物件の種類にも制限がかかります。実質的に格安物件の購入を強いられることになるでしょう。しかし格安物件にはそれなりの理由があります。部屋が汚い、設備に不安要素がある、アクセスが悪い、駅から遠い、周辺環境が悪い等のネガティブな要素が空室を招く危険性があります。ある程度の空室を想定して投資計画を設計する必要があります。

修繕費の発生

また中古物件には修繕が必要な場合があります。入手時は安く済ませることができても、修繕費がかさめば事実上の初期費用が増え、利回りは低下します。購入時に物件をよく見極めるか、臨時費用が掛かっても大丈夫なように計画を立てる必要があります。

ローン活用のデメリット

ローンを組んで投資をする場合は1,000万円以下の物件を無理に見つける必要はありません。自己資金が数十万円しかなくても数千万円の物件の購入が可能になります。物件の制限がなければ、空室率が低くなりそうな物件を選んで投資を行うことができるでしょう。

ローン返済額と期間に注意

しかしローンには毎月の返済が伴われます。家賃収入とローンの返済額を比較したとき、あまりにもローン返済額のほうが大きい状態で投資を行うのは危険です。ローン完済までの20年から30年という長い期間、家賃が下落しないことはまずあり得ないからです。投資に失敗し返済困難に陥れば、自己破産や任意整理などが必要になります。このリスクは必ず把握しておきましょう。

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少額不動産投資における物件選び

少額不動産投資の主要なリスクは物件の制限と修繕費、そして長期的なローン返済に耐えられるか否かという三点にあります。実際のところこれらのリスクは少額不動産投資に限った話ではなく、一般的な不動産投資でも少なからず意識される課題です。少額不動産投資から不動産投資を学び、大きな不動産投資へとつなげていくというのも一つの方法です。

さて、そうした観点から、少額不動産投資を行う際に、よい中古物件、格安物件を見つけるためのポイントや注意事項を紹介します。つまり、これらの注意点の多くは通常の不動産投資での物件選びのポイントでもあるのです。

ターゲットとニーズ

物件選びの際に初めに意識するべきなのは物件のターゲットです。物件のエリアにファミリー世帯が多いのか、単身者が多いのかなどのニーズの調査を行いましょう。ファミリー世帯が多いエリアのワンルームマンションには需要がなく、逆に単身世帯が多いエリアのファミリータイプマンションには需要がありません。入居付けができなければ物件は空室に陥り、投資計画は完全に破綻してしまいます。特に中古や格安物件は新築に比べて競争力に劣るため、ニーズをつかんだ物件選びが欠かせません。

立地

また、物件選びには立地の評価も欠かせません。格安物件の場合、好立地の物件が安くなるのは稀で、多くの場合築年数がかなり経過している物件になってしまうことでしょう。それでも、都心へのアクセスが良い、駅が近い、学校や商業施設が近い等の立地によるメリットがあれば、高確率で入居者を得ることができます。

また、立地については交通環境や周辺の施設状況以外にも確認するべき点があります。たとえば坂の多さや交通量の多さ、治安の状況といった環境面の評価も欠かせませんし、将来の開発計画にも気を配ることができればさらによい投資を行うことができます。

設備の修繕

中古物件の場合、設備の状況を確かめる必要があります。エアコンや給湯器、水回りなどの設備は修繕や買い替えが必要になる可能性があります。すでに入居者がいる状態では設備の確認は難しいかもしれませんが、可能な限り確認を実施しておきましょう。

修繕積立費

区分マンションの場合、修繕積立金の積立状況を確認しましょう。区分マンションではマンションの管理組合に修繕積立費を支払う必要があります。積立金は大規模修繕の際に利用されますが、適切に積み立てられていなければ急遽追徴される場合があります。

マンションは一般的に15年に一度大規模な修繕を行います。新築を購入する場合、積立金の設定金額に目を光らせれば十分ですが、中古マンションではそうはいきません。過去の大規模修繕の記録と修繕積立金の状況を確認して、購入直後に追加徴収されるような事態を回避しましょう。

室内構造

中古物件は室内構造が過去のモデルで、例えば洗面台やシンクの高さが低かったり、風呂場の形状が現在のものと異なったりします。あまり仕様が違うと入居者にとって使いにくいと判断されてしまい、入居を敬遠されてしまいます。空室が続けば大規模なリフォームによって状況を打開する必要が生じる可能性もあり、これもまた格安物件の利点を失って、相応の初期費用がかかる投資に変貌してしまいます。

入居者

中古物件の中には、オーナーチェンジ物件といって、すでに入居者がついている場合があります。その場合、入居者の家賃の滞納やクレームの状況を購入前に確認しましょう。家賃の滞納については管理会社側の責任として害が及ばない場合もありますが、クレームについては注意が必要です。騒音トラブルや頻繁な設備の破損などがある場合、入居者が頻繁に入れ替わり、短い期間の空室が相次ぐ危険性もあります。

格安物件固有の課題

格安物件は破格の安さから高利回りを見込みやすい物件です。しかし投資物件として優れているかどうかはそれとは全く別の問題です。かなり昔に建てられた物件では長期修繕計画がずさんである可能性があり、特に木造住宅は地震や浸水などに対する脆弱性が放置されているかもしれません。そうした物件の課題を見抜く目が求められます。

格安物件の活用として、リフォームによる物件価値の引き上げも知られています。たしかに比較的安価に最新の内装をもった物件を所有する方法ではありますが、これにも注意が必要です。ここまでに述べてきたニーズと立地の見極めを怠れば、たとえ最新の設備であっても、入居付けはやはり困難なのです。

番外編:J-REITについて

J-REITとは?

不動産投資信託(J-REIT)とは先ほどまで述べた一般的な不動産投資とは仕組みが異なります。しかし少額不動産投資のひとつの選択肢ですので、ここで紹介しておきます。

そもそも投資信託とは、投資の専門家が投資家から資金を集め、利益が出たら投資家に配分する投資方法のことです。

J-REITは、投資専門家である投資法人が多数の投資家から資金を集めてマンションやオフィスビル、商業施設や宿泊施設などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配して還元する金融商品の一種です。

J-REITのメリット

  • 不動産投資と異なり、棟や部屋を買う必要がないので最低1万円から投資ができます。
  • 自分で不動産の経営を行う必要がありません。
  • 複数の不動産への分散投資が可能であり、一つの不動産のリスクを負うのを避けられます。
  • 証券取引所に上場しているものは換金性が高く、自分の好きなときに売買できます。
  • 利益の9割以上を配当に充てると投資法人の法人税が実質免除になるため、投資家に還元される配当率が高くなります。

J-REITのデメリット

  • 投資対象の不動産の保証がされているわけではありません。
  • 投資法人が運営しているので、投資法人の財政状況により分担金は変動し、法人が倒産する可能性もあります。
  • 金利の変動による配当金の変動や、上場廃止の可能性があります。
  • 金融商品なので融資が受けられません。

J-REITについては下記の記事でも取り上げていますのでよろしければご覧ください。
関連記事:不動産投資信托とは?初心者でもわかる不動産投資の仕組みと注意点

まとめ

今回は、膨大な費用が掛かると思われがちな不動産投資を少額で行う方法について整理しました。物件の価格帯は本当に様々で、ローンやJ-REITを活用すれば元手が数十万円単位からでも始めることができます。

少額不動産投資から学べることも多いため、物件選びや投資計画の見積もりなどの基礎基本を知るよい方法かもしれません。様々なリスクを理解して、少額であっても不動産投資の成功を目指しましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。