本当に高利回りの投資物件を手にするための物件探し攻略法

本当に高利回りの投資物件を手にするための物件探し攻略法

物件選びがものをいう不動産投資では、物件の利回りの実現性が非常に重要な指標となります。非常に多くの投資物件が販売されていますが、実際に高利回りで運用することができるスペックを持つ物件はそれほど多くはありません。今回は、高利回りの物件を手に入れて良いスタートを切るために、利回りと物件探しのポイントを紹介していきます。

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「利回り」が意味すること

どの投資物件を選ぶか考慮する指標の一つに「利回り」があります。利回りとは投資金額に対する年間収益の割合です。利回りは大きく分けて二種類あり、不動産投資を始める前にそれぞれの数値の意味を知っておいたほうが良いでしょう。

表面利回り

表面利回りは最も単純に計算された利回りです。表面利回りを求める計算式は次の通りです。

表面利回り=満室時の年間収益/不動産の購入価格×100

見ての通り、この計算には空室率やランニングコスト、物件購入費以外のイニシャルコストが含まれていません。不動産投資で断りなく「利回り」と表記されるときには基本的にはこの表面利回りのことを意味します。あくまで最も単純な指標である点に注意しましょう。

実質利回り(キャップレート)

表面利回りに加え、ランニングコストやイニシャルコストを考慮してデメリットを補ったものが実質利回りです。計算式は次の通りです。

(満室時の年間収益―不動産管理コスト)/(不動産の購入価格+その他諸費用)×100

諸経費を考慮している点で、表面利回りよりも参考になる指標と言えます。実際、不動産投資の投資計画を考えるにあたっても、主にこちらの数値が重要視されます。

利回りの平均値は築年数、物件の所在地によって異なるため一概には言えません。一般に都心部の人気の高い物件ほど利回りが低くとどまり、部屋数の多いアパートなどは利回りが高くなる傾向にあります。参考程度に、都心の不動産の利回りは4%前後が平均的とされていることは押さえておきましょう。

計算式を知っていれば、高い利回りの物件がどのような性質を持つのかわかるようになります。次に、高利回り物件となりやすい特徴を押さえておき、数字の多い少ないだけの物件判断から、なぜ高い利回りなのかを理解した物件評価への足がかりを得てみましょう。

 

「高利回り物件」とは

利回りの数値が高くなる物件には、その計算式の性質上、一定の条件があります。まずは高利回りの物件となりやすい物件の特徴、条件、共通点をまとめてみます。

地価の安い地方にある

都心に比べれば、地方の物件の利回りは高くなることが知られています。地価と物件価格が安く抑えられるため、都心に比べれば購入価格が低くなるのが原因です。

建物価格の安い中古物件である

同様の理由から、中古物件には高利回り物件が多くあります。新築物件と比べて購入費用が抑えられ、家賃相場さえ下落していなければ、高い利回りを実現しやすい物件となります。

管理コストの評価が低い

計算式の都合上、管理コストを安く見積もってしまえば、実質利回りでさえも高く見せかけることができます。このような手口に踊らされることがないよう、修繕積立金などの管理・維持コストの設定額に注意する必要があります。

満室想定・設定家賃のものしか示されない

表面利回りも実質利回りも、基本的に設定家賃のまま満室になる想定で計算されています。しかし実際には、多くの部屋を保有していれば、その一部に空室が生じることもしばしばあります。特に中古物件の場合には、実際にはすでに空室があっても満室を前提に利回りが計算されます。空室対策のために家賃が引き下げられることもあるため、結果として購入時の利回りが実際の収益より高く見えてしまうこともしばしばです。

アパートを一棟所有する場合、多くの部屋数を抱えるため、空室はより身近な課題となります。あらかじめ一定の空室率を投資計画に盛り込んで利回りを再評価しなければ、広告上の利回りと大きな乖離が生まれてしまうこともあります。

以上のように、大きく分けて次の二つの条件から高利回り物件が成り立ちます。第一に、物件の購入価格が実際に安いとき、高利回り物件となります。第二に、ランニングコスト・収入見込みが甘く評価されるとき、高利回り物件となります。

この性質から、高利回り物件を目の前にしたときにも、投資家にはなお慎重な姿勢が求められます。高利回り物件の真価を見抜く投資判断が求められるのです。

 

表面だけの「高利回り」に騙されない!物件の真価を見抜くには

高利回りならば良い物件という判断はとても危険です。不動産投資を成功させるためには、利回り自体を見るというより、利回りを通じて物件の価値を見抜く力が必要不可欠です。高利回り物件に騙されず、物件の真価を見抜くために注意すべき点を挙げていきます。

築年数に注意

中古物件は利回りが高くなりやすい一方、修繕費という固有の課題を抱えています。中古の投資物件を選ぶ際は、建物の状態や管理状況を確認しましょう。ずさんな建物管理がおこなわれていた物件を購入すると未払いの修繕費等の余分な資金をかけることにつながりかねません。

また、現在と異なる基準で建物が作られていた場合、物件評価は大きく変わってしまいます。中でも「耐震基準」と「アスベスト」には注意が必要です。

耐震基準については、1981年の建築基準法改正後に建てられた物件かどうかを確認しましょう。1981年の耐震基準では震度六強から七程度の大規模振動で倒壊・崩壊しないことを検証するよう定められています。災害により物件を失うリスクを回避するためにも、1981年以降に建てられた物件を選ぶことをおすすめします。

アスベストの利用禁止は、より遅く、2006年に部分的に禁止され、2012年の建築基準法でようやく全面禁止されました。アスベストとは石綿とも呼ばれ、肺がんや中皮腫を発症する発がん性があることが判明しました。発ガン性が明らかになって以降、アスベスト除去処理が施されてきましたが、いまだ完遂されたわけではありません。主に利用されたのが1960年代であるとはいえ、2006年以前の物件であれば、念のため建材にアスベストが利用されていないかを確認するようにしましょう。

築年数が古くなれば、物件価格の下落から高い表面利回りが出ます。しかし、実質利回りは上記の課題に対応する修繕費用のためにそれほど高くない場合もありえます。利回りだけで物件を評価することの危険性が見えてきたのではないでしょうか。

エリアに注意

物件に入居者がつきそうかどうかという点は、利回りに反映されない重大な判断指標の一つです。利回りを評価する際には、物件の所在するエリアの住宅需要を見直し、投資計画と考え合わせる必要があります。

利回りは満室時の年間収益をもとに計算されていました。そのため、一年間で一回でも空室が生じると利回りは達成されません。たとえ利回りが高くとも、無理な投資計画を立てれば空室によって計画が破綻してしまうこともあるのです。

考慮しなければいけないポイントは複数あります。人口と世帯数を考慮することはその一例です。人口に対する世帯数が少なければそのエリアの世帯人員数は多いとわかり、すでに購入した持ち家に住む人が多いと考えられます。そのようなエリアに単身者用の物件はあまり適していません。また、都心部に物件が所在していても不便な場所は好まれません。コンビニエンスストアや公共交通機関へのアクセスはもちろん、近隣の不動産や嫌悪施設のチェックも必要です。

物件の広さ・タイプに注意

購入予定の物件がファミリータイプかワンルームタイプかによって、利回りの評価も変えなければなりません。部屋が大きいファミリータイプの物件は購入費用が高いだけではなく、必要が生じた際ワンルームタイプより多くの修繕費用が生じますし、それに比例して家賃収入が大きく増えることもありません。ワンルームタイプの物件のリフォーム費用は数万円~十万円で済むといわれますが、ファミリータイプの物件の場合は三十万円ほどかかるともいわれています。

したがって、ファミリータイプの物件の利回りは相対的に低くなります。利回りが低いから悪い物件というわけでもなく、利回りの基準値が下がっているものとして投資判断をしましょう。立地などと総合して住宅ニーズを判断すれば、ファミリータイプに適した地域も存在することは注意が必要です。

総戸数に注意

修繕費の見積もりについて、総戸数からも設定額の妥当性を判断することができます。大規模な修繕のために準備しておく修繕積立金ですが、戸数が多いマンションの場合区分所有しているオーナー全員で分担して負担することになります。したがって、オーナーの数が多いほど、一人当たりの負担は小さくなります。もちろん建物自体も大きくなるため、積立金の総額も大きくなりますが、それでも総戸数の多いマンションでは負担の軽減が望めます。逆に総戸数が少ないとき、利回りの計算に用いられている維持コストがあまりに少なく見積もられていないかという点には注意が必要です。

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不動産投資会社選びの重要性

利回りを評価するにあたって注意するべき点は、より細かいものまで合わせると非常に多岐に渡ります。そのすべてを自分自身で確かめ、判断しようとすると、やはり情報量に限界があるのも事実です。

したがって、物件選びにおいて重要なのは、信頼できるパートナーである不動産投資会社を見つけることです。自分自身での情報収集と投資判断は欠かせませんが、それに寄り添うパートナーもまた、必要不可欠なのです。

不動産投資会社の役割

不動産投資会社は物件取引の仲介役として様々な役割を果たします。不動産投資会社の役割のうち、物件探しと購入判断に関わる仕事を知っておきましょう。

物件の紹介

第一に投資物件を紹介してくれます。個人の投資家でもインターネットなどを使って投資物件を探すことは可能です。しかし、膨大な量の物件から投資に適した物件を一人で探すのはやはり困難です。不動産投資会社と手を携えて物件選びを開始すれば、希望の物件の条件を不動産投資会社に提示するだけで、数多くある物件のデータベースからニーズに合う物件を抽出してくれます。

なお、不動産投資会社の中には自社開発物件を取り扱う業者もあります。そうした会社ならば、他社では扱っていない新築物件の情報をいち早く提供してくれます。不動産投資会社が費用を捻出して開発を試みているため、自社開発物件は立地・設備等の面で資産として信用できる様々な条件が整っていることでしょう。

購入プランの作成

物件を選ぶことに加え、利回りを含む投資計画の設計にも不動産投資会社が重要な役割を果たします。不動産投資ではローンを組んで物件を購入するケースがほとんどです。その際、不動産投資会社は現在の年収や貯蓄、投資目的などを加味して収支計画書を作成します。計画の段階で収支のバランスが取れていない場合にも、資金計画を再検討して最善のものを考えて提案してくれることでしょう。

また、現在の投資家の資産状況に加え、将来の不動産業動向や収入見込みなどの予測の手助けもしてくれます。現在の年収、貯蓄を加味して物件を探すことは個人でもできるかもしれませんが、将来の不動産業界の動向を加味した判断は個人では得にくいものです。

各種手続きの案内

不動産の購入に伴うたくさんの契約も、不動産投資会社を活用することでスムーズに処理することができます。不動産取引に関する法律の知識がどうしても不足する投資初期において、リスクの大きい契約や自分に不都合な契約を結んでしまう危険性を回避できるのです。不動産投資のプロフェッショナルが手続きのサポート・代行をして書類を作成してくれるため安心して契約を結ぶことができます。

不動産投資会社の選び方

以上のように、不動産投資会社は様々な面で不動産投資を支えてくれます。しかし重要なのは、信頼できるパートナーとしての不動産投資会社を見つけることにあります。数ある不動産投資会社からどの会社を選べばいいのか、その選び方の参考として、どのような点に注目すれば違いがわかるのかを紹介しておきます。

保証サービスの設定状況

不動産購入後の不動産投資会社のサービスとして家賃保証や滞納保証があります。購入した不動産が空室の場合や入居者が家賃を滞納した場合でも、一定期間は不動産投資会社が肩代わりしてオーナーの家賃収入を保証してくれるサービスです。保証年数が会社によって異なる他、保証家賃の見直しも定期的に行われます。

しかし購入後の手厚い保証が謳われていても、それを鵜呑みにしてはなりません。その不動産投資会社が倒産をしてしまったり、家賃以外の費用はすべてオーナーが負担する契約になっていたり、不動産投資会社の経営状況や保証サービスの細かい規約に注意が必要です。

賃貸経営管理

中には購入した不動産の賃貸経営管理を請け負っている不動産投資会社もあります。不動産の購入時に不動産投資会社を探し、さらに購入後に不動産管理会社を探すのはいくらか手間がかさみます。その点、不動産の購入から手続き、管理までを一つの会社に任せられれば、手間とコストを抑えられます。信頼できる不動産投資会社だと判断できたなら、管理委託も検討してみるとよいでしょう。

信頼と実績

不動産投資会社の経営状況や利用者の率直な意見もまた、不動産投資会社選びの重要な指標です。不動産投資会社とは不動産を購入してからも付き合っていく関係なので、信頼が必要不可欠です。会社を選ぶ際には企業の基本状況(資本金、営業利益等)やクチコミ、リピート率などを見るのも大切です。そしてもちろん、自分自身で足を運び、スタッフと対話して自分の目で判断することも忘れないようにしましょう。

また、実績がある会社は広く社会的信用が厚く、銀行からもより良い条件で融資を受けられることもあります。不動産投資会社を選ぶ際には、各社が提案するローン貸付金融機関とローンの金利にも注目してみましょう。物件選びと同様に、不動産投資会社選びもまた、不動産投資の成否を握っているのです。

 

まとめ

今回は投資物件選びにあたって最も大切な考慮材料の一つ、利回りを出発点にして、不動産投資を始めるにあたって大切な物件選びと不動産投資会社選びについて整理しました。その中で、高利回り物件の特徴や利回りを評価する際の注意点、そして不動産投資会社を選ぶ際の注目ポイントを解説しました。数値上の高利回りに振り回されることなく、適切な物件評価と投資計画に基づいて、利益のある不動産投資を実現するために、これらの情報を役立てていただけると幸いです。

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