知らないと損する!保有物件売却をする際のポイント!

不動産投資が追い風の外部環境の中、保有している不動産の資産価値が落ちにくい、もしくは上昇しているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資のメリットは「定期的な収入が取れる」ということはもちろんですが、「実物資産として売却価値がある」というのもありますよね。
株や投資信託などの証券などの売却と比べて、不動産資産の売却は税率や売却益(譲渡所得)の計算、また実際の売却にかかる費用など分かりにくいです。
今回は、既に物件を保有されている方、または今後購入して売却までの戦略をお考えの方に、「想定外の費用が掛かった」ということにならないように、売却のタイミングや、売却時に知って頂きたいポイント等について解説していきます。

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売却のタイミング

まず、不動産を売却する時とはどのような時なのでしょうか?

  • 空室期間が長くなり、将来的に収益が見込めなくなった時
  • 家賃が下がり、思ったよりも収益が見込めなくなった時

以上のように不動産投資をしている中で収益が見込めなくなった時に売却を考えるという方が多いです。
実はこのような事例は購入前にリスクヘッジを行うことが出来ます。
それは、「空室になりにくい物件を選ぶ」ということです。

空室になる時は家賃が適正でない時が殆どです。
例えば、

  • 新築で駅から徒歩5分で25平米で家賃9万円
  • 築20年で駅から徒歩5分で25平米で家賃9万円

上記の物件のどちらが人気があるかは言うまでもありませんね。

ただ、

  • 新築で駅から徒歩5分で25平米で家賃9万円
  • 築20年で駅から徒歩5分で25平米で家賃8万円

上記の条件だった場合、築20年の物件にも家賃が安いというメリットが生まれるので、どち らに入居が入りやすいかは分かりません。

上記のように適正家賃にすれば空室が少なくなります。空室が少なくなるという事は収益性が保たれるので売却しなくてもよい状況になりますよね。この様に購入前にリスクヘッジを行うこともできるのです。

しかし、万が一収益性が見込まれず、売却を決断した場合にはどれだけの費用がかかるのでしょうか。

 

売却にかかる費用

1.売却を依頼する会社への手数料

保有している物件を、買いたい人が身近にいれば、個人間で値段設定し売却してしまえば良いですが、なかなかそんな方は周りに居ませんよね。
実際、売却する際は仲介会社に依頼することが多いです。
まずは、ご自身が保有している物件を仲介会社に査定の依頼をします。簡単に言うと、自分の物件を市場に出すとどれくらいの価格が妥当なのか値段をつけてもらうことです。
その設定した価格が問題無ければ、実際に買いたい人が見つかるまで市場に売りに出せばいいわけです。

ここで、一つ目のポイントです。

仲介会社に依頼する際に発生するのが「仲介手数料」です。
一般的には、売買価格の3%+6万円+(仲介手数料×8%[消費税])が発生します。
※本当はもう少し細かい区切りがありますが、省略します。

それでは、保有されている物件が2,000万円で売れたとしましょう。
その場合の仲介手数料は

2,000万円×3%+6万円=660,000円・・・①

66万円×8%[消費税]=52,800円・・・・・②

①+②=712,800

以上が仲介手数料となります。

仲介手数料は意外とインパクトの大きい費用ですね。ここの金額を忘れて、売却しても思ったより手元にお金が残らなかった!とならないように、想定している売却価格にかかる仲介手数料はしっかりと事前に把握しておきましょう!

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2.売却して現金を手に入れた!税金はいくらかかるの?

売却した際は、どの金額にどれぐらいの税金がかかるか分かりにくいですよね。

「買ったときの金額よりも高く売らなきゃ利益は出たことにならないの?」
「ローン組んで購入した場合は、ローン残高以上に売れたら利益が出たことになるの?」

そんな、疑問をよく耳にします。
まず、不動産の売却時にかかる税率について解説します。

  • 税率
    実は、不動産に関しましては保有期間に応じて税率が変わってきます。
    売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合⇒「長期譲渡所得
    売った年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合は⇒「短期譲渡所得

そしてそれぞれの税率は以下の表のようになります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※国税庁HPより抜粋

短期譲渡の場合は税率は39%!と考えますと、急激な値上がりが無い限りはなるべく5年を超えてから売却を考えた方が良さそうですね。

ここで2つ目のポイントです!
それでは、不動産売却した時の税金はどこの金額を売却時の利益(所得)とみなして税金がかかるのでしょうか?
ちょっと分かりにくいですが、下記が譲渡所得(要は税金がかかる金額)の算出の計算式です。

収入金額-(取得費+譲渡費用)=課税譲渡所得金額

どれがどれに該当するかというと、ざっくり以下の通りです。

・収入金額・・・実際に売れた金額
・取得費 ・・・その不動産の購入代金、購入時の手数料
(※建物金額に関しては、「減価償却費」分を差し引きます←ここがややこしいです。)
・譲渡費用・・・売るためにかかった費用(先に説明した仲介手数料などが該当します。)

例えば、
平成22年7月に3,000万円の不動産を購入(購入時の手数料80万円)
その物件を平成28年10月に3,000万円(仲介手数料約103万円)で売ったとしましょう。

まず、短期or長期どちらに該当するか判断します。保有期間は5年と3か月で5年を超えてるから長期譲渡所得!と思いがちですが、判断するのは「売った年の1月1日時点です」

なので、例の場合は保有期間は、4年と5カ月になりますので、5年以下ですね。
なので短期譲渡所得となります。

そして、3,000万円で買ったものを3,000万円で売ったから利益は出ていないんじゃないか?と考えるのではなく、当初買った金額の建物価格から保有期間相当の減価償却費を引いた金額を算出して計算しないといけません。
これがとてもややこしいですね。

細かい計算は省いて仮に保有期間の減価償却金額が250万円だとした場合、、、

3,000万円ー[(3080万円-250万円)+103万円]=67万円(課税譲渡所得)

となります。なので、

67万円×39%(短期譲渡所得税率)=約26万円

約26万円の税金がかかるということですね。

ざっくりとして計算になってしまいましたが、本日は不動産売却に関してかかる「仲介手数料」と「売却時の税金」の2つのポイントを知って頂ければと思います。

まとめ

減価償却費などの計算は省きましたし、上記は、投資として他人に貸し出している不動産の売却の例でしたが、自宅として使っている不動産に関しては税率の特例があったり、控除が使えたりとケースバイケースで計算が変わってきます。不動産売却に関しては、なかなか個人では把握しきれない部分があるので、是非プロに相談してみて下さい。

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