不動産投資の成功率はどのくらい?成功率を上げるための方策とは

不動産投資の成功率はどのくらい?成功率を上げるための方策とは

不動産投資を検討するにあたり、その成功率はどうしても気になるもの。成功率が低いのであれば、株式投資やFXなど不動産以外に投資をしたいと考える人も多いのではないでしょうか。今回は不動産投資の成功率と、成功率アップのためのポイントについて解説します。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

不動産投資における「成功」とは?それぞれの投資目的を考える

ひとことに「不動産投資」といっても、その目的は人により様々です。この記事をご覧になっている皆さんにとって、不動産投資の目的とは何でしょうか。

「不動産投資で成功したい!」と思っても、そもそも目的が異なれば成功の定義も異なります。まずは自分にとっての不動産投資の目的を明確にし、それに応じた投資戦略を立てていくことが成功への近道です。まずは不動産投資を始める「目的」に応じた投資戦略や注意点を把握しておきましょう。

参考記事:これから不動産投資を始める方へ!不動産投資の基本を解説

安く買って高く売り抜け、大儲けしたい

購入時と売却時の価格差から得る利益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。不動産投資でキャピタルゲインを得られるケースとは、不動産が値上がりするときです。実際、バブルの頃は地価が上昇を続けていたため、不動産の転売を繰り返すことで莫大な利益を上げられました。

ところが現在では、そのようなキャピタルゲイン狙いの投資は難しくなったというのが実情です。特に2008年のリーマンショック以後は、東京における住宅地の地価は大きく下落しました。

とはいえキャピタルゲイン狙いの投資が不可能になったというわけではなく、そのような不動産投資を専門に行う投資家も実際に存在します。しかしそれはプロの仕事であり、豊富な経験と知識をもとにして初めて成功できるものです。例えば何らかの事情で使用されていない建物を格安で購入し、リノベーションや建替えによって再生してから、高値で売却するという方法があります。これにはまず、そのような特殊な物件を見つけるための広い情報網が必要であり、そのうえで、どのような再生を施せばマーケットの需要を捉えられるのかを的確に予測する力が必要です。

キャピタルゲインを得る不動産投資に初めから挑戦することは避け、まずは、次の項目で解説するような「インカムゲイン」を得る投資から始めましょう。

経験を積むことで、やがてはキャピタルゲイン狙いの不動産投資も選択肢となってくるでしょう。実は2014年頃から、首都圏住宅地の地価がわずかな上昇に転じています東京都財務局)。派手なキャピタルゲインが得られるマーケット環境とはまだ言えない状況ですが、経験を積み、差別化を図れるだけの知識を持った投資家にとっては、これからは大きなチャンスかもしれません。

参考記事:東京オリンピックまであと2年!不動産価格は今後どうなる?

勤め先で給与を得ているが、副収入が欲しい

昨今の不動産投資の収益源は「インカムゲイン」、つまり家賃収入が基本です。不動産の物件価値や家賃が乱高下することは稀で、堅実な管理と客付けの努力を行っていればそれなりの家賃収入が見込めます。多くの人が安定的な副収入を目当てに不動産投資を始めるのも、この性質があってこそです。

しかし、インカムゲインを得たいと考える人が多いからこそ、実際にそれを得るための競争は熾烈です。キャピタルゲインに比べれば確実性の高い投資形態に違いありませんが、決して知識が必要ないとか、市場勘が求められない訳ではありません。

安定的な家賃収入を得るために不可欠なのは、空室リスクを極力抑え、満室に近い状態を維持することです。そのためにも、いつも入居者が付いている物件の性質を知っておきましょう。個々の事情によって様々なため一概には言えませんが、大きな傾向として最も大切なのは立地です。都心部の物件や都心部へのアクセスが良い物件は入居者が付きやすく、家賃収入が安定しやすいものです。

本業のあるサラリーマンが副収入目当てに不動産投資をしようとすると、物件の吟味や市場動向の研究に本業投資家ほど時間を割くことができません。結果として、誰の目にもリスクが小さく確実性の高い、都心あるいはその近辺の物件に投資対象が偏りがちです。安定的な副収入目当ての不動産投資に適した物件は、良い物件から順にすぐに売れてしまう状況にあります。

激しい競争の中でも安定的なインカムゲインを得るためには、同じようなバックグラウンドで同じような目的のもとに投資を行っている他の投資家に対し、何らかの点で抜きん出なければなりません。本業の合間にうまく時間をやりくりし積極的に不動産投資セミナーに参加したり、人脈を広げてマーケットの情報を敏感にキャッチしたりと、人によって方法は様々です。成功のためにも、ご自身がどのような強みを作れるかを考えておきましょう。

参考記事:【調査レポート】不動産投資に関する知識や情報ってみんなどうやって収集しているの?

老後の年金がわりになる資産形成をしたい

いまや「人生100年」という時代です。仮に65歳で定年を迎え引退するとすれば、残る35年間の暮らしを支える資産に不安を覚えるのは自然なことでしょう。引退後にも安定的な家賃収入があれば、現役時代と変わらず安心して暮らせるかもしれません。老後資金を得る目的で不動産投資をする際の注意点を、具体例を通して考えてみましょう。

例えば40歳の人が、老後に月25万円の家賃収入を得られるよう今から不動産投資を始めたいと考えたとします。ワンルームマンション1部屋だけの家賃収入で25万円を得ることは難しいため、小さめのアパート一棟を購入するか、価格帯の高い物件を複数戸購入することになりそうです。5,000万円の一棟アパートを、25年かけて返済する不動産投資ローンを使って購入するとしましょう。

  • 物件価格:5,000万円
  • 自己資金:1,000万円
  • ローン:4,000万円
  • 融資期間:25年(金利3%)
  • 月々の返済額: 19万円(元利均等方式)
  • 満室時の家賃収入:30万円/月
  • 表面利回り:7.2%(満室の場合の年間家賃収入が360万円)

賃貸アパートの一般的な空室率は19%程度と言われていますので、平均的には月々24万円程度の家賃収入があるでしょう。ローン返済を差し引くと、完済時(65歳)までは月々5万円程度の家賃収入を得られる計算となります。実際には管理費がかかるため、手取りの家賃収入はほんの数万円であり、入居が芳しくない時にはキャッシュフローが赤字になることもあるでしょう。

ただし65歳をすぎると、ローン返済が不要になるため月々の家賃24万円(から管理費を差し引いたもの)が全て収入となりますので、どうにかこうにか老後を暮らしていけそうに見えます。

しかし、現実にはそうはなりません。上記の条件のような物件は、恐らく中古物件のはずです。もし新築ならばかなりの好物件と言えます。25年後には、当初新築だった物件ですら築25年になり、購入時点で中古だったならさらに築年数が経つことになります。そのような物件で、ローン完済後も同じ入居率を保つのは至難の技です。入居付けのためには何らかの大規模なリノベーションが必要になるでしょうし、最悪の場合には建替えも視野に入りはじめ、思いのほか費用も嵩んでしまいます。

また、老後の生活費想定である月々24万円も、実際には最低限度ギリギリの目算です。もし公的年金や貯蓄がなく、上記の家賃収入だけが頼りだということになれば、状況は厳しいと言わざるを得ません。逆にそのような心配から、もっと表面利回りの良い物件に無理に投資すれば、今度はローンを完済できなかったり、入居率が低くて赤字になったりと裏目に出るリスクも伴われます。

年金代わりにするという目的で不動産投資を始めるならば、それが老後に向けての万能薬ではないということをよく理解し、現実的な計画を立てることが成功への秘訣です。また家賃収入だけに期待するのではなく、様々な資産を組み合わせてリスクを分散しておきましょう。そのような備えができていれば、月々24万円の家賃収入は大いに頼りになることでしょう。

参考記事:自己資金なしの不動産投資も! 物件価格ごとのシミュレーション

 

 不動産投資の成功率~株式投資やFXとの比較

目的がどうあれ、投資をするからには、当然「成功させたい!」と考えることでしょう。では実際のところ、不動産投資の成功率はどの程度のものなのでしょうか。投資先の資産としては様々なものがあり、堅実なものでは個人国債から、ハイリスク・ハイリターンなものではFXまで、リスクとリターンのバランスが異なります。不動産投資は比較的安定して収益を得られる投資だと言われます。次に、株式やFXといった他の投資と比較したとき、不動産投資がもつ特徴を整理することで、不動産投資の成功率を粗描してみます。

参考記事:さまざまな投資商品と不動産投資を比較

FXを長続きさせるのは至難の技

FXとは、為替の値動きを利用して差益を得る一種の為替取引です。レバレッジを効かせて自己資金の何倍もの金額を取引できるため、少ない自己資金で多くの利益を得られる投資として大変人気があります。

ところが、FXによって投資に成功する人は非常に少ないというのが実情です。5年程度の長期で見た場合、トータルで収益を出すことができるFX投資家はほんの1%に過ぎないと言われます。

FXの成功率を下げている最も大きな要因は、実は投資からの撤退にあります。FXを始めた人の8割が1年も経たずに取引を辞めているのです。FXを辞める理由はもちろん、大きな損失を出してしまい続けられなくなったか、そうでなくともジワジワと損をするばかりでメリットを感じられなかったからと推測されます。

したがってFXに成功した人は、初期の大小の失敗にも関わらず、投資を継続した人と言えます。もちろんFXには様々なテクニックがあり、それらに熟達していけばいくほど、成功する見込みが上がります。しかし1年以内にFXを辞めてしまった8割の人は、そのようなテクニックに熟達する前に退場を余儀なくされたのではないかと考えられます。 FXで成功するための最大の秘訣は、結局のところ、「始めは損をしても、根気良く続ける」ことに尽きるのかも知れません。またそのためには、始めは投資額を抑えてじっくり練習をする期間を設けたり、負けが数年間続いたとしても投資を続けられるくらいの資金を用意したりといったことが必要になるでしょう。

FXの大きな特徴は、瞬間的な値動きが激しいということです。多くの人が毎日の値動きをフォローすることに疲弊し、人によっては日常生活のリズムすら崩してしまいます。そのような生活を2年も3年も続けることによって初めて儲けを出すことができるのだとすると、FXから離脱してしまう投資家が多いのも頷けます。FXに伴う精神的・肉体的なコストを軽視して投資を始めれば、すぐに辞めてしまう8割の失敗者に転じてしまうことでしょう。

株式投資はレバレッジが効きにくい

FXと同様に、株式投資も成功率は高くありません。ただしFXほど明確には「何%」と言いにくく、様々なケースがあるのも事実です。

株式投資を行う際には、投資家が企業の目利きを行い、日本国内だけでも3,500以上ある銘柄の中から選ぶことになります。その中にはインフラや日用品メーカーといった株価の安定する銘柄から、ITベンチャーのように一攫千金型の銘柄まで様々なものがあります。多くの投資家は一つの銘柄だけに投資することはせず、様々なタイプの銘柄を組み合わせてリスク分散を行います。したがって、どのようなポートフォリオを作るかによって投資の成否がガラリと変わるのです。

また株式はFXほど値動きが激しくなく、購入した株式は長期間保有されます。事実、日本証券業協会の調査(2015年)によれば、7割に及ぶ投資家が5年以上にわたって株式を保有し続けるといいます。このように考えると、株式投資は不動産投資と似ているように思われるかもしれません。

しかし不動産投資と比較すれば、レバレッジの効きやすさに明らかな差異があります。不動産投資ではローンを組むことでレバレッジを効かせます。不動産投資では物件価格の1~2割程度、場合によっては自己資金がなくとも投資が可能ですが、株式の信用取引においては3~4割の自己資金が必要です。

また当然ながら株式は値動きがありますので、資産価値の面では不動産ほどの安定性がありません。購入した銘柄の企業それ自体の業績を常にチェックしておくことはもとより、それに影響を与える政治経済全体の動向や消費市場のトレンドなど、株式投資を成功させるためには様々な勉強が必要であり、努力を怠ってはなりません。

不動産投資はバランスが良い

不動産投資を成功に導くためには、投資家それぞれの投資目的に応じた様々な事前準備、住宅市場の研究、情報網の開拓と人脈作りなどの努力が必要です。しかしそれらは、FXで強いられる毎日のストレスや、株式投資で必要となる毎月毎月の企業動向研究と比べれば、とある事情からそう負担になりません。

不動産投資で多くの努力と活動が要求されるのは、主に二つのタイミングに限定されます。不動産投資は息の長い投資であり、30年や40年という長い時間をかけて投資を回収するものです。その成功のために必要な準備や勉強が、主に二つのタイミングに集中して行われるなら、負担量が少ないと評価するべきでしょう。

一度目はもちろん、物件の選定を行うときです。「良い物件を選ぶ」ことが不動産投資の王道であることから、これは想像に難くありません。不動産の資産価値は急激に変化することがなく、安定した資産として保有できます。しかしその分、一度購入した物件を手放すのには多くの困難が伴われます。購入の前にできる限りの準備をし、慎重に物件を選定しなければなりません。

参考記事:不動産投資での物件選びの5つのポイント

二度目は、物件の築年数が深まり入居率が下がり始めた頃に、リノベーションや入居付け戦略の再検討を行うときです。物件購入時と比べて住宅市場の動向が大きく変わっている可能性がありますので、よく勉強する必要があります。

参考記事:リノベーション賃貸物件で収益改善は可能なの?

これら二つのタイミングを除けば、基本的には管理会社に管理や入居付けを任せることができるのが、不動産投資の特徴です。入居付がうまくいかないとか、想定外の老朽化対応などの障害も時折発生するでしょうが、管理会社というパートナーと共にそれらを解決すれば、投資家自身の判断は比較的少なくとどまります。安定して投資を続けたい投資家にとって、不動産投資はバランスの良い投資形態だといえるでしょう。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

 不動産投資の成功率を上げるためには

ローンを組む際のポイント

不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、投資の計画性が厳密に審査されます。またローンを受けることができた場合でも、実際の入居率が低ければローン返済額が家賃収入を上回ってしまうかもしれません。そうなれば、貯蓄を切り崩してまで返済に充てなければなりません。

つまり不動産投資ローンの借り入れにあたっては、投資計画の事前検討を十分に行うことが大切です。家賃相場や入居率の見通しを事前に完全に予測するのは難しいとはいえ、立地や設備の面で似た物件をいくつか選んで比較するなどして、慎重に吟味しましょう。

また、インターネットで調べたり、自分の担当者から話を聞いたりするだけでは不安は拭えないかもしれません。結局のところ、物件に住むのは人間です。住みたい物件を選んでいる人の気持ちになって、実際に物件の周りをよく歩き、周囲の環境を見てみましょう。その際、地元の人に話を聞いてみるのもいいでしょう。土地に根ざした不動産会社なら家賃相場について詳しく知っていますし、先方にも情報収集としてのメリットがあれば、相談に乗ってくれるかもしれません。

また、通行人から話を聞くとまでは行かなくても、知人のネットワークを使ってそのエリアの雰囲気や住民の傾向性をヒアリングすれば、意外な発見があるかもしれません。こうした工夫で繊細な情報を収集すれば、投資計画の精度がぐんと上がることでしょう。

参考記事:【調査レポート】不動産投資経験者が次に購入する物件のチェックポイントを聞きました。

不動産管理会社の選び方

入居率を高めたり、良好な管理状態を維持したりするためには、良い管理会社をパートナーとすることが大切です。管理会社の良し悪しは、「実績」と「相性」の両面からチェックしましょう。

まず実績として、その管理会社が管理している物件の入居率を確認し、さらに物件を現地視察して管理状態を確認しましょう。同時に、管理会社が提供しているサービス内容にも注目し、それが管理委託料との兼ね合いで高すぎたり安すぎたりしないかを判断しましょう。長いスパンの投資になるため、管理会社が長期的に信頼性の高いパフォーマンスを実現してくれるかを判断しなければなりません。

次に投資家と管理会社との相性、より具体的には投資家と担当者の相性も重要な要素です。不動産の管理においては、万一問題が起きたら管理会社からすぐに連絡が入り、スムーズなコミュニケーションを取りながら問題を解決していく必要があります。担当者はプロとはいえ、やはり人間である以上、投資家との相性の良し悪しがあります。密なコミュニケーションを求めているのか、本当に重要な時だけの連絡で構わないのか、投資家と担当者のコミュニケーションは人の数だけ多様な在り方があります。

実際にやってみるまで想像しにくいかもしれませんが、ある程度のイメージを持って管理会社や担当者を選ぶことで、ストレスなく効果的な運用を続ける基盤となることでしょう。

参考記事:自主管理と管理委託、どっちがいいの?物件の管理方法について解説

 まとめ

誰もが「投資を始めるからには、成功したい!」と思い、不動産投資の成功率が気になってしまうものです。しかし不動産投資の目的や戦略は様々であり、不動産投資の成功率を一概に論じることはできません。

まずは「自分の場合は、どんな状態が成功なのか?」を考え、そのイメージを出発点として情報収集を行い、相談相手を見つけて物件を選んでいきましょう。

目的が明確にイメージできさえすれば、不動産投資はFXや株式投資と比べて、労力が短期間に集中し、なおかつレバレッジも効かせやすい点で、バランスが良い投資形態だといえます。投資の成功に向けて、あなたの目的を描くことから始めてみてはいかがでしょうか。

今なら書籍を含む 「失敗しない不動産投資4点セット」をプレゼント!!

①書籍 ②動画カスタマーズレポート ③エピソードブック ④最新優良投資物件情報
プロパティエージェントでは専任のアドバイザーが不動産投資に関する相談を承っております。
疑問に思っていることや分からないことなどお気軽にお問い合わせください。

今だけ「失敗しない不動産投資4点セット」をもれなくプレゼントいたします。