投資初心者必見!不動産投資で成功するために必要なものとは?

投資初心者必見!不動産投資で成功するために必要なものとは?

不動産投資に興味を持ちながらも、一歩踏み出すにはまだ勇気が要ると感じている方もいるでしょう。今回は、不動産投資に取り組む人に必要なものは何なのかを考えます。今の自分に必要なものは何なのかを明らかにして、不動産投資へと踏み出す不安を解消していきましょう。

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「自己投資」も不動産投資の一部

不動産投資には、物件の種類とターゲット管理方法保険物件を扱う業者地価、そして土地柄などの多彩な知識が必要です。

不動産投資の失敗の原因の多くはこれらに関する知識の不足によるものです。不動産投資には金銭的投資だけではなく、こうした知識を蓄える労力、つまり「自分自身への投資」も非常に重要です。

多くのジャンルにわたるこうした知識によって、不動産投資から得られる利益に大きな差が生まれます。情報収集は惜しまず行っていきましょう。

情報収集の方法としては、書籍やウェブの他にも、セミナーへ参加したり、不動産会社へ相談したり、大家コミュニティで交流するなど、いくつかの方法があります。

書籍

書籍は手軽で敷居も低いので、初心者におすすめの勉強法です。ゼロから学べる入門書もたくさんあり、不動産投資の実態について大まかな知識を身に付けるには効果的です。入門書を読んだら、投資家が実際にどのように考えて投資したかといった具体例が記載された実践的な書籍にもチャレンジしてみましょう。

ウェブ

ウェブは書籍よりもアクセスが簡単です。不動産投資に関する記事を掲載するウェブサイトはたくさんありますし、気になったキーワードや知りたい仕組みに的を絞って調べるなら書籍よりもウェブが便利です。また投資家が個人的に書いたブログも多数あり参考にできますが、内容に偏りがあることがあるので活用には注意が必要です。

セミナー

投資家向けセミナーに参加することも有効です。書籍を読むことに苦手意識がある方でも、セミナー会場に足を運べば比較的短時間で知識を得ることができます。セミナーでは投資のプロから経済動向や不動産会社の選び方について直接教えてもらうことができますし、自分から質問ができるセミナーもあります。またセミナー参加者同士でつながりを作れば、投資家や投資家志望者の間で情報共有を行うこともできるようになります。良いセミナーを選ぶための着目点としては、主催者が何度もセミナーを開催しているかどうか、講演者は専門家かどうかなどがあります。

大家コミュニティ

不動産を経営する大家さんたちはしばしば、不動産経営に関する情報共有を行ったり勉強会を開催したりしており、いわばコミュニティのような集まりを作っています。こうしたコミュニティと関わりを持てば、先輩投資家から投資のコツや失敗談などを直接教わったり、またこちらから質問したりすることができるでしょう。こうしたコミュニティでは自分が情報を得るだけではなく、情報の提供側になることも求められますが、投資を実際に始めてみれば経験は自然についてくるのであまり心配はいらないでしょう。

初心者の失敗

初心者が不動産投資に失敗しがちな原因としては、単純な知識不足や不勉強が多数を占めます。あるいは、たとえ書籍やブログを読んで勉強していても、知識を実行に移して経験を積まなかったり、独学で済ませようとしたりするのは望ましくありません。また、自分に合った適切な投資方法を選択しない場合も失敗に繋がりがちです。これらのことを防ぐには、やみくもに先輩投資家を参考にするのではなく、自分と似た状況を経験した先輩投資家を参考にしたり、つながりを持ったりすることが効果的です。

たとえ失敗してしまっても、それで終わりだと簡単に諦める必要はありません。失敗の原因を調べ、次の投資につながる新たな知識を得ることで、投資家として成長していくことができます。あまり構えすぎずに、次のチャンスを見つけてチャレンジするとよいでしょう。

 

儲かるには相応の資金が必要?

不動産投資に関する知識や情報を持っていれば、必ずしも多額の資金が必要になるわけではありません。少額から始める不動産投資の方法を紹介していきましょう。

投資の種類

一口に不動産投資といってもいくつか種類があります。

賃貸アパート・マンションを対象に投資する場合、建物一棟をまるごと購入する方法がありますが、もちろんかなり高額になりますし、建物全体の維持費が必要になります。

一方で、分譲マンションを対象に投資する場合、一部屋ごとに購入することができるので、業者に管理を依頼する管理費や退去のたびのクリーニングといった維持費もそこまでかかりません。また、一棟アパート・マンションを管理する際の共用部分の点検や修理、清掃なども管理組合が担ってくれますので、一棟まるごと購入するよりはるかに手軽に購入できます。

また、資金が少なくても、築年数が深い物件や、駅からのアクセスが不便な物件などの安い物件しか投資できないというわけではありません。ローンを組んで月々の負担がなるべく安く済むように工夫すれば駅に近く利便性の良い分譲マンションなども十分購入できます。

さらに、分譲マンション投資よりもさらに小規模なものとして、REITと呼ばれる不動産投資信託もあります。こちらは厳密には不動産投資とは違い、株式投資や信託投資と同じように銀行からの融資は受けられないのですが、1万円などのごく少ない資金で始められるので非常に手軽です。REITについては後の項で詳しく解説します。

少額資金から不動産投資

少額資金で始める場合、どのような戦略があり得るでしょうか。大まかに分類すれば、

  • 価格のわりに条件の良い区分マンションを購入し、高めに転売して資金を増やす
  • 物件を購入する際、銀行から融資を受けて頭金は少額にする

という2パターンがあります。しかし転売による売却益を得る方法は、不動産バブルの時代はさておき、現在では現実的な戦略とはいえません。

では、少額の頭金でローンを組むことは可能なのでしょうか。

弊社が実施した調査によれば、不動産投資を始めた時点の自己資金がどれくらいあったかという質問に対して、300万円以下と回答した人が全体の三分の一に及びました。しかも、全体の一割強が、自己資金なしで(銀行からの融資のみで)投資を始めたと回答しています。大きな自己資金の蓄えがなくても、融資によって投資を始めることが可能だということが分かります。

参考記事:【調査レポート】気になる!不動産投資経験者の始めた時の自己資金と家賃収入について

メリット

少額で投資を始めることには、もちろん多くのメリットが存在します。経験の少ない初心者が投資に失敗しても、少額なら比較的軽いダメージで済みます。何度か少額投資を行ってコツをつかんでから、資金もある程度集めたうえで一棟投資などに移行することも賢い戦略といえます。

大きなリスクが心配でなかなか踏み出せないという方には、少額投資はぴったりでしょう。

REIT

ここでREITについて詳しく解説しておきましょう。REITは不動産投資信託と呼ばれ、現物不動産投資とは異なるカテゴリで考えられることが普通です。REITは、不動産に多数の投資者が出資し、その利益は投資額に応じて分配金として還元される仕組みです。物件の価格を分割するため、一つの物件を自分独りで買うよりもはるかに安い値段で投資できますので、若い世代を中心にその手軽さで人気を集めている不動産投資です。対象となる物件も住宅のみならずオフィスビルからホテルまで様々です。実際にはほんの1万円ほどの資金から投資することが可能です。

ただし、REITは株などと同じ金融商品の扱いになりますので、銀行の融資は受けられません。また投資金額が小さい分、分配金として得られる利益も小さくなってしまうこと、投資先が法人なので倒産の可能性があることなど、現物不動産投資にはないデメリットもいくつか存在します。

以上のように、不動産投資の初心者であっても小規模の投資から始め、将来的にきちんと利益をあげることが可能です。

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経営者になる心構えを持つ

資金や知識、情報の他に、不動産投資には経営者としての心構えも必要です。

不動産投資家は多くの場合、建物管理、集客、入居者対応などの具体的な管理業務を、専門の管理会社に任せます。しかし、漫然と管理会社に委託するだけという状況は避けましょう。経営者としての心構えを持つということはつまり、適切な管理会社を選び、また管理会社に委託した後も投資家として必要な仕事をこなすということを意味します。

管理会社選び

管理会社を選ぶ際に基本となるのは、その管理会社が多くの戸数を管理しており経験豊富と言えるかどうか、また実績として十分高い入居率を実現しているかどうかという点です。また可能であれば、実際にその会社が管理している物件に自分で足を運び物件の状態をチェックすることで、信用できる管理を行っているかどうかの判断の参考としましょう。

これらの基準で管理会社を選ぼうとしても迷ってしまうならば、その会社で働いている担当者の雰囲気が自分の性格に合っているかどうかを考えてみてください。個別個別の担当者に関しては、同じ人がずっと自分の物件を担当してくれるとは限りません。しかし、少なくとも投資の初期にはその人と二人三脚で物件を運用していくわけですから、管理を依頼して「安心」できるのかといったごく「ソフト」な側面も、ある程度は重視すべきだと言えます。

委託後

管理会社に委託しても、そのあとの業務をすべて管理会社任せにしてよいわけではなく、定期的に物件の入居状況や共用部分の清掃、修繕状況などを自分でチェックするなどの継続した気配りが必要です。

また自分でその物件の特徴を把握することも重要です。たとえば築年数がかなり経過している物件なら、床の傷の状態や水まわりの故障、付属機器の安全性などのリスクを自分で把握しておいた方がよいでしょう。

このように自分で物件のリスクを認識し、管理会社に頼り切らず総合的な視野を持つように心がければ、よりよい不動産投資につながるでしょう。

 

何をするにも「行動力」が肝要

最後になりますが、不動産投資で肝心なのは思い切った「行動力」です。

セミナーに行く

不動産投資でものをいうのは知識と情報ですから、それらを入手できる投資者向けセミナーには積極的に参加していきましょう。セミナーは、初心者向けから経験者向けまで様々なものがあります。自分の目的に合ったセミナーを厳選して参加するとよいでしょう。個人では収集しにくいリアルタイムの経済状況やトレンドなどを投資のプロが解説するので、他では得にくい情報を得るための絶好の機会です。

自分で見る

候補物件には、自分で足を運びましょう。文字情報だけでは頼りないですから、ウェブや書面に頼り切らないようにしましょう。特に駅までの時間的距離、周囲の店、病院、学校などの施設の充実度、治安の良し悪しや騒音の有無、交通量などは、自分で実際に知る必要があります。一度といわず、住人の目線に立って時間帯や曜日などを変えながら複数回訪れ、魅力的な物件を絞っていくのがよいでしょう。

物件の将来について調査する

現地の役所に足を運んで、将来の開発計画なども確認しましょう。商業施設の建設や駅周辺の再開発の予定があれば、将来的に利便性が高まって良い物件になるでしょう。逆に、周辺に高層ビルやマンションが建設される予定があれば、日当たりや交通量、騒音状況が現在とは変わってきてしまいます。不動産投資は十年単位の息の長い投資形態です。現在の情報だけに頼るのではなく、将来の収入を確実に獲得するために、物件の将来についての調査は欠かさず行いましょう。

躊躇しすぎない

そしていざ気に入った物件が見つかったら、投資に躊躇しすぎないようにしましょう。物件は有限ですし、躊躇しているうちに売れてしまっては元も子もありません。気に入った物件が見つかった時にためらう必要が無いように、その物件について満足いくまで事前調査して安心して投資できるようにしておきましょう。

 

まとめ

今回は、投資初心者に必要なものというテーマでいくつかの項目に分けて解説しました。

この記事を読んで、不動産投資により興味をもっていただき、投資に向けて一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。