少額から始められる？自己資金を抑えた不動産投資を徹底検討！

自己資金はどうやって決める？

少ない資金からでも行える不動産投資。まずは、不動産投資を始める際に必要となる自己資金をどのように考えて決定すれば良いのかをご紹介します。

どのような自己資金がかかる？

自己資金には、どのような費用がかかるのでしょうか。自己資金の内訳となるそれぞれの費用についてご紹介します。

頭金

頭金とは、不動産を購入する際に最初に支払うお金のことを指します。不動産は大きな買い物であるため、ほとんどの場合はローンを組んで分割払いで購入することになります。そのうち一回目の支払い額が頭金に当たります。全体の購入費用のうちの頭金の割合は、契約内容によって異なります。頭金の割合が低いほど、ローンの割合が大きくなります。

不動産購入時にかかる費用

不動産を購入する際にかかる費用は物件価格だけではありません。また、ローン契約を行う際にも様々な費用がかかります。どのような費用がかかるのか、詳しく見ていきましょう。

• 契約時にかかる費用

売買契約書や建築請負契約書などの書類に貼る収入印紙代として印紙税がかかります。

• 登記の際にかかる費用

登記の際にかかる税金として登録免許税や、登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬として司法書士報酬がかかります。

• ローン契約時にかかる費用

融資を受ける金融機関への手数料として融資事務手数料やローン保険料、万が一ローンを返済出来なかった場合のための団体信用生命保険の保険料、建物にかける保険料である火災保険料などがかかります。実際にかかる費用の種類はローン商品によって異なります。

• その他の税金

不動産を取得した際に一度だけ支払う不動産取得税や、一月一日時点の所有者に課される固定資産税、都市計画税などの税金がかかります。

• その他の費用

上記の費用の他、不動産会社に支払う不動産仲介手数料や、水道加入金等の負担金、マンション・アパートの場合には管理費等清算金などがかかります。

自己資金とローン年数の関係

不動産投資を始める際には、ほとんどの場合は物件購入時にローンを組むことになります。通常、ローンの支払いには、不動産の運用によって得た収益を充てます。ローン完済後には、収益からローンの支払いを行う必要がなくなり、自己資産となった不動産から不労収入を得る状態になります。したがって、ローンの返済に要する期間が短いほど不労収入を得られる期間が長くなります。
不動産を購入する際の自己資金が多いほど、ローンとして借り入れる金額が小さくて済みます。そのため、自己資金は予算内ではなるべく大きく設定した方がより早く収益を得られるという利点があります。とはいっても、運用によって得た収益のみでローンを返済できる範囲内であれば、自己資金を抑えることが可能です。

自己資金が少ない時の物件選び

では、自己資金を抑えて不動産投資を行う場合にはどのような物件を選べば良いのでしょうか。物件を選ぶ際に重要となるいくつかの条件について見ていきましょう。

中古or新築

新築の物件は、中古の物件に比べて一般的に価格が高いため、自己資金が少ない場合には、より高額なローンを組まなければならなくなります。そのため、ローンを組んで物件を購入したものの、運用がうまくいかなかった場合に返済出来なくなるリスクが高くなっています。

そのため、自己資金が少ない場合には、中古の物件を選ぶほうが現実的であると考えがちですが、問題はそう単純ではありません。中古物件といっても、築年数が経っている物件は修繕費が大きくなってしまうほか、ローン返済期間中に老朽化が進み、リフォームが必要となってしまう場合もあります。何より、中古物件であっても入居者を得られなければ少額のローンさえ大きな負担になりかねません。

したがって、中古か新築かといった区別よりは、入居者を得られそうかどうかという点こそ重要な判断基準になります。ローンの支払いを家賃収入から行えなければ、不動産経営が赤字状態にあることを意味します。このことは裏返せば、家賃収入から支払えている限り、常に経営黒字の状態にあり、資産は増加し続けていることを意味します。ローンの金額の多寡も加味する必要がないわけではありませんが、まずは不動産経営に失敗しない物件を選ぶという意識の方が、より重要と言えます。

アパートorマンション

ローンを組んで不動産投資を行う際には特にリスクを最小限に抑えることが大切です。収入を得ることが出来なくなるリスクとして、借り手が見つからない空室の状態があります。そのため、空室率がなるべく低くなるような物件選びを行う必要があります。

自己資産を抑えながら投資先としてマンションを選んだ場合には、一室を購入して運用する「区分所有」を行うことになるでしょう。一つの部屋しか運用しないため、借り手が見つからなかった場合にはその間は運用収入を得ることができなくなってしまいます。したがって区分所有を選ぶ場合には、都市部など住宅需要の多い地域に絞って投資し、リスク回避をする必要があります。

それに対して、アパート投資では、同時に複数の部屋を貸し出すことになります。そのため、貸し出ているすべての部屋が同時に空室になり、収入がなくなるという状況は比較的起きにくくなります。しかしこの場合でも、住宅需要の見極めが大切なことに変わりはありません。住宅需要に応じて、空室があったとしても返済可能なローン額をあらかじめ見積もっておき、リスクに備えておく必要があります。

立地・賃料

これまで強調してきた通り、空室のリスクを減らすためには、物件の立地を考慮することが大切です。駅の近くや、幹線道路沿い、大型商業施設の近くなどといった、一般的に利便性の高い立地では空室が生じにくい代わりに物件価格が高くなってしまいます。

空室が生じにくいという特徴を重く評価するか、ローンが高額になるという点を重く評価するかは、投資家の判断によります。もちろん理想的なのは、物件価格があまり高額でなく、かつ需要のある物件を選ぶことです。しかし、一般に需要のある地域の物件は高額になり、そうでない地域の物件は低額になります。自分がどちらを重く評価して投資を行ったのか、立地の特徴を理解して投資するようにしましょう。
また、空室を防ぐためにも、賃料を適切に設定する必要があります。多少収益が低くなってしまう可能性はあるものの、相場賃料を上回らないことが重要です。また敷金・礼金を低めに設定するなどといった空室対策を行うのも有効です。