初手で妥協しない!投資物件の有効な探し方とは

初手で妥協しない!投資物件の有効な探し方とは

不動産投資で成功するためには、何よりもまず良い投資物件を購入することが肝心です。数ある物件の中から特に自分に合った良い物件を見つけるには、どうやって探せばよいのでしょうか。今回は、投資物件の探し方について解説していきます。

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まずは投資物件に求める条件を整理しましょう

不動産投資で成功のカギを握るのは、何といってもその投資物件の良し悪しです。物件選びに失敗してしまえば、マンション経営を成功させることも難しくなります。そのため、慎重に様々なことを考慮しつつ収益が見込まれる自分に適した物件を見つける必要があります。

不動産投資の成否を分ける物件選びについて、改めて押さえておきたいポイントを確認しておきましょう。

予算

まず投資にいくら使えるのか、その金額を設定しましょう。予算によって、購入可能な物件の幅が変わります。初めから大きな投資をすることに不安があるなら、慣れるまでは少額に抑えてマンション一室の所有から始めることをおすすめします。経験を積んだ後は、予算も引き上げるに越したことはありません。特にローンを活用したり投資規模が大きくなったりした際には、キャッシュフローの概念を理解しておく必要があります。

 

利回り

不動産投資で適切に利益を得るためには、利回りの見方を学んでおく必要があります。不動産投資は収益を生み出すために行われます。収益率を意味する利回りは不動産投資において最も基本的な指標と言えます。

しかし、利回りにも様々な計算方法があります。特に頻繁に利用されるものとして、表面利回りと実質利回りの二つが知られています。表面利回りは物件価格に対する年間家賃収入の比率を示す指標です。一方、実質利回りは賃貸経営に関わる費用を差し引くことで、実際の利益回収率により近い数値として算出することができます。特に断りがなく利回りという記載があった場合、不動産投資では表面利回りのことを指すことに注意しましょう。

利回りは物件を評価する基本的な指標ですが、賢い投資のためにはその数字の背景にも注意する必要があります。投資物件を選ぶにあたって、利回りの良い物件を選ぶべきなのは間違いありません。しかし、提示されている利回りが本当に正しいものであるかは自分で概算してみるべきでしょう。利回りの算出に用いられた家賃や経営コストが物件を取り巻く現状を反映していなければ、利回りの数値には何の意味もありません。

利回りについての細かい情報は、以下の記事で整理されています。

関連記事:不動産投資の利回りって何? 投資の世界において基本のキ「利回り」について

 

築年数

築年数の評価基準は、新耐震基準としてよく知られています。新耐震基準は1981年6月1日に施行されたもので、1978年の宮城県沖地震を受けて旧耐震基準から改正されました。震度6~7の地震でも倒壊しないことが耐震基準の条件に盛り込まれているのが特徴です。自然災害のリスクを少しでも軽減するためにも、1981年以降に建築された物件を選ぶのが無難な選択となります。

 

徒歩分数

物件の利便性を示す徒歩分数などの表記は、物件のターゲットを理解して読む必要があります。駅や学校、商業施設などへの距離は、その物件に住む人物像によって全く異なる意味を持つためです。

一般的に駅に近い物件は人気の高い物件と言われます。駅周辺は地価も高くなるので居住用の物件数が限られます。競争相手が少ない分借り手が見つかりやすく、空室リスクが少ない良い投資物件である可能性が高いです。投資の安定性を優先するならば、駅まで徒歩10分以内の物件を選択するべきでしょう。

しかし、同じ駅から徒歩5分の物件であっても、物件のターゲットが違えば評価は異なります。例えば一人暮らしの方をターゲットにしていれば、仕事に出るために駅に近い物件は非常に好まれます。一方で、ファミリー層をターゲットにしていれば、駅から外れた静かなところに住みたい家族も多く、必ずしも良いとは限りません。また、駅だけでなく他の生活関連施設の状況もよく確かめて投資する必要があります。

 

管理費・修繕積立金

安すぎる管理費・修繕積立金には注意が必要です。管理費・修繕積立金は物件の清掃や設備故障への対応など、物件の質を保つための重要な費用です。これを安く設定している場合、実質利回りを高く計算することができ、見かけ上の優良物件を生み出すことができます。

しかし当然、安すぎる値では結果的に施設維持費を賄えなくなります。見せかけの安い管理費・修繕積立金設定では、将来的な値上がりは避けられません。とりわけ投資物件の老朽化が進むとその分維持費はかさみます。管理費・修繕積立金については、値上がりを予測して評価することが求められるのです。

 

間取り

間取りの評価も同様に、ターゲットを意識して行う必要があります。間取りは大きくワンルームとそれ以外に分けられます。ワンルームは単身者の居住を、それ以外は複数人での居住を想定しています。特に部屋数の多いものではファミリータイプとして家族での居住を想定しているものがあり、物件のターゲットが間取りによって区別されています。

投資物件として評価する場合、ターゲットの性質の違いから異なるリスクをもつ点に注意が必要です。需要だけを評価すれば、近年の未婚化晩婚化の影響もあり、ワンルームの需要が高まっています。しかし、ワンルームの借り手は独身のビジネスマンが多く、転勤などによる短期的な居住にとどまり、入居者の入れ替わりが早くなる可能性があります。高い需要に頼って、次々新しい入居者を招き入れながら経営することになるでしょう。

逆にファミリータイプとして使われる間取りでは、一度入居すると長期間安定した契約が期待できます。しかしワンルームに比べればどうしても需要は少なく、特に家族構成に適した間取りが求められることから、退去後に新しい入居者を探すのに苦労する場合があります。

 

総戸数

区分所有の場合見落としがちですが、総戸数も投資判断における重要な指標です。建物の管理費・修繕積立金は全戸に均等に課されるため、総戸数の少ない物件では修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。戸数が多いほうが修理費の負担者が多くなるので、一人当たりの負担は小さくなるからです。区分所有の場合には、総戸数が少なすぎない20戸以上の物件を選ぶことがリスク回避に繋がります。

 

良い投資物件探しのカギは情報収集力!どうやって探せばいい?

良い物件を探すには、なんといっても多くの情報を入手することが求められます。つまり、情報収集に割ける時間が多ければ多いほど良い物件に出会える可能性は上がります。しかし、時間は無限にあるわけではなく、効率よく多くの情報、自分に適した情報を入手する必要があります。また、情報の入手経路が分かっていなければそもそも情報収集を始めることすらできません。ここでは、物件の探し方について紹介します。

不動産会社

不動産会社に行き、良い物件を紹介してもらうのが最も基本的な方法です。不動産会社にはまだインターネット上に掲示していない物件がある可能性があります。不動産会社は顧客に売却することで手数料を得られるため、よい物件があれば勧んで紹介してくれることでしょう。

ただし、ここでも効率よく情報収集をするためには一工夫が必要です。まずは自分がどのような条件の物件を探しているのかを具体的に提示するように心がけましょう。「良い物件」といっても、予算やターゲット、地域などを考慮すれば、その姿は多岐に渡ります。自分の考える「良い物件」の条件をよく整理しておけば、情報収集はスムーズに進みます。

不動産会社は優れた情報収集の場ですが、一つの不動産会社が持っている情報が限られているのも事実です。不動産会社によって得意、不得意な物件もあり、扱っていない物件もあるかもしれません。不動産会社を訪れる際には、その会社がどういった物件に強みを持つのかをリサーチしておくべきでしょう。直接店舗に赴く分の手間と時間を考慮すれば、こうした事前の情報整理によって効率的に情報収集ができるよう心がけたいものです。

 

ポータルサイト

手短な方法として、不動産が掲載されているポータルサイトを利用し、物件を探す方法があります。取り扱っている物件数の多さから、自分に適した物件を探すことができます。また、ネット環境があればいつでもどこでも情報を入手できる点も優れています。さらに、ポータルサイトでは条件指定で検索することもできるため、余分な情報を排除して効率よく調査することができます。

ポータルサイトも以上の点で優れた情報収集の場となりますが、いくつかの点に注意が必要です。ポータルサイトは不動産会社自身のサイトに比べれば情報の更新が遅く、非公開の物件についても情報を得難い媒体です。また、情報量があまりに多いため、情報の扱いに慣れていなければ情報収集に手間取ってしまい、非効率な情報収集に陥ってしまいます。

加えて、ポータルサイトごとに得意な情報の種類が微妙に異なる点も知っておく必要があります。この点についてはこの記事の後半で詳しく紹介します。

 

競売情報

不動産会社が扱う物件に加えて、裁判所が競売にかける物件があることをご存知でしょうか。債務責任を果たせなくなった所有者の不動産を裁判所が差し押さえ、それを競売にかけることで現金に替え、債務の履行に充てる制度があります。このとき競売にかけられる不動産は、一般に競売物件と呼ばれています。

競売にかけられている物件は、「BITと呼ばれるサイトにすべて掲載されています。競売物件はしばしば相場よりも安く買うことができ、活用次第では非常に効率的な投資を実現してくれます。また、競売情報を扱うサイトができたことで、物件明細書、現状調査報告書、評価書の三つが手軽に入手できるようになりました。競売物件の情報が得やすくなったことで、これを活用する投資家も今後増えてくるかもしれません。

しかし、競売物件には大きなデメリットも知られています。軽度のリスクとしても、実際の家の状態と現状調査時の状態が変わっている可能性があります。また、住民が引き渡しに素直に応じない場合、トラブルになるという重大なリスクを内包しています。それゆえ、購入の際には細心の注意が求められる、ハイリスクハイリターンな物件と評価せざるを得ません。

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投資物件専門のポータルサイトを活用しましょう

情報収集の手段は以上のように多岐に渡ります。このうち情報量が多く活用の機会も多い、ポータルサイトについて詳しく紹介しておきます。

ポータルサイトは大きく二つに分類されます。収益物件ポータルサイトと、総合ポータルサイトです。これらのサイトを使うことで、必要事項である利回りのほかに地域における家賃相場や空室率なども調べることができます。

収益物件ポータルサイト

収益物件ポータルサイトでは、投資用物件を基本的に扱っています。代表的な収益物件ポータルサイトを取り上げながら、その特徴を整理します。

  • 楽待

取り扱っている物件数が多いサイトです。会員登録をして購入したい物件の条件を登録しておくだけで、条件に合った物件の情報がメールで送られてくるサービスがあります。投資したい物件の条件が既に定まっているなら、能動的に情報を検索する必要がなくなり、作業時間を短縮することができます。
また、購入したい物件の条件を登録しておくことで、不動産会社側からも物件紹介が行われることがあります。不動産会社は、広告活動を禁止している物件であっても、買い手に対して直接紹介することができます。そのため、市場に出回っていない非公開物件に出会うこともあり得るのです。
加えて、売買契約の前の情報交換については、匿名で不動産会社とやり取りできます。自分の個人情報が洩れることなく気軽に物件情報を集めることができるのです。

  • 健美家

収益物件サイトでは一番の老舗であり、使いやすさで知られるサイトでもあります。特に、地域別に絞って物件情報を閲覧することができ、その地域の相場観を知ることができます。また楽待と同様に、欲しい物件の条件を登録しておくと、メールでその物件を教えてくれるサービスがあります。

  • 不動産投資連合隊

利回りのいい掘り出し物の物件が多いサイトです。また、都市部だけでなく、地方の物件についても充実した情報量があります。さらに、リゾート・別荘物件といったニッチな物件の情報も扱っています。

 

総合ポータルサイト

総合ポータルサイトでは、投資用物件のほかに賃貸物件についても扱っています。賃貸物件も扱うことによって、物件の借り手側から見た物件の人気度も分かります。

  • HOME’S

総合ポータルサイトの中ではトップレベルの物件数が掲載されています。ただ、地域ごとの検索は可能ですが、路線ごとの検索ができない点がやや不便です。また、賃貸物件についてもかなりの情報があります。

  • at home

賃貸物件が数多く掲載されており、収益物件の数はそこまで多くはありません。しかし老舗の不動産会社が利用しているため、質のよい物件が掲載されることがあります。

 

まとめ

良い投資物件とはなにか、またその探し方について紹介しました。良い投資物件といっても、その評価基準は変わってきます。投資として不動産を購入する以上は、利回りの高さは直接評価に繋がります。また、空室リスクを評価するためにも、入居者側のニーズを知るという情報収集も重要です。まずは、物件のターゲットにあった間取りや立地になっているかをよく確認しましょう。加えて、総合ポータルサイトを活用すれば、地域の賃貸の価格帯や人気の程度を推し量ることができます。

良い投資物件を得るためには、その分多くの物件情報に常日頃から触れておく必要があります。誰もが良い物件を求めており、いかに早くそれに巡り合えるかがカギを握ります。紹介した手段を活用しながら効率よく情報を手に入れて、確実な投資に臨みましょう。

投資物件の選び方について、これらも参考にしていただければ幸いです。

関連記事:投資物件の選び方

関連記事:不動産投資での物件選びの5つのポイント

 

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。