不動産投資の方法について、初歩・基本から徹底解説!

不動産投資の方法について、初歩・基本から徹底解説!

不動産投資に興味はあるものの、具体的にはどのように始め、続けていくのか想像しづらいと感じている方も多いのではないでしょうか。不動産投資においては、投資する物件の選び方や購入方法などの知識と、実際に購入した物件を管理する方法についての知識の、大きく2種類の知識を持っておく必要があります。今回は、その二つの知識について初心者の方にもわかりやすく説明していきます。

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不動産投資を始めるための事前準備とは?

不動産投資に興味を持ったとしても、まず何から手をつけていいかわからない方も多いのではないでしょうか。特に投資の経験のない方は、まず、利回りやレバレッジといった投資をする際に必要な基礎的な知識や情報を得るところから始めることが重要です。その後、どのような条件の物件をターゲットとするか、金融機関・銀行からの融資も含め資金計画をどうするか、ということを考える必要があります。それぞれの段階につき、詳しく見ていきましょう。

知識や情報を得る

投資を始める為には、基礎知識や考え方を学び、自分がどのような投資を行うべきか投資目的の設定を行うことが重要になります。

基礎知識は不動産投資について書かれた書籍やインターネット、不動産会社が提供する情報を総合的に用いて学ぶと良いでしょう。また、実際に投資する際に気をつけなければならない点などは、専門家が開いているセミナー等に積極的に足を運ぶことや、直接不動産会社に問い合わせることで学ぶことができます。

更に、この段階で利用しうる融資についても調べておくと後の検討がスムーズになります。具体的には、融資を見込める銀行・金融機関における金利、用意すべき自己資本、返済年数などを大まかに把握しておきましょう。

 

ターゲットとする物件の条件を決める

インターネットで物件を探すにしても世の中に出回っている収益物件の数はとても多く、それぞれ種類や価格も多様です。そのため、実際に物件探しを始める前に、自分はどんな物件が欲しいか大まかなイメージを決めておく必要があります。自身の状況と照らし合わせて物件の取得方針を決めて行きましょう。

決めておくと良い条件としては、

  • エリアはどのあたりにするか?
  • 物件の構造は木造か鉄筋コンクリート(RC)にするか?
  • 築年数は何年まで考慮するか?
  • 駅から徒歩何分以内にするか?
  • 区分所有物件か1棟にするか?
  • 1部屋あたり何平方メートル以上か?
  • マンションかアパートか?
  • ワンルームかファミリータイプか?
  • 新築か中古か?
  • 利回りを何%程度にするか?

といったものがあります。

 

資金計画はどうするのか

不動産投資を行う上で不可欠なのが資金計画を立てることです。具体的には、自分が投資に使える予算はどれくらいあるのか、金融機関などから融資を受けるのか現金で買うのか、融資を受けるとすればどのような条件の融資を受けられるのか、などを検討します。資金計画に応じて、購入できる物件は大きく異なってきます。

例えば、5,000万円の物件を購入することを考えてみましょう。8割の融資利用で購入する場合、毎月の返済額は返済期間や家賃などの様々な条件によって上下しますが、だいたい15万円前後でしょう。順調に家賃収入があれば、そこから返済していくことができますが、もちろん物件が空室となる可能性もあり、その場合には返済は全額持ち出しになります。そういった状況が資金的もしくは精神的に耐えきれないのであれば、5,000万円に対して4,000万円の借金という金額は大きすぎるかもしれません。一方で、購入価格の大部分をキャッシュで支払う場合には、ローンの返済が小さい分リスクを抑えることができますが、購入可能な物件の選択肢が狭まる恐れがあります。

以上のように自分の資金、融資、そして購入したい物件の条件を踏まえた資金計画を立てましょう。

 

投資物件を探して購入する方法

ここからは実際に不動産を購入するまでの流れをつかみましょう。

以下が物件を選んで買い付け申し込みをするまでの大まかな流れになります。それぞれの過程でやるべきことも解説していきます。

2 不動産投資の方法について、初歩・基本から徹底解説!

 

取得方針策定

最初に行う取得方針策定とは、先の項目でも説明したような、ターゲットとする物件の条件を決め、資金計画を立てることです。

この段階で決めた投資方針を元に物件を探していくことになりますが、決めていた方針で探しても希望条件に合った物件が出てこない場合もあります。好条件な物件は投資家同士の競争になる可能性が高い為です。そのため、どの条件は妥協しうるか、何で欠点をカバーするかといったことを予め考えておくと良いでしょう。例えば、築年数を妥協し、代わりに購入後にリフォームを行うといった方法もあります。

 

物件検索

取得方針を決めたら、それを基に具体的に物件についての情報を集めていくことになります。情報収集の方法は、新聞に掲載される広告やチラシ、不動産販売会社から直接提案してもらうなど様々ありますが、初心者が主に用いることになるのはインターネットの情報になることかと思います。物件を何件か購入し不動産会社の馴染みになった後には、お得な情報が優先的に回ってくることもあります。

不動産情報を掲載しているウェブサイトについて詳しく述べると、まず大まかに、収益物件を専門とした投資用サイトと、一般向けの不動産情報サイトがあります。投資用のサイトでは、利回りや間取りなど投資の際に考慮する条件から検索することができ、希望に合った物件を探しやすいというメリットがあります。一方で、多くの投資家達も閲覧するので競争率が高くなるというデメリットがあります。一般の不動産情報サイトには投資向けに情報が整理されてはいませんが、見落とされている好条件の物件も存在する可能性があります。うまく両方のサイトを活用して物件を検索すると良いでしょう。

 

資料請求

情報収集を行い、めぼしい物件や不動産会社をいくつかピックアップしたら販売資料を不動産仲介会社に請求しましょう。資料請求は、メールか電話で問い合わせた上で、資料を郵送または電子ファイルにて送ってもらうのが一般的ですが、電話で問い合わせることで資料にない情報も聞き出せる場合があります。例えば、電話で「いつから売りに出されているのか」や「売主の売却理由」などが知ることができれば、購入の判断材料や値引き交渉の材料になる可能性もあります。

さて、販売資料とは不動産の物件概要がまとめられた販売図面のことを言います。これをもとにどの物件を視察するか決めていくことになります。販売資料から見極めるべきポイントはその物件の「収益力」「担保力」「稼働力」になります。

 

一つ目の「収益力」はその物件が将来生み出す利益の量であり、家賃、管理費、修繕積立金などから利回りを推測することで算出します。

利回りとは投資した金額に対して、年に何%の収益が得られるかを表す数値のことです。不動産投資の場合には利回りにもいくつか種類があり、主に使われるのは「表面利回り」と「実質利回り」の二つになります。表面利回りは手軽に計算ができる為よく使用され、販売資料に掲載される利回りのほとんどが表面利回りです。表面利回りは以下のように算出されます。

 

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

 

表面利回りの値から年に大体いくらの収益を得られるか簡単にわかります。しかし、表面利回りには日々の運営にかかるコストや物件取得時の諸費用、税金などが考慮されていないので実際に手元に入る金額を正確に表していません。そこで、実際にそれらを考慮したのが実質利回りです。実質利回りは以下のように表面利回りよりも複雑な式になります。

 

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100

 

・年間家賃収入-年間諸経費=
(月額家賃−月額管理費等)×12ヵ月−固定資産税−都市計画税

・物件価格+購入時諸経費=
購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+ローン事務手数料(+リフォーム費用)

 

販売資料に掲載されている情報などを基に利回りを把握することで、その物件の「収益力」を推測することができます。

「担保力」とはその物件が融資を受けるに値するかどうかのことを指します。また、もし融資適格物件であればどれくらいの担保価値があるのかも重要となります。

最後に「稼働力」はその物件がどれくらいの稼働率を見込めるのかということです。それに関係する要素として、具体的には駅からの距離、部屋の間取り、近隣にコンビニ・スーパーマーケット等の有無、風呂やトイレの状態などが挙げられます。

これら三つの指標を販売資料から読み取り、自分の投資指針にあったものを選びます。

 

現地調査

販売資料を基にいくつか物件を選定したら、現地調査を行います。資料上のみから得られる情報と、実際に見る物件では得られる情報の量は大きく異なることがある為、現地調査は物件選びには決して欠かせないステップです。現地で見ておくと良いポイントは以下のようなものがあります。

  • 最寄りの駅周辺の環境
  • 建物の外観
  • 建物内部の状態
  • 駅から物件までの通りの環境
  • 物件周辺の施設

 

なお、新築物件であればお部屋の中まで内覧できますが、中古物件の場合は既に入居者がいるケースが多く、その場合は内覧まではできませんのでご注意ください。

 

投資計画作成

現地調査で自分の希望に沿った物件が見つかれば、その物件に投資した際のシミュレーションを作成します。そこで、最初に立てた資金計画に本当に合っているか、自分の目的に合う投資方法なのか、物件の運用方法はどうするかの最終確認をしましょう。

 

買い付け申し込み

投資計画を作成したら、次は「買い付け申し込み」を行います。買い付け申し込みは不動産販売会社に自分が購入の意思があることを書面にて示すことで、他の買い主には売らないでおくようにしてもらうことが目的です。買い付け申し込みの書式はそれぞれの不動産会社によって用意されているので、希望購入金額や融資利用の有無などを書き入れて提出しましょう。

 

以上が物件購入までの道筋になります。一度流れを理解しておけば、自分が何をすべき段階なのか、どのステップの知識・情報が足りていないかを知る手がかりになります。

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物件の管理

ここまでで物件購入の大まかな流れを説明しましたが、実際に物件を購入する前に、物件の運用方法を予め決めておかなければなりません。以下では購入した物件を自主管理する場合と管理委託する場合の二つの状況を見ていきましょう。

 

自主管理

物件の管理を外部に委託することなく、自分で行う場合の長所は何よりもコストが抑えられることにあります。管理委託を選択した場合、毎月委託先の会社への管理費を支払うことになりますので、この費用を節減できると考えると、自主管理によるコスト削減はとても魅力的に見えます。

しかし、自主管理をすることは、手間がかからないという不動産投資の魅力を減じてしまいます。入居者の信頼を保つためには物件のトラブルに迅速に対応する必要があるなど、自主管理には多くの手間がかかるのです。また、自主管理を行うには不動産業に加えて修繕やリフォームについての知識も多く持っていなければなりません。そのため、不動産投資に不慣れな場合にはあまりおすすめはできません。

 

 管理委託

物件の管理を管理会社に委託することで、物件購入後にかかる手間を抑えることができます。入居者の募集や入居者のクレームへの迅速な対応は物件の稼働率にも関わるため、不動産管理会社は不動産投資で利益を得るために重要な要素です。そのため、管理委託を選択するときはそれぞれの管理会社のサービス内容をよく見比べて選びましょう。

また管理手数料にもよく注目しましょう。賃貸管理の手数料の場合は、家賃の5%前後が相場となります。5%よりもあまりにも高い場合は、他の会社も検討してみることをおすすめします。

 

まとめ

不動産投資をどのように進めればいいかわからない方のために、不動産投資の初歩を解説しましたが、いかがだったでしょうか。この記事を通して物件探しから購入、そして管理までの流れを大まかにでもイメージができたのなら、大量にある情報の中からどの情報が自分の役に立つのか判断がしやすくなるかと思います。不動産投資は最初の一歩目を踏み出す事が中々難しく感じられるかもしれませんが、まずは手軽に情報収集を始めてみてはいかがでしょうか。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。