不動産会社は果たしてよい物件を紹介してくれているのか。また、なぜ自ら不動産投資を行わないのか

不動産会社

投資物件を探すとき、不動産会社を訪れます。しかし、不動産会社が何をしている会社なのか、あるいはどうして不動産会社自体は不動産投資を行わないのか、また本当に良い物件を扱ってくれているのかなど、様々な疑問を抱いている人も多いことでしょう。
今回は、それらの疑問にお答えしたあと、良い不動産会社を見つける方法を解説していきます。

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不動産会社ってそもそも何をしているところなのか

不動産会社と言われても不動産を取り扱っている会社であるということくらいしか思い浮かばない、という方も多いかもしれません。
実際には、その業務の種類は幅広く、会社によって扱っている種類が違い、多くの場合以下のうちの一部のみを取り扱っています。

仲介業務

皆さんにとって一番身近な不動産会社は、アパートやマンションなどの賃貸物件を取り扱っているいわゆる“町の不動産屋さん”でしょう。このような不動産会社の業務は、不動産の仲介業務と呼ばれています。
仲介業務では、不動産会社は物件の貸主と媒介契約を結びます。この媒介契約に基づいて物件を事業所で紹介し、借りたいという人が現れれば、不動産会社は借主とも媒介契約を結びます。

こうして、不動産会社は物件の貸主に借主を紹介しますが、実際の賃貸契約は貸主と借主の本人同士で行われます。不動産会社はあくまで媒介契約を結ぶにとどまり、不動産会社は貸主・借主双方から得た仲介手数料を利益とします。

物件の売買を仲介する場合もこれと同様の手順で業務を遂行します。仲介業務では、多くの場合中古物件の販売、賃貸が対象になっています。

販売代理業務

また、仲介業務と似ている業務形態に販売代理業務があります。こちらも不動産会社の店舗で物件を紹介するという点では同じですが、買主と不動産会社が直接売買契約を結ぶ点で大きく異なります。

販売代理業務では、不動産会社は物件の売主と販売代理契約を結び、契約料を取得します。そして物件を紹介し、買主が現れたら売買契約を結びます。代金を買主より受領後、その得られた収益から売主に販売代理手数料を支払います。

販売代理業務では、新築物件を取り扱うのが一般的です。

管理業務

また、物件の管理を行う不動産管理業も不動産会社の業務の一種です。管理業とは、賃貸物件において物件の貸主に代わって物件の清掃や修繕などを行う業務です。

これらの作業を代行することによって、不動産会社は貸主から管理委託料を取得し利益を上げます。不動産の売買等に直接関わっておらず目立たないこともあり、この業務はあまり知られていません。
しかし、特に地域密着型不動産会社にとって、この業務は非常に重要な収益源になっています。これら業態の違いについては、のちに詳しく説明します。

その他の業務

ここまで紹介してきた業務は、他の人や会社の物件を紹介、管理することによって利益を得るものでした。そのほかにも、自社で不動産の開発や建築を行い、その販売や賃貸経営を通じて収益を得る業務や、不動産投資をメインに据えるタイプの業態もあります。

大規模な住宅地の新築一戸建てや新築の高層マンション等は、このような業務形態の一環として販売されているのです。

不動産会社はなぜ自分たちで不動産投資を行わないのか?

不動産会社で物件を紹介してもらうときに、不動産会社はそれぞれの物件の美点をアピールして勧めてくれます。しかし、それほど良い物件ならばなぜ当の不動産会社がその物件で不動産投資をやらないのかと疑問に思った方は少なくないでしょう。

たしかに非常に優良な物件の情報を最初に得るのは不動産会社です。実際、自社で不動産を所有し不動産投資と同じように運用して利益を得ている不動産会社は多数存在します。
それでも、不動産会社は必ずしもすべての優良物件を買い占めようとはしません。その理由を理解することが重要です。

仲介・販売代理がもたらす短期的な利益

一番の理由は、不動産会社という法人を運営している以上、短期的に多額の収益を必要とするという点にあります。個人の不動産投資家が、投資初期には月に1万の利益でも十分成功とみなせるのに対して、不動産会社ではそんな悠長なことは言っていられません。

毎月の社員の給料の支払いはもちろん、次の物件を紹介するための広告や営業のための事業費用が必要です。もしこの不動産会社が大きな収益をもたらす物件を複数所有していたなら、それで成り立つこともあるかもしれませんが、そんな会社は断じて一般的ではあり得ません。
不動産会社のビジネスの中核は、投資対象としての不動産の流通を促進することにあります。1つの物件を長期的に保有するよりも、その物件を含む多数の物件の仲介業務を担った方が、短期的な利益は最大化されるのです。

事業決算と法人のローン

また、法人には法人として融資を得られる上限額が設けられます。いくら不動産会社とはいえ、物件を自社の資金で丸ごと買い上げる資金力を有している会社はほんの一握りです。このため物件の購入にはやはりローンが伴われます。
いくら優良な物件の情報が集まる不動産会社であっても、その全てを買い上げることは不可能です。
また、1年単位で決算報告を求められる不動産会社にとって、長期的な利益を前提とした不動産投資のためのローン枠の消費は望ましいこととは言えません。

仲介業ならば売買契約あるいは賃貸契約が成立した時点で収入が入るため、この業態の方が短期間で効率よく利益を上げられます。法人として融資を受ける場合にも、仲介・販売代理業などの業務を強化した方が、より有効的に利益の最大化を図ることが出来るのです。

繰り返し注意しておきますが、不動産投資を積極的に行って利益を上げる不動産会社もあります。しかし、法人としての融資枠の上限、また法人としての決算の都合から短期間で効率よく利益を上げられる仲介業をメインにする事業形態の方が広く親しまれているのです。

不動産会社の社員による不動産投資

では、不動産会社に勤めている社員の方々はなぜ優良物件があっても投資をしないのでしょうか。
実は不動産会社の社員の中には、自らも不動産投資を行っている人もいます。したがって、不動産会社の社員が投資をしていないという前提は誤りです。
しかし、これも不動産会社の場合と同様、すべての優良不動産を個人が買い占めるなど不可能です。

また、不動産会社の社員の全員が不動産投資を行っていると考えるのも誤りです。たしかに不動産会社の社員は不動産投資に興味を持っている割合が高いかもしれませんが、あくまで不動産取引の仲介によって収入を得るサラリーマンです。
不動産投資のリスクも現場でよく承知していることもあり、全員が投資に積極的なわけではありません。
したがって、優良物件の一部は我々の目に入る前に不動産会社やその社員の方が購入してしいる可能性はたしかにあります。しかし、ほとんどの場合は仲介手数料で利益を上げたほうが効率も良くリスクも少ないため、不動産会社は物件を購入して不動産投資を行うことが少ないのです。

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不動産会社を比較する際のポイント

実際に物件を購入しようと検討しているときに重要になるのが、不動産会社選びです。納得のいく投資のためにも、不動産会社の良い点・悪い点をしっかりと比較できるようにしておかなければなりません。

自分のニーズを認識する

はじめに検討しなければならないのは、そもそも自分がどのような物件を求めているのかということです。仲介業を専門にしている不動産会社では新築物件を取り扱っていることは少なく、逆に販売代理業務や販売業を専門にしている不動産会社では中古物件をあまり取り揃えていません。
自分がどのような物件を探しているのか、そして自分の求める物件を取り扱っているのはどの分野を専門にした不動産会社なのかを見極める必要があります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

次に不動産会社を比較するべきポイントは信頼性です。不動産は決して安い買い物ではなく、常に信用できるパートナーと共に取り組むべきものです。そこで、不動産会社の信頼性を推し量るためのチェックポイントをご紹介します。

まずは不動産会社の免許番号の括弧の中の数字です。これは5年毎に行われる免許の更新回数を表しています。
もちろん、会社の営業年数が長ければそれだけで良いということではありませんが、その会社の経験の豊かさと信頼性の一つの指標にはなります。
また、過去に不正を犯して何らかの行政処分が下されていた場合には記録が残ります。この記録は役所や宅建協会で確認することができるので、一度確認してみることをお勧めします。

手数料など価格設定も指標になりうる

仲介業の場合は、仲介手数料も比較のポイントです。仲介手数料が無料や割引になっている場合には注意が必要です。
このような場合には、仲介手数料の代わりに売主に広告料が上乗せされている人気のない物件であるケースや、利益に固執し購入検討者を呼び込むことに集中し、実際の応対が良くないというケースがあります。
そのため、特に売買の場合は仲介手数料を相場通りの上限近い額で取っている会社のほうが、むしろ信頼できる会社と言われています。

大手不動産会社のメリット・デメリット

メリット

大手の不動産会社に依頼することのメリットは主に二つあります。

一つ目は、契約等の手順がシステム化されているということです。大手の不動産会社は、どの店舗においても共通した手順に従って契約を進めるようになっているため、契約書の不備や、契約を結ぶ過程での問題は比較的起きにくくなっています。
また、重要な部分がシステム化されているため、万一何らかの問題が発生した場合でも迅速な対応を期待できます。

二つ目のメリットは、幅広い地域から物件を探すことができるということです。閲覧できる物件数は、実は地域密着型でも大手でもほとんど差はありません。しかし、実際に物件を紹介するとなると話は違います。
日本全国に支店がある大手の不動産会社ならば、仮に他の地域に良い物件があった場合、支店のネットワークを通して遠くの物件について詳しい情報を紹介したり、見学の予約をしたりすることが容易にできます。
全国各地の物件から探すことができるのは、大手ならではの強みです。

デメリット

一方、大手の不動産会社にもデメリットはあります。

第一には、システム化されているがゆえに、柔軟な契約が難しいということです。安心できる契約を結べるという点で非常に優れている契約のシステム化ですが、逆に契約の細かい部分を修正しようと思っても、規則によって認められないことがあります。

第二には、地域密着型の不動産会社と比較すると、経験の少ない社員が多い場合があります。大手の不動産会社では新入社員もいれば人事異動もあります。
経験が少なくても真面目で優秀な方はいますが、細かい部分を把握しきれていない場合や、複雑な取引を取り扱えないことも考えられます。担当する方が信頼に足るかどうか、見極めることを忘れないようにしましょう。

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地域密着型不動産会社のメリット・デメリット

メリット

地域密着型不動産会社には大きく二つのメリットがあります。

まず一つ目はその地域についてより多くの情報を持っていることです。ここでいう情報とはいわゆる物件情報ではありません。
物件情報だけからは読み取れないような実際の生活の便利さや、その地域の特色など、物件の周辺情報を詳しく把握しているのが地域密着型不動産会社の強みです。
大手のような他の地域の物件との連絡は期待できないので、特定の地域に限定して物件の購入を検討している場合、地域密着型不動産会社はパートナーにうってつけです。

二つ目は、経験が豊富な人々が集まっているということです。地域型の場合人の入れ替わりは激しくなく、長年その地域での不動産取引に関わってきたスタッフが対応に当たることがほとんどです。
経験が豊富な分、契約についての知識も充実していて、売主・買主双方の細かい要望にも対応することができます。このため、きめ細かな契約を結ぶことができるというのも、地域密着型の大きなメリットです。

デメリット

一方、地域密着型のデメリットもまた二つ挙げられます。

一つ目のデメリットは契約内容に不備が生じやすいということです。いくらベテランであっても、見落としてしまうこともあれば、細かい要望に応えるうちに契約が複雑化し、結果として契約に不備が生じてしまうことがありえます。
全国共通でこれに従えば間違いはないというシステムが存在しないため、基準に照らし合わせて確認することができず、結果として契約に問題が生じてしまうということもあります。

二つ目のデメリットは、やはりその地域の物件しか紹介できないということです。これは先ほども述べた通りですが、地域密着型不動産会社は全国各地へのネットワークがなく、物件情報自体を閲覧できたとしても、そこから先の内見予約や詳細な物件周辺情報の収集につなげられません。
特に不動産投資の場合、範囲を限らずに様々な条件で最適な物件を見つけたいというケースが多いため、これは大きなデメリットであると言えるでしょう。

まとめ

以上のように、不動産会社には様々な業務形態があり、それぞれに長所と短所があります。まずはそれぞれの特色を理解して、次に自分の求めているものを明確にしたうえで、適した不動産会社を選ぶように心がけましょう。
その際、その会社の業態によってどうしても生じてしまう不得意な点も頭の片隅に置いておけば、不動産投資における失敗を避けることができるでしょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。