自己資金なしの不動産投資も! 物件価格ごとのシミュレーション

電卓

不動産投資を始める際、頭金として売買価格の10~20%の費用がかかるケースがあるなど、かなりの自己資金を要する可能性もあります。しかし、自己資金が少なくても不動産投資を始めることは可能です。今回は自己資金が少なくても不動産投資を始められる方法を解説していきます。

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一般的に不動産投資には自己資金はいくら必要なの?

収益物件を購入して不動産投資を始めるには、一般的には元手としてどの程度の自己資金が必要になるのでしょうか。
不動産投資の初期費用とその内訳は?

不動産投資を始めるにあたっては、不動産価格の一部となる頭金と、それ以外に購入時にかかる諸経費が必要となりますが、ここではこれらを合わせたものを初期費用として考えていきます。

自己資金比率としては、一般的に物件の価格の20〜30%程度が初期費用(頭金を含む場合)として必要とされており、その初期費用の内訳は以下のようになっています。

頭金

頭金とは前述の通り不動産価格の一部としてローンを組む際などに支払う費用です。頭金の割合は購入者の年収や所有資産、利用する金融機関などによって変わってくる個別性の高いものなので一概には断定できませんが、一般的には物件価格の10〜20%とされています。ただし、次項で解説するようにフルローン・オーバーローンを利用するなら頭金は不要となります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、不動産を不動産会社などの仲介で購入した場合に支払う費用です。仲介を受けず売主から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。宅地建物取引業法によって、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料の上限は以下のように定められています。

  • 200万円以下:5%
  • 200万円超400万円未満:4%+2万円
  • 400万円超:3%+6万円

あくまでこの金額は仲介手数料の上限ですので、実際にはこの金額よりも少なくなることも考えられますが、一旦の目安として考えておくと良いでしょう。

不動産登記費用

不動産登記費用とは、不動産の権利関係の状況などを公の帳簿に記載することを指し、所有者移転登記や所有権保存登記、抵当権設定登記などがあります。通常不動産登記は司法書士などに依頼することになりますので、その際に支払う費用が不動産登記費用です。目安としては25万円を想定しておくと良いでしょう。

登録免許税

不動産の登記を行う際に課税される税金が登録免許税です。所有権移転登記に関しては、土地は平成31年3月31日までは1.5%で、平成31年4月1日以降は2%、建物は2%が、それぞれの固定資産税評価額に対して課されます。また、所有権保存登記・抵当権設定登記では0.4%が必要となるので、合わせて確認しておきましょう。

火災・地震保険料

ローンを組む場合には火災保険への加入が義務付けられる場合もあります。またリスクに備えるなら地震保険も大切です。保険のプランによって保険料は大きく変わってきますが、マンションであれば、保険期間10年で5万円程度を考えておくと良いでしょう。

不動産取得税

不動産を取得した際には都道府県に不動産取得税を支払います。標準税率は土地・建物の固定資産税評価額の4%ですが、平成30年3月31日までは特例により3%となります。

印紙税

一定金額以上の契約書や領収書などの文書に対して課税されるのが印紙税です。主な課税額は以下の通りです。

  • 500万円超1千万円以下:5千円
  • 1千万円超5千万円以下:1万円
  • 5千万円超1億円以下:3万円
  • 1億円超5億円以下:6万円
  • 5億円超10億円以下:16万円

ローン事務手数料

ローン事務手数料はローンを組む際の事務手数料です。これも選んだ金融機関によって大きく変わってきますが、10万円〜数十万円程度が目安となります。
手付金
多くの場合、手付金として10万円程度を売主へ支払います

以上が主な初期費用の内訳となります。

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自己資金ゼロ、あるいは少ない自己資金で不動産投資をすることは可能?

前項で見たように、不動産投資を始める際には一般的に初期費用として物件価格の20〜30%の自己資金(頭金を含む場合)が必要になります。自己資金の予算が少ないために不動産投資を始められないのではないかと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、少ない自己資金でも不動産投資を始めることは可能です。具体的な始め方を次項以降で解説していきます。

自己資金による不動産投資シミュレーション

元手が少ない、元手なしの場合

初めに、元手となる資金が少ない、あるいは元手なしの状態で不動産投資を始める場合、中でもフルローンを利用する場合について見ていきます。
フルローンとは、投資物件を購入するのに必要な金額を全て金融機関から借り入れるローンのことを指します。

不動産価格は全て融資によってまかないますので、頭金は0円でも不動産投資を始めることができます。フルローンでは購入時にかかる諸費用は自己資金で支払う必要がありますが、これらの諸費用についても融資を受けられるオーバーローンも存在します。

フルローン・オーバーローンの詳しいメリットやデメリットは次項以降で解説しますので、この項ではフルローンを利用した場合のシミュレーションを見ていきます。

都心からは少し離れた、都内の1,000万円のワンルームマンションをフルローンで購入し運用した場合を考えてみましょう。

  • 家賃収入:7万円
  • ローン返済:4.2万円(金利2.7%、返済期間30年間)
  • 修繕積立金・管理:1万円
  • 賃貸管理費など諸経費:2千円
  • 固定資産税:8千円(課税標準額は購入金額の約70%、標準税率1.4%を12で割った値)

ここから、キャッシュフローは8千円であることがわかります。

このシミュレーションでは1,000万円の物件を想定しているため利益だけを考えると少なく感じられるかもしれませんが、より資産価値のある物件を購入できればキャッシュフローも向上するでしょうし、何より頭金が0円で始められることは自己資金が少ない人にとって非常に大きいのではないでしょうか。

元手が1,000万円の場合

次に、1,000万円あるという場合について考えてみます。自己資金が1,000万円あれば一棟所有も可能です。ここでは6,000万円の融資を受け、7,000万円のワンルームマンション(7戸)を購入した場合のシミュレーションをしてみます。

  • 家賃収入:56万円(8万円、7戸)
  • ローン返済:24万4千円(金利2.7%、返済期間30年間)
  • 修繕積立金・管理費費:2万8千円(家賃の5%)
  • 賃貸管理費など諸経費:2万8千円(家賃の5%)
  • 固定資産税:5.7万円(課税標準額は購入金額の約70%、標準税率1.4%を12で割った値)

ここから、キャッシュフローは20万円ほどあることがわかります。購入時の諸費用は計算に含めていませんが、自己資金が1,000万円程度ある場合は問題なく支払うことができるでしょう。

このように自己資金がある程度ある状態で始めることで、自己資金がない場合に比べ高額な物件を購入できるため、その分利益も増加することになります。

元手が2,000万円の場合

最後に、元手が2,000万円ある場合を見ていきます。自己資金が2,000万円あれば複数戸の所有や一棟所有が多くなります。5,500万円の融資を受け、都内のワンルームマンション(8戸)を7500万円で購入し一棟所有した場合をシミュレーションしてみます。

  • 家賃収入:80万円(10万円、8戸)
  • ローン返済:22万3千円(金利2.7%、返済期間30年間)
  • 修繕積立金:4万円(家賃の5%)
  • 賃貸管理費など諸経費:4万円(家賃の5%)
  • 固定資産税:6万円(課税標準額は購入金額の約70%、標準税率1.4%を12で割った値)

キャッシュフローは43万円ほどとなります。やはり自己資金が1,000万円の時と比べてより高額な物件を購入可能なため、キャッシュフローは良くなっています。

ただし、初めて不動産投資を始めようとしている方の中には、1,000万円や2,000万円もの自己資金を用意するのは難しいという方も多いのではないでしょうか。もちろん自己資金が多いに越したことはありませんが、フルローンやオーバーローンを利用することでわずかな自己資金からでも不動産投資を始められるということも重要なポイントです。

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自己資金が少ない状態で不動産投資を始めるメリット

資金なし・元手なしの状態で、フルローンやオーバーローンを利用して不動産投資を行うことにはどのようなメリットはあるのでしょうか。

最大のメリットはやはり自己資金なしでも投資を行えるということでしょう。自己資金はほとんどないが不動産投資を始めたいという方にとって資金計画を立てることは非常に難しいですが、フルローンやオーバーローンを利用すれば大きな助けとなります。

一方、資金はあるがあえて使わずに残しておきたいと考えている投資家の方にとってもメリットとなるでしょう。資金を使ってしまうと新しく投資したい物件が出てきたときに購入できなくなってしまう可能性がありますが、フルローンやオーバーローンを利用することで物件購入後も自由に資金を活用できます。

これを利用して投資サイクルを速めたり、資金を温存しておくことで有事の際に必要となる費用に回したりすることができます。

自己資金が少ない状態で不動産投資を始めるデメリット

一方で、自己資金が少ない状態でフルローンやオーバーローンを利用して不動産投資を始めることにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
デメリットとしては、まず元金が大きいことにともなって返済額が大きくなることです。

そうすると利息も増えてしまいますし、特に返済期間が長期であればキャッシュフローに多大な影響を与えます。もしも空室が増えるなどすれば、場合によっては月々の収支がマイナスになってしまうリスクもあります。

また、物件が老朽化してきた際にはリフォームを行なって入居率や収益性をあげるのが一般的ですが、フルローンの返済が終わっていないにもかかわらずリフォームローンを組めばますます月々の支出が増えることになってしまいます。

さらに、複数のローンを組むと返済額が割高になってしまうためローンの借り換えや追加融資を検討することになるでしょうが、フルローンで融資を受けている場合これらが難しくなってしまうことも考えられます。

いずれにせよ、フルローンにはリスクがつきものであり、オーバーローンに至ってはさらに大きなリスクが内在しています。資金なし・元手なしでも不動産投資を始められるという点は非常に魅力的ですが、利用する際には事前にしっかりとしたシミュレーションをして収支予測と資金計画を行なっておくことが必須と言えます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は少ない自己資金で不動産投資を始める方法として、フルローンやオーバーローンについて見てきました。

自己資金が少ない方にとって、また、自己資金を蓄えたままにしておきたい方にとってフルローンやオーバーローンは有効な選択肢の一つです。

一方で、これらのローンにはリスクもあり、利用する際にはあらかじめシミュレーションを行なってリスク回避に努める必要があるということも併せて覚えておく必要があります。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。