不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

お金

投資する不動産を決める際、どうしても物件の金額ばかりに目が行ってしまい不動産購入後にかかる管理費を見逃しがちではないでしょうか。

毎月かかる管理費には、不動産管理会社に支払う管理委託手数料と管理組合に支払う管理修繕積立金があります。今回はこの二つの管理費の違い、管理費の使い道などを解説していきます。

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管理委託手数料とは

不動産投資を行なって賃貸経営をする上で、不動産の管理方法は切っても切れない問題です。共有部分の管理や入居者のクレーム対応、空室がある場合には入居者を募集するなど管理の仕事は多岐にわたります。

たしかに、これらの業務を不動産所有者が担うことも不可能ではありませんが、サラリーマンの方など他に本業がある場合には難しいことでしょう。

以上のような理由から、賃貸経営では不動産管理会社に賃貸管理を委託するのが一般的となっています。このような場合、毎月の家賃から一定の割合で管理委託手数料を管理会社に支払うことになります。

不動産投資を決める際、物件価格や家賃の相場に目が行きがちですが、管理依託費も同様に重要です。

管理委託をする場合、家賃に対して一定の割合で管理委託費を支払わなくてはならないため、家賃が高ければ高いほど手数料も大きくなります。したがって、管理委託費を考慮して、家賃収入を評価することが重要です。

管理委託費の相場

まずは管理委託費の相場を知っておきましょう。管理委託費は、毎月家賃の何%、というように契約する場合が多いですが、その相場はおよそ5%前後としている場合が多いようです。

この相場よりもあまりに高い手数料を提示された場合は利益を圧迫してしまうため、投資計画に再考の余地があります。

もちろん管理業務の内容は様々であるため、どこまで業務を委託するかによっても管理委託費の金額は変わってきてしまいます。以下で委託業務を個別に整理しますが、まずは5%前後を念頭に置いて考えておきましょう。

集金代行契約とは

集金代行契約とは、文字を見れば集金業務を委託する契約のように思われます。

しかし、投資用不動産では家賃の集金と送金だけではなく、入居者の募集から、契約や更新の手続き、住人が家賃を延滞している場合の督促や回収、さらには修繕の手配など様々な業務を管理会社に委託する契約のことを指します。

上記の業務委託手数料の相場である5%程度とは、この集金代行委託手数料の一般的な金額です。集金代行契約では、入居者から得られた家賃の内、一定の割合で手数料を支払いに充てることになります。

オーナーは余剰分を家賃収入として受け取ることができます。しかし、もし空室となってしまった場合にも支払いは発生し、オーナーは管理費を捻出して支払わなければなりません。

集金代行契約では入居者募集も委託されていますが、結果として空室が生じた場合の金銭的損失はオーナーが負うことになります。

サブリース契約とは

空室が生じた場合の金銭的損失を不動産会社側が負う契約も存在します。サブリース契約では、物件のオーナーは所有する建物を全て不動産会社に借り上げてもらい、一定額の賃貸料を不動産会社から受け取ります

一方、不動産会社は借り上げた物件に入居者を募り、入居者から得られた実際の家賃とオーナーに支払う賃貸料との差額を利益として得ることができます。

この賃貸料の金額は実勢の家賃を元にして決められており、例え空室があった場合でも不動産会社が家賃を保証してくれるため、オーナーは空室リスクを回避することができます。

また、入居者からの家賃回収・督促、クレーム対応などの煩わしい業務を全て不動産会社が行なってくれる点は集金代行契約と変わりません。

しかし、不動産会社が支払う賃貸料は実際の家賃の額よりも低い額となってしまうので、投資によって得られる利益が減少してしまうことには注意しましょう。

このサブリース契約で保証してくれる家賃の相場は、約80〜90%程度と言われています。逆の見方をすると10〜20%程度の手数料を取られるということになります。

集金代行契約よりもかなり多額の手数料がかかることになりますが、その分空室リスクを避けることができるため、いずれの契約が優れているとは断言できません。

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管理修繕積立金とは

毎月かかる管理費用に管理修繕積立金と呼ばれるものがあります。マンションには各入居者の専有部分と、エントランスや廊下、階段などの住人全員が利用する共有部分があります。

専有部分で発生した水道代や電気代は各居住者が支払うのが普通ですが、共有部分であるエントランスやエレベーターにも電気代などが発生しています。

このようなマンション共有部分の維持管理にかかる費用は、共益費として毎月入居者から集めるのが一般的です。

共益費の回収と相場

賃貸住宅の入居者広告によくあるのが、『家賃6万5,000円、共益費5,000円』といった内容ですが、このように家賃と共益費を別々に徴収することもあれば、『家賃7万円、共益費なし』のように共益費を家賃の中に含めて回収することもあります。

共有部分の維持費は必ず発生するため、共益費という名前が付いていても付いていないにしても、共益費に相当するお金は毎月回収することとなります。

区分所有の場合、全体の管理を担う管理組合が存在しており、各入居者から各オーナーが回収した後、管理組合に管理修繕積立金を支払うこととなります。

不動産会社に管理を委託している場合、管理会社が家賃と同時に回収したり、家賃の中から共益費相当額を管理組合に支払ったりしてくれることも多いようです。

なお、共益費の相場は家賃の5〜10%程度で、1万円や1万5千円などきりのいい数字に設定するのが一般的です。家賃に比して思いのほか大きな割合を占めていることがわかります。共益費が家賃に含まれている場合には、想定以上に家賃収入が小さくなる可能性もあります。

建物管理費等の用途を決める管理組合

区分マンションの場合、入居者が支払った共益費を利用して、管理組合の求める管理修繕積立金を支払わなければなりません。管理組合は管理修繕積立金の用途を決定する組織です。区分マンションのオーナーは原則として管理組合の組合員としてこの組織の運営にも携わることができます。

管理修繕積立金が適切に運用されているかを監視する最も確実な方法があります。それは組合員として総会に出席して意思決定に参加したり、管理組合理事会の理事を引き受けたりすることです。

管理組合が機能していれば、自身が積極的に関わらなかったとしても管理業務は行われます。しかし、管理組合が機能していない場合、マンションの共有部分の管理が行き届かず、ひどい時には壁や床の汚れやエレベーターなどの設備故障の放置に繋がりかねません。

共有部分が汚れているような物件だと新たな入居者も付きにくくなり、物件価値が下落してしまうことも考えられます。

投資目的の場合、管理組合には積極的に関わらない人もいます。しかし自分の所有する物件の資産価値を保つという意味でも、管理組合や総会に関わっていくのがやはり理想的と言えます。

管理委託手数料は何に使われるの?

ここまで不動産投資で発生する管理依託手数料と管理修繕積立金という2つの管理費について説明してきました。では、実際に管理委託手数料はどんな業務に使われているのでしょうか。以下に代表的なものを整理しました。

(1) 家賃の集金代行

毎月の家賃の回収は管理会社に委託する業務の中でも特に重要なものです。借主が毎月決められた日までに家賃や共益費を振り込んでいるかを確認してもらえます。振込以外にもカード払いや現金での回収を行う場合もあります。

(2) 未払いの場合の督促

借主が家賃を滞納してしまった場合に、物件所有者に代わって連絡や督促を行ってくれるサービスです。管理会社によってどこまで対応してくれるかは異なるので、慎重に管理会社を選びたいところです。

(3) 更新契約業務

借主が賃貸契約を更新する意思があるのか、もしくは退去の意思があるのかを確認し、契約更新の意思がある場合には必要な書類を用意するといったサービスです。

借主が退去する時の明け渡しに、オーナーに代わって立ち会う業務を行なっている管理会社もあります。

(4) クレーム対応

入居者から寄せられるクレームの対応も管理会社に委託できる業務の1つです。借主が生活していく中で発生した設備の故障や隣人とのトラブルが起きた場合に、オーナーが逐一対応するのは時間的にも労力的にも困難です。

(5) 入居者の募集

空室リスクは不動産投資では非常に大きな問題です。管理委託をしない場合、入居者募集も自分で行わなくてはなりません。

しかし他の業務と同じように個人で行うにはあまりに難しく、不動産会社の持つ広告網を利用できないこともマイナスポイントとなります。管理委託して入居者の募集をしてもらい、入居率を高く保つのは賢い選択と言えます。

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管理修繕積立金は何に使われるの?

毎月発生する管理費のうち管理依託手数料についての解説をしました。では、もう一方の管理修繕積立金はどのような用途に使われているのでしょうか。

(1) 電気代

マンション各階の廊下や階段、門灯などの照明にかかる電気代は管理修繕積立金から賄われます。マンションの共有部分は意外と広いものです。

しかも、夜中も照明を点けていることが多いため、管理修繕積立金の使い道の中では大部分を占めることになります。また、電球の交換なども必要になるため意外と維持管理費がかかります。

(2) 清掃費用

マンションの共有部分の清掃費用も管理修繕積立金から支払われます。共有部分の清掃は日々行われていますし、定期的な業者による清掃やワックスがけなども必要であるため、重要な使い道です。

(3) ゴミ処理費用

マンションなどにおいてゴミ捨て場のゴミ回収作業を外部の業者に委託している場合、その費用も管理修繕積立金から捻出されることとなります。

(4) 植栽の整備費用

エントランスなどに植えられている植物は定期的に整備され、費用も管理修繕積立金より出ていることが多いようです。

(5) 消防設備やエレベーターの保守点検費用

安全性の面から消防設備などは定期的に交換・点検が必要です。また、エレベーターが設置されている物件では専門の業者に依頼して点検を定期的に受けなければなりません。この費用は意外と大きく、毎月数万円が必要になることも多いようです。

これらの管理修繕積立金の用途は一つ一つに多額のお金がかかってしまうというものではありませんが、共有部分の維持管理の業務は多岐にわたり、それぞれに費用が発生してしまいます。

それゆえ家賃の5〜10%というかなり大きな割合を占める費用となってしまいます。大きな金額であることに変わりはありませんので、管理組合に参加して正しく使われているかしっかり確認するよう心がけましょう。

まとめ

今回は賃貸物件を維持するうえで生じる管理委託手数料管理修繕積立金という二つの管理費について解説し、またそれらの具体的な使い道についても説明しました。

これらの管理費には、合計で家賃のおよそ1割から2割程度が充てられます。投資物件を購入する前にこれらの費用について詳しく調べ、賃貸運営している期間も、適切に使われているかのチェックを欠かさないようにしましょう。

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