不動産投資フルローンのメリット・リスクと上手な活用法

フルローンとは、自己資金をほぼ用いることなく不動産投資を行うための方法です。自己資金がなくても不動産投資を始められるというメリットがある一方で、いくつかのデメリットが指摘されています。この記事ではフルローンのメリットを最大限に活用するために、フルローンのデメリットやリスクについて解説します。
 

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フルローンとは?

まず「フルローン」とは何かについてご説明します。
フルローンとは、不動産の購入金額を、銀行などの金融機関から100%融資をしてもらうということです。つまり購入する不動産代金全額をローンで組むということです。

実際の不動産投資に必要となる諸費用(登記費用、火災保険料、不動産取得税など)については自己資金が必要となることが多いものの、不動産価格の100%を金融機関から借り入れることで大きな自己資金の負担を負うことなく不動産投資が可能となります。
 
フルローンとは異なる「オーバーローン」とその注意点とは?
フルローン以上に借入ができる「オーバーローン」というローンもあります。オーバーローンとは、その名の通り物件価格をオーバー(超えて)して借入できるローンのことです。オーバーして借り入れた分を諸費用の支払いに回せば、自己負担ゼロで不動産を取得できます。

ただし、不動産投資ローンの使い道として「物件購入時の諸費用」を含む金融機関は少ないため、そもそもオーバーローンを組める金融機関は限定されます

また、不動産会社が金融機関に偽って申告し、オーバーローンを組んでいるという事態が発生することがあります。例えば、不動産価格2,900万、諸費用100万を、金融機関には不動産価格を3,000万円と申告し融資を受けているケースです。この場合、消費者は知らず知らず違法なことをしてしまっており、後々トラブルになることがあるため、利用の際は十分注意するようにしましょう。

さらに、オーバーローンを組むということは借入金額も上がるので、金融機関の審査が厳しくなる点に注意が必要です。また、借入額が上がることでローン返済額も上がるので、その点も加味した上でオーバーローンを組むか判断しましょう。

 

フルローンが組める投資物件や審査基準を紹介

ではフルローンの融資において、金融機関による審査はどのような基準でなされるのでしょうか。一般的に、二つの要素が審査を左右するとされます。一つ目は投資物件の評価二つ目は借り主の信用力です。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
 

投資物件の評価について

投資物件の状態によっては、入居率が低くなり家賃収入が十分に得られず、ローンの返済が追い付かなくなるというような事態が想定されます。このような事態に陥らないよう、金融機関は投資物件の評価を行います。不動産投資物件の価値を表す指標として金融機関が主に着目するのは、「積算価格」と「収益価格」の2つです。
 
積算価格
積算価格は一般的に以下の計算式で算出されます。

  • 土地: 相続税評価額 × 土地面積
  • 建物: 再調達価格 × 建物延べ床面積 × (残存年数 ÷ 耐用年数)

再調達価格とは、「まったく同じ建物を建てた場合、いくらくらいかかるのか」という価格です。上記の式で算出した土地の価格と建物の価格の2つを足したのが、積算価格となります。要するに、その物件はどのくらいで売却できるのか?という不動産価値を調べ、物件の担保価値を測っているというわけです。
 
収益価格
また、不動産投資ローンの返済原資は「物件から得る収益」なので、その物件からどのくらいの収益を得られるか?という収益価格も重要です。一般的に、収益価格は以下の式で計算される実質利回りを指標にするケースが多いです。

  • (満室時の年間家賃収入 - 経費) ÷ 物件価格

ただし、現在空室の物件だったり、レントロールにて過去空室期間が長かったりする部屋は、その分マイナス評価になることもあります。収益価格は金融機関によって計算式が異なりますが、とにかく「その物件は継続的に収益を生み出せるか?」を金融機関は審査するというわけです。

関連記事:その物件、正しく評価されてる?積算価格と収益価格について解説
 

借り主の信用力について

次に、借り主の信用力についてです。
借り主の信用力は物件価値と同じくらい重視され、具体的には以下が審査されます。
 

  • 収入金額
  • 収入の安定性
  • 個人信用情報

 
収入金額
金融機関は、「年間返済金額 ÷ 借入金額」で算出する返済比率を重視します。返済比率とは、年間返済額は年収の何%かを算出する指標であり、返済比率が低いほど「返済負担が小さい」と判断され審査が有利になります。基本的に金融機関ごとに返済比率が決まっていますが、年収が高いほど返済比率も低くなるので、審査にも通りやすいです。
 
収入の安定性
収入金額以外にも「収入が安定しているか?」という点も重要です。たとえば、自営業者よりも会社員の方が収入の安定性は高いと評価されるケースは多いです。そのため、年収1,000万円の自営業者よりも、大企業の正社員で年収700万円の会社員の方が、金融機関の評価が高いケースもあります。

また、年齢も重要です。たとえば、年齢が50代であればローン返済中に定年を迎えることで年収が下がるリスクがあるので、30代や40代の方が金融機関の評価は高くなるでしょう。
このように、ローン審査は収入金額だけでなく、借り主の年齢や勤務先の規模・雇用形態など、収入の安定性も加味される点は知っておきましょう。
 
信用情報
さらに、借り主が過去に行った借入にて延滞歴はないか?という点や、過去に自己破産歴はないか?という点も評価されます。これらの情報は「信用情報」といって、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターといった機関に情報としてストックされます。

そして、金融機関は不動産投資ローンの審査をするときに、これらの機関に信用情報を照会するというわけです。仮に、信用情報に延滞歴などが残っていれば、どんなに年収が高く安定していても、審査に通るのは厳しいでしょう。

関連記事:不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は?
 

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フルローンのメリット

(1)自己資金が少ない方でも不動産投資を始められる

登記費用、不動産取得税といった諸費用のための自己資金が一般に必要になるとはいえ、「自己資金はまだ少ないけれど不動産投資を開始したい」という方でも不動産投資を始めることができます。
 

(2)更なる不動産投資や緊急時のための資金を多く残すことができる

手元に資金を残しておくことで、更なる投資や急に大金が必要になった場合への柔軟な対応が可能となります。特に、子供の教育費用や家族の突発的な医療費など、緊急時に手元にお金を残しておけるメリットは大きいです。
 

(3)レバレッジ効果の大きい投資となる

レバレッジ効果とは、「小さい資金で大きな資産を得ること」であり、レバレッジ効果が大きいほど効率的な投資といえます。フルローンで借り入れることでレバレッジ効果は大きくなるので、効率的な投資を実現できるというメリットにつながります。

たとえば、4,000万円の物件を頭金1割(400万円) + 諸費用120万円でローンを組む場合と、フルローンを組む(諸費用のみ)場合では、レバレッジ効果は以下のような違いになります。

■頭金400万円の場合
4,000万円 ÷ 520万円(400万円 + 120万円)=レバレッジ 約7.7倍

■フルローンの場合
4,000万円 ÷ 120万円(諸費用のみ) = レバレッジ 約33.3倍

このように、フルローンはレバレッジ効果を最大限まで高められるというメリットがあるのです。ただし、フルローンによって返済額は増えるので、その点を加味した上で借入額は検討しましょう。
 

(4)団体信用生命保険の保障金額が増える

団体信用生命保険とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される生命保険です。不動産投資ローンの場合は、団体信用生命保険への加入義務は金融機関によって異なります。

仮に、フルローンで団体信用生命保険に加入した場合、必然的に団体信用生命保険の保障金額も増えるということです。ただ、団体信用生命保険へ加入する場合は「金利0.3%上乗せ」などの条件を設定している金融機関もあるため、その点には注意しましょう。
 

フルローンのデメリットや利用する際に知っておきたいリスク

続いて、フルローンを利用する際に知っておきたいデメリットについて解説していきます。
 

フルローンのデメリット

返済金額の負担の増大

自己資金とローンを組み合わせた場合と比べ、毎月の支払いローンの金額が大きくなってしまいます。例えば、3,000万円の物件を35年払いで購入する場合(ボーナス分無し、固定金利、元利均等とする)を事例として、実際にどれくらいの違いがあるか見てみましょう。

■自己資金を用いて物件価格の2割(600万円)を頭金として支払い、それ以外(2,400万円)をローンで支払う場合
例えば1.7%の金利で融資を組んだとします。結果として、毎月の支払額はおよそ7万6千円、総支払額は頭金と合わせておよそ3,790万円となります。

関連記事:様々な自己資金のパターンに合わせた不動産投資シミュレーションを紹介!
関連記事:自己資金なしの不動産投資も!物件価格ごとのシミュレーション

■フルローンで支払う場合
同様に1.7%の金利で融資を組んだとします。結果として、毎月の支払額はおよそ9万5千円、総支払額はおよそ4,000万円となります。

このように毎月の支払額では約2万円、トータルの支払額では約210万円の差額が生じます。

そのため、フルローンを選んだ場合はキャッシュフローがマイナスとなったり、債務超過となる可能性も高くなります。
 

フルローンを利用する際に知っておきたいリスク

物件を売却するときのリスクが高まる

フルローンは、自己資金では手が届かないような高価な物件の購入も可能にするものです。しかし、いくら好条件が揃っていたとしても、一定以上に高価な物件の購入には売却という観点から注意が必要となります。

なぜなら、極めて高価な物件は買い手が見つかりにくいため、売却を望んだ時にすぐに売ることが難しくなるためです。もし早急な売却が必要である場合には、売却価格を相場から大幅に下げざるを得なくなる場合があります。

また、売却時にかかる費用やリスクについてはこちらの「不動産売却の意外なリスクを知っておこう」でご確認いただけます。

購入直後の修繕費などの急な出費
特に中古物件や、築年数の長い物件の場合、購入直後に修繕/リフォームを余儀なくされる場合があります。自己負担をほぼ無しで利用できるフルローン制度ですが、最低でもこのような急な出費に対応できるほどの資金は必要であると考えられます。

中古リノベーションについての失敗例はこちらを参照ください。
不動産投資初心者は要注意!中古物件リノベーションの3つの失敗例

不動産購入費以外にかかる諸経費はこちらを参照ください。
不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

 

フルローンのデメリットやリスクを踏まえた活用方法

これまでフルローンについて、メリット・デメリットも踏まえて解説してきました。
では、フルローンのメリットを最大限生かしつつ、デメリットを回避するにはどうしたらよいのでしょうか。フルローンの上手な活用方法について解説していきます。
 

金融機関の評価価格と実勢価格の差を利用する

投資物件の評価について」で述べた積算価格に代表される、金融機関による不動産の評価価格と、実際に売買されるときの価格である実勢価格には差が生じる場合があります。フルローンは不動産の購入金額のすべてを融資で賄うものであるため、実勢価格がそのまま借入金額となります。

一方で、「フルローンのデメリット」においては、フルローンでは借入金額の増大により債務超過になりやすいと指摘しました。しかし、【実勢価格( = 借入金額) < 金融機関評価額】となっている投資物件を選ぶことができれば、債務超過を回避できるのです。
 

キャッシュフローを特に重視する

キャッシュフローとは得られた収入から必要経費やローン返済などの支出を差し引いて、手元に実際に残る資金の流れを意味します。不動産投資においては、

キャッシュフロー = 家賃収入 − 管理費 / 修繕費用等経費 − 支払ローン金額 − 税金

で表されます。デメリットとして紹介したように、フルローンで融資を受ける場合は頭金がある場合と比較し、毎月の支払いローン金額が大きくなるため注意が必要です。なお、最近では45年ローンなどもありますので、そちらを活用して月々のキャッシュフローを良くするというのもひとつの手段でしょう。
 

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まとめ

今回はフルローンについて、メリット・デメリットを踏まえながら解説しました。

フルローンは、自己資金が不要、レバレッジを効かせて不動産投資ができる、保険効果になるなどメリットが多くありますが、デメリットがあることも理解した上で利用するとよいでしょう。

もちろん自己資金投入で不動産投資する場合も、メリット・デメリットが存在します。それぞれよく理解した上で、自分に合った投資方法を選択していくことが成功への鍵となります。

プロパティエージェントでは頭金10万円にてフルローンが可能です。
フルローンの条件は

  • 物件価値
  • 個人の属性(個人の社会人歴(基本3年以上)、勤め先(大手、準大手、公務員、士業)
  • 年収500万以上
  • 他の借入状況

が揃っているとほぼ可能となります。
この条件に全てあてはまらなくとも、金融機関の多さや物件担保価値が高いので柔軟にリカバリー可能な場合もございます。

また、上記に加え、金融機関の承認が必要となります。

もちろん、頭金を投入してローンを減らした持ち方など、お一人おひとりに合った不動産投資プランもご提案可能です。ぜひお気軽にご相談ください。
 

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