収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

ビル

不動産投資について調べた時に、“収益物件”という単語を目にしたことはあるでしょうか? 今回は、不動産投資を新たに始めようと検討している方に向けて、収益物件について解説していきます。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

収益物件とは?

収益物件とは、毎月一定の収入がある不動産のことを指します。一棟売りのマンション、賃貸マンション、テナントビルなど、家賃が発生するものはすべて収益物件に分類されます。
では、それぞれの収益物件はどのような特徴を持っているのでしょうか? 確認していきましょう。

1. 住居系不動産

最も一般的な収益物件です。アパートやマンション、一戸建て住宅などといった種類があります。借主は基本的に個人で、住む期間には大きなばらつきがあります。

収益物件として一般的なワンルームマンションおよびファミリータイプマンションについて、それぞれの利回りの相場を見てみましょう。

新築 中古
ワンルーム 3.5%~4.5% 5.0%~6.0%
ファミリー 3.5%~4.5% 3.0%~20.0%

 

※ ファミリータイプの中古物件はリフォームやリノベーションを施す場合が多くあり、これにより利回りが大きく変わります。

2. 事務所系不動産

オフィスビルを中心とする、貸事務所などの物件です。規模が大きいものが多いため、必要とされる資金も多額となります。また、オフィスビルということもあり、借主は個人ではなく主に法人です。従って、期間は長くなる傾向があるようです。

事務所系不動産の利回りの相場は、東京都心部では3.0%~5.0%程度です。

3. 商業系不動産

貸店舗や貸倉庫、貸し駐車場などの収益物件です。非常に幅広く、たくさんの種類があります。大型百貨店等の商業施設の利回りは、都心で4.0%~5.0%程度、郊外で5.0%~6.0%程度です。月極やコインパーキング等の駐車場は概ね10%程度ですが、立地によって駐車場代の相場が異なるため一概には言えません。

優良収益物件を選ぶポイント

さて、やはり安定した経営をするためには優良な物件を手に入れたいものです。
しかし、どのようにして優良収益物件を手に入れればよいのでしょうか?
本項では、立地、将来性、収益性の観点から選ぶべき物件のポイントを解説していきます。

1. 立地

立地は優良物件が備えているべき条件の中でもかなり重要度の高いものです。
立地が悪いと、不動産投資で最も忌避すべき空室リスクがかなり高まってしまいます。
では、よい立地とはいったいどのような場所なのでしょうか?これから確認しましょう。

利便性が高い
スーパーマーケットや飲食店などの便利な施設にアクセスしやすいことは、好立地として欠かせない要素といえます。ただし、後述する交通の便と同じく、便利であることの基準はターゲット層により変化するので、自分がどのような層を狙っているのかをはっきりさせると良いかもしれません。

交通の便が良い
交通の便が良いことは非常に大切な要素の一つです。ただし“交通の便が良い”という感覚はその物件を使用する方の特性によって大きく異なるので、自分が経営する不動産に合った場所を考える必要があるでしょう。

一般的には、ワンルームマンションでは駅近であること、借り手の通勤先に近いこと、また単身者が入りやすい飲食店が周囲に多くあることなどが強みになります。ファミリータイプでは、校区となる小学校の特徴、公立図書館の立地や利便性、周辺エリアの土地柄、スーパーやショッピングセンター等の買い物の利便性といった点が重視されます。逆に、居酒屋等の商業施設は好まれません。

嫌悪施設が近くにない
葬儀場やごみ処理施設などといった、いわゆる嫌悪施設とよばれる建物が近くにないこともやはり重要となります。
以上が好立地の物件が備えているべき主な要件です。しかし本項で見たように、“好立地”とは人やターゲットによって大きく変わるものなので、一概に言えるものではないということに注意しましょう。

2. 将来性

収益物件の将来性は、その物件が将来にわたって収益を出し続けられるかどうかによって決まります。では、どのような物件であれば将来性があるといえるのでしょうか?

設備が整い、管理がきちんとされている
設備が整っていると、集客の際に有利になります。また、管理が行き届いていると、建物を良い状態のままで長持ちさせることが可能になるので、不動産の価値の下落を抑えることができます。

立地が良い
立地の良さは将来性にも直結します。立地が良いと、多少古くなった物件でもある程度以上の入居者が見込めます。ただ、会社や学校などが近くにあることを頼りにしすぎると、倒産や移転などの環境変化によって一気に収入源が途絶えてしまうこともあるので、注意したほうが良いでしょう。

このように、将来性がある物件とは、長期にわたって価値を落としにくい不動産のことであるといえます。

3. 収益性

収益性は収入に直結する領域です。収益性は利回り、ランニングコストなどの総合的な観点から決まります。将来性で述べた部分と被りますが、長期にわたって価値が下がりにくい物件が、最終的には収益性の高い物件となります。

収益物件探しはまず資料探しから

収益物件を探すにあたって、最初から自分が実際に出向いてすべての物件を調べることは不可能です。そこで、資料を入手して、ある程度の目星をつけることが大切になります。

では、資料はどのように取り寄せ、どんなところに注意して見ればよいのでしょうか?
本項ではそこを確認していきましょう。

1. 資料の取り寄せ

まず物件の資料の入手ですが、主な方法は下記の通りです。

不動産会社に直接出向いて物件を紹介してもらう
インターネットの発達した現代で、不動産屋に直接出向く必要などないと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産会社はしばしばインターネットに上げていない不動産に関する情報を持っているので、この方法は今でも有効だといえるでしょう。

インターネット上の不動産情報を取り扱っているサイトで資料を請求する
いまや最もオーソドックスな資料請求の方法かもしれません。非常に簡単に投資物件の情報が集められるので、とても便利です。

2. 資料閲覧の際に注意すべき点

資料を見るときにいくつか注意するべきことがあります。

住所の確認
その物件がどこに位置しているのかはしっかりと確認しておきましょう。場所や周囲の施設の様子は、物件の選定の際に重要な要件となります。

種類の確認
ワンルームやファミリータイプといったような物件の種類によって、ターゲット層は大きく変化します。その物件が自分の目的にかなっているかを確認しましょう。

価格の確認
物件の価格が自分の予算に収まっているかを確認しましょう。金融機関からの融資を受ける場合も同様です。また、物件購入にかかる税金などの諸経費もあわせて確認していきましょう。

築年数の確認
物件の築年数もしっかりと抑えておきましょう。古い物件は補修や改修などをするサイクルが速くなります。また、その物件が現行の耐震基準を満たしていない場合、耐震強度への不安もあります。

実質利回りの確認
実質利回りとは、表面的な家賃収入や投資額だけを考慮した表面利回りと違い、初期費用や補修費用など不動産を運営する際に発生するコストも計算に入れたものです。表面利回りのみを見て判断しないように気を付けましょう。

以上が資料を見るときに気を付けるべきポイントです。これらは必ず確認するようにしましょう。

収益物件を買う前に必ず内覧をしよう

資料だけではその物件の本当の状態を知ることは不可能です。大切なのは、自分の目でしっかりと内覧をすることです。この項では、内覧の際に気を付けるべきチェックポイントを紹介していきます。

1. 日当たり

日当たりは周囲の建物などの諸条件によって変化します。資料だけでは確認することが難しいので、内覧の際によく確かめましょう。

2. 騒音

物件の遮音性能も、実際に物件を訪れてみなければよく分からないことの一つです。周囲の音は時間によって異なるので、一定の時間帯だけではなく様々な時間に行ってみるとよいでしょう。

3. 実際の広さ

図面と実際の広さが同じかどうか確認しましょう。また、同じ間取りでも天井の高さや窓の大きさによって広さの見え方が異なります。

4. 物件の状態

中古物件の場合は、その物件の管理状態や建物の状況を確認しましょう。あまり建物の状態が悪いと補修や改修に大きな費用が掛かってしまいます。またマンションでは、管理組合が各オーナーから「修繕積立金」という資金を集め、これを共用部分の修繕費用に充てます。

場合によっては修繕積立金が計画通りに積み立てられていないことがあり、修繕のタイミングになって突然に費用負担を求められるといった事例があります。そのため、修繕積立金の状況も確認しておきましょう。

以上が内覧の際に確認するべき主なポイントです。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

こんな物件に注意しよう!

収益物件のすべてがオーナーに潤いをもたらしてくれるわけではありません。中にはやはり、儲けを出すことが難しいものも一定数存在します。この項では不良物件について解説していきます。

1. 明らかに相場より高い利回り

明らかに相場よりも高い利回りを持つ物件は、厳しい立地条件や老朽化などといった、何らかの事情を抱えていることがあります。高すぎる利回りには十分注意しましょう。

2. 質の低い不動産会社・管理会社

中には悪質な不動産会社や管理会社も存在します。欠陥や問題のある物件について、それを伏せて優良物件や掘り出し物のように謳い販売する不動産会社があります。また、嘘の広告で客引きをして、実際には別の物件を売りつけるという手口もあります。管理会社であれば、最も被害が多いのは解約時と退去時です。

実際は何もしないのにクリーニング代や壁の張替え代を請求するという架空請求を行う業者があります。

このような悪質業者に引っかかることのないよう、十分に注意して下さい。

まとめ

いかがだったでしょうか?今回は収益物件とは何か、そして収益物件を購入する際に注意すべき点について解説しました。下の参考記事とも併せて、収益物件への理解を深める為のお役に立てば幸いです。

関連記事:低利回り物件vs高利回り物件!あなたに向いている物件はどっち?

関連記事:不動産投資で失敗しないための物件の選び方

今なら書籍を含む 「失敗しない不動産投資4点セット」をプレゼント!!

①書籍 ②動画カスタマーズレポート ③エピソードブック ④最新優良投資物件情報
プロパティエージェントでは専任のアドバイザーが不動産投資に関する相談を承っております。
疑問に思っていることや分からないことなどお気軽にお問い合わせください。

今だけ「失敗しない不動産投資4点セット」をもれなくプレゼントいたします。

ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。