投資判断方法の一つであるNPVについて理解しよう!

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NPV(Net Present Value)は「正味現在価値」と訳される、投資判断指標の一つです。今回はNPVの計算方法や不動産投資への応用について解説していきます。この機会にNPVについて理解を深め、効率の良い投資を行えるようにしましょう。

NPVとは?

NPV(Net Present Value)とは、あるプロジェクトが生み出すキャッシュフローを現在価値に換算した総和から、初期投資額を引いたものです。つまり、そのプロジェクトが投資額に対してどの程度の価値を持っているのかを明示した指標となります。したがって、NPVがプラスになるなら、そのプロジェクトに投資すべきだと判断できます。

NPVを用いた投資判断をNPV法と呼びます。NPV法では長期的なキャッシュフローを現在価値に換算して計算するため、異なる条件の投資案件を比較することができます。さっそくNPVの具体的な計算方法を確認していきましょう。

NPVの計算方法と具体例

NPVの計算には、先に挙げた初期投資額のほか、毎年のキャッシュフロー、プロジェクト年数と割引率を使います。ここで予め割引率について説明しておきます。今すぐ運用できる資金は、1年後に運用できる同額の資金よりも価値があります。なぜなら、現在の資金は1年間の投資により増やすことができるからです。

例えば、現在の100万円を年利5%の投資にあてれば、1年後には100×(1+0.05)=105万円になります。それゆえ、1年後に同額の100万円を得たとしても、その価値は現在の100万円に及びません。実際、逆算すれば一年後の100万円の現在価値は、100÷(1+0.05)=95万2,380円となります。ここで行った割り戻しの操作に用いられるのが割引率です。

割引率はNPVの計算結果に大きく影響するため、妥当性のある値に設定しなければなりません。NPV法は不動産投資のみならず多様な投資・プロジェクトの妥当性を検討する際に利用されています。

いくつかの例を挙げておきます。企業の事業計画を検討する場合には資金調達のコストに基づく加重平均資本コストという値を利用しています。また、株式投資では平均利回りが低いことから、あくまで目標利回りとして割引率を設定することもあります。

このような性質から、投資のリスクを評価しながら割引率を設定する必要があるとの主張もあり、いかに割引率の設定が重要であるかが伺えます。

さて、次の参考数値である毎年のキャッシュフローには、フリーキャッシュフロー(FCF)を用います。フリーキャッシュフローは、税引後営業利益、減価償却費、設備投資額、運転資本増価額(正味)から以下のように計算されます。

FCF=税引後営業利益+減価償却費−設備投資額−運転資本増価額

FCFを用いたNPVの一般的な数式は以下の通りです。なお一年目のFCFをFCF1、二年目のFCFをFCF2、n年目のFCFをFCF­­­n、割引率をrとします。

NPV=+FCF1/(1+r)+FCF2/(1+r) 2+FCF3/(1+r)3…+FCFn/(1+r)n−初期費用

以上の点を踏まえて、次に初期投資が4,000万円、毎年1,000万円のリターン(FCF)が5年間続くと予測される投資案件を考えてみましょう。割引率を5%とすると、NPVは次のように算出されます。利子は複利を前提としています。

NPV=(1000/1.05+1000/1.052+1000/1.053+1000/1.054+1000/1.055)−4000

=952+907+864+823+784−4000=330

この事例では、NPVは330万円ですので、投資した方が良いと判断できます。

NPV法の利点と欠点

利点

NPV法の利点は、収益金額をベースにしており、それを現在価値という単一の基準で比較して投資判断を行えることです。これらの利点は、金額を度外視して投資効率のみで比較する手法や投資回収に必要な期間で比較する手法など、NPV法以外の投資判断基準と比較したときにより鮮明になります。

収益額を見積もるため、小額の効率的な投資案件が過大評価されてしまうことはありません。年毎の収益を現在価値に換算するため、単純に同額の投資回収にかかる年数を見積もるより、投資の価値に重きをおいた判断法として知られています。

また、割引率に個々のプロジェクトに期待するリターンあるいはリスクを組み込めるのも利点に数えられます。割引率の設定はNPV法の要にあたり慎重に行う必要がありますが、だからこそ、その数値を調整することで自分自身の投資状況を具体的に反映した判断指標として運用することができるのです。このような利点かがあることから、NPVは投資判断方法として最も広く用いられています。

欠点

反対に、欠点として挙げられるのは、「NPVがプラスだから投資した方が良い(しない方が良い)」というように、投資判断に関する結論を過度に単純化してしまうことです。簡単な計算式で投資の是非を判断できるのは、たしかにNPV法の利点です。

しかしその計算式を用いた背景が説明できて初めて、計算結果が意味を持つことに留意しなければなりません。より直接的に言えば、NPV計算に使用する割引率、売上げや費用の予測といった数値は、適正かつ現実的なものである必要があります。計算結果を参照する際には、計算の前提となった数値が本当に妥当かどうかを、その算出に用いられた資料を参考に検討しなければなりません。

また、早く結果が出る投資を評価するため、中長期的な視点に欠けるのもNPVの弱点です。NPV法によれば短期的には投資しない方が良いという結論になっても、中長期的には価値の高いプロジェクトも存在します。

これはNPV法の欠点というよりは、投資判断法が目的と合致していないことから生じる問題です。NPV法はあくまで投資判断の時点での投資価値を測る指標にすぎません。中長期的な価値を判断したい場合には、別の評価指標によって判断する必要が生じます。

このほか、NPV法は投資開始時の投資判断には適している一方、継続的な目標管理には向かない指標であると言われています。主な理由は二つあります。まずプロジェクト開始後にその開始時に遡ってNPVを計算することは、煩雑さを理由にほとんど行われないためです。また、プロジェクト期間中の事業内容の変化を反映できないことも根拠として指摘されます。

NPVの不動産投資への応用方法

不動産投資にNPV法を応用する場合、売却による収益を考慮できる点で一般的な投資と異なる計算が必要になります。n年後に物件を売却したとして、これを先ほどの数式に反映させると、次のようになります。

NPV=+FCF1/(1+r)+FCF2/(1+r) 2+FCF3/(1+r)3…+(FCFn+売却価格) /(1+r)n−初期費用

この数式を用いて、今度は売却を前提とした不動産投資の事例を考えてみましょう。1億円の物件を購入し、毎年のFCFとして1,000万円を見込んでいるとします。物件は5年後には7,000万円で売却できますが、10年後には売却価格が4,000万円に下がると仮定します。割引率は5%としてみましょう。

5年後の売却と10年後の売却、どちらの計画の投資価値の方が大きいかをNPV法によって判断してみましょう。5年後に売却する場合、10年後に売却する場合のNPVをそれぞれNPV1、NPV2とすると、以下のように計算されます。

5年後に売却する場合

NPV1=1000/1.05+1000/1.052+1000/1.053+1000/1.054+1000/1.055+7000/1.055−10000=952+907+864+823+784+5485−10000=−185 <0

10年後に売却する場合

NPV2=1000/1.05+1000/1.052+1000/1.053+1000/1.054+1000/1.055+1000/1.056+1000/1.057+1000/1.058+1000/1.059+1000/1.0510+4000/1.0510−10000

=952+907+864+823+784+746+711+677+645+614+2456−10000=179 >0

以上の計算から、売却価格が下がったとしても10年後に売却する方の投資を選択すべきだと判断できます。しかしNPV法の欠点を踏まえると、一概にこのようにも言えません。計算に使用したFCFや割引率は妥当なのか、つまり物件を取り巻く様々な環境とその変化を十分想定した上で、これらの値を設定しているのか検証するべきです。

割引率の妥当性を検証するのは最も重要な作業です。一般的な投資では加重平均資本コストや目標設定を反映した値などが利用されるため、その観点から検証することができました。

では不動産投資の場合には、どのように割引率を算定するのが妥当なのでしょうか。不動産投資における割引率の算出法として、以下の3つの方法が知られています。

  • 類似の不動産の取引事例との比較から割引率を求める方法
    投資対象となる不動産の地域や構造、築年数などが類似した取引事例を参考にしながら割引率を設定します。
  • 借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
    借入金と自己資金それぞれに係る割引率を、資金比率に基づいて加重平均して割引率を算出します。
  • 他の金融資産との比較から割引率を求める方法
    不動産を金融資産の一つとみなして、長期国債などリスクの低い金融資産との比較から割引率を求める方法もあります。

関連記事: 【専門家監修】不動産投資で使う割引率を理解しよう!

割引率は投資に関するリスクを反映すべきものですが、金利は景気や政策に基づいて変化し、不動産価格は市況によって変化します。当然、その推移を完全に予測することは不可能です。

また金利は、借りる人や借入期間によっても変化しますが、金融機関は個人の返済能力や個々の物件の条件を評価したうえで、適正な金利を設定している訳ではありません。不動産投資や開発、物件の賃借などに関する法律が変わり、それが金利の設定に影響することもあります。

こうしたリスクを割引率に反映させる方法もありますが、かなり複雑で、必ずしも個人の投資家が行うべきものではありません。とは言え、割引率の本質について理解を深めておくことには少なからぬ意義があると思われます。

そして、不動産投資に限ったことではありませんが、将来の市況や投資環境、不動産を取り巻く状況に関するシナリオを幾つか作り、シミュレーションを行うことは有益です。投資回収が予想通りにいく場合だけでなく、より悲観的な予測や中間的な予測に基づいたFCFをもとにそれぞれのNPVを計算してみましょう。そうした複数の計算結果は、少なくとも投資のリスクを意識させる役割を果たしてくれます。

関連記事:【専門家監修】リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

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まとめ

NPVは将来入ってくるキャッシュフローの現在価値に基づき、個々の投資のリスクあるいはリターンを計量することのできる投資判断指標であり、不動産の投資判断にも用いられています。

適正な割引率の設定は簡単ではないものの、購入を検討している物件のNPVを、妥当と思われる割引率や予想収益に基づいて算出し、投資の是非を判断することには一定の意味があると言えます。

しかしNPV法は必ずしも万能な手法ではなく、その利用法や特性を理解しなければ思わぬ失敗を招きかねません。自身の投資の目的にあった他の評価指標も併用しつつ、NPV法を適切に利用するよう心がけなければなりません。

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大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。