投資初心者必見!物件選びの失敗を防ぐための注意点とは?

不動産初期投資

不動産投資で成功するためには物件選びが非常に重要ですが、たくさんの物件からどのような基準で物件を選べば良いか迷っている方も多いことでしょう。

今回は、物件を選ぶ際のチェックポイントや注意点を解説していきます。

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情報収集段階での注意点は?

物件の収益性や空室率など、不動産投資の物件選びで注意すべき点はたくさんあります。そうした細かい点に気を配ることができるか否かは不動産投資の成功を左右します。
物件情報を集める段階で、質の高い物件の情報を効率よく集めることができなければ、投資の成功は遠ざかってしまいます。

そこでこの章では、情報収集の手段を詳しく解説します。
不動産投資の情報を集める手段として、主なものは以下の3つが挙げられます。

(1)インターネットの不動産サイトを活用する
(2)不動産雑誌や新聞の折り込み広告の利用
(3)不動産会社から直接情報をもらう

それぞれの特徴を見てみましょう。

(1)インターネットの不動産サイトを活用する

スマホやパソコンからいつでも検索できるインターネットサイトを活用するのは、有効な情報収集手段のひとつです。近年は不動産総合情報サイトや不動産会社のホームページが充実してきているため、自分の希望条件にあった物件情報を簡単に得ることができます。
また、物件情報だけでなく、不動産市場の動きや投資の失敗談など、不動産に関するありとあらゆる情報が得られるので、お勧めできる基礎的な手段です。

(2)不動産雑誌や新聞の折り込み広告の利用

インターネットで自分の希望の物件を探すのもお勧めしますが、さらに雑誌や折り込み広告を活用すれば情報は充実します。物件の情報を一覧形式で得ることができるうえ、折り込み広告には新築物件の情報が数多く掲載されています。収益性の高い物件をその中に見つけることができるかもしれません。

(3)不動産会社から直接情報をもらう

上記の2つの方法は非常に有効な情報収集の手段です。しかし、あくまでサイトや広告を作った段階での情報であり、最新のものではありません。そのため、最新かつ詳細な情報を得るには、不動産会社に問い合わせることが大事になってきます。

もし物件を購入する地域が決まっているならば、様々な方法で不動産会社から情報を得ることができます。
その地域の不動産会社に問い合わせてみるのはもちろん、不動産会社への問い合わせを継続してその会社の営業マンと懇意になれば、優良な物件情報を紹介してもらえることもあります。

以上3つが情報収集の主な手段です。しかしどの方法でも成功するために重要なことが1つあります。
それは、希望の条件や知りたい情報をはっきりさせておくということです。

物件情報は様々な情報を含んでいます。情報を調べ始める前に、投資をするうえでどの条件を重視したいのか決めておかなければ、効率よく情報収集することができません。

また、不動産会社に問い合わせる場合にも、具体的に条件を提示することを心がけるべきです。そうすれば営業マンも物件を紹介しやすく、購入する意思があると感じて、より優良な物件を紹介してくれることでしょう。

資料を見る際はどこに注意すれば良い?

前章では情報収集の手段と注意点を解説しました。次に、実際に集めた資料を見るときに気を配るべきポイントを押さえて、情報を投資計画に繋げてみましょう。

実際に注意するべきポイントとしては、立地・築年数・法令を遵守しているか・利回りの4つを挙げられます。

(1)立地

不動産投資では、入居者やテナントから得られる賃料収入によって利益を上げることを目的としています。
したがって、人・店に入居してもらえるかどうかが非常に重要です。その点で立地は無視できないファクターとなります。

具体的には駅からの距離・利便性と周辺施設の2点に注意しましょう。

1.駅からの距離・利便性

最寄り駅から近いかどうかは当然重要です。駅から近ければ会社員など通勤が必要な人の需要に応えられる一方、ファミリー層は駅から離れていて静かな物件を求めていることもあります。

また距離だけではなく、複数の駅にアクセスできるかどうかや、駅から遠くても近くにバス停があるなど公共交通機関へのアクセスを注意深く確かめておきましょう。

 2.周辺施設

周辺にある公的施設や商業施設も大事なチェックポイントです。マンションを購入するなら買い物施設や学校などに注意し、オフィスビルを購入するならば銀行の支店が近くにあるかが重要となります。

(2)築年数

建物の築年数はしっかり確認しておきましょう。築年数が古い場合、入居させて賃料を得られる期間が短いうえ、購入後に大規模な改修費用がかかってしまうことがあります。同時に物件の修繕履歴を確認しておくようにしましょう。

また、1981年に建築基準法が大きく改正され、耐震基準が厳しくなりました。そのため1981年以前に建てられている物件は、現在のものより耐震性において大きく劣っている可能性があります。特に注意深く確認しなければなりません。

(3)法令を遵守しているか

建築基準法に適合していることを証明するものとして、建築前に「建築確認済証」、建築完了後に「検査済証」が民間検査機関から交付されることとなっています。違法建築など問題があった場合、金融機関の融資を受けられない可能性も高くなるうえ、そのような物件は売却もしづらいため、優良物件とは言えません。
物件が上記の証明の交付を受けているかどうかには細心の注意を払うようにしましょう。

(4)利回り

利回りとは、投資金額に対して毎年どれほどの収入を得られているかを表す指標です。物件資料を見る際は必ず確認しなければなりません。

利回り計算には何種類か方法がありますが、通常、物件資料に記載されているのは表面利回りです。
表面利回りとは、年間収入から管理に必要な費用や固定資産税などの税金を差し引かないままで計算した利回りのことを指します。
不動産投資では、この表面利回りよりも税金などの費用も計算に入れた実質利回りの方が重要になります。

表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100

実質利回り(%)=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時諸費用)×100

実質利回りは物件情報に記載されていないことが多く、自分で計算しなければなりません。
物件情報を見るときには、管理にかかる費用や賃料収入に関する情報などを確認しましょう。具体的には以下のようなものが挙げられます。

<諸経費>
・固定資産税などの税金
・火災保険、地震保険などの保険金
・経常的な修繕費
・賃貸管理会社への管理手数料

<賃料収入>
・賃料が周辺相場と大きくかけ離れていないか
・空室の場合、どのくらいの期間空室状況が続いているのか
・入居者の所得水準や業種など
・入居者に賃料滞納をしたことがある人がいるかどうか

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物件現場では何をチェックするべき?

前章で物件資料の段階で注意すべきポイントを解説しました。しかし、物件の価値はそうした資料だけでは判断できません。
次のステップとなる内見の段階で、何に注目するべきかを解説していきます。

外観のチェックポイント

まず物件自体を確認する前に、周辺環境に目を向けてみましょう。最寄りの駅から物件まで実際に歩き、自分の目で確かめることをお勧めします。
生活に必要なスーパー、コンビニ、ドラッグストア、銀行や病院などが資料どおりにあるかどうかを今一度確認しましょう。
また、資料からは分からない電灯の数や人通り、治安状況なども確認できるといいでしょう。

周辺環境のチェックを済ませたら、ようやく建物の外観を確認します。外観の様子からも物件の管理状況を窺い知ることができるからです。

まずチェックしたいのは外壁の状態です。中古物件の場合、コンクリートのひび割れやタイル破損の有無などを確認しましょう。特にひび割れは、建物の防水面に問題を引き起こす原因となるので十分注意しましょう。
定期的に外壁を塗装し直している物件は築年数に比べ新しく見え、プラスポイントとなることもあります。

次にエントランスやゴミ置場など、共有部分の状況を見てみましょう。エントランスの清掃が行き届いていない場合は、他の共有部分も手入れがおろそかにされている可能性があります。また、ゴミ置場などは近隣住民や物件入居者のマナーを知るためにも、確認しておくことをお勧めします。

内観のチェックポイント

外観のチェックが終わったら次は内観の確認に移ります。新築物件の場合、すでに竣工済であれば実際の自分の購入を検討している部屋を確認できます。竣工前は確認ができないためモデルルーム等で確認する必要があります。
また、中古物件ですでに入居者がいる場合には内見を行うことができません。その場合には、不動産の外観から状態を推測するほか、資料から確認できる情報のみで判断する必要が生じます。
ここでは主に設備の状態を確認しましょう。特に生活に必須な水回りの設備はしっかり確認しましょう。キッチンやトイレなどは長期間使われていないと支障をきたしている場合があります。洗濯機を部屋の中に置けるのかどうかも重要なポイントの一つです。
また、天井からの雨漏りには注意が必要です。雨漏りの修繕にはかなりお金がかかってしまうので、壁や天井に黄ばみがないか確認しておきましょう。

以上に代表的なチェックポイントを挙げておきました。これらはあくまで代表的なものですので、他に気になる点がある場合は、積極的に物件担当者に尋ねておきましょう。少しでも不明な点を明らかにして、物件選びに役立てましょう。

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契約までの流れと注意点は?

無事に物件が決まったら、あとは購入するのみです。不動産投資は大きな買い物なので、契約して購入するまでの流れをしっかりと確認しておきましょう。

  1. 購入申込み
  2. 売買契約
  3. 金融機関へのローン審査の申し込み
  4. 引き渡し

大きな流れは以上です。それぞれのステップを確認しておきましょう。

1.購入申込み

購入したい物件が決まったら、書面で購入したい旨の意思表示をします。この段階で契約日時や価格、引き渡し日時などについて交渉することになります。この購入申込みはあくまで物件購入の優先順位をつけるためのもので、正式な契約ではないことに注意が必要です。

2.売買契約

こうしてようやく、正式な売買契約を行います。この際、はじめに重要事項説明を受けます。重要事項説明は宅地建物取引士の資格を有した者でないと行うことが出来ません。
権利関係の難しい内容が記載されていますが、よく理解しないまま契約するのは後々のトラブルの元となります。十分確認するようにしましょう。

この確認が終わったら、当該物件に付属する設備や物件の状況についての説明を受けます。その後、不動産売買契約書にサインをして手付金を払うことで売買契約は完了となります。手付金は10万円が相場となっています。

3.金融機関へのローン審査申込み

購入申込みが完了したら、本契約前に住宅ローンなどの事前審査を受けておきましょう。住宅金融金庫などの公的融資、銀行などの民間融資があり条件が各々違うので、自分に合ったものを選びましょう。一般的には、およそ1週間もあればローンの審査の結果が出ます。

4.引き渡し

最後に物件の引き渡しを行うこととなります。この段階では、登記申請書類の確認や、売買代金の残代金などの精算を行います。また、このとき登記費用や固定資産税の精算も必要となります。

以上に大まかな流れを解説しました。実際の契約内容や必要となる諸経費は物件ごとに大きく違います。不動産会社や売主側の説明を十分に確認して契約に臨むようにしましょう。

まとめ

今回は物件選びの際の情報収集のコツや注意点、さらに実際に購入する場合の契約の流れを解説しました。不動産投資を成功させるためには、闇雲に物件を探すのではなく、効率よく条件の良い物件を見つけなければなりません。
今回の記事を参考にして、不動産投資で上手に資産形成していきましょう。