サラリーマンの不動産投資!失敗しないための注意点とは

サラリーマン

不動産投資と耳にすると、「投資家が一日の時間をすべて割いて行う投資方法」というイメージが強いかもしれません。
しかし、最近ではほとんどのオーナーは賃貸管理会社に物件の管理業務を委託することで、ほとんど手間をかけずに不動産投資に取り組んでいます。
そのためお仕事が忙しいサラリーマンの方でも副業として不動産投資を行うケースが多くなっています。ここでは、サラリーマンの方が不動産投資を行う場合どのような点に注意するべきかを説明していきます。

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サラリーマンが不動産投資をするメリットって?

安定した収入を得られる

サラリーマンが不動産投資をする主たるメリットは、仕事をリタイアした後も安定した収入を受け取り続けられることです。
当然のことではありますが、投資をする以上そこから利益を上げようとしているわけで、最初から損することがわかっていて投資する人はいません。
上手に不動産投資をしておけば、得られた資産は将来のための貯蓄に結びつきます。
サラリーマンとしての収入だけでは貯蓄のペースに不安があるといった場合には、不動産投資による資産形成は非常に心強い助けとなることは間違いありません。

実は手軽に行うことができる

また、不動産投資は想像以上に手軽に行うことができます。
賃貸経営には物件の修繕や清掃、そして居住者からの家賃の受け取りなど、様々な雑務が伴われると思われがちです。しかし、物件の管理を自分で行うということは一つの選択肢にすぎません。
自分の所有している物件を自分の思うような物件に自らの手で変えていきたいという場合や、自分の物件である以上自分の手で様々な管理の作業をしたいという場合に、物件の管理を自分で行うことになります。
しかし、これらの業務を全て管理会社にお任せしてしまえば、物件の所有者でありながらも何もしなくてよいという状況を作り出すことができます。

当然、管理を委託するにあたってコストはかかります。
その費用は基本的には賃料の3~5%程度であり、賃料収入から捻出することになります。
管理会社にこれらの管理作業をすべて委託してしまえば、本業である会社員としての仕事にも影響をきたしません。
平日仕事を頑張って早く切り上げたり、平日の夜遅くまで物件の清掃や点検に励んだり、せっかくの休日を使って清掃や家賃の回収に行く必要はないのです。
不動産管理会社を上手に活用することができれば、文字通り何もしなくても利益が入ってくる状態も夢ではありません。

資産として家族に遺すことができる

また、物件の購入に多額の借入金を利用することに不安を抱く方もいるかもしれません。
特に自分に万一のことがあった場合、不動産投資が家族に負債としてのしかかるとの不安から投資を渋っているなら、それは杞憂です。
なぜなら、銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険に加入することが必須条件となっているからです。このため万一のことがあっても、支払われる生命保険料でローンの残高を返済することができ、借入金のなくなった物件を、純粋な資産として家族に遺すことができます。

以上からわかるように、やり方によってはほとんど自分自身が動く必要がないという点で、不動産投資は忙しいサラリーマンに適した投資です。
また、すぐに大きな利益がでるものではありませんが、長期的に助けになる資産を形成することができるため、リタイア後を見据えたサラリーマンこそが挑戦するべき投資なのです。

サラリーマンが不動産投資をする際に注意するべき点は?

ここまでサラリーマンが不動産投資をするメリットについて説明してきましたが、もちろん注意しなければならないポイントもあります。

1.あくまでも「投資」なのでリスクが伴う

当然のことではありますが不動産投資が投資の一種であるということです。
利益が出ることもあれば損失が出てしまうこともあるのが投資です。
賃貸をメインとして行う不動産投資は、数ある投資の手法の中でも最もリスクが低いもののうちの一つとされていますが、それでもリスクは少なからず存在します。

2.空室リスク

不動産投資の中でも特に注意しなければならないのが空室リスクです。
不動産投資では、アパート一棟やマンションの一室を購入して、それを貸し出して賃貸経営を行うことになります。
しかし物件は気軽に購入できるような値段ではなく、銀行等の金融機関から融資を受けるケースがほとんどです。
融資を受けて物件を購入して、そのまま順調に部屋が埋まっていけば何も問題はありません。
その反面、もし入居率が低いなどで家賃収入があまり得られなくなってしまった場合、銀行へのローンの返済が追い付かなくなり最終的に物件を手放さざるを得なくなることもあります。
さらに、多くの場合物件を手放すときの評価額は購入価格よりも低くなってしまうため、物件を手放しても多額の借金が残ってしまう可能性があります。
物件の立地条件や需要の見込みなどを精査し、利益が上げられる確信をもったうえで投資を行うようにしましょう。

3.物件価値の低下

物件の価値は時間とともに下がるということにも注意が必要です。
1年や2年では物件の価値はそう変わりませんが、不動産投資を行う多くの場合、その物件と長い付き合いになることがほとんどでしょう。そのため、不測の事態で不動産投資を中断せざるを得ないときに、物件を手放したとしても、あまり良い金額で売れるとは期待できません。

4.自然災害

地震や洪水などの自然災害の可能性も忘れてはいけません。
自然災害はときに建物を深刻に損壊させ、賃貸経営を困難にします。急な出費や災害がいつ起こるかを完全に予測したり、完全に防いだりすることは現在の技術では不可能です。
だからこそ、その可能性を認識し、最大限の対策を講じることが重要です。
この際大きな助けになってくれるのが保険です。保険に加入していればこのような事態が起きても損失を最小限に抑えることができます。
しかし、保険がその役割を果たしてくれるのは事前に発生しうる災害を判断し、その際に必要な保証を契約に盛り込んでいた場合だけです。あらゆる災害についてあらかじめ検討を重ねておき、建物自体の対策を確認したうえで、最適な保険契約とともに物件を購入するようにしましょう。

5.管理会社選び

また、管理会社も注意して選ばなければなりません。
先述の通り賃料の3〜5%が賃貸管理会社に支払われます。物件の魅力を発信し入居者を確保してくれる賃貸管理会社は不動産投資の強い味方です。
不動産投資の最大のリスクとして知られる空室のリスクを避けるためにも、信頼のできるパートナーを選びましょう。
評価の高い管理会社はその分だけ委託料が高くなるかもしれませんが、それに見合うサービスを受けられれば、自ずと家賃収入も向上することでしょう。

サラリーマンが投資するべき物件とは?

では、サラリーマンが不動産投資をする場合どのような物件に投資するべきなのでしょうか。
物件を評価する基準はその立地や築年数、広さ等実に様々です。
これらの各要素について、どのような物件を選べばよいのかを解説します。

1.物件の立地

不動産投資で最も重要なのは、空室を極力減らすという指針です。
これはサラリーマンに限らず、どのような方が不動産投資をする場合でも重視しなければなりません。
そのためにも、賃貸物件の需要が高い、人口の多い地域を選んで投資することが重要です。
不動産投資のプロの中には地方物件を中心に投資をしている方もいますが、これは専業投資家ゆえの戦略あってのことです。サラリーマンの副業として不動産投資をするなら、人口も雇用も多く、物件の需要が比較的高い都市部の物件を選ぶことをお勧めします

もちろん都市部の物件のほうが購入費用は比較的高くなりますが、最終的に入居者がいなければ投資として成り立ちません。借り入れ金額が大きくなったとしても、一般的に都市部の物件のほうがリスクは低く、長期的に見ればより多くの利益を生み出してくれます。

2.新築物件と中古物件

築年数としては、当然新築のほうが人気です。
誰しもできることなら前に誰も住んでいない、新しく清潔な家に住みたいと思うでしょう。
しかし新築物件を購入するとなるともちろん中古と比べると高額になってしまいます。
その費用に見合った低いリスクは魅力的ですが、特に都市部で投資を行う場合は新築でない物件も考慮に値します。

ところで、優れた立地と新築という二つの付加価値を前提とした都市部の新築物件の価格設定に、兼業投資家は二の足を踏むかもしれません。
しかし、それを理由に投資を渋るのは良い判断とは言えません。
ひとたび購入することができれば、入居希望者の多い都市部の新築物件は、安定した確実な利益をもたらしてくれます。
購入のために組まれるローンの額は大きくなってしまいますが、空室リスクの少なさを評価することを忘れてはなりません。

3.物件価値の変動

また、物件の経年的な価値の低下も加味しましょう。
たしかに都市部ならば、あまりに状態の悪い物件でない限り、中古物件であっても賃貸需要は尽きません。
しかし時間の経過と新築物件の建設は、既存の物件の価値を相対的に低くしていきます。
新築物件であっても中古物件であっても、長期的な資産としての価値を見極めて投資することが最も重要なのです。

もちろん、地方で投資を行う場合にもこの基本的な考え方は変わりません。
しかし低い需要の中から顧客を獲得するには、物件に付加価値が必要になってきます。
購入価格的にも、地方ならば新築物件もそれほど高くはなりません。
地方で投資を行う場合には、空室リスクの面から新築物件を優先するのも一つの判断です。
しかし、すでに人気を得ており実績のある中古物件ならば、それを購入するのも良い判断です。個別に丁寧に判断して投資を行いましょう。

4.一棟所有と区分所有

不動産投資では一棟所有と区分所有という、2種類の形態があります。アパートを丸ごと一棟購入する一棟所有では、部屋が多い分家賃収入も単純に多くなりますが、物件を購入する際の価格も当然高くつきます。
一方、マンションの一室を所有する区分所有では、家賃収入は減りますが初期費用を抑えることができます。
サラリーマンの副業として不動産投資を考える場合、初期費用が高くなりすぎるのは資金的にも厳しく、基本的には区分所有の物件に投資することをお勧めします。

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不動産購入までの流れは?

不動産の購入の流れは、通常の住宅を購入するときとわずかに違いがあります。

購入する物件の規模などを大まかに決めた後、最初に資金計画を立て、いくら融資が必要なのか、ローンをどのように返済していくのかについて精査します。
その計画の範囲内で購入できる物件を探し、見学を経て購入を決断したら、購入の申し込み手続きをします。
はじめに購入申込書や買付証明書などに署名捺印します。このあとこれらの書類を携えて金融機関に融資を申し込むのが通常の住宅購入の手順です。

しかし不動産投資における物件購入では、この段階で不動産売買契約を結びます。
ほとんどの場合、売買契約を結んだあとでなければ、金融機関で融資審査をうけることができないからです。この審査において、最初に立てた資金計画が必要になります。

無事金融機関から融資を受けられることが決定すれば、実際の支払いが開始され、物件を所有するに至ります。
見ての通り、マイホームを買う場合と手続きの流れはわずかに異なります。
もちろん、銀行からの融資の際には、一般的な住宅ローンはほとんどの場合適用されません。利率はより高く、住宅ローンよりも厳しい審査基準が設けられています。そのため、不動産投資用の物件購入の際には、しっかりとした資金計画を立てることが何より重要となります。

まとめ

不動産投資は難しく手間もかかる」というイメージをお持ちの方も多いと思いますが必ずしもそうではありません。実際には、手軽にはじめられて安定して資産を形成することができる、サラリーマンにとって非常に優秀な副業です。

もちろん投資である以上注意しなければならない点はありますが、計画をしっかりと立て、リスク対策を講じておけば心配する必要はありません。新たな副業、未来の収入源として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。