リノベーション賃貸物件で収益改善は可能なの?

リノベーション

空室リスクが新築よりも高い中古物件でも、リノベーションというテコ入れをすることで収益性が改善されるケースがあります。
今回は、具体的にどのようなリノベーションを行えばリノベーション賃貸物件の収益性が高まるのかを解説していきます。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

リフォームとリノベーションの違いは?

リフォームとリノベーションの違いを聞かれたときに、みなさんはうまく説明できるでしょうか?
一般社団法人リノベーション住宅推進協議会は、リノベーションを、

機能、価値の再生のための改修や、住まいのくらし全体に対処した包括的な改修

と定義づけています。一方リフォームは、

原状回復のための表面的な修繕、営繕、不具合箇所への部分的な対処

とされています。
しかし、日本ではリフォームという単語が先に定着した関係から、呼び名の使い分けはあいまいなままというのが現状のようです。

いずれにしても、厳密な定義を覚える必要はないでしょう。部屋の形などまで大々的に改修するのがリノベーションで、壁紙の張替えや設備の入れ替え程度の小規模な改装がリフォームだ、という程度の認識があれば問題なさそうです。

またリノベーションにも、リフォームと同じような小規模のものから、建物の床や内壁をすべて取り払った「スケルトン状態」にして行うフルリノベーションといった大規模なものまで、さまざまな種類があります。

関連記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

初期費用は低価格?リノベーション賃貸物件のメリット

では、リノベーション賃貸物件のメリットとはどのような点にあるのでしょうか?じっくりと見ていきましょう。

新築と同等の機能性と見た目で、新築よりも安く物件を獲得できる

リノベーションでは設備その他の多くを一新するので、中古の物件を新築と同等の外観、機能性をもつ物件へと変えることができます。そのうえ、中古物件をベースとしているため、たとえそれなりに大規模なリノベーションを施したとしても、かかる費用を新築物件より抑えることもできます。

建物の寿命を延ばせる

リノベーションの規模は非常に様々ですが、建物を柱などの骨組みのみにして行う「スケルトンリノベーション」という大規模なものもあります。
この場合、普段の改修や通常のリフォームでは行えない構造補強が施せますので、建物の寿命を引き延ばすことが可能です。

部屋を設計し直せる

部屋をニーズに合った形に設計し直せることもメリットの一つといえるでしょう。部屋を設計し直して機能性を向上させることで顧客の増加も見込めるはずです。
ただし、この件に関しては後述しますが、建物の構造によっては構造壁の存在などのため再設計に限界がある場合もあります。

物件の資産価値が上昇する

リノベーションは、既存の物件を改装することで付加価値を付ける作業です。そのため、リノベーションの結果として物件の資産価値が上昇します。
中古物件にありがちな空室問題や家賃の下落を回避するためにも、リノベーションは有効な手段といえるでしょう。

リノベーション費用でローンが組める

リノベーションを行う場合は、その費用をリフォームローンとして分割払いすることが出来ます。当然のことながら住宅ローンと合わせると月々の支払いはより高額になるので、計画的に利用しましょう。

このように、リノベーション賃貸物件の利点としては、新築よりも費用を抑えながらも、新築と同等レベルの住宅を提供できる点にあるといえるでしょう。
また、行う補修の程度によっては、建物の寿命を引き延ばすこともできます。

関連記事:不動産投資で失敗しないために!賃貸経営を成功に導く方法

リノベーションを行うべき箇所はどこ?

さて、保有している中古物件を改装してリノベーション物件として売り出したいときは、どのような部分にリノベーションを施せばよいのでしょうか?本項ではこの点について見ていきましょう。

断熱・遮音機能

断熱設備や防音設備はリノベーション時に改修の必要が大きい部分です。断熱性や遮音性を高める設備は重要な付加価値の一つとなるので、優先してリノベーションを行いましょう。

水回り

台所やお風呂、トイレなどの水回りもリノベーションの優先順位は高いです。
これらの部分は衛生面にも大きな影響を与え、後からの改修も難しいため、やはり優先してリノベーションを検討するのがよいでしょう。

耐震

耐震補強も物件を提供する以上なおざりにはできない部分です。
ただ、耐震補強工事をするには高い費用と手間がかかります。耐震工事を始める前に、まずは自分の所有する物件が現行の耐震基準に則って建てられているかを確認しましょう。
また建物が耐震基準を満たしている場合でも、建っている場所自体が強い地盤かどうかも確かめておく必要があります。

内装

入居者を呼び込むにあたって必要になるのが内装です。内装は物件の機能性として重要な位置を占めるため、既存物件に付加価値を加えて売り出す作業であるリノベーションでは重要な項目の一つとなります。

以上がリノベーションを行う際に優先的に改修を行うべき個所です。リノベーションを行う場合はここに挙げた個所を参考にしてみてください。

リノベーション賃貸物件として向いているのはどんな物件?

そもそも、リノベーション賃貸に向いているのはどのような物件なのでしょうか?新築よりははるかに安いといっても、やはりリノベーションには多額のお金がかかります。そこで、リノベーションで失敗をしないためにもどのような物件がリノベーションに向いているのかをこの項できちんと確認しましょう。

リノベーションに向いている物件は下記のような特徴を持っています。

管理状態が良い

管理状態が良いことは、単に中古物件としてだけでなく、リノベーション賃貸物件の対象としても重要です。管理状態が良い物件ならば、建物を補修する必要は少なくなります。したがって、リノベーション時にかかる費用を大きく削減することにつながるのです。
逆に管理状態が悪い物件だと、築年数はそれほど経過していなくても建物のダメージはかなり蓄積されていることがあり、結果としてリノベーション費用が余計に多くかかってしまう可能性もあります。

建物の構造が“ラーメン構造”

ラーメン構造とは、建物を壁と床ではなく柱や梁で支えている構造のことです。
建物を壁と床で支える壁式構造とは異なり、構造壁が存在しないため、かなり自由に部屋の形を変えることができます。したがって、リノベーションを考えているのであればラーメン式構造の物件のほうが適切な選択肢であるといえるでしょう。

新しい耐震基準に則って建てられている

新しい耐震基準に既に適合した物件であることも、リノベーションに向いた物件の特徴といえます。
耐震基準を満たすことは現時点で法的義務ではないものの、安全性の観点から、基準に適合するよう耐震改修を施すことが望ましいといえます。しかし、耐震改修にかかる費用は決して安くはありません。
ですから、現行の耐震基準に合致している物件のほうがリノベーション費用を安く抑えやすいのです。

古すぎず、新しすぎない築年数

老朽化などのリスクを負いたくないために、築年数の浅い物件を選びたくなるかもしれません。
しかし、築年数が浅い物件はそもそもの値段がやや高めに設定されているため、新築よりも費用を抑えられるというリノベーション物件の大きなメリットの一つを帳消しにしてしまう可能性があります。
かといって、費用を抑えようとしてあまりに古すぎる物件を買ってしまうことも、老朽化の進行や耐震改修などの関係で、やはり思わぬ出費につながります。

したがって、古すぎず、新しすぎないということがリノベーションに適する物件の特徴の一つとなるのです。

では古すぎず、かといって新しすぎない物件とはいったいどのような物件なのでしょうか?
一般的に建物の資産価値が落ちるのは築後20年から25年だといわれています。
そして現行の耐震基準が設定されたのが1981年であることを考えると、資産価値が落ちつつも、耐震基準は現行のものと同等である築20~30年ほどの物件が、古すぎず新しすぎない、ちょうどよい古さの物件であるといえると考えられます。

以上の条件を満たしているものがリノベーションに向いた物件といえます。物件を購入する際にはこれらのことを頭の片隅に置いておくのがよいでしょう。

関連記事:120年ぶりの民法大改正?不動産投資はどのような影響を受ける?

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

リノベーション賃貸物件で失敗するリスクとは?

もちろん、たとえリノベーション物件であっても失敗のリスクから逃れることはできません。
では、リノベーション物件の失敗リスクにはどのようなものがあるのでしょうか?ここではこれについて見ていきましょう。

元となった建物が古すぎる

リノベーションを施す元の建物が古すぎる場合、特に現行の耐震基準が制定された1981年よりも前に建てられた物件の場合は失敗のリスクが高まります。というのも、そもそも物件がとても古いことと、現行の耐震基準を満たしていないこともあって改修に莫大な費用が掛かる場合があるからです。

時間がかかる

リノベーションは通常のリフォームよりも大々的に改修工事を行うことが普通です。
そのため、改修にはかなり長い時間がかかる場合もあります。その間、当然部屋に人は住めなくなりますので、万一あまり資金に余裕がない場合、資金繰りが苦しくなってしまう事態も考えられます。

別途工事を計算に入れていない

プロパンガスから都市ガスに変更するときのように、配管の引き込みなどで別途工事が必要になる場合があります。こうした周辺工事にかかる費用を見落としていたために、予算をオーバーしてしまうことも十分考えられます。
別途工事があるかないか、またあるとしたらどの程度の費用がかかるのかはよく把握しておきましょう。

ローンの返済が高くなる

リノベーション物件にかかる費用はリフォームローンで借り入れることが可能です。
しかし、すでに住宅ローンの返済がある場合、月々の返済額は高額になってしまいます。また、前述したとおりリノベーション中は入居ができなくなりますので、返済の計画をしっかりと立てておくことが大切です。

リノベーション物件は基本的には新築物件よりも費用を抑えることが可能です。しかし、選ぶ建物を間違えたり、プランに見落としがあったりすると、予想外に大きな損害を被ってしまい、結果的に経営に失敗してしまうことになるかもしれません。

関連記事:ローンが支払えないときの解決策「任意売却」とは

まとめ

リノベーション物件は中古の物件を改装しているため、多くの場合新築物件よりも費用を抑えることが可能です。また、見た目や機能を新築と同等以上にできるので、中古物件そのままのときよりも高い資産価値をその物件に与えることができるようになります。

しかし、元となる建物の管理状態が悪い場合や、あまりに古すぎるという場合は補修や補強のために想定以上の費用が掛かってしまう場合もあるので、よく注意する必要があるといえます。この記事が皆様の参考になれば幸いです。

関連記事:プロが教えるリスク対策!儲かるアパート・マンション経営のコツ
 

「不動産投資TIMES」の記事一覧を見る
不動産オーナー体験談・調査レポートを読む

LINE登録

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。