【専門家監修】不動産経営を成功させるために知っておくべきポイント3選

成功

「サラリーマンでも年収○千万円!」などといったように、不動産投資の成功談はたくさん見かけますが、失敗談となるとその数は大きく減り、また本当に注意するべき失敗のポイントを解説する記事は少ないようです。
そこで本記事では、「ここを間違えると失敗してしまう」と言っても過言ではない、不動産投資の重要なポイントを解説していきます。

不動産投資の目的

不動産投資の目的は、多くの方にとって最終的には資産を形成し、自らの生活を豊かにすることにあるでしょう。ではその目的をどう実現するのでしょうか?
不動産投資と聞いてバブル時代のように土地や建物を買い、それを転売して利益を出す、といったやり方を想像した方もいるかもしれません。

しかし近年は、そのようなやり方よりもマンションや戸建てなどを所有しそれを貸し出す、つまり不動産経営をすることで家賃収入を得る方法のほうが主流になっています。
このやり方の一番の魅力は、入居者さえ確保できれば安定した収入が見込めるため、株や先物取引よりも比較的安全に資産形成ができることです。

しかし、株や先物取引に比べて安全と言っても不動産投資が投資である以上、これから述べるような抑えるべきポイントをしっかり抑えていないと、やはり失敗するリスクは大きくなってしまいます。
ですから、不動産投資に失敗して損失を出さないためにもこれからじっくり注意するべき点を見ていきましょう。

関連記事:【専門家監修】新しい不動産投資?Airbnbと新築マンションを徹底比較!

不動産経営を始める前に!投資対象の物件を精査しよう

さて、いよいよ不動産経営を始めるにあたって、まず注意しなければならないことは、投資物件の選択です。
投資物件には下記に書いてあるようにいくつかの種類があります。
そして、投資物件の選択を誤ると管理や経営がかなり苦しくなってしまう可能性も否定できません。
そこでこの項では主な投資対象物件の特徴と違いを解説していきます。

ワンルームマンション

ワンルームマンションはその名の通り一人暮らし向けのマンションです。
一人暮らし向けということもあり、比較的少ない資金からでも投資を始めることができます。
入居者は学生や一人暮らしのサラリーマンが多く、一時的な仮住まいという側面が強いためか、最寄り駅からの距離や家賃などの簡単な要件のみで入居が決まることも多く、比較的短期の契約がもっぱらなようです。

② ファミリーマンション

ファミリーマンションはこれもまた読んで字のごとく、家族向けのマンションです。
広いためワンルームマンションより購入や維持にかかる費用は高額となります。
仮住まいではなく、一つの家族の「住居」という性質が強いため、スーパーマーケットや公園、保育園、小学校、騒音の有無といった周囲の環境が重要視されがちです。
また契約は十年、二十年といった長期にわたることもあります。

③ 新築

新しいため、概して資産価値が高く金融機関の融資が受けやすいということもあり自己資金額を低く抑えることができます。また、修繕費などの維持費用も低く抑えることもできます。
もちろん耐用年数も中古に比べて長いです。しかし、自己資金が少なく済む一方で、物件自体の値段が比較的高いため、月々の収支という観点で見ると大きな利益を見込むことはできません。

④ 中古

新築物件と比較して資産価値が低いため、金融機関の融資は受けづらく、まとまった自己資金が必要となるケースが多いです。また、購入してすぐに改装や修繕が必要な場合もあります。
加えて新築物件より空室率は高くなる傾向にあります。しかしその代わりに、新築物件に比べて利回りが高く、入居者さえ確保できれば新築よりも高い利益が期待できます。

以上が投資対象の物件の種類の大まかな解説です。
不動産経営を始めるにあたっては、これらのことを念頭に置いて自分にとって最適な投資ができるようにしましょう。
また、下記の関連記事も不動産経営の参考になるので、ぜひご一読ください。

関連記事:【専門家監修】不動産投資で失敗しないための物件の選び方

不動産経営の失敗ポイント①
自らの土地勘を過信して物件を買ってしまう

不動産経営は入居してくれる人がいなければ成り立ちません。ですから、場所選びは非常に重要になります。
そんな場所選びにおいて、「自分が知っている土地柄だから安心」という理由で土地勘のあるエリアの物件を選ぶという人も少なくありません。
しかし、このような考え方は危険であり、不動産経営で失敗する大きな要因になり得ます。

不動産経営で失敗しないためには、土地の資産性×収益性×変動率というしっかりとした観点が必要であり、個人の土地の好き嫌いでは判断しないようにすることが大切です。

関連記事:【専門家監修】エリア別考察!東京の不動産投資物件の特徴を解説! 

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不動産経営の失敗ポイント②
目先の収支ばかりを意識してしまう

不動産経営で気を付けなければいけないことの二つ目は表面的な収益と実際の収益の違いです。物件の購入には「利回り」と言われる、その物件の投資金額に対する年間収益の割合が決め手の一つになっていると思います。
しかしながら、この物件の利回り表示には十分注意する必要があります。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2つの種類があります。それぞれを下記のように計算します。

表面利回り

年間家賃収入額÷投資不動産の購入金額×100=表面利回り

実際の物件の例を紹介致します。
・JR「西川口」駅 徒歩2分 築28年の物件
年間家賃収入額 33,000円/月×12=396,000円
購入金額 5,000,000円

この物件の表面利回りは、

396,000÷5,000,000×100=7.9% となります。

実質利回り

(年間家賃収入額-年間必要経費)÷投資不動産の購入金額×100=実質利回り

上記の物件について、実質利回りは、以下のように計算できます。

家賃収入 33,000円/月
賃貸管理料 1,155円(3.5%想定)
建物管理費 6,500円
修繕積立金 1,000円
以上より、実質年間家賃収入額は、
(33,000-1,155-6,500-1,000)×12=292,140円 となり、

実質利回りは

292,140÷5,000,000×100=5.8% となります。

※ローンを組まずに現金購入した場合を想定しています。
※固定資産税、確定申告にかかる経費等は考慮していません。

このように、空室や経費などで実際の利回りは表面的な利回りを大きく下回ることもあるのです。
また、現金でマンションを購入できる方はかなり稀で、ほとんどの方はローンを組んでいるかと思います。
その場合月々のローンの返済は実質利回りで残ったお金からさらに引かれることになりますので、手取りはさらに少なくなります。
ですから、表面利回りのみを見て物件を購入すると、いざ実際に不動産経営を始めた際に赤字となってしまう可能性が大きくなるのです。

不動産を所有することで発生する各種税の問題もあります。こちらの記事をご覧ください。

関連記事:【専門家監修】不動産投資を始める前に!不動産にかかる税金を知ろう

このように、不動産経営には多くの支出が存在します。
そこで、目先の収支ばかりを気にしてしまうと実際の収支とのかい離が生まれてしまい、最終的に大損となってしまう可能性があるのです。
以下の関連記事も不動産投資における見えにくい危険について書かれていますので、ぜひご一読ください。

関連記事:【専門家監修】黒字倒産のリスク?デッドクロスの仕組みと賃貸経営の破綻を回避する方法を紹介

不動産経営の失敗ポイント③
管理をおろそかにしてしまう

手に入れた不動産の管理は不動産経営において最も大切なことの一つです。
なぜなら、管理会社は不動産の保守点検、清掃などといった管理から、家賃の取り立て、空室の紹介といった不動産経営の中でも重要度の高い幅広い業務を扱うからです。

管理会社一つで経営の安定性は大きく変わります。
よくない管理会社にあたってしまった場合、入居者の信用を失ってしまったり、家賃滞納や空室などの大家にとって頭の痛くなるような問題が浮上してしまうこともあります。
かといって経費節減のために個人で施設設備の管理を行う場合、一人ではマンションの管理に手が回らなくなってしまい、やはり居住者に関連する問題が持ち上がってしまいます。
従って管理会社の選定は投資対象の物件の選定と同等か、もしくはそれ以上に細心の注意を払って行う必要があります。

ちなみに、当社の場合、入居率99%以上家賃滞納率0.2%以下(2017年7月現在)と、非常に高い水準の管理を維持しています。また、集金代行手数料は3.5%で、内1%は退去時のリフォームのために積み立てておりますので、安心してご利用いただけるかと思います。

運用実績|プロパティエージェント株式会社

関連記事:【専門家監修】賃貸経営サポート初心者編!入居者が解約したらどうすればいい?

まとめ

以上のことから、不動産経営には、不動産を選定する段階から最後に手放すまでの間に注意を払うべきことがいくつもあることが分かりました。
今まで記述してきたこれらの注意するべき点をしっかりと念頭に置いて、ぜひ不動産経営を成功させましょう。
また、この記事に関連した記事も最後に載せておきますので、ぜひ合わせてお読みください。

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関連記事:【専門家監修】平成29年度税制改正によって、不動産投資はどのような影響を受ける?

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。