不動産サブリースって儲かるの?契約前に確認しておきたい注意事項解説

不動産賃貸投資に関わっている人ならば誰しもが一度は聞いたことがあるであろう「サブリース」という言葉ですが、それが実際にどのようなものなのかを完全に把握している方は少ないでしょう。

今回は、サブリースという投資形態がいったいどのようなものなのか、そしてどのような特徴があり、どのような点に注意しなければならないのかについて解説していきます。

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サブリースとは:その特徴や仕組みについて

そもそも「サブリース」とは何なのでしょうか。
言葉から紐解いていくと、「サブリース(Sublease)」は「下の」や「2つ目の」といった意味を持つ「サブ(Sub)」と、「貸す」という意味を持つ「リース(Lease)」が組み合わされて出来上がった言葉であることがわかります。
これを非常に簡単に言ってしまうと「又貸し」ということです。

本来、不動産賃貸を行う場合、物件の管理は主に自ら行います。
ですが、賃貸管理会社にその物件を貸し出し、入居者と入居契約を結ぶことも含めた大家業務のほぼすべてを委託し、管理会社がそこから入居希望者に部屋を貸すという一連のシステムがいわゆる「サブリース」です。
厳密には、物件のオーナーから管理会社に貸すことをマスターリースと言い、その管理会社から入居者に部屋を貸すことをサブリースと言いますが、多くの場合この一連のシステムを「サブリース」と呼びます。
本記事においても、「サブリース」の定義はこのシステム全体のこととします。

以下では、サブリースがどのような仕組みでどのような特徴があるのか、より詳しく解説していきます。

サブリースの仕組み

サブリースとは前述の通り、物件を保有しているオーナーが管理会社に物件を丸ごと貸し、さらにそこから管理会社が入居希望者に部屋を貸すというものです。

物件を保有するオーナーが管理会社に物件を貸しているため、ここでまず一つ目の賃貸契約があります。
そして、管理会社と入居者との間に賃貸契約が結ばれます。
そのため、オーナーが入居者から直接賃料を受け取ることはありませんが、その分オーナーは管理会社から物件そのものの賃料を受け取ることができ、これがオーナーの収入源になります。
実際に管理会社が入居者から受け取る賃料の額とオーナーが管理会社から受け取る賃料の額に差はありますが、これによって管理会社もオーナーも利益を上げることができる、という仕組みです。

サブリースの特徴

サブリースの特徴は大きく分けて3つあります。

まず最も大きな特徴としては、そのシステムそのものです。
一般的には、賃貸は物件を保有している人が直接入居者と契約を結びますが、サブリースでは物件そのものを丸ごと管理会社に貸し、管理会社がそこからまた入居者に貸しています。
このような一般的な賃貸との仕組みの違いが最も大きな特徴です。

二つ目は、管理会社が物件の管理をすべて行ってくれるということです。
物件の保全や、入居者とのトラブルなどもすべて管理会社が請負います。

そして、最後の特徴として挙げられるのは、オーナーと管理会社の契約と管理会社と入居者の契約は別々のものであるため、入居率と管理会社からオーナーに支払われる賃料には相関がないことです。
例えば、ある一定の期間入居者がつかなかったとしても管理会社からオーナーに支払われる賃料は変わりません。
これが、一般的にサブリースが賃料保証と呼ばれている理由です。

サブリースの依頼方法と契約期間

サブリースの契約方法は、サブリースを商品として取り扱っている不動産会社などに問い合わせると、まずその会社が物件の査定を行い、オーナーに支払う賃料や、その他の契約条件を決定します。
これに同意すると、サブリース契約の開始となります。
そこから先の物件管理などは全て不動産業者が行い、オーナーの方は管理会社からの賃料を受け取ればよいだけです。

一般的に、サブリースの契約期間は10~30年程度です。
しかし、30年間ずっと同じ契約ということはなく、途中何年かに一度は契約内容が更改され、あまりにも入居率が悪い場合には契約解除などもあり得ます。

サブリースについて知っておきたいこと

ここまで、サブリースがどのようなものであるかについて説明してきました。
ここからは実際にサブリースを行う場合どのような利点があるのか、どのような注意点があるのか、サブリースを行っていくうえで知っておきたいことや注意点について解説します。

サブリースのメリット

前述の通り、オーナーと管理会社の契約と管理会社と入居者の契約は別々のものであるため、入居者がいてもいなくても一定の賃料が支払われることが確定しているということがサブリースの最大の魅力でしょう。
入居率や経済の状況に応じて家賃収入が変動しないので、毎期一定の収益を得られるという安心感があります。
また、家賃の集金、住民間トラブルの解決など、賃貸管理は何かと面倒なことが多いです。
そのすべてを管理会社が請け負ってくれるうえに安定した収益が見込めるので、楽に不動産投資を続けることができます。

サブリースのデメリット・注意点・盲点

一方、サブリースには多くのデメリットや注意点もあります。

利益率の低下

先ほど、入居率や経済の状況に応じて家賃収入が変動しないことを利点として挙げましたが、これは裏を返すと利益率が低くなるともいえます。
それは当然サブリースの場合は管理手数料が通常の賃貸管理手数料よりも高くなるからです。
また、入居率が低く実質得をしていても、その契約も途中で見直しがある場合がほとんどで、ずっと同じ金額を受け取れるわけではありません。
場合によっては解約もあり得ます。
そもそも最初の査定金額が妥当でないという場合もあるので、契約内容はよく確認しましょう。

管理がおろそかになる可能性も

管理会社としては利益を上げなければならないので、物件の管理に回す人件費などを切り詰めてくる可能性もあります。
そうなると、細かい部分の管理がおろそかになり、結果として物件が自分の手に戻ってきた時に物件の状態が大変に悪くなっていた、という可能性もありえます。

同時に、収益率を上げるためにも管理会社は積極的にいろいろな入居者を受け入れます。これに対して物件のオーナーが口出しできない場合が多いので、自分がふさわしくないと思うような人が入居する可能性もあります。

不利な条件を突きつけられることも

サブリースは簡単に解約できない仕組みになっているケースが多く、もし万一解約するとしても、管理会社側に非常に有利な条件が設定されていることが多いです。
サブリースはその特性上、形式上は管理会社がオーナーから物件を借りていることになっています。
そのため、いわゆる大家と入居者の関係と同じで、妥当と認められる場合でないと勝手に解約することができません。
一方、管理会社側は好きな時に解約できるので、何か問題が起きないように注意しておく必要があります。

オーナーと管理会社は利益相反

もしもサブリースを担当している会社が倒産・破綻してしまった場合、賃料や敷金がオーナーに返還されない可能性が高いことも把握しておきましょう。
サブリースを行う場合には、このようなリスクについても考えなければなりません。

そもそも、サブリースの契約ではオーナーと管理会社は利益相反の関係にあるということも念頭に置いておくことが必要です。
入居者が少ない間、オーナー側は実質得をしており、管理会社は損をしています。
逆に入居者が多いとオーナー側は実質損をしており、管理会社は得をしています。
このようなサブリースの特性を把握しておくことが非常に重要です。

f119b63bbad694d68e1063a518f229b0_l-1024x683 不動産サブリースって儲かるの?契約前に確認しておきたい注意事項解説このように、サブリースには多くの注意点があり、トラブルが発生してしまった場合のリスクも大きいです。

ですので、高入居率を維持できるのであればサブリースをする必要がないというのが一般的な考え方です。
当社の事例では年間平均の入居率を99%超の水準で維持しています。
ですので、このようなリスクを背負ってサブリースをせずとも、一般的な不動産投資で十分に利益を上げることができます。

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「家賃保証」に騙されるな!

以上に述べたことからわかるように、サブリースはメリットよりもデメリットが多いです。
中でも注意しなければならないのは、ほとんどのサブリースにおいて売り文句になっている「家賃保証」という言葉です。
ここでは、「家賃保証」の実情に関して解説します。

空室リスクが低減されるわけではない

家賃保証をするくらいなのだから、管理会社も努力して空室を埋めてくれるだろう、と思っていたらそれは必ずしも正しくありません。
後に詳しく述べますが、多くの場合「家賃保証」というのは最初の契約更新までで、10年から35年に及ぶ契約期間全体に対するものではありません。

ほとんどの場合で、最初の更新で賃料を下げられます。

そのため、管理会社からすれば、最初の2年間で多少損をしても契約期間全体を通してみれば大した問題ではありません。
むしろ、空室率が高いという具体的な数的データが得られるため、管理会社にとっては契約更新の際に賃料を下げる交渉がしやすくなるという利点さえ存在します。
このような点からもわかるように、「家賃保証」というのは空室リスクを低減するものではありません。

契約内容によく注意すること

サブリースの特徴の契約期間の項目で説明しましたが、サブリースの契約期間は多くの場合10年から35年です。
しかし、それは一つの契約が10年から35年間にわたって継続されるということではなく、途中2~3年に一回契約更新の機会があります。
「家賃保証」というのはあくまでも最初の契約更新までであることがほとんどで、実際は最後まで家賃の保証がされるというケースはほとんどありません。
多くの場合、契約内容をよく確認しないとわからないように書かれている場合が多く、その後の契約更新に関してもオーナーが不利になるような条件が書き込まれている場合があるので、契約を結ぶ前に十分に内容を確認しましょう。

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サブリースの問題となる類型

では、実際にサブリースが問題となってしまう事例の大まかな分類について説明していきます。

建築提携型

建築提携型は、物件ではなく土地を所有している人が対象となってしまう問題の類型です。
土地を所有している人に対し、不動産業者が「サブリースは安心かつ高利益の投資である」と勧誘を行い、土地にアパートを建てサブリースを始めるというものです。

ここまで聞いただけでは何が問題なのかよくわからないかもしれませんが、確かにアパートが新築のうちは入居者が多く集まります。
しかし、やがてアパートが古くなってくると入居者は徐々に集まらなくなります。
問題となるケースの多くは、入居者が集まらなくなる絶妙なタイミングで契約が切れるようになっていて、そうすることで会社は家賃収入で大儲けすることができるうえ、残った物件とリスクは全てオーナーに押し付けることができます。
また、建築提携型のほとんどの場合において不動産業者とアパートを建築する業者は提携しており、建築費用の利益も得られるという仕組みになっています。

このモデルでは、不動産業者の勧誘に言われるがまま乗っかってしまって、最終的に自分は損ばかりしてリスクまですべて押し付けられてしまうという非常に悪質な手法なので、十分に気を付けましょう。

購入勧誘型

購入勧誘型は、物件のオーナーが被害対象となってしまうものではありませんが、これも非常に悪質な手法です。
購入勧誘型は、不動産業者が一般の人にマンションの一室などの物件を購入するよう勧誘を行い、購入したらそれをさらに業者がサブリースして利益をあげるというものです。
多くの場合、勧誘の対象となるのは不動産投資に別に興味はない、という人たちですが、業者側は暴力など、悪質で強引な手を使って物件を購入させる場合もあるようです。このような被害にあった場合にはすぐに警察や国民生活センターなどの機関に相談しましょう。

利益相反型

これは、先ほど述べた「オーナーと管理会社は利益相反の関係にある」ということが直接かかわってきます。
先ほど述べた時点では、オーナーはあくまでも実質的な損得しかなく、契約期間中は一定の賃料が支払われ、おそらくサブリースを行っているオーナーの方のほとんどは賃料が一定であることについて了承し、それで良いと思いやっているため、そこに関しては特に不満はないでしょう。

しかし管理会社側は、入居者の多少は実際の損得に関わってくるため、会社の経営上死活問題です。
管理会社の中には、オーナーからの契約解除の申し入れを無視し入居者の募集を続けたり、オーナーの要求のうち貸すにあたって不利なものを入居者に説明しないで貸したりするなどの手段をとるところもあり、トラブルが起きるケースも多々あります。

物件のオーナーの方は管理会社の動向を常に注意深く見守り、自分の望まないことをされていた場合には直ちに関係機関に相談して解決するようにしましょう。

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サブリース関連の問題に巻き込まれたら?サブリースに関する法律について

現状として、サブリースやそれに関連した問題について明確に規定した法律は存在しませんが、サブリースにおいて、どうしてもオーナーが不利益を被ってしまう傾向があります。ここではオーナーを保護するための法律がいくつかあるので確認していきます。

サブリースに関する法規制

賃貸住宅管理業者登録制度

賃貸住宅管理業者登録制度とは、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るための賃貸住宅管理業の登録制度で、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図っています。
また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。

登録の形態にはサブリース型もあり、これに登録した会社は貸主に対して重要な事項を説明し書面を交付する義務や、契約更新・終了時の書面交付の義務付け、重要事項の不告知・誇大広告の禁止が盛り込まれています。

しかし、この登録はあくまでも任意で、以上の条項を登録業者が破ったとしも具体的な罰則はなく、あくまでも是正勧告などが行われるだけです。
悪質なものに関しては登録取り消しなどの措置が取られますが、そもそも登録自体が任意のものであるので、あまり効果はないと考えられます。

強いて言うならば、登録認定を受けている会社は現時点では大きな問題を起こしておらず、ある程度信用のおけるところであるとわかりますが、義務違反などを起こしても大きな罰則はなく、貸主に対する救済もないので、あまり十分なものであるとは言えません。

宅地建物取引業法

こちらの法律は建築提携型には適用されず、購入勧誘型のみです。
宅地建物取引業法では、購入勧誘型にみられるような強引な販売方法は明確に禁止されており、そのような販売を行った業者に対しては罰則が適用されます。

また、この法律の範囲外でも、事務所以外での契約の場合は8日間以内ならばクーリング・オフが可能です。
しかし、8日間以内でも引き渡しを受け代金をすべて支払った場合はこれが適用されないので注意が必要です。

特定商取引法

こちらは先ほどとは逆で、購入勧誘型には適用されず、建築提携型にのみ適用されます。
特にそれが初めてのマンション建設だった場合や、勧誘方法が強引だった場合には十分に契約内容や事業内容を把握することができないままやらされてしまっているという判断がなされ、法による保護の対象となる可能性が高いです。

消費者契約法

特に、初めての不動産投資でサブリースに関するトラブルに巻き込まれてしまった場合には、この消費者契約法が適用される可能性があります。
特に、勧誘の方法が不当だった場合や、理想的なシミュレーションの内容のみを説明して生じうるリスクや不利益に関しては一切説明せず、隠そうとしていた場合などは、消費者契約法によって被害の救済が期待できます。

まとめ

以上のように、サブリースにはトラブルも多く、非常に多くの問題点が存在します。
実際はあまりお得な手法ではなく、むしろ管理会社に非常に有利な条件となっているケースがほとんどです。

当社の事例では、入居率は99%を超しており、サブリースをしないほうが利益をあげることができ、実際サブリース契約をしないお客様がほとんどです。

それでもサブリースを検討している場合には、しっかりと管理会社との契約内容を精査したうえで、常に注意しながら問題が起きないように気を付けるしかありません。
サブリースには様々な問題が潜んでいることを忘れないようにしましょう。

下記の記事では実例を挙げておりますのでご確認ください。

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