便利?怪しい?サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説!

便利?怪しい?特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説!

不動産投資に関わっている人ならば誰しもが一度は聞いたことがあるであろう「サブリース」という言葉ですが、それが実際にどのようなものなのかを完全に把握している方は少ないでしょう。
今回は、サブリースという投資形態がいったいどのようなものなのか、そしてどのような特徴があり、どのような点に注意しなければならないのかについて解説していきます。

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サブリースの特徴・仕組み

そもそも「サブリース」とは何なのでしょうか。
言葉から紐解くと、「サブリース(Sublease)」は「下の」や「2つ目の」といった意味を持つ「サブ(Sub)」と、「貸す」という意味を持つ「リース(Lease)」が組み合わされて出来上がった言葉であることがわかります。
これを非常に簡単に言ってしまうと「又貸し」ということです。

本来、不動産投資を行う場合、物件の管理は自ら行います。
ですが、賃貸管理会社にその物件を貸し出し、入居者と入居契約を結ぶことも含めた大家業務のほぼすべてを委託し、管理会社がそこから入居希望者に部屋を貸すという一連のシステムがいわゆる「サブリース」です。

厳密には、物件のオーナーから管理会社に貸すことをマスターリースと言い、その管理会社から入居者に部屋を貸すことをサブリースと言いますが、多くの場合この一連のシステムを「サブリース」と呼びます。

本記事においても、「サブリース」の定義はこのシステム全体のこととします。
以下では、サブリースがどのような仕組みでどのような特徴があるのか、より詳しく解説していきます。

 

サブリースの仕組み

サブリースとは前述の通り、物件を保有しているオーナーが管理会社に物件を丸ごと貸し、さらにそこから管理会社が入居希望者に部屋を貸すというものです。

物件を保有するオーナーが管理会社に物件を貸しているため、ここでまず一つ目の賃貸契約があります。
そして、管理会社と入居者との間に賃貸契約が結ばれます。
そのため、オーナーが入居者から直接賃料を受け取ることはありませんが、その分オーナーは管理会社から物件そのものの賃料を受け取ることができ、これがオーナーの収入源になります。
実際に管理手数料が発生するので、管理会社が入居者から受け取る賃料の額とオーナーが管理会社から受け取る賃料の額に差はありますが、これによって管理会社もオーナーも利益を上げることができる、という仕組みです。

 

サブリースの種類

サブリースの形態は大別すると2種類あります。1つ賃料固定型(家賃保証型)、もう1つは実績賃料連動型(パススルー型)です。

賃料固定型(家賃保証型)
一般的な「サブリース事業」としてイメージされるのがこちらの方式です。不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、一定額の賃料をオーナーに支払います。

実績賃料連動型(パススルー型)
実績賃料連動型(パススルー型)は、賃料固定型と異なり、サブリースを請け負っている不動産会社が入居者より得た賃料に応じて、オーナーが受け取れる収入が変動します。

 

サブリースの依頼方法と契約期間

サブリースの契約方法は、サブリースを商品として取り扱っている不動産会社などに問い合わせると、まずその会社が物件の査定を行い、オーナーに支払う賃料や、その他の契約条件を決定します。
これに同意すると、サブリース契約の開始となります。
そこから先の物件管理などは全て不動産業者が行い、オーナーは管理会社からの賃料を受け取る流れになります。

一般的に、サブリースの契約期間は1030年程度です。
しかし、30年間ずっと同じ契約ということはなく、途中、何年かに一度は契約内容が更改され、あまりにも入居率が悪い場合には契約解除などもあり得ます。

 

サブリースの費用について

サブリース契約を結ぶ際、基本的には契約料は必要ない場合がほとんどです。
しかし、当然ながら毎月管理会社に支払わなければならない「管理費」が生じます。

家賃保証型の場合は、相場として満室だった場合を想定した家賃収入の80~90%をサブリース会社より受け取ります。つまり、家賃収入の10~20%程度をサブリース会社に支払っているということになります。しかし、空室があっても満室の場合と同額の賃料をサブリース会社から受け取ることができるので、その点は大きなメリットと言えます。

実績賃料連動型の場合は、実際の家賃収入の90~95%を受け取ります。つまり、家賃収入の5~10%をサブリース会社に支払っているということになります。支払う費用は少ないものの、空室による損失を自分で被らないといけないため、入居率によっては家賃保証型より収益が少なくなることがあります。

また、気をつけないといけないのは礼金や更新料の扱いです。サブリース契約では、入居者と直接契約を結んでいるのはサブリース会社となるため、礼金や更新料はサブリース会社の収益となり、オーナーには支払われない場合がほとんどです。
サブリース契約を結ぶ時は、サブリースゆえの費用や収益減に見合うメリットをサブリースによって享受できるかどうかを十分に検討する必要があります。

 

サブリースについて知っておきたいこと

ここまで、サブリースがどのようなものであるかについて説明してきました。
ここからは実際にサブリースを行う場合どのような利点があるのか、どのような注意点があるのか、サブリースを行っていくうえで知っておきたいことや注意点について解説します。

 

サブリースのメリット

前述の通り、オーナーと管理会社の契約と管理会社と入居者の契約は別々のものであるため、入居者がいてもいなくても一定の賃料が支払われることが確定しているということがサブリースの最大の魅力でしょう。
入居率や経済の状況に応じて家賃収入が変動しないので、毎期一定の収益を得られるという安心感があります。

また、家賃の集金、住民間トラブルの解決など、賃貸管理は何かと面倒なことが多いですがそのすべてを管理会社が請け負ってくれるうえに安定した収益が見込めるので、楽に不動産投資を続けることができます。

 

サブリースのデメリット・注意点・盲点

一方、サブリースには多くのデメリットや注意点もあります。

利益率の低下
家賃保証型のサブリースは入居率や経済の状況に応じて家賃収入が変動しないことがメリットですが、場合によっては利益率が低くなるともいえます。
それは当然サブリースの場合は管理手数料が通常の賃貸管理手数料よりも高くなるからです。
また、入居率が低く実質得をしていても、その契約も途中で見直しがある場合がほとんどで、ずっと同じ金額を受け取れるわけではありません。
場合によっては解約もあり得ます。
そもそも最初の査定金額が妥当でないという場合もあるので、契約内容はよく確認しましょう。

管理がおろそかになる可能性も
管理会社としては利益を上げなければならないので、物件の管理に回す人件費などを切り詰めてくる可能性もあります。
そうなると、細かい部分の管理がおろそかになり、結果として物件が自分の手に戻ってきた時に物件の状態が大変に悪くなっていた、という可能性もありえます。
同時に、収益率を上げるためにも管理会社は積極的にいろいろな入居者を受け入れるケースが多いです。これに対して物件のオーナーが口出しできない場合があるので、自分がふさわしくないと思うような人が入居してしまう可能性もあります。

不利な条件を突きつけられることも
サブリースは簡単に解約できない仕組みになっているケースが多く、もし万一解約するとしても、管理会社側に非常に有利な条件が設定されていることがあります。
サブリースはその特性上、形式上は管理会社がオーナーから物件を借りていることになって
いるため、いわゆる大家と入居者の関係と同じで、妥当と認められる場合でないと勝手に解約することができません。
一方、管理会社側は好きな時に解約ができるので、何か問題が起きないように注意しておく必要があります。

オーナーと管理会社は利益相反
もしもサブリースを担当している会社が倒産・破綻してしまった場合、賃料や敷金がオーナーに返還されない可能性が高いことも把握しておきましょう。
サブリースを行う場合には、このようなリスクについても考えなければなりません。

家賃保証型のサブリース契約ではオーナーと管理会社は利益相反の関係にあるということも念頭に置いておくことが必要です。
入居者が少ない間、オーナー側は実質得をしており、管理会社は損をしています。
逆に入居者が多いとオーナー側は実質損をしており、管理会社は得をしています。
このようなサブリースの特性を把握しておくことが非常に重要です。

このように、一見、安心に思うサブリースですが、多くの注意点があり、トラブルが発生してしまった場合のリスクも大きいです。
ですので、高入居率を維持できるのであればサブリースをする必要がないというのが一般的な投資の考え方です。
当社の事例では年間平均の入居率を99%超の水準で維持しています。
ですので、このようなリスクを背負ってサブリースをせずとも、一般的な不動産投資で十分に利益を上げることができ、総コストでみても得になる可能性が高いです。

関連記事:不動産投資で失敗しないために!賃貸経営を成功に導く方法
関連記事:プロが教えるリスク対策!儲かるアパート・マンション経営のコツ

 

「家賃保証」に騙されるな!

以上に述べたことからわかるように、サブリースにはメリットだけではなくデメリットもつきものです。
なかでも注意しなければならないのは、家賃保証型のサブリースにおいて売り文句になっている「家賃保証」という言葉です。
ここでは、「家賃保証」の実情に関して解説します。

まず、サブリースの特徴の契約期間の項目で説明しましたが、サブリースの契約期間は多くの場合10年から30年です。
しかし、それは一つの契約がその期間継続されるということではなく、途中2~3年に一回契約更新の機会があります。
「家賃保証」というのはあくまでも最初の契約更新までであることが多く、実際は当初提示された保証家賃額が契約終了時まで維持されるケースはほとんどありません。入居実績や相場をもとに、次の更新時に、低い賃料で交渉される場合もあります。

契約更新の頻度や保証家賃額の見直しについては契約内容に記載されていますが、契約内容をよく確認しないとわからないように書かれている場合もあり、その後の契約更新に関して、オーナーが不利になるような条件が書き込まれている場合があるので、契約を結ぶ前に十分に内容を確認し、納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。

関連記事: 本当に安心?家賃保証契約(サブリース)の落とし穴

 

サブリーストラブル事例

サブリース自体は一般的な賃貸契約と変わらない合法的な契約であり、それによって管理の手間を省いて効率的に利益を出せているオーナーも数多くいます。しかし、サブリースによって想定外の不利益を被るオーナーも決して少なくなく、中には社会問題にまで発展した事件もありました。有名な事件を2件取り上げ、サブリースに潜む問題について紐解いてみましょう。

 

レオパレス問題

2018年に発生し、大きな社会問題になった「レオパレス問題」、記憶に新しいという方も多いのではないでしょうか。レオパレス問題は「施工不良」と「サブリース契約」の2軸から構成されていますが、今回は「サブリース契約」に焦点を当ててご紹介します。

レオパレスが提案するサブリースとは、土地所有者にアパートを建築してもらい、それを同社が一括で借り上げて入居者に個別に貸し出すというものです。オーナーとなる人と契約を結ぶ際、同社は「家賃収入が最長で30年間まったく変わらない」と伝えていました。
ところが、「契約条件に関わらず、賃借人は家賃の増・減額を請求できる」とする借地借家法32条を取り上げ、オーナーに家賃の減額を迫っていたことが分かりました。

たとえサブリース契約であっても、借地借家法においてはオーナーが「賃貸人」、同社が「賃借人」であることには変わりはありません。同社が主張したことは決して違反ではありませんが、オーナーに対してそのことを事前に説明しておらず、トラブルへと発展しました。

 

かぼちゃの馬車問題

同じく2018年、かぼちゃの馬車と呼ばれる女性専用のシェアハウスを運用していたスマートデイズという不動産会社が倒産し、その話題はマスコミによって大々的に報じられ、社会問題に発展しました。
その理由はかぼちゃの馬車に関して、同社とオーナーの間にトラブルが生じていたからです。

同社はオーナーとなる人たちに「かぼちゃの馬車」を購入させ、一括で借り上げるサブリース契約を結ぶというビジネスを行っていました。
「頭金なしで投資できる」、「30年家賃保証」といった謳い文句でオーナーに安心感を与え引き入れたものの、実際は思うように入居者を確保することができず、最終的には多額の負債を抱えて倒産してしまいました。

オーナーに残ったのは多額のローンのみとなり、サブリースで返済する道を断たれたことから、自己破産の道を選ばざるをえなかったオーナーもいました。

かぼちゃの馬車問題は建設会社や銀行との癒着など、複雑な問題が絡まりあって深刻化したという背景がありますが、そもそも無理がある賃貸のカラクリやメリットのみを強調した不適切な勧誘が原因となり、オーナーとなった人たちに多大な損害を負わせてしまったという点はレオパレス問題と共通しています。

「かぼちゃの馬車」事件について、詳細をまとめていますので参照ください。
関連記事:「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ【不動産投資の被害者にならないために】

 

こうした事件はなぜ起こる?

上記2つの事件に共通していることは、不動産会社がメリットのみを強調した不適切な勧誘や賃貸ビジネスとして無理があるビジネスモデルだったという点です。もちろん、オーナーは賃貸人として不動産に関する知識を得て、慎重に契約を結ぶ必要があります。しかし、法的知識、情報量、資金力といった点において不動産会社のほうが遥かに有利な立場にあり、不動産会社側にとって都合の良い契約が結ばれることも多くありました。その結果、契約締結後に、オーナーが予想していなかったリスクが生じるという事件が多発したと考えられます。

以下記事に知っておくべき不動産投資のリスクをまとめています。
関連記事:不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

 

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サブリース関連の問題に巻き込まれないために法規制を確認しよう

サブリースは契約が三者間に渡ること、オーナーの目の行き届かない範囲で不動産会社が自己の裁量で不動産経営を行うことから、オーナーにとっては想定外の損失が起こりうることもあります。

先ほどご紹介したようなサブリース関連の問題に巻き込まれないようにするためには、関連する法規制を頭に入れておくことが重要です。法的知識は良質な業者を見分ける判断材料になりますし、被害を被った際には救済措置を受けるための糸口にもなりえます。サブリースに関係する法規制をご紹介しましょう。

 

賃貸住宅管理業者登録制度

賃貸住宅管理業者登録制度とは、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るための賃貸住宅管理業の登録制度で、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図っています。
また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。
登録の形態にはサブリース型もあり、これに登録した会社は貸主に対して重要な事項を説明し書面を交付する義務や、契約更新・終了時の書面交付の義務付け、重要事項の不告知・誇大広告の禁止が盛り込まれています。

しかし、この登録はあくまでも任意で、以上の条項を登録業者が破ったとしも具体的な罰則はなく、あくまでも是正勧告などが行われるだけです。
悪質なものに関しては登録取り消しなどの措置が取られますが、そもそも登録自体が任意のものであるので、あまり効果はないと考えられます。

強いて言うならば、登録認定を受けている会社は現時点では大きな問題を起こしておらず、ある程度信用のおけるところであるとわかりますが、義務違反などを起こしても大きな罰則はなく、貸主に対する救済もないので、あまり十分なものであるとは言えません。

 

宅地建物取引業法

サブリースのトラブルの中でも、不動産会社(サブリース会社)が強引な勧誘を行い、半ば強制的に契約を結ばせる「購入勧誘型」に適用される法律です。

宅地建物取引業法では、購入勧誘型にみられるような強引な販売方法は明確に禁止されており、そのような販売を行った業者に対しては罰則が適用されます。
また、この法律の範囲外でも、事務所以外での契約の場合は8日間以内ならばクーリング・オフが可能です。
しかし、8日間以内でも引き渡しを受け、かつ代金をすべて支払った場合はこれが適用されないので注意が必要です。

 

特定商取引法

サブリースを行う際、オーナー自体に建物を建築させる「建築提供型」に適用される法律です。初めてのマンション建設だった場合や、勧誘方法が強引だった場合には十分に契約内容や事業内容を把握することができないままやらされてしまっているという判断がなされ、法による保護の対象となる可能性が高いです。

 

消費者契約法

特に、初めての不動産投資でサブリースに関するトラブルに巻き込まれてしまった場合には、この消費者契約法が適用される可能性があります。
特に、勧誘の方法が不当だった場合や、理想的なシミュレーションの内容のみを説明して生じうるリスクや不利益に関しては一切説明せず、隠そうとしていた場合などは、消費者契約法によって被害の救済が期待できます。

 

サブリース新法

2020年6月には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(サブリース新法)」が公布され、その中の「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置」が同年12月15日に施行されました。サブリース新法には誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明義務などが盛り込まれています。

参考記事:サブリース新法施行開始!不動産投資への影響と注意点とは?

まとめ

以上のように、サブリースにはトラブルも多く、問題点が存在します。
実際はあまりお得な手法ではなく、むしろ管理会社に非常に有利な条件となっているケースがほとんどです。

当社の事例では、入居率は99%を超えており、サブリースをしなくとも利益をあげることができ、実際、サブリース契約をしないお客様がほとんどです。
それでもサブリースを検討している場合には、しっかりと管理会社との契約内容を精査したうえで、常に注意しながら問題が起きないように気を付けるしかありません。
サブリースには様々な問題が潜んでいることを忘れないようにしましょう。

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