【専門家監修】新しい不動産投資?Airbnbと新築マンションを徹底比較!

Airbnb

長谷川 雅也_avatar_1487327721-400x400-150x150 【専門家監修】新しい不動産投資?Airbnbと新築マンションを徹底比較!【監修者】長谷川 雅也
プロパティエージェント(株)アセットプランニング部 部長。22歳(史上最年少)で営業部門マネージャーに就任。その後、26歳(史上最年少)で営業部門長職に就任(現任)。2015年には、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)へのIPOに携わる。現在も営業部門の責任者として、営業の現場に立ち顧客の声に耳を傾け、バリューチェーンの改善に努めながら、幅広い業務を行っている。

「民泊」を仲介し、ユニークな旅行体験を提供するサービスとして話題になっているAirbnb(エアビーアンドビー)ですが、その営業形態が日本の民法に準じていない部分があるとして一部で問題となっています。

Airbnbを利用した不動産投資と新築マンションへの不動産投資を比較し、Airbnbのメリット、デメリットを解説していきます。

Airbnbとは?

Airbnbとは世界中の宿泊施設をネットに掲載し予約することができるコミュニティー・マーケットプレイスです。宿泊施設といってもホテルなどの施設を提供する訳ではなく、空き部屋や空き家などを貸し出し、民泊の場を提供します。

Airbnbの一番の売りは世界65,000以上の都市で人と人をつなぎ新たな旅行のスタイルを提供することにあります。空き家や空き部屋を提供する側の人にもメリットはあり、世界中の人へ向けて空き家や空き部屋を公開し利用してもらうことで宿泊料を収入として得ることができます。

空き家や空き部屋を貸し出して収入を得るといった面では不動産運営と少し似ています。
実際に、Airbnbを通じた物件の貸し出しの運用を代行するサービスなどもあり空き家や空き部屋を有効活用して収入を得たいというニーズが高まっていることが伺えます。

Airbnbの法律にまつわる問題を解説!

グレーと言われている理由は?

民泊とは個人の家や部屋を宿泊用の施設として借りて宿泊することを指しますが、従来の民泊の考えでは民泊に料金がかかることはありませんでした。
そこでAirbnbは民泊に目をつけ、民泊の場を仲介するという新たなビジネスを始めました。

しかし、ビジネスである以上そこには料金が発生してしまいます。

これまでは、宿泊に対して料金を課すビジネスは旅館業法という法律で規制されていましたが、Airbnbによって始まった新たな民泊ビジネスが原因でこの法律の定める要件を満たさないケースが増え問題となっています。
現状では民泊ビジネスに関する法整備が依然として整っていないため、Airbnbを用いた民泊ビジネスは法的にグレーであると言えます。

旅館業法、国家戦略特別区域法などの解説

旅館業法

Airbnbを用いた民泊ビジネスは現行の法律上で旅館業に区分されることが多いです。
旅館業と区分されるポイントは「人を宿泊させること」と「宿泊料を受けること」の2つです。

1つ目のポイントである「人を宿泊させること」ですが、人がその物件を生活の拠点とする場合はそのビジネスは貸室業や貸家業に含まれます。
したがって、物件を長期的に貸し出して賃料を得るような不動産運営は貸室業や貸家業であり、Airbnbを用いた民泊ビジネスは旅館業であるという違いがあることが分かります。

Airbnbによる民泊ビジネスが旅館業であるとみなされてしまった場合、旅館業の運営のための条件をいくつか満たさなくてはなりません。

例えば、旅館業を運営するためには都道府県知事による許可が必要です。
この許可の基準には、旅館業法施行令で定められた構造設備基準のほか、条例で定められた換気、採光、照明、防湿、清潔等の基準も満たす必要があり、これらが満たされない場合には環境衛生監視委員による立ち入り検査が行われる場合もあります。

国家戦略特別区域法

平成26年4月1日に施行された国家戦略特別区域法では旅館業法の特例について明記されています。
旅館業法の特例の内容としては、外国人旅行者の滞在のための施設で要件を満たすものの賃貸借契約については都道府県知事の認定を受けることにより旅館業法の適用を免れることができるといったものです。
この特例は恐らく、日本に訪れてAirbnbを利用して民泊を行う外国人が増えていることを背景として生まれました。

施設が満たすべき要件として以下のようなものが法律で明記されています。

①1居室の床面積は、25平方メートル以上であること。ただし、施設の所在地を管轄する都道府県知事が、外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
②出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。
③出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。
④適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。
⑤台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。
⑥寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設 備及び清掃のために必要な器具を有すること。

Airbnbを用いた不動産投資のメリット、デメリットは?

メリット

初期費用が少ない

一般的な不動産投資を考えた場合、マンションやアパートの1戸建てを購入すると1,000万円以上の初期投資費用がかかってしまう場合があります。
しかし、Airbnbを用いた不動産投資にかかる初期費用は、不動産物件の敷金礼金や数ヶ月分の家賃、各種整備費用のみとなっていてだいぶ少なくなっています。

需要が大きい

訪日外国人の数が年々増加していることやAirbnbの登録ユーザー数が増えていることなどを考えるとAirbnbを用いた民泊ビジネスの需要が大きいことがよく分かります。
また、2020年の東京オリンピック開催に向けてこのような需要は益々大きくなると思われます。

手間が少ない

一般的な不動産投資では物件に人が入居する際、契約等で様々な手続きを取らなくてはなりません。
Airbnbを用いた不動産投資ではAirbnbを通して利用者とチャットができるため、そうした面倒は少なくなっています。

デメリット

近隣トラブルの恐れ

Airbnbを用いた不動産投資で物件を購入した場合、その物件にAirbnbのユーザーが出入りすることになります。物件の近隣住民からすると、近くの物件に見知らぬ人が出入りすることは不安な要素の1つになりかねません。

また、ユーザーの多くは観光客の外国人でありそうした状況を不快に思う近隣住民もいるかも知れません。
こうしたことが原因で近隣トラブルとなってしまうこともあります。

管理者とのトラブルの恐れ

Airbnbを用いた不動産投資でよく問題となるのが物件の管理者とのトラブルです。
Airbnbに使う物件が賃貸物件である場合、民泊という方法でAirbnbのユーザーに物件を定期することは、いわゆる「又貸し」になってしまいます。
物件の管理者によっては、近隣トラブルや物件の損壊などを恐れて、又貸しやAirbnbそのものを禁止している場合があるため、確認が必要です。

物件の管理が大変

Airbnbによる民泊は宿泊者の視点では手軽に利用できるホテルのようなイメージですが、物件の管理者の視点は異なります。
まず、ホテルとは違って、管理者が物件にいないため、宿泊者の行動が把握できません。
そのため、宿泊者が出ていったときにはじめて内装が汚されていたり壊されていたりするのを発見する、といったこともあります。

また、鍵の管理も複雑になります。利用者の多くは外国人であるため、鍵の受け渡しにも面倒がかかります。

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Airbnbと新築マンション不動産投資、どちらがお得?

それでは、モデルケースを想定してAirbnbと新築マンションの収益構造を比較してみましょう。

Airbnbのモデルケース

例えば、月島にあるアパートAは家賃が月8万円で、大家さんがAirbnbによる又貸しを認めています。立地としては外国人が都内を観光するための拠点にするのに十分で、常に需要があるため稼働率は60%にも上ります。

Airbnbに掲載する宿泊料金設定としては以下のようになっています。

●1泊:7,000円
●追加人数の料金:1,000円/泊 (1名ごと)

※1度に宿泊する人数は平均2名で平均宿泊日数は2泊です。
※また、受け取る宿泊料金のうち3%はAirbnbに手数料として支払います。

この物件Aから1ヶ月に得られる収入は以下のように計算できます。

30日のうち60%である18日間は宿泊者がいます。
また、宿泊者は平均して3日間物件を利用するため、1ヶ月に6組のグループが物件Aを利用していると考えることができます。
したがって得られる宿泊費は

16,000 × 6 = 96,000円

Airbnbに支払う使用料はそのうちの3%である2,880円であるため実際に得られる収入は93,120円となります。
したがって1ヶ月の収支は、

93,120円 – 80,000円 = 13,120円

仮に、大家さんが自分自身でAirbnbを使って民泊を運営する場合は、支出が家賃ではなく、不動産投資ローンの返済額になります。

新築マンション不動産投資のモデルケース

次に、東京の湾岸部で新築マンションを利用した不動産投資の1か月の収支の例を見てみましょう。今回は以下のような条件の物件を想定します。

エリア 都営三田線・都営浅草線「三田」駅 徒歩6分
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分
物件詳細 鉄筋コンクリート造陸屋根地上13階建て
新築
総戸数24戸
購入金額 2,700万円(頭金10万円、融資額2,690万円)
利回り 4.6%

この物件の家賃収入は104,000円、ローンとしての支出は83,687円です。賃貸や建物の管理を自分で行うとするならば、この差額、

104,000円 – 83,687円 = 20,313円

が1か月の収支となります。

以上のことから、収益性の面では新築マンションを利用した不動産投資が上回っていると考えられます。

新築マンションがお得?

Airbnbを利用した不動産投資では物件の稼働率を高くすることで宿泊費の収入を増やすことができます。
しかし、この方法では安定した収入が見込めない2つの理由があります。

1つ目は、稼働率が不安定であることです。
マンションを利用した不動産投資は入居者がいる状態では稼働率は100%であると言えます。
しかし、Airbnbを利用した民泊ビジネスでは宿泊者が短い周期で変わるため、清掃やメンテナンスの日を間に挟む必要があり、常に稼働することはできません。

2つ目は、需要と供給の見通しが立たないことです。
Airbnbを利用した場合、時期によって観光客の数が変動することに付随して需要も変化します。
また、民泊ビジネスは法整備が追いついていないほどの新しいビジネスであることから、今後周囲の物件に新たな競合が生まれることも考えられます。

以上の2点から、より安定した収入を見込めるのはマンションを利用した不動産投資であると言えます。
新築マンションであれば不動産管理会社を活用することで空室のリスクを最小限に減らすことができ、毎月一定の収入を得ることができるからです。

関連記事:【専門家監修】不動産投資はリスクが高いって本当?不動産投資の基礎知識

Airbnbと新築マンションの手順の比較

Airbnbを用いた不動産投資を行う手順

Airbnbを利用した投資の場合、大抵は賃貸物件を使います。
賃貸物件を探す際、集客が見込めること以上にオーナーがAirbnbによる又貸しを認めているかの確認に注意しなくてはいけません。
見知らぬ外国人が物件に出入りしてトラブルが起こってしまうことを懸念して、オーナーが又貸しを禁止している可能性もあります。

また、一般的な不動産投資とは違う視点で物件を探す必要があることも注意しなくてはなりません。
Airbnbの利用者は基本的に短期宿泊であるため、食やレジャー、歴史などテーマを決めて観光に向いた物件を探す方が良いです。

物件を決めた後、その物件をAirbnbのサイトに登録します。
Airbnbのサイトを見て宿泊者が来ることでようやく宿泊費として収入を得ることができます。

しかし、こうした宿泊は短期的なものであるため継続的に行わなくてはなりません。
マンション投資の場合では入居者が決まってしまえばするべきことはそれほど多くはないですが、Airbnbを用いた投資の場合、いろいろな宿泊者が何度も訪れるためその度に対応や部屋の清掃などの運用が必須となります。

新築マンションで不動産投資を行う手順

まずは不動産運営に必要な物件を購入する必要があります。
新築マンションを購入する場合、物件選びでは立地や部屋のデザイン、設備などにこだわり、必ず自分の目で1度は物件を見ておいたほうが良いでしょう。
特に立地については空室リスクに大きく影響するので、立地の良い物件を選ぶことをおすすめします。

次に、賃貸管理会社を通じて入居者を募集するために広告を行います。
広告を適切に行わないと、物件の空室の状態が続いてしまい様々なリスクが生じてしまいます。
このようにして入居者を獲得することで、家賃収入を得ることができます。

関連記事:【専門家監修】不動産投資で失敗しないために!賃貸経営を成功に導く方法

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管理代行サービス比較

Airbnb

Airbnbの投資を行う場合、完全に運用を代行するサービスも存在します。代行の内容としては以下のようなものが上がられます。

・Airbnbを使った又貸しを認めている物件の情報提供
・家具などの購入
・ホームページ上のリスティングの作成
・価格調整
・宿泊者への鍵の受け渡し
・予約や問い合わせの対応
・清掃の代行

新築マンション

多くの不動産管理代行サービスでは、大きく分けて以下の3つを取り扱っています。

・入居者対応
入居者に何かしらのトラブルが生じてしまった場合、入居者または管理者と対応を行なっていることがあります。また、入居者の募集も行います。

・物件管理
物件のメンテナンスやリフォームの提案や外部委託を行うこともあります。

・プロパティマネジメント
収益を増やすための提案を行うほか、集金管理をしたりサブリース契約をすることで空室保証を行ったりします。

関連記事:【専門家監修】賃貸経営サポート初心者編!入居者が解約したらどうすればいい?
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まとめ

新たなビジネスであるAirbnbを利用した不動産投資ですが、法整備が追いついていないことから未だグレーゾーンであると言われています。
また、様々な人が物件を利用することで起こるトラブルや宿泊者の数が予想できないことなどから、安定した収入を見込めるビジネスであるとは言い切れません。
より低リスクで高い収益を求めるのであれば、新築マンションへの不動産投資をお勧めします。

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