低利回り物件vs高利回り物件!あなたに向いている物件はどっち?

低利回り物件vs高利回り物件

不動産投資を実践する際、最も気になるものの一つに「利回り」があるかと思います。
当然、同じ物件であれば利回りが高いほうが良いのですが、利回りのみで物件選びを行なってしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。

今回は、低利回り物件と高利回り物件を比較した際に、それぞれどのような特徴やメリット・デメリットがあるのかを解説していきます。

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利回りの重要性のおさらい

“利回り”という言葉をご存知でしょうか。
不動産を取り扱ったことがある方なら一度は聞いたことがあるはずです。
利回りとは不動産の購入額と年間の収入額の割合を表したものですが、利回りには主に二種類あります。

一つ目は表面利回り(グロス利回り)です。表面利回りは次のように計算されます。

表面利回り = 年間総収入 ÷ 購入額 × 100(%)

これは、不動産の年間総収入を購入額で割ったもので、不動産投資物件の情報で利回りについて言及されている場合、大部分はこの表面利回りのことを指します。

二つ目は実質利回り(ネット利回り)です。実質利回りは次のように計算されます。

実質利回り = ( 年間総収入 – 各種費用 ) ÷ 購入額 × 100(%)

これは不動産より得られる年間総収入からその不動産にかかる各種費用を引いて購入額で割ったものです。
各種費用に含まれるものは、固定資産税や各種保険費用、賃貸管理手数料、維持管理費用など様々です。

例えば、購入したマンションの価格が1,500万円で毎月10万円の家賃収入が得られた場合、表面利回りは

10万円 × 12ヶ月 ÷ 1,500万円 × 100 = 8%

と、計算されます。しかし、管理維持費や固定資産税等の各種費用が年間36万円かかるとすると実質利回りは

( 120万円 - 36万円 ) ÷ 1,500万円 × 100 = 5.6%

と計算され、必然的に表面利回りよりも下がってしまいます。

不動産投資の一番の目的は、購入した不動産を管理し賃貸経営等を行うことで家賃や地代から収入を得ることです。そこで、投資額に対する利益の指標になる利回りは不動産投資を検討する上で重要な要素となります。

関連記事:不動産投資の利回りって何? 投資の世界において基本のキ「利回り」について

不動産投資における利回りはリスクとリターンを示す!

不動産投資において利回りは考慮すべき大切な要素です。
しかし、「利回りが高いから多くの利益が見込める」「利回りが低いと利益は見込めない」などと考えてはいけません。
あまり利回りに固執しすぎると大きな損害を出してしまうリスクも生じてしまうのです。
このことを利回りの計算方法を参考にして確認していきましょう。

利回りの計算方法は上にも記した通り、

利回り = 年間総収入 ÷ 購入額 × 100(%)

となります。この計算式より以下のことがわかります。

・高利回り物件→年間総収入に対して購入額が低い
・低利回り物件→年間総収入に対して購入額が高い

一見すると高利回りの物件の方が効率的に利益を得られるように思えますが、それは利回りに関する重要なポイントを見落としていることが原因です。

重要なポイントとは「利回りの計算は満室時を想定している」といった点です。
当然、常に満室であれば高利回りの物件は多くの賃貸収入が見込めて大きな利益を得る事ができます。

しかし、物件の購入価格はその賃貸需要の大きさに依存します。
賃貸需要の高い新築マンションなどは購買価格が高くなりやすい一方、非常に安定した入居率が担保されるため、安定した収入を求める場合は非常におすすめです。
一方で、中古マンションやアパートなどは新築マンションに比べると賃貸需要は少ないため購買価格が低くなりやすく、新築マンションなどに比べると入居率が低くなってしまいます。

そのため、人気の高い新築マンションなどの物件は低利回りになり、あまり人気のない中古物件などは高利回りになる、という構造になります。

新築か中古によっても利回りは変わりますが、その他にも立地の良さや物件そのものの魅力など様々な要因によって影響を受けます。
高利回りの物件がハイリスクであると言われるのは、上記に説明した通り、高利回りの物件は低利回りの物件と比べて空室が生まれる確率が高い傾向にあるからです。

低利回りの物件だからといって儲からないとは限らない!

上記の通り、高利回りの物件は高い収入を見込めるものの、失敗するリスクも大きく、投資をするにはハイリスク・ハイリターンになってしまいます。

一方で、低利回りの物件は様々な付加価値を持っているため、空室率の低いものが多くあります。
そのため、利回りは比較的低く見えがちですが安定した収入を見込むことができます。
そこで実際に供給されている低リスクの物件を2つ紹介します。

低リスク物件例①

立地情報 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目」駅徒歩7分
東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩7分
都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩7分
購入価格 2,805万円
物件情報 新築・鉄筋コンクリート9階建て
1K:25.68㎡
利回り 4.4%

 

新宿御苑に近く、また新宿駅も徒歩圏内であるという好立地と、企画段階での立地や周辺環境を入念に調査する「モデリング」という手法により、非常に高い入居率を維持している物件です。

低リスク物件例②

立地情報 都営三田線「巣鴨」駅徒歩1分
JR山手線「巣鴨」駅徒歩2分
購入価格 2,635万円
物件情報 新築・鉄筋コンクリート造地上13階建
1K:22.38㎡
利回り 4.7%

 

上記の通り、最寄り駅まで徒歩1分、かつ山手線駅まで徒歩2分という圧倒的な好立地によって高い入居率を維持しています。

高利回りの物件ではこのようなリスクも…

利回りは投資をする上で投資額に対する利益を示すある程度の指標となってくれます。
しかし、高利回りだからといって収益が見込まれやすいというわけではないのです。
高利回りの物件には安く売られているだけの理由があります。
そうした理由には以下の様なものが考えられます。

空室率が高い

不動産投資をする上での収入源は家賃収入と不動産売却費の二種類しかありません。
したがって、物件に空室ができてしまった場合は家賃収入が見込めなくなり結果的に赤字に繋がってしまいます。
空室率が高くなる原因としては以下のようなものが挙げられます。

①物件の魅力がない
築年数が古いマンションは、物件探しをする上で設備面や耐久面での不安から避けられる傾向にあります。また新築マンションであっても、部屋の広さや水回り、その他の設備など、物件自体の魅力がなければ入居者がつきにくくなってしまいます。

②敷金礼金が高い
入居へのハードルが高いと入居率が下がるため、空室を減らすことが難しくなってしまいます。

③家賃が高い
入居者を募集する時期によって家賃は大きく変動します。周囲の物件の家賃とくらべてあまりにも高くなってしまうとそれだけ入居者を獲得するのが困難になります。

④設備、整備などが充実していない
物件の設備などが十分でないと、入居者が不便を感じて他の物件に流出し空室が増えてしまうこともあります。また、入居を考える人が内見の際に満足できる設備、整備がされていないと入居率は上がりません。

⑤入居者の募集が足りない
入居を考える人が求める情報を発信し積極的な入居の募集を行わないと、自分の所有する物件を検討する段階にすらたどり着けません。このことは入居率を下げ、空室を埋められない原因となります。

⑥周辺に、より魅力的な物件が建てられてしまった
より条件のいい物件や高層マンションなどが周囲に建設された場合、入居者を獲得する競争に勝つことができず、空室を増やしてしまうことにつながります。しかし、空室を減らすために簡単に家賃を下げてしまうと家賃収入が減るため赤字となるリスクも生じてしまいます。
特に、人口が減少している地方の物件やアパート一棟などは空室率の高さから高利回りである場合が多いです。

維持管理費用が高い

不動産の情報として発信されている利回りの多くは表面利回り(グロス利回り)のことを言います。
しかし、表面利回りの計算には管理維持費などを含んだ各種費用が考慮されておらず、その結果として高い利回りが表示されている場合も考えられます。

土地の人気がない

人口が都市部に流れている現在では、都市部の鉄道沿線などの物件は満室になることが多いです。
しかし、地方の物件ではそうした人口流出もあって空室が生まれるリスクが高くなってしまいます。
こうした物件は需要が小さいため低い価格で売り出されることが多いです。

また、都市部に住んでいる人が地方の物件を購入する際には、都市部の物件を購入する場合と比べてより一層の調査を必要とします。
現地に行って物件の設備の内装・外装などをチェックする必要があるほか、馴染みのない土地では物件の需要を正確に把握するためにさらなる調査が必要となります。

空室リスクと、このような手間を考えるとハイリスクであるともいえます。

前のオーナーが売却を急いでいる

中古マンションなどの場合に限りますが、不動産を売却するためには長い時間がかかります。
しかし、現金が早急に必要であるなどの理由で早く物件を買い取ってもらうために前のオーナーが物件を安く売り出す場合があります。

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低利回りの物件の空室リスクが低い理由

利回りが低い物件に投資する一番の目的は「安定」です。利回りが低い物件は購入価格が高く、物件そのものの魅力の他に様々な付加価値があります。その結果、空室リスクが低くなりやすい傾向にあることは前述通りです。

当然、空室のリスクが低いと安定して家賃収入が得られるため、物件の需要は高くなります。空室のリスクが低い物件の特徴には以下のようなものがあります。

立地が良い

人口が増えている都市部だと住居の需要が高いため空室が生まれるリスクは低くなります。特に主要な駅(品川、新宿など)を通る鉄道の沿線や大学、オフィス街の近くなどは常に需要があります。また、大型スーパーやショッピングモール、公園、小学校などが周辺にある地域も人気があります。

築年数が浅い

新築や築浅の物件は設備などがそろっていて、それだけで大きな価値を持ち人気があります。都市部の新築などではほとんど物件は非常に高い入居率になっています。

設備が良い

オートロック機能が付いたマンションや入居時に家具が備え付けられている物件などは人気があり空室も少なくなります。

メンテナンスが行き届いている

築年数がだいぶ経っている物件でもリフォームなどのメンテナンスが行われていると入居者は増えやすいです。

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不動産投資をするなら都心の低利回り物件!

不動産投資をする上で大切なことは、空室を作らずに安定した家賃収入が得られる物件に投資することです。
空室の生まれにくい物件の条件として重要なことは、物件そのものの魅力があることと、物件の立地に魅力があることです。

弊社ではそうした物件の一つである新築分譲マンション『クレイシア新宿パークコンフォート』が一般社団法人全国住宅産業協会「第5回優良事業賞」を受賞しました。
新宿には歓楽街と副都心両方の性質を併せ持った土地的魅力があり、当マンション自体も住居者が落ち着きを感じて過ごせる特徴を兼ね備えています。

このような物件への投資は、利回りは決して高くなくとも安定した収入が見込めるものなのではないでしょうか。

まとめ

不動産投資において、利回りを理解することはとても重要な事です。
今回の記事で確認した内容をきちんと踏まえた上で物件選びに活かしましょう。

下記の記事では物件選びの実例を挙げておりますのでよろしければご参照ください。
関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。