エリア別考察!東京の不動産投資物件の特徴を解説!

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不動産投資をする上で、東京23区のような人口が集積した地域は、空室リスクが低いことからも狙い目の物件が多く存在します。

では東京23区内の各地域には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか? 東京で不動産投資を行うおすすめの地域についても、合わせて解説していきます。

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東京のエリア考察!地域によって特徴はどう異なる?

都心エリア

都心エリアといえば、政治・行政・司法の各機関や有名企業の本社などが立ち並ぶ、文字通り都内の中心地域です。
23区の区分でいえば、千代田区・港区・中央区が「都心3区」にあたり、「都心5区」という場合はこれに新宿区・渋谷区を加えたものになります。
これらの地域にはオフィス街が立ち並んでいる印象ですが、鉄道網や首都高速などの交通網が世界トップクラスで発達していることもあり、未だ居住地としても根強い人気があります。
ビジネスが集積していることもあり、職住近接の暮らしを求めるビジネスマンからも高い需要を誇っています。

特に中央区は、晴海地区などの臨海部において2020年の東京オリンピック開催に向けた盛んな再開発がなされており、都心地域と臨海部を結ぶ「BRT(バス高速輸送システム)」が2019年にも運行開始する予定のため、今後も目が離せないエリアといえるでしょう。

副都心

副都心とは、東京都心に機能が一極集中しすぎないよう、機能分散する観点から指定されたエリアのことを指します。
元を辿れば1958年に策定された「首都圏整備計画」において、新宿・渋谷・池袋が副都心として指定されたことから始まっており、現在でも3大副都心というとこの3都市が該当します。
その後1982年に定められた「東京都長期計画」において上野浅草・錦糸町亀戸・大崎、1986年の「第2次東京都長期計画」で臨海副都心が新たに追加され、合計7大副都心となりました。

新宿や渋谷といったエリアでは、特に商業施設が集中していることが特徴です。
先程も挙げたようにオリンピックに向けた再開発が盛んな臨海副都心地域があるなど、今後不動産投資地域として更に注目が高まっていくものと考えられます。

城北エリア

城北エリアは、東京23区の北部にある文京区・豊島区・北区・足立区・板橋区の5区から構成されています。

文京区や豊島区を除いた地域では、城東地区と並んで東京23区内では比較的地価が安いことが特徴で、北千住や赤羽といった地価の安さと交通の利便性を兼ね備えた街もあることが魅力です。
不動産投資を行う観点から見ると、近年はマンション開発も盛んに行われており、投資地域の穴場として目が離せません。

城東エリア

荒川区・墨田区・葛飾区など、古くから下町として親しまれてきた東京23区東部のエリアが城東エリアの「城東7区」に当たります。
他のエリアと比較して、最も人口が多いことが特徴です。

古くから人々が住んできたことで住みやすく整備されており、近年では新たにできた東京スカイツリーなど、観光スポットが豊富にあります。
これらのメリットと合わせて都心エリアと比較すると物件価格が安いため、不動産投資地域として大いに注目されています。

城南エリア

城南エリアとは、東京23区の南に位置する神奈川県に隣接する地域で、品川区・目黒区・大田区の3区が主に含まれます。
その南部には、京浜工業地帯の一角として製造業が盛んな地域がある一方、北部の高台には、目黒区の自由が丘や大田区の田園調布といった高級住宅街など、様々な特徴を持つ地域が含まれていることがこのエリアの魅力となっています。

不動産投資を行う上では、羽田空港が国際化に伴って開発される事業が予定されていたり、品川区では山手線の新駅が品川・田町間に開設されたりなど、更に物件価値が向上する要素を持ったエリアといっても過言ではないでしょう。

城西エリア

城西エリアとは、東京23区の西部に位置する世田谷区・杉並区・中野区・練馬区の4区が該当します。

城西エリアは城南エリアの北部と並んで、多くの高級住宅街があることが特徴です。中でも世田谷区には成城などの住宅街や、学生街として人気の高い下北沢など、住みたい街として都内で屈指の人気を誇るエリアです。

不動産投資の観点では、地価が安定していることに加えて人口も年々増加しており、需要が年々高まっている地域という意味で、投資リスクが低い地域でしょう。

東京23区

山手線の内側と外側でどれだけ違う?

山手線の内側の特徴

実際に不動産投資を行おうと考えている人が、まず考えるのはどの地域に投資するかということだと思います。
先程は東京23区を6つのエリアに分けて特徴を考察してきましたが、それよりも簡単に東京23区を区別するならば、「山手線の内側」か「山手線の外側」かが1つの判断基準として知られています。

一般的に山手線の内側が人気とされる理由は、その交通の利便性にあります。
山手線の内側エリアに含まれる地域として、文京区・新宿区・千代田区・港区が主に挙げられますが、どの街をとっても山手線に限らず交通の利便性が非常に高くなっています。
その上、六本木ヒルズや赤坂の東京ミッドタウンなどの商業施設も含まれており、これらが投資地域としての高い需要を牽引している要素です。

実際に不動産投資するには?

不動産投資するにあたって、山手線内側のネックとなるのが、比較的高い初期費用を必要とする点です。
ただ、山手線の内側が物件としての需要が高く、空室リスクが低いからといって、山手線の外側に魅力的な投資地域がないということではありません。

先程のエリア考察で城東エリアや城南エリアなどを挙げたように、山手線の外側にもたくさんのおすすめ地域があります。
反対に、山手線の内側というだけで付加価値が付いて高い初期費用を必要とする一方、山手線の外側には価格が抑えられた上で高い利回りを得られるような狙い目のエリアも存在します。
新しく不動産投資を始めたいという方は、山手線の内外にこだわらずに、先程のエリア考察にもあるような各地域の特徴を抑えておくのがより望ましいといえるでしょう。

山手線の内外の物件の比較

では、実際に山手線の内外の物件でどのような差があるのかを検証します。
以下の表は、それぞれの物件の例を示しています。

最寄り駅購入価格家賃設定表面利回り
山手線内側丸の内線「淡路町駅」3,425万円116,000円4.06%
山手線外側都営新宿線「森下駅」2,795万円97,500円4.18%

表 1 山手線の内外の物件比較

表を見ると、購入価格や家賃設定に関しては、確かに山手線内側の物件のほうが高いということがわかります。
それだけ山手線内側の物件の需要が高いということを示していると考えられます。

しかし、表面利回りを見てみると、山手線内側と外側で大きな差はなく、わずかに外側の方が高いという程度にとどまることがわかります。
すなわち、自分の予算にあった物件を探す際の一つの手段として、山手線の内外の区別を利用するというのも有効であると考えられます。

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東京の不動産投資物件、何がお得?

不動産投資を行うにあたって、ワンルームタイプか、1LDKや2LDKなどのファミリータイプかなど、様々なタイプの物件があります。東京23区内で不動産投資を行うには、物件のタイプをどのように選べばよいのでしょうか。

ワンルームマンション

メリット

ワンルームマンションは、ファミリータイプと比べると初期費用を多く必要としない点がやはり大きなメリットとなります。また一般的に利回りが高い場合が多く、入居者の回転が早いために空室期間が短いことも特徴です。

デメリット

ワンルームマンションのデメリットは、ファミリータイプマンションに比べて収益性が低いことです。すなわち、それだけ利回りが小さいということなので、投資商品としてみたときに、大きなリターンを求めている人には向かないということが言えます。

ファミリータイプマンション

メリット

一般にファミリータイプのマンションに投資するという場合、投資を目的として購入したというケースは多くありません。もともと自分たちで住むという目的で購入していた物件に、転勤等のやむを得ない理由で住めなくなってしまった場合の措置として貸家にするという場合が大半を占めます。

ファミリータイプのマンションでは、長い期間居住することを前提とする場合が多く、そのため収益の安定性という面では、長期間の入居者を得られれば優れているといえます。また、入居者が入らなかった場合には最悪自分たちが住んでしまえばよいという措置もとれるため、ワンルームマンションではできないリスクヘッジの方法があるというのもメリットです。

デメリット

デメリットとしては先程も挙げたように、初期費用の高さ・利回りの低さ・空室リスクの高さでしょう。これに加えてリフォーム費用を比較すると、ワンルームマンションよりもかなり高額になるケースが多いです。

以上の情報を総合すると、ワンルームマンションの方が投資物件としては優れていることがわかります。

おわりに

不動産投資をこれから行おうと考えている方は、以上の情報を参考にしてみてください。
もしご不明な点がある場合は、是非私たちプロパティエージェントにご相談ください。
 

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