マンション経営・アパート経営をするなら法人化すべき?

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マンション経営・アパート経営をする上で気になるのが、個人として経営していくのか、それとも法人化して経営していくのかという点でしょう。
今回は法人化に伴うメリットやデメリットなどについて解説していきます。

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法人化するメリット①:個人と法人の実効税率の違い

個人と法人では実効税率が異なるため、課税対象額が一定金額を超えると法人化したほうが手元に多くお金を残せるようになります。

以下の表は、所得税と住民税を併せた税率表です(東京都)。

課税所得額税率控除額
195万円以下15%0円
195万円を超え330万円以下20%92,500円
330万円を超え695万円以下30%422,500円
695万円を超え900万円以下33%631,000円
900万円を超え1800万円以下43%1,531,000円
1800万円を超え4000万円以下50%2,791,000円
4000万円超55%4,791,000円

 

そして次の表が、東京都における法人税の実効税率の表です。

所得金額税率
400万円以下21.421%
400万円超から800万円以下23.204%
800万円超33.800%

 

これらの表を踏まえると、900万円を境に個人と法人の税率が逆転していることがわかります。
つまり、単純に税率だけで判断すると「所得金額900万円」が、法人化に関して大きな判断ポイントとなってくるのでしょう。
法人化に伴って様々な手続きや申告なども必要になってきますので、どちらが良いかはきちんと専門家と相談した上で判断することが好ましいといえます。

法人化するメリット②:所得分散

法人化することで、配偶者や自分の子どもなどに報酬(給与や役員報酬など)を与えること、いわゆる所得分散が可能となります。

これは、所得税の累進課税制度を用いた節税対策になります。
例えば個人が1,000万円の所得を得ている場合、その金額にかかる所得税率は43%となります。
しかし、妻に300万円の役員報酬などを支払うことによって、700万円の所得に対して所得税率が33%、300万円に対して所得税率が20%とすることができ、家族単位で見たときに、支払う所得税額は少なくなります。

所得分散は賢く使えば有効な所得税節税策の一つになり得ます。
これは役員・社員に対する給与や報酬というかたちだけでなく、手伝ってくれた人へのアルバイト料というかたちでの分散も可能ですので頭に入れておきましょう。
しかし、あまりに不当と思われる所得分散は税務署に指摘されてしまう可能性があるので注意する必要があります。

所得分散以外にも所得税にかかわるメリットがあります。
例えば、事業用不動産を売却した際に出てしまった譲渡損を、損益通算に組み込むことができますから、これにより利益の圧縮による節税が見込めます。
あるいは法人として必要になる経費の計上も可能になります。
具体的には、事務所の賃料の支払いや、共済、社員の生命保険料などが挙げられます。
これらの制度の活用も図ることができます。

不動産法人化に伴う所得税節税のメリットは意外にも多いので、多くの情報を整理したうえで活用できるものを積極的に活用しましょう。

法人化するメリット③:相続税対策

さらなるメリットとして、相続税対策にも有効であることがあげられます。
個人で不動産を所有している場合、不動産には当然相続税が発生することになります。
しかし、法人で所有する場合には、相続税を発生させずに下の世代に引き継げる可能性があります。

最初に法人化する場合には、不動産の所有者を個人から法人に譲渡するということになるので、読者の中には譲渡所得税が発生するのではないかと懸念する人もいるかもしれません。
しかし、一般的に不動産賃貸業を法人化する場合、土地は「土地の無償返還に関する届出」を提出したうえで個人の所有のままにし、建物の所有権のみを法人に移転するという形態をとります。
この場合、建物についてのみ譲渡所得税の対象となりますが、建物の場合は譲渡益が発生しないような取引にすることができるため、結果的に譲渡所得税は発生しません。

また、個人で所有している場合、相続先における資産の分配・分割に関する問題が懸念されますが、法人所有にしてしまえば不動産の相続に関してそのような問題が発生することはありません。
所得税の節税と比べると短期的に見えるものではありませんが、会社が不動産を所有していることで生まれるメリットは長期的に見ても存在するのだということを抑えておきましょう。

法人化するメリット④:保険料の節税効果

保険料についても個人より法人の方が多くの恩恵を受けることができます。
個人事業の場合、所得控除として所得から控除される額は「生命保険料の一部のみ」となります。

しかしながら、法人の場合には、保険金の受け取りが法人でなければその金額の全額を必要経費として計上することができます。
また法人では、保険の種類についての制限がなく、生命保険に限らずあらゆる保険について適用することができます。
すなわち、法人の方が所得を控除できる額が大きいということになります。

しかし、平成24年4月27日にがん保険について一部改正が行われました。
今まではがん保険も、支払保険料の全額が経費計上されていたのですが、改正によりその半分が経費計上できなくなりました。
厳密には、この半分の金額も数年経ってから経費計上できるので、保険期間トータルで考えると、支払保険料の全額が経費計上されます。

法人化するタイミング

法人化するタイミングについて悩んでいる人も多いと思います。
重要なのは、最初に挙げた所得税の個人と法人の税率差です。
例えばアパート経営・マンション経営による所得が900万円を超える場合、それを個人所得とすると43%の所得税がかかってしまいます。
しかし、法人化することで33.8%まで抑えることが可能になります。
このように、法人税の税率が個人の所得税の税率を下回るポイントが、一つの境目といってもよいでしょう。

より具体的に言うと、この例はアパート経営・マンション経営を生業としている人が対象で、サラリーマンの傍らアパート経営・マンション経営をする方は少々事情が異なります。

サラリーマンの方はすでに会社から給与をもらっていると思いますから、その所得とアパート経営・マンション経営で得た所得を合算して考える必要があります。
給与所得で600万円、不動産所得で300万円を得ている場合、合算すると900万円となります。
前述通り、個人ではそのうちの43%が徴収されてしまいます。

しかし法人化することによって、会社からもらう600万円を個人所得、アパート経営・マンション経営から得られる300万円を法人所得とすることができるようになるので、結果的に節税対策になります。
それぞれ別で納税処理を行う必要が生じるため手間がかかってしまうなどのデメリットもありますので、アパート経営・マンション経営でどれくらいの所得が見込めるのかを把握したうえで、戦略的に法人化を検討しましょう。

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不動産投資にまつわる法人について

不動産投資に際して設立できる法人は3種類に分かれています。

不動産保有法人

名前の通りの形態で、個人で不動産を契約するのではなく、法人名義で不動産を所有するタイプです。
入居者からの賃料が売り上げの主軸となります。
アパート経営・マンション経営を法人化するとなるとこのパターンがあてはまります。
すでに物件を有している人はこの法人を設立するのが基本でしょう。

不動産管理法人

不動産管理が主業務の法人です。
個人や法人が所有している不動産物件の管理を受託し、その管理費が報酬となる形が主です。
ただし、賃料に対する管理費の割合などから、法人としての売り上げを大きく上げにくくなってしまうことがあります。

サブリース法人

物件を一括で借り上げる法人のことです。
自分で物件を持たないことが特徴で、物件所有に伴う諸問題の心配をしなくていい代わりに、賃料の一部が報酬になるため、大きな収入は期待できません。

法人化といえども、どの形態をとるのかによって収益構造などが変わってきますから、各法人の特徴等は抑えたうえで、自分がどのような法人を運営していくのかを検討しましょう。

法人化にあたって注意すること

法人化をするうえでは、それに付随する注意事項にも目を向けなければなりません。

設立の費用と手間

まず、法人の設立にはお金がかかります。
登録免許税や、場合によっては定款認証料が必要な場合があります。
キャッシュで持っている必要があるので、法人設立時の資金には比較的余裕を持っておきましょう。

そして法人化した際には、比較的複雑な複式簿記による記帳が必要になります。
一人でやる場合は基礎知識が必要ですし、税理士に頼む場合はその分の費用がかかります。
法人化する、ということは一つの会社を立ち上げるということですから、その意識を持っておきましょう。

加えて、すでに個人で不動産を所有している人が法人化する場合、個人から法人へと不動産を譲渡する際の譲渡益に対する課税がされるということです。
この点は特に重要ですから、よく理解したうえで法人化を検討するべきでしょう。

管理委託の問題

所有権は個人になり、法人は管理のみを行うという管理型の場合には、管理手数料・サブリース手数料の基準が以前より厳しくなっているので、注意が必要です。
その点を踏まえて、管理型よりも、法人で所有権を持って建物オーナーの仕事をする保有方の面が、節税・相続面において優位に働くといえるでしょう。

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法人化はこのような人におすすめ!

法人化する場合において最も基礎的な判断基準は、先に記載した課税所得900万円に達しているかどうかという点です。

よく誤解されることとして、課税所得ではなく家賃収入を判断基準に見てしまうということがあります。
区分マンションで経営している場合は、家賃収入が100万円程度あったとしても、そこから減価償却費、借入金利息、管理費、固定資産税等が支出として出てい来ます。その結果、課税所得が数十万の黒字、もしくは赤字になるケースもあります。したがって、区分マンション数件程度の保有であれば、基本的に法人化には向いていないということになります。

上記のケースにおいても、ペーパーカンパニーとして法人を設立するケースも以前流行しましたが、「法人としての実態がない」「手数料が高すぎる」などの問題があり、税務調査も厳しくなりました。ペーパーカンパニーとして設立することもメリットは少ないといえるでしょう。

ここまでを踏まえると、減価償却がほとんどない、また借り入れをしていない多数の戸数を保有している方については法人化のメリットが成り立ちます。
この場合、帳簿については毎月の記帳は手間がかかり専門的なケースもあるので、税理士に委託するのが無難です。
その際の税理士報酬などを加味した上で、先の課税所得900万円の基準ではなく、1,000万円以上という基準のほうが検討の段階としては適切ではないかと考えられます。

まとめ

アパート経営・マンション経営は法人化することで多くのメリットが得られます。
その一方でデメリットも一部あるのも事実です。デメリットを鑑みたうえで、自分に合った方法で法人化を検討しましょう。

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下記の記事では、実際に不動産投資をされている方のケーススタディをご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
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