【最新】利回り推移から分析!区分マンションの不動産投資

【最新】利回り推移から分析!区分マンションの不動産投資

不動産投資を始めるにあたり、利回りがどの程度生まれるのかという点は重要です。

しかし、不動産投資において利回りというのは、物件を決めたら自動的に決まるというわけではなく、その時々の情勢によって大きく左右されるものです。

また、近年では不動産の中でも特に首都圏の「区分マンション」に注目が集まっています。これは一棟マンションなどに比べて区分マンションは買い手がつきやすいことから、金融機関の融資が受けやすいという背景があります。

つまり不動産投資において、現在の区分マンションはねらい目です。
そこで今回は、区分マンションにおける利回りの推移を解説します。

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区分マンションへの不動産投資における利回りとは

区分マンションの不動産投資で利益を出すには、利回りの計算は避けて通れません。
はじめに、不動産投資における「利回り」とは投資元本に対する見込み収益の割合のことを指します。
すなわち、利回りがわかれば、投資した金額に対してどの程度のリターンがあるかを知ることができるというわけです。

不動産投資の利回りは2種類ある

不動産投資における利回りは、2種類あります。
1つは「表面利回り」と呼ばれ、もう1つは「実質利回り」と呼ばれるものです。

表面利回りは、物件価格で満室を想定した年間収益を割る、という簡略的な方法で利益の率を求めます。
しかし不動産投資は物件を購入しさえすれば、必ず黒字になるわけではありません。
例えば管理費や、設備の導入費用などあらゆるランニングコストがかかります。
こういったコストは、表面利回りに加算されません。

また、表面利回りの計算では、常に購入した区分マンションに入居者がいる状態が想定されています。
しかし実際には、空室ができることもあるでしょう。
この場合、実際の利益の割合は表面利回りの数値よりも下がることになります。
このように、表面利回りはあくまで簡略的に最大の利益率を割り出したものなのです。

一方、実質利回りはイニシャルコストやランニングコストを加味した数値です。
区分マンションの維持にかかる管理費や、諸経費を計算に含めることでより現実的な数値を出すことができます。

区分マンションを購入する際、広告に記載されているのは表面利回りが多いです。
しかしこの利回りの通りに利益が発生するわけではないので注意が必要です。

不動産投資をする際は、現実に近い利益率である実質利回りを計算しておくと安心です。

 

表面利回りと実質利回りの計算式

表面利回りの計算式

表面利回り = 満室時の年間収益 ÷ 不動産の購入価格 × 100

表面利回りは物件の購入価格と家賃さえわかれば計算できる、簡単な式です。

 
実質利回りの計算式

(満室時の年間収益 ― 不動産管理費)÷(不動産の購入価格 + その他諸費用) × 100

実質利回りの計算式は、表面利回りの計算式に初期費用や管理費が加わっているのが特徴です。
これにより、現実に近い利回りを計算することができます。

ただし、不動産の管理には突然の設備の故障などの出費がつきものです。
実際の経営においては、計算した実質利回りを下回ってしまうことも少なくありません。
そのため、計算に含める管理費や諸費用は大きく見積もっておくと安心です。

詳しい利回りの計算方法については以下の記事を参照ください。
関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を徹底解説

 

区分マンション投資における表面利回りの目標最低ラインは?

先に示した利回りの値はあくまでも表面利回りの値なので、この値が現実的な利益の計算はもちろん実質利回りの式で計算するべきだとご説明しました。

しかし、そもそもの表面利回りがあまりにも小さすぎると、実質利回りもそれにしたがってマイナスになってしまう可能性が出てきます。
すなわち、投資するに値する表面利回りには最低ラインがあるということです。

例えば、東京23区内や横浜といった都心部における新築の区分マンションは物件価格そのものが高いため、先の表が示す通り比較的低利回りの物件といえます。

弊社では、このような都心部の新築物件では、利回りが4%以上になることを目標にしています。
したがって、都心部の物件については4%という数値を基準に物件の良し悪しを検討するという方法も、物件選びの一つの手段といえるでしょう。

ただし表面利回りが高ければ高いほど「見栄え」がよく食いつきがちですが、必ずしもいいとは言い切れません。あまりにも高いと「家賃設定」が相場に比べて高く設定されていることもあるからです。これらを踏まえて、区分マンションへの投資は今がねらい目とはいえ、あらかじめ利回りの計算をせずに投資するのは危険です。

区分マンションを検討する際は、表面利回りの最低ラインをおさえたうえで選択すると良いでしょう。
そして、購入を検討する段階になったら実質利回りもあわせて計算しておくとキャッシュフローの想定がしやすく、安心です。

 

キャッシュフローから見る区分マンションへの不動産投資

不動産投資において、利回り以外にも確認しなければならないのがキャッシュフローです。
キャッシュフローとはいわゆる資金繰りのことを指します。
着実にローンを返済しながら利益を上げるには、現実的なキャッシュフローの計画が必須です。
ここからは区分マンションへの投資に欠かせない、キャッシュフローについて詳しくご紹介します。

 

キャッシュフローがマイナスになる理由とは

キャッシュフローがマイナス、つまり赤字になってしまう理由はいくつかあります。

1つめは、空室ができてしまった場合です。特に区分マンションはワンルーム投資とも呼ばれており、1部屋が空室になってしまうと家賃収入が0になってしまいます。
ただし、複数の区分マンションに投資をしていれば、1部屋が空室になっても他の家賃収入でカバーできる場合があります。

2つめは、家賃に対して、物件の購入価格が高すぎる場合です。物件価格が高ければ高いほど、当然月々のローン返済額は上がります。
これに対し、家賃収入が少ないとキャッシュフローはマイナスになるのです。

3つめは金利が高いという理由です。借りた金額に対して金利が高いと、それだけ返済額は増します。
金利の高い金融機関で融資を受けると、キャッシュフローがマイナスになる可能性が高くなるのです。

4つめは、借入期間が短いという理由です。借入期間が短いと、短期間で完済しなければならないため月々の返済額が増します。
その結果、家賃収入に対して出費が大きくなり、キャッシュフローがマイナスになってしまうのです。

最後の5つめは、急な出費ができたという理由です。例えば給湯器やエアコンなどといった設備が急に故障したなどといった例が挙げられます。
このような場合は、予期せぬ修理費や設備費がかかります。これにより、一時的にキャッシュフローがマイナスになることもあるのです。

 

キャッシュフローを改善するには

キャッシュフローを改善するのに意識すべきことはたったの2つです。

1つは収入を増やすこと、そしてもう1つは支出を減らすことです。そのためにできることは、数多くあります。

例えば物件を購入する段階では、物件価格が低く、できるだけ設備の新しい区分マンションを選ぶのがポイントです。
これにより、初期費用、月々の返済額、そして設備の故障などによる突然の出費をおさえることができます。
設備が新しいことで入居やの満足度が上がり、空室ができにくくなるというメリットもあります。

また、家賃を設定するときは安くしすぎないこともポイントです。
なぜなら、すぐに入居してもらうことを目的に家賃を下げすぎると、結果的に収益が上がらず本末転倒です。

しかし、相場からあまりにかけ離れた額では、入居者はいっこうに現れないでしょう。
地域の家賃相場を確認し、適切な家賃設定をすることが重要です。

さらに、月額のキャッシュフローを改善したい場合はローンをなるべく長く、金利の低い金融機関で借り入れすると良いでしょう。
ローンは繰り上げ返済することはできても、一度決めた返済期間を伸ばすことはできない為、できるだけ低金利で長く組み、毎月の支出を減らすことでキャッシュフローをマイナスになりにくくすることができます。

キャッシュフローについて、こちらの記事でさらに詳しく解説しておりますのでよろしければご参照下さい。
関連記事:不動産投資は「キャッシュフロー」が成功の鍵!重要性を徹底解説
関連記事:不動産投資のキャッシュフローを改善するために、今からでもできる2つの施策とは

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区分マンションへの不動産投資の利回りの推移

時代の流れに伴って、区分マンションへの不動産投資利回りの値は大きく変化します。

本項では、長い目で見たときに利回りがどのような変化をたどってきたのか、そして、近年ではどのような推移を示しているのか、について解説します。

 

長いスパンでみた不動産投資利回りの推移

不動産投資の利回りを長い目線でとらえると、景気などに対して影響を受けてきました。

バブル絶頂期からの推移をみていきます。
 
【バブル絶頂期】
第一にバブル絶頂期、すなわち1990年代における区分マンションの利回りは、2%程度でした。この時代に不動産投資の主流となっていたのは、バス・トイレが一体となっているワンルームタイプの区分マンションです。

ここ最近の利回りが4%付近で推移していることを考えると、非常に小さい数値であることが言えます。
では、なぜこのような低利回りで不動産投資がなされていたのでしょうか?
これには、当時の不動産投資の仕組みが大きく関わってきます。

不動産投資で収益を得る方法には、キャピタルゲインとインカムゲインの二種類があります。
前者は、不動産の売却資金で、後者は家賃収入で収益を得る手法となっています。

近年の不動産市場では、インカムゲインによる収益を目的に行う不動産投資が支配的ですが、バブル絶頂期当時はその日買った不動産が翌日には数割値上がりしていたような時代であったため、キャピタルゲインによる不動産投資がメジャーでした。
つまり、多くの不動産投資家は区分マンションを購入し、不動産価格が上がった時点で転売することで、利益を得ていたのです。
したがって、長期間不動産を保有し、インカムゲインを得るという方法は注目されなかったのです。
つまり、利回りが2%という低さであっても物件に投資する価値は十分にあったということになります。

 
【バブル崩壊後】
バブルの崩壊後は、キャピタルゲインによる投資モデルは一般的ではなくなりました。
投資家たちは利回りを重視し、高利回り物件への投資にシフトしていったのです。
この影響で、不動産を売却する側も利回りを高く、すなわち不動産の売却価格を低く設定せざるをえない状態になりました。
その結果、当時の利回りは10%程度まで引き上げられました。

また、「買って売る」のキャピタルゲインが主流の際は部屋の快適さよりも部屋数の多さが重視されていましたが、買って貸すインカムゲインにシフトした流れで、マンションの設備であるバス・トイレが別の1Kタイプの区分マンションへと需要が変化してきました。

 

ここ数年の区分マンションの利回りの推移

では、ここ数年の利回りの推移はどのようになっているのかを説明します。
下に示すグラフは、弊社の新築物件を対象に利回りを計算し、近年の動向を追ったものになります。

 

利回り推移

 

近年では、首都圏では平均的に4%を超える利回りとなっており、その数値は年々減少しています。
このような傾向になっているのには、いくつかの要因があると考えられます。

第一に、不動産投資家の間でトレンドとなっている物件が変わっているという可能性があります。
10年前は少々のリスクは覚悟するという考えのもと、高利回りの物件が人気となっていました。しかし近年では逆に、低利回りのでも確実に需要がある、安定した物件が人気であるという考え方ですが主流となっています。

特に東京エリアの物件は需要が伸び続けており、物件価格は上昇傾向にあります。
そのため物件価格の上昇に伴い、利回りはやや下降傾向にあるのです。

しかし利回りが多少低くても、需要があれば空室ができにくいというメリットがあります。
また、区分マンションへの投資は一棟マンション投資よりも安く購入できるため、初心者の不動産投資家にも人気です。

ちなみに、弊社ではこのようなリスクを最低限に抑える近年の不動産投資傾向に対して、独自の取り組みを行っています。
それは、家賃設定を周辺相場よりも若干低めに設定するというものです。

これに対し、収入が減ってしまうことを危惧される方がいるかもしれません。
しかし、不動産経営において重要なのは空室を作らないということです。
特に区分マンションへの投資においては、1部屋の家賃収入が全ての収入になります。
つまり、空室が顕著になってからでは大きな損失が出てしまうほか、家賃設定の見直しを行う、手間がかかってしまいます。
こうした事態を避けるために、弊社では賃貸需要と利回りのバランスを調整して最適な価格を設定しているのです。

したがって、大幅に賃貸価格が下がったり、空室リスクが上がったりする可能性は低く、安心できる物件であるといえ、安定した不動産経営を行えるのです。

 

まとめ

今回は、区分マンションの利回りの推移から不動産マーケットを紐解いて説明しました。
今でこそ利回りは落ち着いているといえそうですが、今後これがどのように変わっていくのかを正確に予測することは困難です。
自分なりにしっかりと根拠をもって不動産投資のこの先について考えてみましょう。
そして自分に合った「良い物件」を見つけましょう。

下記記事にて優良物件の特徴や探し方をご紹介していますので、よろしければ参ご参照ください。
参考記事:投資物件の有効な探し方と優良物件に出会うためのポイント
参考記事:優良・要注意物件4大特徴はコレ!プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説

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