利回りの推移から分析!2017年の不動産投資マーケットの展望

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不動産投資を始めるにあたり、利回りがどの程度生まれるのかという点は重要です。
しかし、不動産投資において利回りというのは、物件を決めたら自動的に決まるというわけではなく、その時々の情勢によって大きく左右されるものです。今回は、利回りの推移と、2017年の不動産投資マーケットの展望を解説します。

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不動産投資の利回りについておさらい

第一に、不動産投資における利回りという考え方についておさらいしておきましょう。

そもそも利回りとは、投資元本に対する収益の割合のことを指します。
すなわち、利回りがわかれば、投資した金額に対してどの程度のリターンがあるかを知ることができるというわけです。

不動産投資における利回りといった場合には、一般に以下のような式で計算されます。
利回り式-1-300x70 利回りの推移から分析!2017年の不動産投資マーケットの展望

投資を始める際には、見込まれる1年間の利益額を概算したうえで利回りを算出し、どの程度のリターンが返ってくるのかを知っておくことが重要となってきます。

この「1年間の利益額」をどのように算出するかによって、利回りの名前が異なってきます。
「1年間の利益額」を単純に年間家賃収入額としたものを“表面利回り”と呼びます。
算出の過程はいたってシンプルですが、運営の上で使っていくお金、すなわち必要経費の支出を考慮できていません。
したがって、参考値としてみる分には問題ありませんが、実質的な投資効率を見極めるのは困難です。

一方で、必要経費等の支出を考慮して算出されるものが“実質利回り”と呼ばれます。
こちらは、物件の投資効率を細部まで理解することができます。
ただし、必要経費の額の算出には手間がかかるという点で少々煩雑であるともいえます。

利回りという考え方は不動産投資だけに限らず、その他の投資商品、例えば国債や株式などにおいても利用される言葉です。
したがって、これを期に投資を始めたいと思っている方は、ぜひ利回りについて把握しておきましょう。

利回りについてもっと詳しく知りたいという方は、下記リンクを参照してください。

関連記事:不動産投資の利回りって何?投資の世界において基本のキ「利回り」について

不動産投資の利回りの平均と最低ラインは?

不動産投資における利回りの大きさは、当然物件によって大きく異なってきます。
本項では不動産投資の利回りがどのくらいの値なのか、という点を解説します。

不動産投資における利回りの値

第一に、不動産投資における利回りはどの程度期待できるのでしょうか?
一般に、不動産投資における利回りは、築年数と立地に大きく左右されるといわれています。
そこで、下記に都心部と地方、築年数が浅い、古いという4つの分類に分けたときのそれぞれの利回りを示します。
統計的な計算によって算出されたものではなく、あくまでも「これくらい」といった値を示している点に注意してください。

築年数が浅い築年数が古い
都心部3~4%7~8%
地方6~7%15%~

表 1 各特徴での表面利回りのイメージ

表を見ると、都心部の新築物件は比較的低い表面利回り、地方の中古物件では比較的高い表面利回りになっていることがわかります。
これには、住宅の需要という面が大きく絡んでくることになります。

都心部の新築物件は住宅の需要が多い、すなわち入居率が高いため、不動産投資家からの人気も高い物件です。
したがって、不動産もそれだけ高値で取引されることになります。
不動産を高値で購入しなければならないということは、支出が増えるわけですから、当然利回りが低くなってしまいます。

地方の中古物件の利回りが高いというのは、都心部新築物件と逆の現象が起きています。
すなわち、地方の中古物件は入居率が低く、安値で取引されるため、相対的に利回りが高くなるということです。

また、利回りが変動するファクターとしては、ほかにもインフレ・デフレ、大震災、オリンピックなどのイベントなどがあげられます。
利回りというのは、家賃から収益還元法という計算方法によって算出された売買価格によって決まります。
すなわち、家賃としてどれぐらい収入を得られるのか、そして最後にどれぐらいの価格で売却できるのか、といった価格のバランスによって決まります。
したがって、上記のような、時勢や社会情勢に左右されやすいという特徴を持っています。

利回りの最低ラインは?

先に示した利回りの値はあくまでも表面利回りの値なので、この値があまりにも小さすぎると実質利回りがマイナスになってしまう可能性が出てきます。すなわち、投資するに値する利回りに最低ラインがあるということになります。

例えば、東京23区内や横浜といった都心部における新築物件は、先の表が示す通り比較的低利回りの物件です。
弊社では、このような低利回りの傾向にある地域について、利回りが4%以上になることを目標にしています。
したがって、都心部の物件については4%という数値を基準に物件の良し悪しを検討するという方法も、物件選びの一つの手段といえるでしょう。

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不動産投資の利回りの推移

時代の流れに伴って、不動産投資利回りの値は大きく変化します。
本項では、長い目で見たときに利回りがどのような変化をたどってきたのか、そして、近年ではどのような推移を示しているのか、について解説します。

長いスパンでみた不動産投資利回りの推移

不動投資利回りを長い目線でとらえると、景気などに対して大きな影響を受けています。
バブル絶頂期からの推移をみていきます。

バブル絶頂期

第一にバブル絶頂期、すなわち1990年代の利回りは、2%程度でした。
ここ最近の利回りが7%付近で推移していることを考えると、非常に小さい数値であることが言えます。
では、なぜこのような低利回りで不動産投資がなされていたでしょうか?

これには、当時の不動産投資の仕組みが大きく関わってきます。
不動産投資で収益を得る方法には、キャピタルゲインとインカムゲインの二種類があります。
前者は、不動産の売却資金で、後者は家賃収入で収益を得る手法となっています。

近年の不動産市場では、インカムゲインによる収益を目的に行う不動産投資が支配的ですが、バブル絶頂期当時はその日買った不動産が翌日には数割値上がりしていたような時代であったため、キャピタルゲインによる不動産投資がメジャーでした。

したがって、長期間不動産を持ってインカムゲインを得るという方法は注目されなかったのです。
つまり、利回りが2%という低さであっても物件に投資する価値は十分にあったということになります。

バブル崩壊後

バブルの崩壊後は、キャピタルゲインによる投資はリスクが大きすぎると判断されるようになりました。
投資家たちは利回りを重視し、高利回り物件への投資にシフトしていったのです。

この影響で、不動産を売却する側も利回りを高く、すなわち不動産の売却価格を低く設定せざるをえない状態になりました。
その結果、当時の利回りは10%程度まで引き上げられました。

ここ数年の利回りの推移

では、ここ数年の利回りの推移はどのようになっているのかを説明します。
下に示すグラフは、弊社の物件を対象に利回りを計算し、近年の動向を追ったものになります。

利回り式-1-300x70 利回りの推移から分析!2017年の不動産投資マーケットの展望

図 1 近年の平均利回りの推移

このグラフを見ると、平均的に4%を超える利回りとなっており、その数値は年々減少していることがわかります。
このような傾向になっているのには、いくつかの要因があると考えられます。

第一に、不動産投資家の間でトレンドとなっている物件が変わっているという可能性があります。
10年前は少々のリスクは覚悟するという考えのもと、高利回りの物件が人気となっていましたが、近年では逆に、低利回りの安定した物件が人気なってきたという考え方です。

第二の考え方として、弊社独自の各設定が関わってきていると考えられます。
弊社の物件では、空室が顕著になってから家賃設定の見直しを行う、 といった手間や損失をかけないように、家賃設定を周辺相場よりも若干低めに設定しています。

このような工夫によって弊社では賃貸需要と利回りのバランスを調整して最適な価格を設定しています。
したがって、結果として大幅に賃貸価格が下がったり、空室リスクが上がったりする可能性は低く、安心できる物件であるといえます。

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まとめ

今回は、利回りの推移から不動産マーケットを紐解いて説明しました。
今でこそ利回りは落ち着いているといえそうですが、今後これがどのように変わっていくのかを正確に予測することは困難です。
自分なりにしっかりと根拠をもって不動産投資のこの先について考えてみましょう。
そして自分に合った「良い物件」を見つけましょう。
下記記事には実例を挙げてそれぞれの方に合った物件を紹介しているのでよろしければ参ご参照ください。

参考記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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