賃貸経営サポート初心者編!入居者が解約したらどうすればいい?

賃貸経営を始めると、入居者の解約時の煩雑な手続きは悩みのタネになります。
解約時に必要な家賃処理や敷金計算、修繕費や光熱費などは、注意しないとトラブルに発展しかねません。
今回の記事では賃貸経営の基本として、入居者解約時の賃貸経営者の注意すべき点について紹介していきます。


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解約手続きの流れ

解約の連絡

解約の通告は、一般的に1ヶ月〜2ヶ月前に行われます。
入居者から賃貸管理会社に退去したい旨の連絡がきます。
その連絡を受け、賃貸管理会社から賃貸経営者の方に連絡がいくという流れになっています。

家賃処理

月の途中で退去することが決まっている場合、最後の月の家賃を別途計算する必要があります。
1日ごとで計算する日割りや1ヶ月分丸々かかる月割り、半月分をベースに計算される半月割りの3パターンがありますが、日割りで処理する場合が一般的です。

入居者の募集

入居者の解約が決まれば、退去前であっても次の入居者を募集することが可能です。
賃貸管理会社と募集家賃の相談をして、募集を開始します。

退去時の立会い

退去時には原状回復等で最もトラブルが多く、室内の状態確認のために立ち会うことが必要となります。
基本的には賃貸管理をしている会社もしくはその会社が委託している会社が立会いの代行をして、部屋の状態の確認をしてくれます。

リフォーム

入居者が退去した後、次の入居者が来るまでの期間で、部屋のリフォームを行います。
リフォームのために確保する期間は、概ね2~3週間が一般的です。

敷金精算

敷金は入居時に、何かがあったときのための担保として預かるお金です。
家賃滞納などがあった場合は精算し、残りは退去時に入居者の口座に振り込まれます。

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解約手続きとその後の流れ

家賃滞納によるトラブルで解約させる場合

家賃を滞納する入居者がいる場合、賃貸経営者にとっては大きな損害となります。
賃貸借契約は法的拘束力を持つ契約のため簡単に解除することはできませんが、家賃滞納の度合いや信頼関係の破壊があったかどうかを判断材料に、解約を決定することができます。

家賃滞納の度合い

家賃の支払いは借主である入居者のもっとも基本的な義務ですので、家賃滞納は債務不履行にあたり、賃貸借契約を解除することは可能です。
しかし入居者にもある程度の事情があるため、基本的に一度だけの家賃滞納で解約することはできません。
これまでの賃貸借契約に関する判例を参考とすると、最低でも数回の家賃滞納が生じて初めて解約することができるようです。
ただしこれは両者に合意があれば、当てはまっていなくても解約することは可能です。

しかし定量的に何回の家賃滞納があったら解約可能、といったような具体的な基準はなく、これ以上は両者の信頼関係がどのような状態であるか、が議論の対象となります。

信頼関係の破壊

そもそも建物の賃貸借契約においては、契約が長期に渡ることが多く想定されるため、両者の信頼関係が前提となっています。
その信頼関係が一方によって破壊されたと認められる場合、契約の解除は可能となります。

家賃滞納の度合いについては、概ね3ヶ月の滞納で信頼関係が破壊されたと判断される基準となります。
これに関してはあくまで目安であり、家賃滞納が例え1ヶ月であっても、信頼関係が破壊されたと認められるような場合には、解約は可能となります。

家賃滞納による契約の解除

家賃を滞納していた場合には、入居者は当然解約を迫られることになります。
賃貸経営者としては、滞納の期間が概ね2か月~3か月で解約してもらうよう手配するというのが一般的です。
一方で、入居してもらう段階で、家賃保証会社と契約させるという方法をとることもできます。
この場合、家賃の滞納に関するトラブルは家賃保証会社に一任することとなるので、賃貸経営者がやらなければいけないことは特にありません。

滞納トラブル時に賃貸経営者にかかる費用

滞納トラブルがあった場合には、最悪の場合強制退去をしてもらうということになります。
この場合には、賃貸経営者にはどのような費用がかかるのでしょうか。

一般に、入居者が退去した場合には次の入居者のために部屋をきれいにする費用、すなわち原状回復費が発生します。
これに関しては、元の入居者に過失があった場合には元の入居者に費用の一部を請求することができます。
しかし、強制退去させた入居者は家賃を滞納していたということもあり、原状回復費についても払えないケースがあります。

したがって、室内の状況によっては50万円以上を負担しなければならないケースも出てくる可能性があります。

家賃滞納トラブルを未然に防ぐには?

このような家賃滞納トラブルを未然に防ぐためには、いくつかの方法が考えられます。
第一に、賃貸管理会社をしっかり選定することです。
賃貸管理会社を選ぶ際に重要になってくるのは、入居者に滞納があった時に賃料を保証してくれるのかどうか、また、どの範囲まで保証してくれるかという点です。
このような条件の賃貸管理会社を選ぶことで、不動産所有者である大家が直接トラブルの被害を受けることはなくなります。

加えて、入居希望者に家賃保証会社への加入を義務付けるという方法も考えられます。
保証会社への加入の際には審査が必要となるので、ここで一定のふるい分けを行うことができます。
また、自身でも勤務先や年収といったデータを基に審査をするというのも一つの方法であると考えられます。

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退去時のトラブルの原因!修繕費はどっちが負担する?

入居者が退去するときのトラブルとして頻発するのが、修繕費をどちらが負担するのかという問題です。

退去時、敷金から修繕にかかった実費を差し引き、残った額を退去者に支払うことになっているのですが、かつては大家と退去者のどちらが何にいくらの修繕費を支払わなければならないのかが不明確だったためトラブルが多発していました。
それを受けて、平成10年に国土交通省が主導となり策定されたガイドラインや、条例によって負担の範囲が定められ、より明確なものとなりました。

基本的な考え方として、建物の価値の減少がなぜ起きたか、を整理することでどちらが負担するかを判断します。
賃貸経営者が負担するのは、グレードアップ費用に加え、「経年劣化・通常損耗」による建物価値の減少に対する修繕費です。
一方で、入居者が負担するのは、「善管注意義務違反・故意・過失」による修繕費用です。
ここで善管注意義務とは、入居者が退去するまで物件や賃借物を大切に扱わなければならないことを指し、これらを注意不足や故意で破損した場合は違反にあたります。

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建物の価値に対する修繕費負担の判断

修繕費をめぐる瑕疵の具体例

では、実際にどのようなケースにおいて、賃貸経営者側が負担となるのかを解説します。
以下では、国土交通省住宅局から発表された「原状回復におけるトラブルとガイドライン」の内容に基づいて解説しています。

床(畳、フローリング、カーペットなど)

●賃貸経営者の負担となる場合

フローリングなどの色落ち、ワックスがけといった維持管理は賃貸経営者の負担となる場合が多いです。
また家具を設置したことによる凹みは、避けられないものとして判断されるため、入居者ではなく賃貸経営者の負担となります。

○入居者の負担となる場合

キャスター付きの椅子や食べ物や飲み物をこぼしたことでできたシミ、またカビの発生などは手入れ不足として入居者の負担となります。
加えて、冷蔵庫下の錆なども、通常すべきと考えられる掃除を怠ったと判断されれば、入居者の負担になる可能性があります。

建具(襖、柱など)

●賃貸経営者の負担となる場合

グレードアップのための網戸の張替や、地震で破損したガラスの交換などは、入居者の責任とは考えられないため、賃貸経営者の負担となります。

○入居者の負担となる場合

一方で飼育ペットによる柱のキズや臭いについては、入居者側に責任があるため、入居者に負担させることができます。

設備

●賃貸経営者の負担となる場合

浴槽や流し台など建物と一体になっている設備は、賃貸経営者が管理すべきものです。
耐用年数から想定される劣化の場合は、経年劣化として扱い、賃貸経営者の負担となります。

○入居者の負担となる場合

流し台に染み付いた油汚れなど、入居者の管理不足と認められる価値の減少の場合は、入居者の負担となります。

●賃貸経営者の負担となる場合

日照りによる色の変化など、経年劣化と捉えられる価値の減少は賃貸経営者の負担となります。
また冷蔵庫を設置することによる黒ずみなどは、生活する上で避けられないものなので賃貸経営者の負担となります。

○入居者の負担となる場合

結露を放置したことによって発生したカビや、画鋲などで必要以上に壁を損傷した場合は 入居者の負担となります。

これらの区分は、あくまで一般的な事例を想定したものです。したがって、個々の事例では、賃貸経営者の負担となるような区分でも損耗の程度によって入居者負担になるということもあり得ます。

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入居者が解約し忘れた光熱費はどうする?

最後に、以前住んでいた入居者が電気代の解約を忘れており、時間が経ってからそれが発覚するケースはしばしば起こります。
この場合、以前の入居者か賃貸経営者、どちらが電気代を払うべきなのでしょうか。

結論から言うと、基本的に光熱費は契約をしている名義人に支払い義務があるため、たとえ退去した後に使っていなかったとしても、支払いは入居者がするべきです。
同じ部屋に別の入居者が既に入っていて、無断で電気を使いトラブルになるという事例もあります。
この場合、電気代はより高額になってしまいますが、ここでも基本的に賃貸経営者は電気代を負担する必要はありません。

なお、当社の場合、例えば空室期間に生じる光熱費については当社負担とさせていただいております。

賃貸管理会社に委託しよう

先に紹介した通り、入居者の解約時には煩雑な手続きが伴うことに加えて、しばしばトラブルも起こります。
しかし、このような点を代理で行なってくれるのが、賃貸管理会社です。

前述通り、賃貸管理会社ではお客様に代わって、入居者募集から賃貸契約手続きまでを代行します。
また、リーシング事業部との連携で、家賃の集金、クレーム対応、メンテナンス手配まで責任を持って請け負う体制を整えています。

賃貸管理会社を今まで利用してこなかった皆さんも、この機会に賃貸管理会社への委託をご検討されてはいかがでしょうか。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。