FPが教える!ライフプランで考える不動産投資の優位性

突然ですが、不動産投資において「利回り」の計算式はご存知ですが?
答えは「年間家賃収入÷物件価格」です!

そんなことは知っているよ!という方が大半だと思いますが、不動産投資というと、「投資」って言葉がついているだけに、ついつい利回りだけで考えしまうケースがありますよね!

もちろん短期的な見方をすれば、利回りが早く元本の回収が早いに越したことはありません。
ただ、長期的な視点で不動産投資をライフプランに組み込むことで当初の利回り以外の効果を生み出すことも可能になります。

今回は、どのような方に不動産投資が役に立つのか、モデルケースをあげながら見ていきましょう!

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モデルケース

ここに大手企業に勤めるAさんがいらっしゃるとします。
Aさんは現在40歳で、つい先日お子様が生まれたばかりです。
Aさんは大手企業に長年勤めているので、退職金もある程度ありますが、増えない円預金だけで老後を迎えることに不安を感じております。

また、ご自身に何かあった時に生まれたばかりのお子様が不安なく進学出来るように保険にて保障額の増額も現在検討中です。

さて、そのようなAさんが以下のような不動産を購入したとして、どのような活用の仕方が考えられるのでしょうか。

検討購入不動産投資用マンション

物件価格:3,000万円
年間家賃:120万円
年間返済:1,128,900円
適用金利:1.65%

月間家賃:100,000円
月額返済:94,075円
返済年数:35年
管理費用:5,000円
修繕積立:2,000円
委託費用:3,500円
               
毎月の支払い △4,575円

数字が端数なことに加えて、空室などその他変動要素がいくつかあるので、毎月の収支は△5,000~15,000円だと考えると無難だと思います。

Point① 団体信用生命保険を活用して、毎月のコストを抑える

Aさんはお子様が生まれたばかりなので、ご自身に万が一あった際は、お子様が大学まで進学出来るように、ある程度保障額を増やしていかなければなりません。
※参考までに、お子様一人あたりに約3,000万円かかると言われております。
参考記事:子ども1人にかかる費用は3000万円もかかるって本当?

そこで、上記の不動産を購入した場合、不動産のローンには団体信用生命保険が付帯するので、万が一の際はローンの残債を0にすることが出来ます。
そうなることで、残されたご家族は不動産を売却もしくは家賃収入を取り続けることが可能になります。

もちろん、築年数に応じて不動産の売却額が徐々に減っていきますが、お子様への必要保障額も年齢に応じて減っていくので売却額と必要保障額の大きな差は生じにくいです。

仮に上記のケースで、3,000万円の保障額を得るために積立タイプの終身保険などを選択した場合は、毎月の保険料が4~5万円程度になると思いますので、家計のコストとしては大幅な増加になります。

とはいえ、掛捨ての保険に入るのももったいないですよね。

今回のケースですとAさんは投資用不動産の購入にローンを活用することで死亡保障を得たと考えれば、毎月の保険料は大幅な節約をすることが可能になります!

Point② 一括返済による安定した資産形成

上記のケースで、Aさんが40歳~65歳は保険に加入していると思って不動産を保有していた場合、65歳時点での残債は約1,000万円ほどになります。(※金利条件等が一定の場合)

ここで、Aさんは購入した不動産の残債を、定年時に受け取った退職金を使って一括返済をします。
そうすることで月々のローンの返済がなくなり、毎月まるまる家賃収入を得ることが出来ます。

仮に家賃が下がっていって管理費などを引いた手取り家賃が6~7万円になったとしても、
投下した1000万円の元金に対して年間72~84万円のリターンが生まれます。
つまり、投資した自己資金に対して年間利回りが7.2%~8.4%で運用が出来ているということになります。

良い立地の不動産であれば、35年後以降でも(Aさん75歳以降)1,000万円ほどで売買成約がありますので、最終的には売却して一括返済に使った元金を回収することも視野に入れることが出来ます。

もちろん、終身年金として家賃を取り続けるのありです!

最近、退職金を受け取って、そのお金を株や投資信託に投入して溶かしてしますという記事もみたりしますが、不動産だからこそ安定的に高い利回りで運用することが出来るのです!

まとめ

いかがでしたでしょうか。
今回のケースでは、「現役時代は保険として」また「定年退職後の現金の運用先として」という2点でお話をしていきましたが、その方の状況によっては不動産運用はライフプランを交えると当初の利回りだけでは見えてこないメリットがありますよね!

もちろん保険商品を否定するわけではなく、株や投資信託商品を否定するわけでもありません。

団体信用生命保険では対応出来ない部分を保険商品でカバーすることも必要ですし、国内だけではなく海外資産へも手軽に分散投資出来るのが投資信託等の魅力です。

ただ、上記のように不動産を活用することで、ケースバイケースでは不動産はその他商品よりも優位に働く場合がありますので、是非ライフプランを交えながら検討してみてください!

また、下記の記事では様々なパターンのケーススタディをご紹介しておりますのでよろしければご覧ください。
関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介